「住宅性能評価書 」とは？

平成12年4月に消費者の保護という観点から住宅版ＰＬ法とも言うべき「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行されました。（10月16日の日記でもふれましたが俗に「品確法」とよばれています）
この背景には住宅トラブル（特に品質に関する）が増えているからだと思われます。
マンションも以前は3大トラブル「騒音・ペット・駐車場」と言われていましたが現在は瑕疵（欠陥）についてのトラブルが増えています。コンクリートの亀裂や施工不良などです。

「品格法」は3つの柱から成り立っています。
1.瑕疵担保責任10年の義務化
2.住宅表示制度
3.紛争処理体制の整備

この2.の「住宅表示制度」に基づいて発行されるのが「住宅性能評価書」です。（平成12年10月より開始）
●これは国土交通省が指定する第3評価機関が交付します。
●「住宅性能評価書」は2種類あります。
①「設計住宅性能評価書」：作る前の設計の段階で審査
②「建設住宅性能評価書」：出来上がった時点で設計図どおりに施工され、性能が満たされているか審査
●性能を評価、表示する項目は大きく分けて9項目あります。
①構造の安定（耐震性等：耐震、耐風、耐積雪、地盤、基礎構造）
②火災時の安全（耐火性等：感知警報装置、避難安全対策、脱出対策）
③建物の劣化の軽減（耐久性等：構造躯体などの劣化対策）
④維持管理への配慮（メンテナンス性等：専用、共有部分維持管理対策）
⑤温熱環境（断熱性等：省エネルギー対策）
⑥空気環境（建材の健康性等：ホルムアルデヒド対策、換気対策）
⑦光・視環境（採光性等：窓などの開口面積の床面積割合や方位別の割合）
⑧音環境（遮音性等：重量・軽量衝撃音対策、界壁・外部開口部の透過損失対策）
⑨高齢者への配慮（バリアフリー性等：専用・共有部分の高齢者への配慮、対策）
以上となります。

この「建設住宅性能評価書」はマンションの鑑定書のようなものです。

また、以下のようなメリットもあります。
●指定紛争処理機関の利用
●住宅ローンの金利優遇措置（金融機関によって異なります）
●地震保険料の割引優遇措置（金融機関によって異なります）
●信頼性が高い分買い替えにも有利

ただし「住宅性能評価書」表示は任意であり強制されてはいません。紛争になった場合に「住宅性能評価書」の表示を行っていない場合は取り扱ってくれません。

消費者の方が判断し易いように国が推進している制度ではありますが、まだまだ浸透していないのが現状です。

防災について

昨今、地震・台風・異常気象などの自然災害が多発しております。
また、阪神淡路大震災から10年が経ちました。
復興はまだまだ十分なものではないようです。
特に住居についての復興は遅れていると思います。

災害ににおける3つのポイントは、
・抑止（耐震の建物にする）
・対応（災害が起こった後の対応）
・復興（インフラ整備）
と言われます。
やはり復興のなかで人が寝起きする住宅が一番大切であるようです。住まいが整っていないとストレスが蓄積し精神的に参ってしまうようです。

昔から「衣・食・住」といいますが、災害後は「住」の部分が一番遅れをとるようです。

ご存知でしょうか？阪神淡路大震災の犠牲者の83％は窒息死、圧死だそうです。（残りの15％ほどは生きたまま焼死したといわれています）
つまり建物の倒壊です。耐震対策をしておけばかなりの方が助かったのです。ですから家を買う場合は耐震のチェックが必要なのです。

ちなみにマンションにおける犠牲者はごく僅かだったようです。
一般的に防火、耐震性が優れているのはＲＣ（鉄筋コンクリート）造やＳＲＣ（鉄骨鉄筋コンクリート）造です。
戸建の場合はそれなりのお金をかけなくてはなりません。

大都市圏上昇、東京43％上昇

固定資産税の基礎となる、都道府県の基準宅地価格が21日明らかになりました。
県庁所在地の最高値地点の評価をするもので、
前回（3年前）の評価と比べ東京で43％上昇。

大都市を抱える7都道府県で上昇しました。

「コンバージョン」と「リノベーション」

「コンバージョン」とは
その建物本来の用途方法を変更して別の用途としてリニューアルさせる方法です。
例えば、ビルを住居に変更して住宅として再生させます。
最近では銀座や日本橋など好立地の古いビルを住居用に再生し、分譲マンションとして販売することが始まっています。
利点は好立地で価格は新築マンションより安く分譲できる点にあります。

「リノベーション」とは
リフォームと建て替えの中間のことです。
リフォームは内装、設備の変更だが、リノベーションは躯体、外構などまで施します。
例えば会社の社宅などを丸ごと買い上げ、分譲マンションとしてリノベーションし、分譲します。
利点は安く分譲できるところです。

国土交通省「住宅性能表示」に防犯基準を追加

国土交通省は、品確法(住宅の品質確保の促進に関する法律)に基づく住宅性能表示制度に防犯性能を追加し、来年4月から施行する方針です。

追加する防犯性能は、「開口部進入防止対策」が対象で、開口部の区分ごとに評価項目（2～3項目）を予め示し、外部からの侵入を防ぐために講じている防犯性能を表示します。

「営業社員」の見極め

物件の見学に行っても見るだけでは判る範囲は限られています。
そこで、「営業社員の資料に基づく説明」が大切になります。
しかし営業社員といってもピンキリです。

不動産の販売の主だった仕組みからご説明しましょう。
不動産の販売はまず事業主がいます。（これが売り主です）そして販売があります。
売主が直接販売する場合と、販売専門の会社（販社　と言います）に販売を委託する場合（販売代理）、さらにその販社がまた別の販社に依頼する場合（販売複代理）があります。販売代理、複代理の場合お客様に身分を名乗るときの名刺をどうするか結構複雑になります。
例えば、売主はA社だが販売はB社が行う場合、実際に販売しているのはB社の社員だがその社員はA社の名刺を使用して営業をしている。（この場合お客様の目に入る社名はA社だけでB社の社名はどこにもでてこない。いわゆる派遣社員のような感じ。）
どの形にせよお客様は売主がどこかをはっきり確認すること。そして、説明する人間がどこの社員であれ、詳しく丁寧にわかりやすく説明しているかを見抜いてください。
モデルルームを一緒に見るだけでなく
「土地のこと」
「建物の構造・特徴・短所・長所」
「管理体制・アフターフォロー・修繕」
「税制・ローンの仕組み」
などについて説明できない社員にははっきりと担当者を変えるべく申し出ることが必要です。
売主だから説明がしっかりしている、販社だからしっかりしているということでもなく担当者次第です。　　　　　要注意です。

入居後の補修工事・アフターサービス

お客様も引越しまでは一生懸命ですが、入居後はそのまま・・・売り手側も売るまでは一生懸命ですが、その後は知らん顔・・・よくある話です。
よく考えてください。購入を検討しだしてから購入するまで、数ヶ月または数週間という方がほとんどではないでしょうか。
しかし、住みだしたら数十年住むわけですから「補修」「アフターサービス」がいかに大事かおわかりでしょう。

基本的には新築マンションの場合竣工から6ヶ月、1年、2年とゼネコンによる定期点検があります。しかしこれがしっかりされていないケースをよく目にします。
売主、管理会社、ゼネコンにその意識が薄く、面倒くさがるため入居者とトラブルになる。
そのクレームが売主に行き、売主からゼネコンに行き、ゼネコンから下請けに行き、連絡の行き違い、忘れ、たらいまわし、悪態でさらにトラブルになる。
そんな構図です。

原因は売主のアフターサービスに対する考え方、姿勢の欠如です。

マンションは管理を買え

マンションをお探しの方で管理費が安いものを探している方がいますが、それは間違いです。
もちろん高すぎるのもおかしいですが、安ければ管理が雑になるのは当たり前です。
マンションは集合住宅です。自分の買った部屋の中だけを考えるのでなく、「共有部分がいかにしっかり管理されているか」その状態が自分達の財産価値を上げることをお忘れなく。その内容にあった管理費を納めるという知識が必要です。しかし、妥当な管理費が解りづらく、そこにつけこんで管理費をぼるような管理会社が多く存在するのも現状です。
マンションも人間の体と一緒です。古くなれば悪いところもでます。それを事前にチェックし、治す必要があるのです。
そのチェックは計画的に行う必要があります。それが「長期修繕計画」「修繕積立金」「修繕積立基金」といったものです。
よくマンションは「管理を買え」などと言われてますが正にその通りです。
しかし、管理費が高いから良いというものでもありません。しっかりした管理組合とそれをサポートする管理会社の信頼関係だと思います。最初は管理会社がレールを敷き、管理組合に移譲していくパターンが一番良いのではないでしょうか。
管理会社はストックビジネスであり年を追うほどビジネスが膨らんでいきます。したがって悪い管理会社にあたるととんでもないことになります。
現実にいろいろな事件が起きています。
また、起こりやすい状況にあります。
だからこそ「管理」についてしっかり調べなければいけません。