最近の若者

今年も新しい社会人が誕生する季節です。
何年か前に「指示待ち世代」という言葉が流行したことがありました。
今年の新人君はどんな人種でしょうか。

入社式では社長が
「体にも脳にも汗をかいて、早く職場に仕事に慣れ、失敗を恐れず積極的に仕事に励んでください。皆さんは失敗しても今は許されるのです。」
みたいな訓示があると思います。

最近、仕事をご一緒した方で、元気はあるのですが変にこじんまりとまとまっていて
中年のサラリーマンを思わせるような若者がいました。

その若者は余計なことはしないで無難にすり抜けようと妙にベテランのような姿勢でした。

若者の特権である新鮮さがなくびっくりしました。

こんな若いうちから打算が働く人間は可愛くありませんでした。

こんな若者が多いのでしょうか。やだやだ・・・・。

仲介業務の遂行

最近、仲介業務をやっていて思うことがあります。
売り手側にしても、買い手側にしても、ついている仲介業者が手数料に値する仕事をしてないケースをよく目にします。
つまりやるべき調査事項を行なわない、書類を作れないのです。
売り手と買い手の真ん中に入って印をつけば手数料をもらえると錯覚している人間が多くいます。

市場が好転し、物件が苦労なく売れ出すと（売り手市場）そういった現象が起きます。
よってミステイクを生み、買われたお客様や売られたお客様から何年か後に問題が発覚する。
しかし、仲介した業者は仲介しただけだからそれぞれ当事者（売り手、買い手）に言って下さいと逃げに入ります。
こんな状況が多くなっています。

消費者の方は要注意です。
しっかり調査し、説明してくれるかはもちろん、
アフターケアをしっかりやる業者を選択すべきです。
大手だから大丈夫はありません。

案外大手のほうが危険を秘めています。
理由はノルマに追われ、数多くの取引を扱うので仕事が雑になるからです。
当社でも相手が大手で何度もそういう場面に遭遇しております。
その点を注意すると
「なら売ってもらわなくて結構です」、「なら買ってもらわなくて結構です」と開き直ることもあります。
物件を業者の持ち物のごとく勘違いしたり、購入希望者の代わりに探していることを忘れている業者が多くいます。

もっと危険なのは売主が不動産業者の場合です。
免許登録だけして実際は中古物件を安く仕入れ、それを転売して利益を得る専門業者（買取り業者）があります。
不動産の従来の業務はほとんどしないため、知識に疎く危険です。
お金に困っている人（法人）を見つけて現金をちらつかせ安く買い取ります。
それを売りぬくため、物件の調査がおろそかで、環庇が隠れているケースが多くあります。

昨年の不動産流通大手の手数料が軒並み2桁上昇したそうですが、
それだけ危険が増えたような気がします。

景気上昇？しかしモラル低下！

日本のマスコミは週刊誌的になっています。
ちよっと前は「不二家」問題で大騒ぎしていましたが、
いつの間にか薄れて、今度は「リンナイ」問題に移行しています。
「パロマ」で騒いでいたと思ったら今度は「リンナイ」。

「リンナイ」は「パロマ」より前に起きていたのに隠していました。
「パロマ」で大騒ぎしていた時どんな思いでいたのでしょうか。
関係者はうちにも来るかなとドキドキしていたのでしょうか。

今回も経営陣のモラルのなさが露呈した格好になりました。
事が起きても消費者への対応を一番に考えるのではなく、自分達の事を一番に考える。
そんな人達でも会社はやっていけるのでしょうか。
お金さえあれば、自分達だけ良ければという考え方をしているのでしょうか。
会社全体におごりがあるのだろうと思います。

正義感のある社員もいないのでしょうか。
黙っていれば給料が貰えるから余計なことはしないほうがいいというダメサラリーマンの集まりなのでしょうか。
関係者のインタビューも何か開き直っていて他人事のようです。
そんな会社がガス機器メーカーで日本一だそうです。


「パロマ」「リンナイ」とも本社は名古屋にあります。
名古屋の気質ってこういうものなのでしょうか。
でも「トヨタ」も名古屋です。やっばり経営者の違いかな。

報告を受けていた国（経済産業省）の対応もいい加減です。
もしかして企業と国で責任の擦り合いをするのでは。
一昨年の耐震偽造問題の時の第三者機関と国交省のように。

いずれにしても、次から次へとかなり大きな会社のモラル低下が露呈していて腹立たしく思います。
我々消費者もしっかりと企業の姿勢を見抜かないといけない世の中です。

仲介業務

近頃、国内の不動産仲介業務にも外資系の会社が出始めています。

オフィス賃料交渉に借り手側の代理人として進出しています。
賃料相場、建物の設備などを熟知した専門家が借り手に代わって交渉するようです。
プロ野球選手の代理人交渉に似ています。
当たり前のことのように思います。

日本の仲介業者は貸し手（売主）と借り手（買主）の間に立ち、どちらかというと貸し手側（売主）に偏る傾向が強いことは否めません。
また、間に立つ業者は両方から手数料をもらうこと（両手）を望みます。

しかし、それぞれに代理人をつけるのが理想だと思います。
そんな時代になりつつあります。

歴史は繰り返す

ちょっと前にホームレスの人を利用しての住宅ローン詐欺が発生しました。

最近、住宅ローンを利用して多重ローンをまとめることを勧める人、会社がまた出現しだしました。
バブルの頃に出始め一旦なくなり、12～13年前に再出現し、
しばらくして沈静化したのですが、また最近出始めている。

不動産販売会社の中にはその手法を自慢げにして、うちは販売力があるなどと豪語している会社もあります。
中堅デべロッパーの中には販売会社にその手法で売り切ってもらい、「在庫がなくなるのなら」と見て見ぬふりをするというように、会社自体が率先しているところもあります。

とんでもないことであり、これはりっばな詐欺です。
景気が良くなるとこういうことを考える人間が出てきます。（引っかかる人間も、引っ掛ける人間も）
しかし、今回は消費者の末端にまでは好景気の恩恵は及んでいないわけですから、以前の重荷を背負った人間が引っ掛かりやすくなっています。

そのようなことを行なう会社または社員は本来の建築、不動産等の知識はなく、書類をごまかす知識は豊富にもっています。
当然、倫理観には欠けています。
また、多くは会社を転々としている人間です。
悪いことをしたという意識があり、それから逃れるため会社を変えるのです。

そんな会社、人間がいると業界全体が迷惑を被ってしまいます。
名前を公表して罰則を科せばいいのにと思います。
まじめにやっている業者は腸が煮えくり返る思いをしています。

ある会社が上場を目指しているそうです。
しかし、上記のようなことをやって売上を確保しています。
でも数字で上場できちやうんですよね。
上場基準って何でしよう。

消費者の皆さん「上場しているから大丈夫」の判断は間違っています。
このような会社はいっばいあります。
ライブドアがいい例です。
消費者のことを忘れて自分だけ良ければという考えの人間、会社は必ず滅びます。

金融機関の役割

消費者金融のグレーゾーン金利問題。
消費者金融各社は企業として大変な様ですが、
借りる方の中には普通の銀行では貸してもらえず、
仕方がないので消費者金融で借りている方も多いと思います。
しかし、その消費者金融も貸し渋りをはじめるとその方々はヤミ金に行くしかありません。
悪循環です。

グレーゾーン部分がなくなると会社がおかしくなるという消費者金融もおかしいと思いますが、
消費者金融に融資をしているのは都市銀行で、その都市銀行は業績がいいというのも皮肉なものです。
根っこの部分で一番の悪は銀行のようにも思えます。
銀行の役割とは何？

日本の金融システムはどこかおかしいと思います。
とにかく自分達のことだけを考えているグループとしか見えません。
社会の経済活動を円滑に発展させようとするバンカーの微塵も見受けられません。

お金がある方はお金を借りません。
お金を借りなければならない事情があるから借りたいはずなのに、
優良者（銀行にとっての優良者、お金持ち）の金利は低く、
借りたい人の内容が悪ければ悪ければ悪いほど金利が上がっていく。
とてもおかしなことです。

住宅ローンでも同じことが言えます。
本物のバンカーに会ってみたいものです。

呆れた営業マンと会社

先日、情報通信の会社が電話営業をしてきました。
内容は「ネット回線を使って、電話・FAXを使用するように切り替えれば通信費が安くなります」
という営業だったのですが、電話で話した相手ではなく別の人間が、約束の時間を大幅に遅れて来るという人を馬鹿にしたような営業でした。

また、ある保険会社に保険内容の確認をし、現時点で解約したら解約金はいくらか、解約しない場合貸付金はいくらで金利はどの位かなどを問い合わせたところ、担当者から折り返しの電話があり、
「そんなに会社が大変なんですか」と一言。
営業での言葉使いを知らない無神経な社員です。
会社に社員教育についてクレームを入れたところ、しかるべき人間から電話が入りました。
その社員は他でもクレームが出ているとのことでした。

そのような人間をお客様との窓口に使い続けることに呆れてしまいました。
社員も社員ですが、会社も会社だなと思います。
ちなみにその保険会社は一昨年に保険料の支払いをめぐって話題になり（ほとんどの保険会社が対象になりましたが）社長が代わった会社です。

消費者のことは横において、会社の上司は「社員が悪い」と思い、社員は「上が悪い」と思い責任の擦り合いをしているようです。最近の不二家みたいなものでしょう。
不祥事があっても社員はまったく認識していなく、少しも社内は変わっていないと実感しました。
自分のことしか考えない人達の集まりのように思います。

コンプライアンス

また起こりました。

洋菓子会社の「不二家」が賞味期限切れの材料を使用した問題が
連日テレビ、新聞で大きくとり上げられています。

賞味期限切れの材料使用、工場内で大量のネズミが発見されたなど
食を司る企業としてはとんでもないことですが、
それ以上に会社の対応に呆れてしまう。
11月に会社のトップに報告があがったが、
経営陣はクリスマス・お正月商戦の売上低下を懸念して公表をしなかった。

こんな経営陣がまだたくさんいるのにはびっくりします。
そんな上層部に嫌気がさしたのか、内部告発で問題が発覚。
会社の体質が垣間見れます。
テレビの報道では、事が上層部に報告された時に「雪印の二の舞になる」という言葉がでたとの事です。

私もサラリーマン時代に同じような経験をしました。
7年ほど前、建物の欠陥を指摘し上層部に報告したところ、
「このままだと雪印の二の舞になる」という言葉が出たのです。
役員からは「余計なことするな」や「大騒ぎするな」など叱責され、嫌な思い、仕打ちをされました。
その時の仲間（同僚）の中には、このときとばかりに役員にごまをすり、行動を翻した者もいました。そんな同僚が今、役員を勤めています。

つまり自分さえ良ければいいという考えなのです。
会社は必ず危機に遭遇します。
いつかまた事故を起こし同じような対応をするのかと考えると大変恐ろしく思います。
私は今でもその欠陥のあった建物が心配で時々通っています。

雪印事件のときの通報者や今回の不二家の社員はすばらしく勇気があると思います。
尊敬します。
不二家の役員も事が発覚したとき保身にはしり、
消費者のことが頭から飛んでしまったのでしょう。

そんな人が会社を動かしているかと思うと、まじめに働いている社員がかわいそうになります。
やっていることが犯罪と同じという認識がないのでしょうか。

人は窮地に立ったときに本性が出るものです。
私も嫌というほど辛い経験をしました。
不二家も経営者の資質を備えた方に早く代わり、立ち直って、おいしいお菓子を供給してほしいものです。
そうでないとペコちゃんがかわいそう。

新年ご挨拶

新年あけましておめでとうございます。本年も宜しくお願い申し上げます。

昨年末より地域によって物件（土地・建物・マンションなど）が不足しております。
いわゆる「売り手市場」のエリアが出始めました。
一部企業が好調で社員の方に購入意欲が出始めているようです。

しかし、かってのバブルの頃と違い、無理せず自分の力に見合った物件を求める傾向にあります。
非常に賢い考え方です。
また、物件購入にあたって“物件の調査”“売却物件の調査”“契約関係の調査”なども昨年後半から非常に増えています。
そして“不動産トラブルの相談”も増えています。

本年も全力で頑張ります。何卒よろしくお願いいたします。

不動産の契約

不動産の契約方法がちょっと変わります。

従来不動産の契約は、物件の説明を書面（重要事項説明書）で行い、次に契約書を交わすようになっています。
多くの場合はこのふたつを（重要事項説明と契約）同時に行います。
時間にして、重要事項説明に1時間30分から2時間近くかかります。
その後に契約書の説明を行うと2時間30分から3時間かかり、質問に応答時間を入れると3、4時間かかることもあります。
お客様も忙しく時間がなかなか折り合わない場合もありました。

そこで国土交通省は重要事項説明の合理化へ向け検討に入っています。
内容は口頭説明の省略項目を決め、事前に説明書を消費者に交付して合理化しようというものです。

お客様は事前に説明書をもらい、文章に目を通し、わからない箇所には記しをしておき、必ず後日質問をするようにしましょう。

建物・土地・管理のチェックをお忘れなく

マンションの販売をお受けして、現場でお客様の動向や他の販売会の販売状況を見て
売り方も、お客様の買い方も昔と少しも変わっていないと感じます。

思い出してください、
去年の今頃は耐震偽造問題で大騒ぎでした。
地震がきたら倒壊するしないで大変だったはずです。
大手不動産会社の中には現物販売を実施したり、工事中の現場を開放してお客様に説明会なるものを開催して建設会社の人間が説明をし、耐震偽造を払拭しようと躍起でした。

しかし、現在の販売状況をみていると売主もお客様ももうすっかり忘れてしまっているようです。
この背景にはいわゆるミニバブルがあります。
仕方ないことかもしれませんが。

とは言うものの、自分の目で現物をしっかり確認し、設計図または竣工図を見て説明を受けるべきです。

土地の従前の利用方法、水害などの事故履歴、土壌汚染、地質、仮に悪ければどのような改良がなされたのか。
基礎の種類、杭を打っているなら工法、杭の太さ、本数。
鉄筋の配筋状況、コンクリートの強度、打設方法、工期はどの位か。
土地の価格、路線価、基準値はどの位で上がっているのか下がっているのか。
間取りプランはいいか、悪ければ直すことができるのか。
設備関係にはどんなものを使用しているのか。
外との音の関係、住戸間の遮音対策はどうか。
風通し、日照、眺望、防犯対策はどうか。
補修保証の期間、アフターサービスの仕組みは。
管理組合の内容、管理体制、管理会社は。
長期修繕計画は、住宅ローン金利は、今後の動向どうなのか。　　
等々。
（弊社ホームページの「マンションチェック60」もご参照下さい。）

とにかくモデルルームを見ただけで簡単に買いすぎです。
営業の説明も「へたくそ」で「しつこい」からお客様も聞こうとしません。
しかし買うのはお客様です。
使い捨てで、その金額は捨ててもいいと思うお客様はいいのですが、ほとんどのお客様がそうではないと思います。


しっかり確認しましょう。

購入物件のチェックはしっかり

新築マンションの購入方法は昔から青田売り（完成前のこと：エムズ不動産用語集もご参照下さい）がほとんどで、完成して売っているのは“売れ残り”というイメージです。
しかし、実際は完成後の建物を確認して購入するのが本当の買い方だと思います。

プレハブの中に作ったモデルルームのみでの青田売りが完成後にいろいろなトラブルを生んでいるのも事実です。
例えば、出来上がってみたら
「パンフレットに描かれているイメージと違う」
「天井の高さ、部屋の広さがモデルルームと違う」
「近隣周辺との建物の関係がわからなかった」
「眺望や日照が説明と違う」
「近隣住戸との音の関係が違う」　　等等。
本当にトラブルが後を絶たない状況です。

そのようなことが起こらないためにも、
現物を自分の目、耳、鼻、肌で何度も確認して買うべきだと思います。

売り手は青田で売ったほうが資金的に負担が少なく、また物件によっては完成後だとお客様に受け入れられないようなものもあります。
そのようなものは余計に青田で売ってしまいたい気持ちがあります。（絵だとりっぱだが出来上がったら貧弱に見えてしまう）

消費者も、“まだ完成していない物件を先に買っておけば得をする”と思っている方も多いのですが、必ずしもそうではありません。
大抵は逆だと思います。
価格も大切ですが、必要にせまられて買うのが住宅であるのですから、
まず、「現物」「現状」「安全」「安心」を確認して購入するのが第一だと思います。
消費者も売り手に振り回されないように注意です。

最近、ある大手不動産会社が売主で大手ゼネコンが施工した物件を見ましたが首をかしげてしまう部分も多くありました。
逆に売主がそんなに大きな企業ではなく、施工も大手でもないゼネコンだがポリシーを感じる物件もありました。
売主の名前、施工会社の名前だけで買うのも危険だと思います。

企業のコンプライアンス

あの「ソフトバンク」も先日、問題を起こしました。あの孫さんが・・・

携帯電話のナンバーポータビリティの開始に伴う広告で、ちょっと御手付きをしてしまったようです。
￥０を大きく出し、その前提となる契約条件を虫眼鏡でみなければ判らないような小さな文字で、欄外に掲示していました。
孫さんらしくない。これは恐らく消費者の誤解を招く、「景品表示法」に抵触するのだと思われます。

数ヶ月前にも似た事件がありました。（8/12エムズ日記：モラルその3）
これは「みずほ銀行」の住宅ローンで、今回の件とまったく同じ内容でした。
キャンペーン期間中の特典で、他行に比べて有利のように表示し、その特典を受けるための条件は小さく表示されていました。
消費者の誤解を招く結果になり、金融庁からお叱りを受けました。

この2件に共通しているのは、消費者の気を引くために、都合の悪いことは意図的に表示を小さくしているところです。
“これなら客が引っかかるだろう”と言う意図が伺えます。
同業のKDDIが“逃げ得はゆるさない”と公正取引委員会に申し立てし、受理されたようですが、当たり前のことだと思います。

社会に貢献するような大手企業がこの様です。消費者を愚弄しているようです。
これも小泉さんの生んだ産物なのでしょうか。
大人（社会に認知された企業）がしっかりとした生き様を見せないと子供（中小企業）も真似をしますぞ。

日本は大丈夫か

相変わらず連日、不幸な事件が報道されています。
老老介護に疲れ連れ合いを殺めたり、いじめが原因で子供が自殺し、そのいじめを教師が行うという呆れた現状。
増え続ける児童虐待。周りの人達が児童福祉相談所に通報しても動かずに、幼児が餓死させられたり・・・・

日本は大丈夫か？

格差社会の産物で「自分さえ良ければ他人や社会はどうでもいい」「悪いことをしても見つからなければいい」「邪魔なものは人であっても無くす」
などの非道さを植え付けてしまった感もあるのではないでしょうか。

行政でも企業でも、責任ある立場に立つ人間に未熟な人間が目立ちます。
ことが起きても他人事、責任転嫁、自分の身を守ることが最優先でトカゲの尻尾切りをして幕引き。
見ていて見苦しいです。

私は日ごろ仕事でたくさんの人とお会いし、いろいろな話をします。
そんな中最近特に感ずることは、発した言葉・内容に対していい加減な人が多いことにびっくりします。
特に若い人に多いのですが、ストレートに表現すると「嘘をつく」「責任転嫁をする」「約束事を破る」これを平気で行うのです。
また「事後処理を行わない」特にこれは教える人間がいないことが原因ではないでしょうか。
かって企業は、経験豊富な指南役がいて社会的常識、人間的常識、事業的成果を得るためにはどうするかなどを若い人間に教えたものですか・・・。
来年から団塊の世代の方が多く退職されますので、この方々を利用すればいいのにと思います。

大人の背中を見て、子供は育ちます。
その大人が幼稚であれば、その子供はまともに育たないのではと思います。

礼節

当社では不動産の相談コーナーを開設しています。
これは私が以前勤めていた会社で、トラブルの対応をしている時に思うところがあり開設しました。

つまり個人はどうしても弱者になりがちです。
不動産の問題は専門的な知識が必要で素人の方には難儀な問題です。
しかし、解決しないといつまでも気持ちが晴れない。
そのお手伝いができればとはじめたわけですが、最近その件数が著しく増加しています。
都庁・消費者センターに寄せられる相談も、年間17,000件前後あり増加傾向にあります。

相談の中身は売主側（大体は企業）または仲介側（業者）の乱暴で雑な仕事ぶりが原因というケースが大半を占めます。
もちろん中にはお客側に原因があるケースもあります。
特徴は、双方とも「自分には非がない」と責任転嫁する傾向が強い。
つまり「自分さえ得すればいい」という発想が強いように感じます。

当社への相談はほとんどが個人の方で、手段はメールか電話です。
そして、情報（解決方法など）を入手するとそれっきりの方がほとんどです。
これもネット社会の産物でしょう。
中には利用するだけ利用して文句までいう輩もいます。
もちろん丁寧にお礼のメールや電話、手紙を頂くケースもあります。

ネットでのコミュニケーションは、得てして礼節をかく人間を作りやすいように感じます。
同時に人間関係においてもなにか常識に欠けた人間を作ってるように思えます。
「ありがとう」を大切にしたい。
人は一人では生きていけない動物なのです。