呆れた話②

●とんでもない業者？
あるお客様との商談中に、そのお客様が「自分も不動産の免許を持っている」と言い
名刺をいただきました。
しかし調べてみると、その名刺に印刷されている免許番号に該当する宅建業免許番号は存在しませんでした。
目的はおおよそ推測がつきますが、今時こんなことをする人もいるのかと呆れました。

●仲介業者
売買でも賃貸でも仲介の仕事は、当事者の間に入って物件を調査し素人ではわからない部分をしっかり説明して適法な取引を導き、そして当事者双方に喜んでいただくことだと思います。
しかし中には「書類に印をついて手数料をもらうだけが仕事」と勘違いし、やるべき仕事をやっていない業者も多くいます。呆れます。

●消費者にも
お客様から問合せがあり面談の約束をしましたが、連絡の一本もなくすっぽかし。
こちらは事故でもあったのかと心配しましたが、その後連絡がとれ再度面談の約束をしたのですが、また何の連絡もなしにすっぽかし。
社会人としてというより人間として呆れました。こんな大人が増えています。

朝起きたら「おはよう」、昼間に会ったら「こんにちは」、夜会ったら「こんばんは」。
何かしてもらったら「ありがとう」、迷惑をかけたら「すみません・ごめんなさい」。
こんな日常が日本からどんどん消えていっているような気がします。
こういった常識はだれが教えるのでしょう。

呆れた話①

●ある会社の営業
最近、通信会社の電話回線変更の営業や人材派遣会社の営業などが熾烈です。
飛込営業、電話営業などなど。

しかし、ひどい営業が多いのです。
営業の質がひどく、ひとつ間違えればクレームになるような内容。
特に電話による営業は相手が見えないだけに非常に気を使うものなのに、
一方的に捲くし立てて長々としゃべるといった営業が多いのです。


＝先日あった例を挙げます＝
朝早く電話が鳴り、たまたま私が出ると「先日電話した○○です」のあと一方的にしゃべり続けました。「うちには今のところ必要ない」と言うと「いつならいいですか」とチンプンカンプンの返答がありました。
そして電話を切った直後にまた電話をかけてきたのです。いわゆる嫌がらせの電話です。このやり方は質の悪い不動産会社、金融会社の手口です。
電話をかけさせられている社員の腹いせ報復電話なのです。

私がそんなことを推測できるのは、かって勤務していた不動産会社でも会社がまだ若いころに、朝から晩まで一日中電話営業を強要していました。
その時に同じような嫌がらせの電話をするの営業マンも多くいました。端で見ていて、そういうことをする営業マンをよくしかった覚えがあるので手に取るようにわかるのです。

2度目の電話の後すぐに○○の会社に電話を入れて、責任者にその旨を話して注意を促しました。その際、注意を受けた社員がその後嫌がらせの電話をしないようにと付け加えておきました。
しかし、その後15分ほどしたら、案の定、非通知の無言電話がかかってきました。

会社の社員教育に対する姿勢の悪さと社員のモラルの低さに呆れた次第です。
までこんな会社があるんですね。時代錯誤も甚だしい。

幼稚な企業

公社の集合住宅でエレベーターの事故が起きました。
原因はまだはっきり判っていませんが、次から次へと他の事故が発覚し、死者も出ていることにびっくりしました。

今回のエレベーター会社の対応をめぐっていろいろな批判が出ています。当初は会社の会見はなく、社会批判から後手にまわった会見がありましたが、到底納得のいくようなものではありませんでした。
メンテナンスをしている会社に責任転嫁したり、業界世界2位を強調するがしかるべき人間は出てこないなど事の重大さの認識がなく企業倫理というものを理解していないようで何か幼さを感じます。
一連の株問題で話題になった会社と重なる部分を感じました。

我々は住宅を扱っているわけでありますが、集合住宅の場合エレベーターはほとんどの物件で利用されます。
今後はエレベーターもチェックの対象にしてしっかり調べなくてはいけないと痛感しました。

管理人、管理会社、管理状況にご注意

仲介物件では重要事項説明書作成のためいろいろな調査をします。
まずは物件の管理会社から重要事項調査書を購入し、それを基に調査し重要事項説明者を作成するのですが、現状を確認しに行くととんでもない管理人が時々います。
そのマンションの主のように振舞っている管理人、管理人室で居眠りをしている管理人（意外に多い）、管理状況を把握していない管理人、いじわるで何も教えない管理人などさまざまです。

そもそも分譲の集合住宅というのは、住んでいる人達が自分達の財産である住宅の財産的価値を落とさないために組合を結成してお互いがルールを持って維持管理するものです。
しかし、自主的な管理には限度があるので管理会社にお金を払って委託しているのです。そのことを理解していない管理会社、管理人が多いのです。そのようなマンションの管理状態はやはり悪く、それはマンションの価値をさげることにもなります。
つまり管理組合（入居者）はお金を払って自分達の財産の価値をおとしているのです。
そんな状態のマンションは売りにくいので我々もあまり扱いたくはないものです。
こういったケースは大手デベロッパーの物件でも例外ではありません。管理会社がデベロッパーの系列会社で、「管理組合（入居者）より偉い」と勘違いしている会社が多いからです。
そういう管理会社は管理費や修繕積立金の節約提案をするのではなく、営利をむさぼっている場合が多いです。また、管理組合の一部の人間と管理会社の人間、管理人と密着しているケースもよく見られます。

所有者の方も購入してホッとしてしまうのではなく、長い間住む住宅（財産）ですから、

• 管理状況はどうなっているのか
• 管理費・修繕積立金がどのように使われているのか
• 貯まっているお金がいくらあるのか
• 長期修繕計画はどうなっているのか

などに興味を持つべきだと思います。
管理は日常的な管理と長期的な管理に分かれます。それぞれがどのような内容で管理され、お金がどのように使われているかを把握することが必要です。

マンションの管理は資産価値を左右します。しかし中古販売の場合、しっかり調査する仲介業者は多くありません。要注意です。
エムズコーポレーションでは管理会社の担当者（フロント）、管理人の直接会ってヒアリングでの調査も欠かしません。　それが仲介業者の使命のひとつだからです。

エムズ日記10月7日「マンションは管理を買え」もご参照下さい。