＜中古マンション＞売れ行き好調…価格割安で新築からシフト

＜中古マンション＞売れ行き好調…価格割安で新築からシフト

　売れない新築マンションとは対照的に、中古マンションの売れ行きは好調だ。
不動産調査会社の東京カンテイによると、首都圏の今年６～８月の売買件数は前年同期より１６．１％増えた。

　ポイントは新築との価格差。８月の首都圏の新築マンションは平均発売価格（不動産経済研究所調べ）が４７９９万円（平均面積７１平方メートル）だったが、中古は７０平方メートル当たりの売り主希望価格が３０８２万円。近畿圏も中古は同１８６６万円と新築の半額近くで「３５歳前後の団塊ジュニア層では新築からのシフトが起きている」（東京カンテイの中山登志朗上席主任研究員）。

　ただ、中古マンションの価格も新築に引っ張られ、８月の売り主希望価格は前年同月より３％、０６年の平均より２２％上昇した。高止まりしている新築マンションの価格が下がってくれば、中古の割安感も薄れ売れ行きが鈍る可能性もある。

　中古一戸建ては、不動産情報サービスのアットホームの７月調査によると、首都圏の平均成約価格が前年同月比１１．６％下落の２８６３万円（建物面積１０１平方メートル）。マンションや新築より土地代の割合が大きく、地価の低落傾向がすでに反映し始めている。

　一方、賃貸住宅の家賃は、交通の利便性による相場ができあがっており変動が小さい。アットホームの７月の調査では、３０～４０平方メートル（１ＤＫ～２ＤＫ）の賃貸マンション・アパートの平均的な家賃は、東京都の城南５区（渋谷、世田谷区など）で１０万～１４万円台、神奈川県川崎・横浜北部で６万～９万円台、千葉県市川・船橋地区で５万～７万円台だ。

　三井不動産などが今月、東京都港区芝浦に完成させた９６４戸・地上４８階建ての超高層マンションは５０～６０平方メートル（１ＬＤＫ）の部屋で２０万円前後の家賃だが、順調に３割以上の入居が決まった。三井不動産広報部は「立地が良く、施設・環境も優れているハイレベルの賃貸マンションは人気が高い」と話す。（毎日新聞）








売れ行き好調、らしいですな

だって安いもんだん、激安なのがいっぱいあるもん

知り合いが買ったころなんて葛飾区京成線沿線駅徒歩1分75㎡3LDKで980万円

頭金無しで10年ローン/3.5％で月返済額：￥96908

頭金無しで20年ローン/3.5％月返済額：￥56836

頭金無しで35年ローン/3.5％月返済額：￥40502

ちなみに35年ローンだと返済額のほぼ半分が利子となる

返済総額：￥17010840　利子：￥7211236 元本：￥9799604

どっちがお得かは個人の考えだから

でもこの金額なら安いかな

マンションの場合修繕積立金と管理費と固定資産税かかるんでその辺は考慮の上で



ちなみに自分は分割で不動産を買うことはないだろう

現金が余っているんだったら買うかもしれない

ローンで買おうとは全く思わないなぁ、借金して買い物するもんじゃない

あとで( ゜Д゜)イラネってなってもすぐ売れないからねぇ、売れる保証もないし

不況になれば家賃下げてもらえるし、好きなときに好きなところに引っ越せるし

自分にはどう考えても賃貸以外考えられない

風俗営業許可について

風営法、きちんと知らないと大変な事になる

営業準備して許可下りませんじゃ洒落にならん

知識不足、いかんなぁ




風俗営業法2条1項　「風俗営業」とは、次のいずれかに該当する営業をいう。

1号 キャバレーその他設備を設けて客にダンスをさせ、かつ、客の接待をして客に飲食をさせる営業（キャバレー、キャバクラ等）

2号 待合、料理店、カフェーその他設備を設けて客の接待をして客に遊興又は飲食をさせる営業（料理店、カフェー等）

3号 ナイトクラブその他設備を設けて客にダンスをさせ、かつ、客に飲食をさせる営業（ディスコ、クラブ等）

4号 ダンスホールその他設備を設けて客にダンスをさせる営業（ダンスホール）

5号 喫茶店、バーその他設備を設けて客に飲食をさせる営業で、客席における照度を10ルクス以下として営むもの（カップル喫茶等）

6号 喫茶店、バーその他設備を設けて客に飲食をさせる営業で、他から見通すことが困難であり、かつ、その広さが5平方メートル以下である客席を設けて営むもの（カップル喫茶等）

7号 まあじやん屋、ぱちんこ屋その他設備を設けて客に射幸心をそそるおそれのある遊戯をさせる営業（パチンコ店、マージャン店）

8号 スロットマシン、テレビゲーム機その他の遊戯設備で本来の用途以外の用途として射幸心をそそるおそれのある遊戯に用いることができるものを備える店舗その他これに類する区画された施設において当該遊戯設備により客に遊戯をさせる営業（ゲームセンター）


○住居専用地域, 住居地域 (準住居地域を含む) を原則制限 除外する地域 商業地域の周囲30メートル以内の住居地域(準住居地域を含む) 規則で指定する地域(観光旅館地域)でホテル・旅館営業の用に供する家屋等で風俗営業を営む場合の住居専用・住居地域(準住居地域を含む)

○距離制限地域 保護対象施設 制限距離 学校　(大学を除く) 100メートル 図書館・児童福祉施設、大学、病院及び診療所(患者を入院させるための施設を有するもの) 70メートル (商業地域においては30メートル)


病院、学校の近所じゃ許可下りねぇじゃねぇか！

30ｍとか50ｍって直線距離か？道路伝いか？



ちなみに無許可営業だとこんな感じ


・ 許可を受けずに、風俗営業を営んだ場合⇒ 2年以下の懲役、もしくは200万円以下の罰金(又は両方)

・　 自己の名義を、他人につかわせて風俗営業を営ませた者（名義貸し）
⇒ 2年以下の懲役もしくは２００万円以下の罰金（又は両方）

・ 承認を受けずに、営業所の構造又は設備を変更した者
⇒ 1年以下の懲役、もしくは100万円以下の罰金(又は両方)

・ 届出をせずに、深夜に酒類提供飲食店を営業した者
⇒50万円以下の罰金

・在留資格・在留期間等を確認しないで、外国人を雇用した者
⇒100万円以下の罰金

・ 従業員名簿を備えない、虚偽の記載をした者
⇒ 50万円以下の罰金


なかなかに厳しいものがあるね

こういう事こうして知る機会があればいつか役に立つかも

いくつになっても知識は足りない、興味は幅広くしないといけない

おもしろいなぁ

敷・礼なし「ゼロゼロ物件」トラブル続出、若者ら提訴へ

敷・礼なし「ゼロゼロ物件」トラブル続出、若者ら提訴へ

　敷金・礼金なしでマンションやアパートが借りられるとして低所得者にも人気の「ゼロゼロ物件」。だが、「家賃の支払いが数日遅れただけで、部屋の鍵を交換された」といった苦情も多く、入居者への強引な措置が問題となっている。

　こうした中、同物件の入居者が１０月、不動産会社に慰謝料など１人あたり数百万円の損害賠償を求める訴訟を東京地裁に起こす。非正規雇用の拡大など収入の不安定な人が増える中、被害対策弁護団は「行き過ぎた『貧困ビジネス』は見過ごせない」と話している。

　提訴するのは、不動産会社「スマイルサービス」（東京）のゼロゼロ物件に入居する都内の男性ら２０～３０歳代の３人。弁護団によると、同社の物件では、敷金・礼金を払わなくていい代わりに、家賃の支払いが１日でも遅れると、家賃約６万円に「違約金」などの名目で約２万円が上積みされる決まりで、無断で部屋の鍵を換えられたり、留守中に荷物を処分されたりしたケースもあった。

　マンションに入居する場合、借地借家法に基づく賃貸借契約を結ぶのが一般的で、通常は正当な理由なく一方的に解約されない。しかし、同社は「鍵の一時使用」という特殊な契約形態を採り、契約書に「居住権は認められない」と記載していたため、いつでも解約できる内容になっていた。

　スマイルサービスから相談を受けている宮岡孝之弁護士によると、約４０００件のゼロゼロ物件を展開する同社は現在、違約金徴収をやめ、契約も８月から賃貸借契約に順次切り替えを進めているという。宮岡弁護士は、「契約に望ましくない部分があったのは事実。提訴されれば、相応の賠償に応じる用意はある」と話している。

　一方、被害対策弁護団の宇都宮健児弁護士は「鍵の利用契約とするのは脱法行為で、低所得者の弱みにつけ込んだビジネスだ。他の業者に警告する意味でも、法的責任を明らかにしたい」と話している。

　今回、提訴を予定している３０歳代の男性は、日雇い派遣として働いていた２年前、インターネットで同社の物件を見つけ、家賃５万８０００円で、ロフト付きワンルーム（６畳）の部屋に入居した。しかし、仕事が少ない月には支払いが滞ることもあり、これまでに鍵を５回ほど勝手に交換され、違約金も１０回以上支払った。「就寝中いきなり部屋に入ってきた業者に追い出され、ネットカフェで過ごしたこともある」という。

　「家賃滞納で住居侵入はやりすぎ」と提訴に踏み切ることにしたが、それでも、「ネットカフェや路上で暮らすのは絶対に避けたいので、ここに住み続けるしかない」と声を落とす。

　ゼロゼロ物件は東京の賃貸アパート大手が約２０年前に始め、各地に広がった。初期費用が少なくて済むため、低所得の若者に人気だが、家賃滞納者への対応は厳しく、数か月の滞納で立ち退き訴訟を起こされることも多い。

　大手業者などは、強引な取り立てを行わないようにするなど、運用を改善しているとするが、弁護団が今年７月に実施した電話相談には計６５件の相談が寄せられ、スマイルサービス以外の業者への苦情や相談も、４２件に上った。（読売新聞）










納得して契約しているくせに提訴に踏み切るとはなんちゅう奴らだ

これがスマイルサービスの言い分なんだろうが、しかしひどいねこの会社

負が負を呼ぶ、DQN連鎖のデフレスパイラル

ま、なんとか派遣社員から抜け出しませたが、あたくし

しかしこんな会社で契約する方もする方だよな

全日の法廷研修行って来た 榊原英資氏の講演をきいた

「グローバル化の中の日本経済～不動産業界の生きる道」

いや、かなり面白かった

日本経済と政治の問題点を的確に指摘しているし、氏の予想も当たっていると思う

著書を読みたくなってしまった、非常にわかりやすく説明してくれるのでわかりやすかった

全く同じ意見だったのは、環境問題、国の礎は農にあり

休耕地なんてガンガン作物作ればいいんだよ

規制緩和して法人も農業に参入できるようにすればいいんだよ

米が余っていても麦、蕎麦、なんだって作れるじゃん

病的な食物廃棄率と致命的な自給率、終わってるよな日本の農業

最近スーパーで玉ねぎの値段が一割上がった

他人事にしていると手遅れになっちゃうよ

外食産業は大変だろうな、結局しわ寄せは消費者にくるんだ

見てくれだけ豊かな世界なんて必要ない

郵便配達の件でちょっと気になったこと

なにやら郵便法という法律があるらしい

郵便法第56条には

「3階建て以上の建物には出入口又はその附近に郵便受箱を設置するものとする」

郵便約款82条第１項には

「書留とか小包、保冷郵便、ポストに入らないものや、
一度に大量の郵便物が届いた場合など以外は集合ポストに配達します」

よって、取り扱い上は集合ポストに配達しなくてはならないッテコトダ

法律で配達するのは２階までっていうことを初めて知った

１階に集合ポストがないと３階の人間は郵便物受け取れないって話になる

実際、家主がポスト取っちゃって手紙が受け取れなくなったって話がきたもので

ふと気になって調べてみたり、配達の兄さんに聞いたりしてみた







以下、Ｙａｈｏｏ！知恵袋ヨリ


「Question：集合ポストへの郵便物の配達について

集合ポストへの郵便物の配達について

レオパレスに住んでおり、郵便物は集合ポストに配達されるのですが、安全性がまったくありません。

集合ポスト以外に、玄関には新聞受けがあります。

郵便物をそこにいれてもらうようにすることはできるのでしょうか？

ただし、集合ポストに「新聞受けにいれてくれ」と表示したり、鍵をつけることはできません。」


「Answer:内国郵便約款に定められていますので、原則、集合ポストに配達しなくてはならないのです。
ドアポストに配達できる場合というものは、集合ポストが設置されていない場合などに限られます。
（郵便法上、集合ポストというものは３階以上の建物には設置しなくてはならない）

ただし、「配達場所指定」という制度があり、書面で申込書を手続きをすることで、
受取人から配達場所を定めることが出来ます。
（極端な話、ガスメーターや物置、納屋に配達してもらえる）
ので、指定場所をドアポストにすることはできると思います。。。
→本来、書留や小包などを不在時でも受け取りやすくするという観点からのサービスですので、
指定場所としてふさわしくない場合は拒否られます。」

「Answer:郵便物は普通届け人の住むドアの前に投函するのが大原則なんだけど。
これ怠って、郵便物を紛失したり盗難にあうと郵便配達した本人の全責任になるんだよね。

面倒臭がって、違う住人の郵便物を投函することもやはり問題になります。

そもそもそこ（集合ポスト）に投函するのはルール違反なんですな。だから備え付けてあるマンションとかあるけど、鍵をつけることが義務付けになるとされてます。（プライバシーの保護で）

鍵の取り付けを拒否するってことはどういうことなのか判りませんが、明らかに住人のプライバシーを侵害（もしくは保護の放棄）に当たると思いますので、鍵の取り付けを認めるように抗議出来ます。万一拒否した場合は簡易裁判所に持ち込んで認めてもらうよう裁判起こすべきです。
また、住人の署名を集めてレオパレスの販売元に押しかけて、認めるように抗議するのもひとつの手ですね。

重要な郵便物が何者かによって奪われた場合、その責任はレオパレス側にあるのですから。（管理を怠ったとして）」


ふ～ん、郵便って大事なもんなんだな

ちなみにメール便の扱いは郵便以下だ

宅建登録講習受けてきた

下駄はかしてもらうために講習受けてきた
二日間受講して試験受けて結果は十日後らしい

火曜日の弁護士先生の講義は良かったが今日は眠すぎ
不動産鑑定士の話は眠りを誘う声色だった
講義というかこういう問題が出ます、これ覚えて下さい
一時間の講義でたった二問の問いと回答の解説、長すぎだってばさ（NARUTO風）

税理士先生の税金の話も長かった、苦痛だった
ひたすら数字の話ばっかり、午後は殆ど寝てました
でも合格率が９０％、これは落ちたらシャレにならんわ
本試験の合格率１５％の低さは異常と思ったけど受講している人見て納得
キャバ嬢みたいなねーちゃん、ホストみたいなにーちゃん、ひたすら寝ているアキバ系。。。
休み時間に参考書見ているような人間は一割もいなかったんじゃないか？

かくいう自分も参考書どっかいってナシで受講していた大バカものだ
まあ答え教えてくれているからさすがに受かるとは思うのだが
問題もなれるとそう難しいもんじゃない気がする
この前の損害保険募集人試験の方が意味わからなかったわ、受かったけど

宅建→管理業務主任者→マンション管理士（オレ用メモ）

現実的には、

宅建→管理業務主任者→マンカン　

こんな感じで取っていくんだろうけど、大体の奴は、管業でストップだね。
その後のマンカンが意外と難しくて、この２つで終わりってパターンが多い。
マンション管理士は、マジで難しいからな。下手すると２級建築士より難しい。
宅建、官業、マンカンの３つ持ってる奴って、結構いないから、
不動産関係なら、取っておいたほうが箔が付くよ。
マンカンの知識なんていうのは、相当役に立つし。
ただ、宅建より遥かに遥かに難しい試験だけどね。


75 ：名無し不動さん：2008/05/19(月) 08:25:48 ID:zFyjYo1r
不動産業での需要

宅建＞FP＞簿記二級

↓最早、需要があるとは呼べない

官業＞＞マン管

勿論官業には独占業務があるが飽和状態

FP 宅建 マン管 官業 行書 建築士

これら全てを持ってる不動産屋社員であれば
どんな客が来ても自信を持って対応出来そうだし、安心もされそう。

マン管はただのマンション紛争の物知りってだけ
何の役にも立たない 管業の派生

管業は20棟に一人必要の独占資格 、ただそれだけ
宅建の5人に一人と比べても需要が少ないのに宅建には35条37条の説明交付の独占業務があり専任主任者でなくても需要大

後宅建の必要勉強時間350時間に対し管業は200時間
しかも宅建合格レベルの知識を持っていれば100時間の勉強で管業とれる
それというのも管業は上位30%合格で宅建は上位15%だから

管業は2009年以降、マンション管理会社の業務拡大で
少しは良くなるだろうが、マン管は・・・

独占業務が無い限り、持ち直すのは難しいでしょうな。
とりあえず3冠は統一したが。。。

受験者が少ないのは、良いテキストが無いってのも大きいよ。
宅建のように参考書が充実していない。
試験の試験自体が新しくて、ノウハウが予備校に蓄積されていない
受験者数から売上が見込めないので、積極的に投資しようと思わない の2点も理由だ。

とりあえず官業受けて、受かったら５問免除でマンカン受けてみたら？

俺はそうして２個ともゲットしたが、感想は

区分所有法は本当につまらなかった・・・。
設備は本当試験当日運だよりだった・・・。
名刺に書いたが世間じゃマンカンも官業も本当に無名な資格だった・・・。

参考書や問題集も最近は大分増えたんじゃない？
難易度が上がってるみたいだけど、3ヶ月あれば十分だと思うよ。
俺が受験した4年前は宅建後からの勉強で受かったけどね。

因みに宅建合格者レベルの知識がある者が管業取る為に必要な勉強時間は100時間
マン管取るくらいだったら同じ勉強時間（450時間）の行書取った方がまだマシ
一応バッジもらえるし（恥ずかしくて付けてないが）

両方持ってるが個人的にはシスアドのが簡単だった
シスアドは午前は過去問丸暗記で9割は解けるし
午後は国語の問題に近いから極端な話勉強せんでも解ける人は解ける

簿記2級も基本過去問丸暗記だが数量がシスアドより全然多い
シスアドの倍くらい時間かかった
シスアド午後は、大学受験で英語の長文読解テクニック（国語は少し違う）を身につけたか否かが大きいな。

業界の評価はこんな感じじゃない？

クライアント系
ＭＯＵＳ、シスアド、セキュアド、 .Commaster★ Comptia A+ Comptia Network MCP

システム系
テクニカルエンジニア、ソフ開、基本情報技術者、CCNP、CCNA、MCSE、MCSA、LPIC-lv2、SJC-P、.ComMaster★★等

30歳過ぎてシスアドと簿記2を取った私が通ります。

何の役にも立たないけど自分のレベルが上がったと思うから、まあいいです。

861 ：名無し検定１級さん：2008/03/27(木) 15:02:17
難易度で言ったら初級シスアドは簿記３級と２級の間くらいだろうな。
上級は簿記１級と同レベル。

862 ：名無し検定１級さん：2008/04/03(木) 11:03:05
上級シスアド取るなら、PMやシスアナ取った方が良いし、
簿記一級取るなら、税理士取った方が良い

簿記2級　→　何年かしてシスアド　の順にとった
簿記の知識があればシスアド午後問題の点数かせげると思う
自分はそのおかげで合格したようなもん
簿記取得からかなり時間が経ってたいたけど、なんとなく勉強したことは覚えていた。

０から始めた場合、
学生なら１ヶ月で簿記２級とれる。英語はニートでも１ヶ月で600なんてまずムリ。

871 ：名無し検定１級さん：2008/04/27(日) 21:30:29
自分の感覚での話だけど

頭で憶える（暗記）のが　シスアド
体で憶える（パターンが分かってくる）のが　簿記

シスアドなら2ヶ月あれば行ける。
毎日やれば範囲の浚いは2週間程度で終わる。



ＣＦＰ＞マン管＞宅建＞ＡＦＰ
不動産業界より金融業界のほうがＣＦＰに対する評価はるかに高い。
不動産人ならＡＦＰで充分。名称独占資格だから何ができるってわけじゃない。
FPの資格は保険業界、金融業界、不動産業界の順に評価が高いです。
ＡＦＰ取ると国家資格（名称資格にすぎんが）２級が洩れなくついてくる。
ＡＦＰは維持するのに継続学習と会費がかかる。
取るときも２級よりライフプラン作成やらされるので大変。
まじめにＦＰ考えるなら継続教育あるＡＦＰのほうが単なる２級よりいい。

管、マンの過去問（解説詳しいもの）全部と言っても８年分？を５回、
予備校の予想問題３回まわして＋わからんとこ、たぶん『設備』と思うが
ネット映像検索でイメージ？む。去年それだけで両方受かった。



日曜→各科目の勉強２時間
平日～土曜→寝床で１時間か眠くなるまで勉強

それで５ヶ月ぐらいで受かった。

747 ：名無し検定１級さん：2008/05/20(火) 19:58:34
基本書読んでるけど訳わかんなくてモチベーションが上がらない。

質問いいすか？
A→B→Cで土地を売買してて、Aが取り消した後Bが転売したらA　VS　Cで登記戦争が勃発するでしょ？
一番悪いのはBだと思うんだが、現実はBは二重契約で罰せられるの？

748 ：名無し検定１級さん：2008/05/20(火) 20:17:58
Bには不当利得の返還を

749 ：名無し検定１級さん：2008/05/20(火) 20:31:27
所有権の対抗問題と債権債務の話を分けて・・・

750 ：名無し検定１級さん：2008/05/20(火) 21:03:42
>>706
過去問は何年分やればいいんですか？
最初の５年分のみやり込めば、合格ラインには達するでしょうか？

751 ：名無し検定１級さん：2008/05/20(火) 21:19:34
>>747
まずBは不法行為を働いたので損害賠償責任（民法709条）が課せられます
（本来ならばBはAに土地を返さなければいけないのに売ってしまったので）
また、これは宅建には出ないけど、横領罪（または業務上横領罪）など刑事上の責任を問われることもあります

752 ：747：2008/05/20(火) 21:32:11
サンクス

不条理に感じてたから安心した。
もう一個だけ教えて下さい。

Bの土地をAが善意無過失で占領してて、時効成立後にBがCに譲渡した。
この時Aが登記してなければ、先に登記したものの勝ちですよね？Aが登記しなかったことにも落ち度があるから

でも、Aは善意無過失（なんにも知らない）で占領してたんだから登記の必要性にも気付かなくない？
これはどうすか？

753 ：名無し検定１級さん：2008/05/20(火) 21:45:14
＞でも、Aは善意無過失（なんにも知らない）で占領してたんだから登記の必要性にも気付かなくない？

その点を勘案しても、やはり登記を対抗要件として判断する、という判例の考えなんでしょうね。

そこまで気にしなくても試験には受かりますけどｗ

まあ気になるんだよね、読んでると。　気持ちは分かる。

754 ：名無し検定１級さん：2008/05/20(火) 21:52:12
>>752
まず、Cはこの場合Bの法的な立場ごと土地を譲渡されたことになります
（簡単に言うとCはAとの関係では、Bと同じ立場になるということです）

この場合は時効取得ですが、実際の関係は、C(Bと立場上同じ)は前の持ち主、Aは後の持ち主ということになり
売買などのときと同じで、C(B)とAは前主・後主の関係、つまり当事者の関係になります

ここで、民法177条を見てみましょう

第177条　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

ここで大切なのは最後のところ「第三者に対抗することができない」という部分です
この「第三者」というのは、「当事者以外の第三者」を意味すると考えられています

すると、最初に戻ると、C（B）とAは、それぞれ第三者の関係ではなく当事者の関係にあるのですから
こういった対抗要件はそもそも不要ということになります
ですから、時効完成後の譲渡ならばAはCに対して、登記がなくても所有権を主張できます

ちょっと、分かりにくい説明だったかな・・・
ただ、対抗問題を考えるときは、誰と誰が対抗しあってるのか（つまりそれぞれ第三者の関係になっているのか）
そこをつかめればOKだと思います

755 ：名無し検定１級さん：2008/05/20(火) 21:53:26
これだから民法はかったるいんだ

756 ：747：2008/05/20(火) 22:10:51
>>753
これじゃ範囲終わらんからある程度は気にしないことにします。

>>754
丁寧な回答ありがとうございます。けど、
＞ですから、時効完成後の譲渡ならばAはCに対して、登記がなくても所有権を主張できます

俺のテキストには「Aは登記なくして所有権を対抗することはできない。」て書いてあるんだけど？？

757 ：754：2008/05/20(火) 22:14:45
すみません、勘違いしてました
>>754は時効完成”前”の考え方でした

時効完成”後”はやはり対抗問題になるようです
ちょっと理屈がよく分からないんですが、最初の時効完成のとき（つまりBからA）が第一の譲渡
つぎのBからCへの譲渡が第二の譲渡と考えるようです

ただ、これだとやはり>>752さんの言う問題が発生するような気が・・・うーん・・・

758 ：名無し検定１級さん：2008/05/20(火) 22:17:31
>>757

混同する気持ちわかるよｗ
落ち着いて考えれば分かるんだけど　一瞬戸惑うよね

俺も時効完成前を念頭にしたアドバイスしかかったもん

759 ：名無し検定１級さん：2008/05/20(火) 22:21:34
>>752
＞Aが登記してなければ、先に登記したものの勝ちですよね？
＞Aが登記しなかったことにも落ち度があるから
＞でも、Aは善意無過失（なんにも知らない）で占領してたんだから登記の必要性にも気付かなくない？

占拠の開始時のみ善意無過失であれば、後から悪意になってもいい、って言うのを思い出してみ。
何故、後で気づいた人をわざわざ守ろうとしているか。
つまり、判例は「ちゃんと気づいて登記しろ」って言ってるんだよ。

760 ：名無し検定１級さん：2008/05/20(火) 22:21:36
時効取得者の登記機会の僅少さをある程度犠牲にしても、
登記を対抗要件として求めた上で、第三取得者の利益保護機会をも確保しましょう
というのが趣旨でしょう。

実際、そうしないと不動産売買の経済・流通効率が非常に悪くなって、
怖がって誰も不動産買わなくなるでしょうし。

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受かったからこそ言えるからかもしれないけどおれは・・・

不動産登記法や区分所有法　建ぺい率・容積率の計算　
あと税法（所得税などなど）とかはハナから捨てて ４１点でしたよ～　

家賃未払い悪徳店子と保障会社対抗策 その２（俺的メモ）

■正しい夜逃げの仕方（妄想編）
�荷物は多少残しましょう。（特にアルバム、位牌、金庫とか個人的価値観のあるものを置いて出て行くときに証拠の写メを残しておく）
�出来たら電気代は出たあとも支払いして電気の契約が切れないようにしておきましょう。（ブレーカーは落としておいても大丈夫です）
■この二点は後々非常に重要なポイントになります。

＊位牌や骨壷（小さい物でよいから買って犬かなんかの写真と一緒に線香やローソク台を小さなテーブルの上にでもセットしておきましょう）
＊金庫は中古でいいですから買って置いておくとよいですよ。（金庫内には千円と使わない通帳やら入れておくと尚更OK！！）
＊出来たら他にも趣味のものとか、中々同じものが手に入らない一点ものなんかあればバッチしです。
■電気代は基本料金は安いですからこれを払っておくと後々いろいろな証拠及び都合は良いこと満載なのです。
あっ骨は豚バラの骨でもそれらしく入れておいて下さい！！

何度も言うように必ず証拠の写真を撮っておくことね。
皆さんお金に困ってるからといって故意に「家賃未納をして上記の証拠を残して消える」
なんて事はくれぐれもしないで下さいね。
裁判例ではせいぜい二、三百万の損害賠償しか貰えませんよ。悪用しないでね。

先ほどの鍵ブロックの事前対処の仕方の一例を明記しておきます。
ハムスターでも飼ったらどうですか？ジャンガリアンなら千円程度で買えます。
カゴと餌を揃えても二千円で揃います。
ハムスターは一日でも水や餌をやらないと死んでしまうこともあります。
たまたま鍵ブロックされる前の日に餌や水を与えるのを忘れていて死んでしまうこともあるかも・・・つまり＊＊＊ですよ。
おっとローソク代ではなくローソク台でした。

つまり犬の位牌や骨壷を置いてあるということに。。。
愛犬の位牌や骨壷はもって行くことは出来なかった。
決して夜逃げではなく戻ってくるつもりだったのに。。。

なのになのに戻ってきたら金庫もないし愛犬の・・・ああなんということだ！！
まさか勝手に金庫の中まで開けて通帳やら勝手に貴重してないだろうね。

家賃を滞納すれば契約解除は出来るが合法的に追い出すのには「明け渡し訴訟」とかの裁判が必要だから大家側は大変なだけ。
電気水道ガスは契約条項に基づいて供給をストップすれば良いだけなので特に問題は発生しない。

大家は家賃未納者に対して契約解除をした時点で実は家賃はもう発生していないのよ。
「家賃相当分の損害金」なのです。だから明け渡し訴訟を行うにしても弁護士に依頼しないと難しいので
弁護士費用他を考えると大変だから法律を守らずいわゆる自力救済行為をしてしまうんだよね。

俺んちの場合はガス屋がガスを止める場合も弁護士に相談して内容証明郵便にて事前通告来ましたね。
呼んでから、警察へ現行犯逮捕してもらう。家宅侵入で窃盗の可能性もあるから。

1.・・・～の件で、Lock致しました　等の文面があれば紐付完了で速効。
2.誰がやったかわからない ←この場合は事件化すること濃厚。誰だって家に帰ってカギが変になってたら大騒ぎでしょ。
結果、管理会社の仕業って事になって出頭。

その後で自腹でカギ業者を呼ぶか（確か1万ちょっとかかる）、管理会社が手配するかは警察は介入せず直にやり合う事になる。
クレジットカードかキャッシュカードはスーパーに行く時でも財布に入れておきましょう。
ドアに張り紙なんかも出来ないから、貼られていたら証拠写真は必須

いやいや、やりたい放題は大家側の方が先行してますよ。
まず賃貸借契約書なんて賃借人の無知に付け込んで本来、認められないような契約条項盛りだくさんですし、
退去の際は敷金を返還しないばかりか原状回復費用との名目でぼったくり！！

殆どの人が知らずに、または裁判までやるのは面倒とかの理由などで支払いしてるのが現状です。

例えば大家が２０万円の修復費用を請求してきたとしましょう。
知らずに賃借人がそのまま支払う場合が多いですが仮に賃借人がこれはおかしいということで裁判をして
判決が１０万のみ認められたとしたら差額の１０万円は詐欺請求であるのと変わらないのですよ。
他人の財布から騙して１０万円を盗んだのと全く同じだと思うのです。

賃貸物件が回転すればするほど、原状回復費用だけでも大家や業者は莫大な金額を騙し取ってるのです。
この騙し取るための口実として最初に交わす、賃貸借契約書にて大家側だけが有利な条文や特約事項の存在なのです。
だからやりたい放題先行は大家側であることは明白ですよ。

家賃が少しでも遅れたら鍵ブロックできるとの条文も無効であることは大家側も認識しているにも関わらず
故意に明記しているわけであり、悪質極まりないのですよ。

それなりの資本金持ってる会社を 経営しているからですよ。
法人にしてからは審査に落ちたことはないですし審査結果も即日ＯＫ出ます。

家賃を払おうと思えばまったく払えないわけではないですよ。
支払いがきついときは対応悪い業者を後回しにするだけのこと。
その中のやり取りで不法的な行為をするところは支払いの優先順位が最後になるだけで、、
　尚も不法行為が改めなければ裁判で敗訴したら払ってあげますねって通告してあげてます。
家賃が多少遅れても顧客には限らないわけであり、数ある業種の中で不法行為はするは
　ヤクザまがいな応対しか出来ない不動産関係に対しては必然的に法律を用いて戦うだけですよ。
それに東京の場合なんかは買うより借りた場合の方がお得である 事が多いですし買うより借りた方が経費で落ちますからね。
　だから今は自宅も全部法人契約ですよ。

それだと消費者が不利益を被るから消費者契約法とかあるのよ。
賃貸借契約の場合は事業者（大家や管会社等）対賃借人（消費者）契約であるから契約条項が全て有効というわけではない。
裁判例や判例がいくつも出ているにも関わらず契約条項の変更をしようとしない賃貸人！！
「双方了解の上で契約しているから後からガタガタ言うな」というのがまかり通るなら一般契約においてもクリーングオフも存在していないだろうね。
はたして賃貸借契約の時に賃借人に対して契約における今後の想定される不利益をきちんと説明しているだろうか？
サラ金は過払い金弁済が相次いで経営の危機を迎えているわけだが、賃貸借契約においても敷金、原状回復費用において
一度は支払ったお金が不法請求の可能性があると気付いて過払い金請求のように裁判を起こす人が
全国のあちらこちらで多くなったら大家、管理会社等は大変なことになるね！！

時効も５年だしね！！俺は実際敷金返還請求を時効ぎりぎりになって何件かやってみたけど全部勝訴しましたよ。
原状回復費用が掛かったとの立証責任は被告である大家側にあるけど大体の大家は証拠になるものを残しておかない場合が多いし
すでに何度か入居者が入れ替わってることも多いから尚更のこと立証が難しいのよ。

法務局での供託はあなたも述べてるとおり大家が 家賃受け取り拒否した場合でしか供託できないのよね。
だから、そのような対抗方法は出来ない。

横暴が許せないからこそ裁判ではっきりさせるだけですよ！！
まぁ、結局は未納家賃よりも大家側の不法行為による損害賠償金の方が多くなるという結果が多いわけでして！！

黙っていれば分からないだろうとの前提で賃借人が一方的に不利な契約を締結し裁判とかで敗訴した時以外は、
　だまって賃借人から現状回復費用を搾取するというシステムなんだな。
泣き寝入りの場合が圧倒的多数なわけでして、詐欺と同じやり方だと思うわ。

[とりあえず文句は払うもの払ってから言うべきだと思うよ]

私はNetで高額商品の売買の仕事をしていますが、この台詞を大きな声で言ってみたい。
でも消費者保護の風潮の中で、ユーザーが随分使用したなと思えるものまこちらは泣く泣く返品、返金に応じています。
彼らがこの一件をどこに 訴えるか、掲示板に書き込むかわからないからです。
そのような仕組みに世の中が変わっているというのに、大家、不動産屋のタッグが古い慣習を利用して
いまだに甘い汁を吸っていることがバランスを欠くといっているんです。
あなた方土地と物件の商売屋は他の対ユーザー相手の産業に比して、いかに恵まれているか、比較で考えたことがないでしょ。
ユーザーは黙ってはらうもん払えばいいんだよという甘ったれた意識が骨髄までしみこんでるでしょ。
その体質にメスを入れることがおかしいかな、産業界の蛆虫に見えるんだ、その台詞には。

無効や取り消しの裁判って普通の人は出来ないと思うけどね。
弁護士に依頼してまでは費用の面からも無理だしね。
それをいいことに業者側は詐欺行為と変わらないようなことを相変わらずやってるわけで！！
債務不履行に対しては法律を厳守して回収なり裁判をやればいいだけのこと！
正当な理由であるかどうかは判決が出るまでは誰もわからないし、強制力はないのだから、
「払うもの払ってから言うべき」という発想は根本的に間違いだな。
賃貸借に限らず普通のサービス対価商行為や売買等にても当然ながら同じように支払い拒否をするという選択肢は消費者にはあるわけですよ。

払うものを払ってしまったら取り返すのが難しいしね。
賃貸借関係に関してはお互い法律を厳守すればいいのだし業者側による消費者の無知に漬込んで搾取する行為や自力救済行為は止めてもらいたいものだ。

保証会社の事前求償に基づく回収は弁護士法違反です！！
そもそも事前求償なんて言葉は保証会社の都合で作られた造語です。
求償権は「代位弁済に基づいて」の行為ですから代位弁済をする前に求償するなんて事は出来ませんし、というかまぁ詐欺と変わらんですね。
契約条項に「事前求償」が明記されていますが、契約条項に明記されていても全てが有効ではありません。
ましてこのような条項は公序良俗に反し無効でしょうね。
事前求償が出来るのなら、どんな形でも債権回収業を営むことが出来てしましますね。
債権回収業はサービーサー法に基づいてのものでありその適用も金融関連に限られており、法務省の許可を得るのにも資本金５億（うろ覚え）他厳しい条件が課されます。
つまり一般債権回収業は日本の法律では今のところ保証会社のような業者としての営業は認められてないのです。
保証会社のはしりの会社も「どうしたら（家賃）債権回収代行を合法的に出来るか？」と考えて求償権を思いついたそうです。
しかしこの求償権に基づく回収そのものが今後、法規制がなされる可能性は今後大きいと思いますよ。
「求償権」を立てに回収行為が合法とされるなら、どんな債権でも出来てしまうことになるので、例えばサービーサー法そのものも無意味
になってしまいますし８９３が堂々と債権回収業を出来ることになってしまいます。
形ばかりの保証の名目で実際には代位弁済をせずに「事前求償」ということで取立て行為し放題になってしまいますしね。
だけどまぁ、事前求償なんてよく考えたものだな・・最初に保証会社を始めたのがサラ金関係だしな。
保証会社そのものには未来はないでしょう。大手保証会社も倒産してますしそもそも普通に営業していて成り立つはずがないもの。
いかに代位弁済するまえに家賃を取りたてし、退去同意の誓約書に一筆書かせてささっと退去させることが出来るかが勝負ですもんね！！
家賃延滞のまま居座られたら保証会社は成り立たないしな。

業としての債権回収を行う為の口実の為の保証会社の契約条項に明記されている事前求償が民法での事前求償と同じには出来ないです。
だから全くの造語だと言い切れるのです。
名ばかりの保証で実際には事前求償を元に家賃の回収ばかりか退去等、明らかに債権回収業としての業務を行っているわけであり、違法行為で
あることは明白です。
法律が適用されるのはあくまでもその法律の元に認められてる場合だけですよ。

マトモな大家なら、シンプルに源泉を出せるような入居者を入れるだろう。
または大企業・公務員で証明可能な人ね
そういうのは差別的だからまあ通常厳選だわな
親が一戸建て所有者なんて不条理な条件を出す賃貸物件も中にはあるよ。
上記のような手段は長年の勤務先・源泉押さえられた勤労者には無理だもの。

強制退去？契約書に何が書かれていようとも「明け渡し訴訟」にて勝訴し強制執行手続きを踏まない限り強制退去させることは出来ません。

また明け渡し訴訟にて明け渡しの判決が認められる基準は概ね、三ヶ月位の滞納がないと無理ですよ。
その明け渡し訴訟の場合でも事前に「家賃滞納による契約解除通告」も書面に行われないとダメですしね。
明け渡し訴訟で判決が出て強制執行までは早くて一年から二年は掛かる。
つまり、その程度の期間は居座ることが出来るということだ！！

一、裁判所からの特別送達を受け取らない。
二、二回目の送達で受け取る（必然的に）これでひと月程度間が空く
三、第１回目の口頭弁論は大体一ヶ月から一ヶ月半先になっている。
四、第１回目の口頭弁論を答弁書のみ提出で欠席（擬制陳述）
五、第二回目の口頭弁論は大体一ヶ月から一ヶ月半先になっている。
　　（もちろん出廷する。家賃未払いの反論（抗弁）は主に大家側が
　　賃貸人としての責務を果たしていないからだ等）
　　�修理箇所があるのに何度が要請したのに直してくれない。
　　　（直してくれたら払うと言ってたのに！！）
　　�家賃の遅れの催促が一度も無かったので気付かなかった。
　　　（それでいきなり契約解除の通達があった）
　　何でもいいから反論するような口実をすると単純な内容ではなくなる
　　ので弁論整理が何度かされることになる。
第１回口頭弁論　　欠席（答弁書のみで擬制陳述）
第２回～第４回　　弁論整理（争点のまとめ）
第５回　　　　　　最終弁論（本人、証人尋問）
ここまでの期間（早くて一ヶ月から一ヵ月半の間隔が空く。年末年始、ＧＷ
お盆など挟むと二ヶ月以上空く事もある）
■ここまでで最低、７ヶ月から１０ヶ月位経過
最終弁論から判決まで一ヶ月半から二ヶ月かかる
■つまり第一審判決まで８ヶ月位から一年弱経過

では判決が出た後はどうなるか？
�控訴しましょう（控訴状提出期限の二週間ぎりぎりに提出）これで半月延びます。
�控訴理由書の期限は５０日ですからこれもぎりぎりに提出（この時点で判決が出てから二ヶ月経過します）
�控訴審の日程期日は大体二ヶ月は掛かります。（この時点で第一審の判決が出てから４ヶ月経過しております）
�控訴審は一回の審議で終わることが多いですからその判決を待ちます。（大体、判決まで一ヵ月半から二ヶ月かかります）
�以上のように控訴審の判決までは最低６ヶ月は掛かるのです。

■以上のように一審、二審トータルで早くて一年二、三ヶ月から一年半掛かります。
さらに半年近くの引き伸ばすのにはやはり同じく上告期限の二週間ぎりぎりに上告書を提出（手順は控訴とほぼ同じ）
＊１００％上告棄却されるのですがこの場合も半年近くは時間稼ぎが可能
■つまり二審までで一年半前後は掛かりますし上告もやれば早くて二年はかかります。
■さてさて「明け渡し訴訟」の判決が出たからといって直ぐ退去する義務はありません。
　勝訴した大家側は判決をもとに退去の要求をしてきますがそれに応じる義務はないということなのです。
「明け渡し訴訟」に限らず例えば「貸金請求等」の訴訟でもそうですがこのままではあくまでも勝訴判決をもらったに過ぎません。

■なんとか回収もしくは本件の場合であれば「明け渡しをさせる」為には強制執行手続きをしなければなりません。
�この場合も判決文が被告に届いたとの「送達証明が必要になります」この送達証明と執行付与書の二点が必要になります。
�判決文を被告が受け取らなければ再度ｍ附郵便という書留で裁判所から送達してもらわなければなりません。
　（この二回目の場合は被告が受け取らなくても送達証明が出されます）
�つまり細かいことを言えばここでも二週間掛かるのです。
＊判決が出てから強制執行に必要な書類が手元に来るまで一ヶ月位はかかります。
�それらの書類ができてようやく強制執行手続申請ができます。

■さてさて、ようやく強制執行手続きが開始されたわけですがまだまだ簡単には退去させれません。
これからがまた日数が掛かるのです！！
■強制執行により部屋の中に物が一つでもおいてあれば差し押さえ、売却等の手順を踏まなければなりません。
�執行官による差し押さえ
�次回、一ヶ月先位に売却の期日が決まるので仕方なく大家が買い取るでしょう（価値のなさそうなものでも差し押さえ、売却処理をしなければなりません）
　極端な話、古新聞や古雑誌でも勝手に処分は出来ません。全て強制執行による差し押さえ、売却処分しか出来ないのです。
（だから任意に賃借人が出て行かない限り手間と費用は大家側の負担は大変なのです）
■売却期日が決まり売却日に大家が自分で買い取ってようやく「明け渡しが完了」するのです。

■一年半から二年掛かる理由は以上のような流れになるからなのです。

■強制執行手続きによる差し押さえが済んだあとに荷物が増えたらどうなるのでしょうね？
　それでも勝手に大家は荷物処分できないですし。。。
　執行官が荷物保管やらなんかあるみたいですけど実際にはそこまでやることはまずないでしょうね。

■家賃滞納者を合法的に追い出すのは費用も時間も掛かって大変ですね！！

■裁判を経ずに勝手に荷物処分やら鍵を変えたりは自力救済行為であり犯罪なのです。

普通に普通の裁判を受けてのやり取りだけです。

大家側が提訴してくることにより判決～まで一切家賃の催促はしなくなりますから
逆に管理会社、保証会社、不動産屋、大家側との絡みは（家賃取立て）なくなるので悠々自適に暮らすことが出来ます。

だから、うるさい取り立てが来た場合は「払うつもりはない、裁判でもやってくれ」とはっきり通告すればいいのです。

「なんで払わないんだ？払え」とか言われても「それは今。言うことではない。法廷できちんと証言します」でＯＫ！！

■（憲法第３２条により。。）

■債権債務はどちらかがその存在を認めない限り司法を判断を仰ぐしかないのであり判決が確定しないかぎり、
それを強要することは出来ないのです。（未納家賃にて同じ事です。ましてや明け渡しももちろんのこと）

保証会社の事前求償に基づく回収は弁護士法違反です！！
そもそも事前求償なんて言葉は保証会社の都合で作られた造語です。
求償権は「代位弁済に基づいて」の行為ですから代位弁済をする前に求償するなんて事は出来ませんし、というかまぁ詐欺と変わらんですね。
契約条項に「事前求償」が明記されていますが、契約条項に明記されていても全てが有効ではありません。
ましてこのような条項は公序良俗に反し無効でしょうね。
事前求償が出来るのなら、どんな形でも債権回収業を営むことが出来てしましますね。
債権回収業はサービーサー法に基づいてのものでありその適用も金融関連に限られており、
法務省の許可を得るのにも資本金５億（うろ覚え）他厳しい条件が課されます。
つまり一般債権回収業は日本の法律では今のところ保証会社のような業者としての営業は認められてないのです。
保証会社のはしりの会社も「どうしたら（家賃）債権回収代行を合法的に出来るか？」と考えて求償権を思いついたそうです。
しかしこの求償権に基づく回収そのものが今後、法規制がなされる可能性は今後大きいと思いますよ。
「求償権」を立てに回収行為が合法とされるなら、どんな債権でも出来てしまうことになるので、
例えばサービーサー法そのものも無意味になってしまいますし８９３が堂々と債権回収業を出来ることになってしまいます。
形ばかりの保証の名目で実際には代位弁済をせずに「事前求償」ということで取立て行為し放題になってしまいますしね。
だけどまぁ、事前求償なんてよく考えたものだな・・最初に保証会社を始めたのがサラ金関係だしな。
保証会社そのものには未来はないでしょう。大手保証会社も倒産してますしそもそも普通に営業していて成り立つはずがないもの。
いかに代位弁済するまえに家賃を取りたてし、退去同意の誓約書に一筆書かせてささっと退去させることが出来るかが勝負ですもんね！！
家賃延滞のまま居座られたら保証会社は成り立たないしな

家賃未払い悪徳店子と保障会社対抗策 その１（俺的メモ）

毎日続ける事というのは大事な事

いままでもできそうでなかなか出来なかった

なので思い立ったら行動、今日からやってみる事にする

さしあたって日記的な物をつけてみる事にする

アパレルの仕事もいい感じに動いてきた、お金はないけど

出来る事から少しずつ、だね最初は管理会社の取立てはうるさかったけど、もう払う気はないからさっさと裁判でもしやがれって感じで言ってやったね。
俺は自営業なんだけど事務所は保証会社が入ってるけどここも家賃滞納してるけど、全然大丈夫ですよ。
保証会社は求償権に基づく家賃回収しか出来ないから立ち退きとは無関係なんだよね。
だから保証会社は家賃滞納者に未払い金の催促ばかりでなく退去を約束させるような誓約書を書かせたがるわけです。

賃貸借契約書に何が書いてあろうとも明け渡し訴訟で判決が出て自ら出て行かない限り強制執行を掛けない限り追い出すことは出来ない。
ちなみに家賃滞納により鍵ブロック（鍵を変えて入室不能）は器物損壊罪や住居不法侵入になるから、
やられた場合はその辺を突っ込めばいいし、鍵ブロックした日からもちろん家賃は発生しない。
前事務所は鍵ブロックされたのでそのまま放置しているよ。
管理会社は事務所内にあるものも勝手に処分できないし、他の人を入居させられないし困ってるだろうな。
これで勝手に荷物処分してたら損害賠償金もらえるしな！！

居住権があるので明け渡し訴訟で判決が出て強制執行による追い出し以外は保証会社であろうとも不可能。
そもそも保証会社は求償権に基づいて未納家賃を回収しているだけなので保証会社のものは立ち退き請求はできないのよ。
裁判になると日数も費用も莫大に掛かるから未納出た時点で退出の誓約書を書かせたがるわけ！！

誓約書とかにサインしなければ明け渡し訴訟にて判決が出て任意に出て行くか強制執行されない限り居座れます。
保証会社は求償権に基づく未納家賃は一応催促できますが退出交渉他は弁護士法第７２条違反に該当する可能性が大なのです。
俺は自営で事務所は保証会社入ってるけどかれこれ１０ヶ月滞納してるし家は４ヶ月滞納してますよ。
毅然とした対応をすればいいだけです。「裁判でも何でもやってくれ」と大家や保証会社は言えばしつこく出来ません。
取立てにきて帰らなければ１１０番通報しましょう。俺は１１０番通報してすべて録音してますよ。
業者の強い言い方によっては脅迫罪になるので証拠を残しておけますし「脅迫するような業者とは話し合うつもりはない」とか対応すればいいのです。
自分は自営で債権を回収する立場でもありますが客に開き直られるのが一番困るのです。
脅して回収するわけにもいかないですしね。

俺は法律に基づいて行動しているだけだけどね。荷物を勝手に処分してくれたらありがたいな。
２００万円の賠償責任の裁判例もあるし、俺の場合は賠償金７０万円の判決もらったよ。
誓約書とかの一筆書いてない限り、住居不法侵入にもなるし賃借人の方が法律で守られているのが現実なのです。

明け渡し訴訟をするには三ヶ月程度の滞納の上、契約解除通告必要だし、それから訴状提出しても第一回目の口頭弁論まで最短で一ヶ月半かかるしね。
被告側は一回目の口頭弁論は答弁書だけだせば欠席できるから、それから二回目の口頭弁論までまたひと月間が空く。
だからやりかた次第では一審の判決まで一年かかるのも珍しくはない。
それから控訴して控訴理由書とかも５０日の期限いっぱいに使えば 控訴審の判決まで半年かかるよ。
それで判決出ても任意に出て行かないで強制執行させればまたまた 二ヶ月はかかるね。
だから賃借人を合法的に追い出すのは早くて一年半から二年かかるわけです。
大家とかは費用対策も大変だし弁護士費用とかも考えたら７桁の赤字です。
だからなんとか上手いこと言って「いついつまでに未納料金を払わなければ退出します。
荷物も処分してもいいです」等の大家や保証会社に有利な誓約書を書かせるわけですよ。

この世の中奇麗事だけでは生きてはいけません。法律が全てです。
保証会社の行為は弁護士法違反の場合が多く刑法犯なわけであり刑事責任さえ生じます。
しかしながら家賃の滞納は単なる債務不履行なだけで民事です。

きつい取立てがきても「誓約書」とかにサインしては絶対ダメです。
開き直りましょう。裁判でしか話し合いはしないとはっきり伝えれば 良いのです。
そうすれば半年どころか一年でも二年でも判決が出るまでは居座ることができます。

俺は保証会社二社とやりあってるし契約書も熟知してるからわざわざ質問するまでもないよ。
それに本人訴訟とかで何度も損害賠償請求で勝訴してるしね。

何度も言うように保証会社は求償権により催促してるだけであり退去せせるだけの法的要件は全く持ちあわせてないのよ。
保証会社に回答を求めた事もあるけど弁護士法違反に関してもがグレーであると認めてるしね。
家賃は家賃債権だから、債権を取り立てるための法律を厳守しないとダメなのよ。
その辺を保証会社は分かっているから家賃滞納した時点で直ぐ誓約書を書かせようとするわけです。
保証契約書にはわざわざ誓約書を取らなくても大丈夫なような契約条項が明記されているけど、
契約条項すべてが法的に認められるわけではないからあらためて誓約書にサインさせるのです。
実際、おれは保証会社の物件を１０ヶ月滞納してるけど保証会社は何もやってこれないしね。
法律武装したら、俺が言ってることが正しいから保証会社でも何も出来ないのよ。

明け渡し訴訟に関しては被告側だからお金は一切掛からないよ。交通費くらいかな。
判決が出ても支払いしないから居座った期間の家賃は丸儲けだしな。

鍵ブロックや荷物の排出をかってにやった場合の損害賠償請求訴訟でも印紙代と予納切手代の計2、3万あれば提訴できるし１００％勝てるモンね。
この程度の裁判なんて自分でやるのは簡単よ。

儲けた家賃分で次の物件を契約してって感じだね。
あっ俺は何度も言うように法律は厳守してますよ。
保証会社は弁護士法違反とか強要とか普通に刑法に触れる行為をしてるしね。
俺は自分でもいろいろ経験してるし、多くの人から相談うけてるからその辺のやり口とかも熟知しますよ。
そもそも保証会社自体グレーなんだよね。そのうち社会問題になるよ。
ちなみに来月中に保証会社ではないけど大手管理会社に対して来月、東京地裁にて損害賠償請求訴訟を提起しますよ。１００％勝てる自信あるしね。

それと重要な点を書いておくけど保証会社は求償権による取立てしか出来ないわけだから、
つまりこの求償権っていうのは代位弁済した上ではじめて求償権が発生するのです。
だから保証会社が請求にきたら必ず代位弁済したことの証拠を見せてもらいましょう。
ちなみに保証会社の契約条項には代位弁済前でも求償権に基づく請求が出来ると明記している場合が多いですが、
その条文は全く無効ですし求償権が発生する以前の取立て回収行為は明らかな不法行為です。

口座の差し押さは郵便局を除いて、執行申立ての際に銀行名とその支店名まで指定しなければなりません。
ですから申立て者は当てずっぽうで債務者の住居近くの銀行支店を押さえるとかの手続きが必要ですし一件あたりの費用もかかりますから口座差し押さえは結構大変なのです。
だから口座を使えないということは無いですよ。
会社とか住居から遠い支店をえらべば大丈夫です。
ちなみにネット銀行については知りません。今度裁判所に聞いてみます。
確かに会社員は給与そのもが一部差し押さえされますね。
同じ保証会社でなければ別の保障会社と契約は可能です。クレジットのように情報は共有してません。
ちなみに自営業でしたら法人にしておくと便利ですよ。
契約者が法人で保証人が代表者というパターンが多いので保証人に迷惑掛けることもないですし。
法人ですと賃貸契約に限らず、個人契約よりも信頼されますし形式上でもいいから会社のＨＰを作っておくと何でも審査通りやすいです。

最初は金融だってなんだってきついよ。
だけど毅然とした態度で「払う理由がないから払わない。裁判ではっきりしようぜ」でいいのよ。
「なんで払わないんだ？」と言われても、「それは今言うことではない。帰ってくれ」と通告し、録音でもしながら
「これ以上居座るなら警察呼びますよ」って言い中々帰らなかったら本当に警察を呼ぶ。
警察は分からないから「家賃を払わないあなたも悪い」とか言いますが求償権や弁護士法等について語れば、警察も納得します。
そして警察に対し「この取立て行為は不法行為ですので今後、この業者に対し損害賠償請求訴訟を起こすかもしれませんので、
今回の件についてきちんと忘れずに日報に明記しておいてください。
あとから警視庁本部に証拠の為、開示請求するかもしれませんので」と告げればいいのです。
債権債務に関しては裁判で勝訴しない限り強引に取り立てる権利など存在しないのです。
まして保証会社が求償権を立ての取り立て行為は尚更です。

鍵ロックは仮に契約書に「家賃が遅れた場合は鍵ロックすることに同意します」等の契約条項があってもその契約条項そのものが無効であると裁判例でも出ています。
つまりこれは器物損壊罪や住居不法侵入になりますので写メなどで証拠を残した上で１１０番通報しましょう。
現場に駆けつける警察官は器物損壊罪になるとの認識をしている人は少ないので「器物損壊罪になるので現認して下さい。
あとから被害届けを出しますので日報にもきちんと記録を忘れずに付けてください」と言って担当警察官の名前と部署を忘れずに聞いておきます。
警察署の刑事はこの場合、器物損壊罪に該当すると認識している人は割りと多いです。
駆けつけた警察官は管理会社や保証会社に連絡を取ってくれるでしょうね。
いかなる場合も鍵ロックは許される行為ではないのです。

しかしながら家賃滞納して、「今後家賃が遅れた場合は鍵ロックや荷物の処分に同意する」等の
誓約書を保証会社は書かせますからこの誓約書にサインしてしまったらおしまいです。
管理会社や保証会社は二人組みで押しかけ強く誓約書のサインを求めて来ますので必ず断るべきです。
サインしてしまったら成すすべはもうありません。

たかが家賃であり保証会社や管理会社は闇金やヤクザではありません。
いきがって強い言い方をしてきますが法的には裁判で判決が出ない限りどんな債権でも支払い拒否権はありますし毅然とした態度で支払い拒否をすればいいだけだと思います。
こっそり録音するのがお勧めです。

保証会社の都合に合わせる必要はありません。誓約書だけにはサインしないように気をつけてください。
最終的には「明け渡し訴訟で敗訴したら出て行きます」でいいのです。

なんども書いてるとおり保証会社は本来「求償権」という立替払いしたということで皆さんに家賃請求をしているわけでして、
この求償権は本来、家賃回収業が弁護士法違反とか債権回収業とかの法律に触れないようにぎりぎりの策略なだけであり
グレーゾーンであることは保証会社も認識しています。
契約条項に「求償権が発生する前でも保証会社の集金に応じること」との明記もされていることが多いですが、これは完璧不法行為です。

そもそも求償権を行使する場合でも大家に対して立替払いをしたという証拠を保証会社は提示しなければなりません。
つまり実際には立替払いをしていないのに求償権をたてに請求している場合が多いのです。

家賃というのは家賃債権であり一般債権と同じです。
ですから債権回収に関する法律を厳守し業務を行わなければならないのに、賃借人の無知に漬け込みやりたい放題しているのが現状です。

賃貸借契約書でも保証会社の契約書でもそうですが契約書に明記されている条項すべてが有効なわけではありません。
消費者契約法他により一方的に事業者に有利な条項は無効であるとの事が当たり前になっており裁判でもそのような判決が多いです。
しかしながら後から家賃滞納等により同意の上、誓約書に署名捺印した場合は当然ながら法的効力は発生します。

保証会社の「事前求償」については「事前に求償権を行使できる」等、明記されている場合が多いですが
この条文そのものが詭弁にもならないレベルの文言です。
そもそも事前求償そのものの日本語はありえません。
求償権自体の意味がいわゆる代位弁済による請求権なのですから！！

ネット銀行の差し押さえについて裁判所に確認しましたところ、バーチャル支店ですので銀行名だけで全て押さえることが出来るようです。
また郵便局については貯金事務局ごとの手続きだそうです。
全国一括だと思っていたのですが認識間違いでした。
つまり都道府県レベルの差し押さえですね。

それに事前求償そのものが債権回収を正当化しようとするための詭弁であり、不法行為には変わりはないのです。
本来法律で禁止されている行為を契約書に明記し事前に契約締結したからといって、不法行為が合法になるはずがありません。

法律事務は弁護士、医療業務は医師とか、国家資格を取り行政機関管轄内での法律を厳守し業務を行っているわけです。
それが例えば何らかの契約書に医師ではない人が医療行為を認めるとかの条項があったからとして、
医師ではない人の医療行為は認められるはずがないのと同じレベルの話なのです。

家賃滞納は民事レベルの話であり債務不履行なだけですが保証会社とか行っている行為は刑法に触れる行為なのです。
そのような不法行為に対して言いなりになる必要はありません。

昔、店舗やっているときに大家が勝手に入って荷物処分されたときも自分で損害賠償請求訴訟して勝訴しましたし、
上で書いた対処方法は全て自分が実践してきたことなのです。
取り立てにきてしつこい場合は普通にすぐ警察呼びますし全てボイスレコーダーに録音して後の裁判の証拠にしたりしています。

だから家賃の滞納したからといって法律に反しているわけではないのよ。
家賃はあくまでも家賃債権という一つの債権でしかないわけで例えばサラ金やクレジットの支払いが遅れたら法律違反なのか？
単なる債務不履行ですよ。
家賃が遅れたといってもそれに対する損害賠償は認められないしね。
認められるのは未納家賃と延滞金位のものですけどね。

しかしながら明け渡し訴訟とかで判決をもらわずに勝手に処理をしてしまえば自力救済行為ということで
それを実行した大家や業者に対して損害賠償が認められるのが現実。
損害賠償しなければならない行為を日常行っているのが大家や保証会社、管理会社なのです。


父親が保証人になってて迷惑を掛けたこともありますけど金銭的な迷惑は一切掛けてないです。
未納家賃請求の裁判になって支払う判決が出ても実際強制執行してまで差し押さえるなんて難しいのです。
平成１４年より日常必要な家電家具は差し押さえ出来ませんし、差し押さえの執行官がきても例えば「それは妻のものです」とか
まぁ、いろいろ対処方法はあるわけなのです。
そもそも家賃を長期にわたって未納している人はしっかりした企業に勤めているような人は少ないわけで給与の差し押さえも現実難しいですし
銀行口座を押さえよとしても残高ないですし、、未納家賃に限らず債権を回収するのは非常に難しいのです。
サラ金とかクレジット会社の場合であれば債権を回収できないだけで済みますが（最終的には損金と落とすことも可能）
未納家賃関係は家賃を回収出来ないばかりが法律に基づいて「明け渡し訴訟」とかきちんとした対処をしなければいけませんので裁判費用や強制執行費用など１００万円以上掛かる費用も大家が負担だから大変ですよね。

しかしながら大家側が最終的に不法行為をするものですから未納家賃よりこちらから請求する損害賠償金の方が大きくなってしまうのですよ。
やはり大家であって事業者であるわけですから法律を知らなかったでは済まされる問題ではないと思うのです。
ですから不法行為をする大家らに対しては、きちんと裁判ではっきりさせるだけなのです。
大家や保証会社の方が「家賃未納という債務不履行をする賃借人」より悪質だと思うけどな。
保証会社なんか回収する権利がもない場合でも「事前求償」とかの詭弁を用いて支払いのや誓約書へのサインとかの強要等、犯罪行為盛り沢山ですから～。

■まずどういう権利を用いて請求しているのか？を問うのです。

�「求償権に基づく請求」であるとの回答でしたら代位弁済した証拠となる領収書や振込みの提示を求めます。
�契約条項に基づく「事前求償」であると回答の場合は、「契約条項に明記されていても無効」と返答
�ただ単に居座るのであれば、保証会社に対しては「いろいろ法律を調べたが保証会社に対して支払う義務はないので支払いませし、
これ以上、話し合うつもりもありません。裁判でもしてください。法廷でなら証言しますし敗訴したら考えます」みたいな感じですね。
なんども書いてるとおり「支払い約束や退去、住居立ち入り、荷物処分」等に了解する誓約書等には絶対サインしてはダメです。
たまにサインだけでハンコは押してないから大丈夫と勘違いする人がいますが契約書類でも何でも印鑑が押してなくてもサインだけでも
有効なのです。

「このような請求の仕方・・・・不法行為ですよ」等通告しているのに改めようとせず強気に言ってくるから、
「それなら裁判ではっきりしたら払いますよ」と宣言して払わないパターンが多いな。
業者や大家だってプロなんだから自分の業務に関わる最低限の法律程度は勉強して対応するべきだし、
そもそも「家を貸してあげてるんだ」という構えが宜しくないな。
今少しばかりの集金をして帰ってきたわけだが、自分が取り立てする立場の時はきちんと法律を厳守し
相手に優しく諭し相手の理解を得て集金しますよ。
今日も債務者の親が支払いしてくれましたし昔の集金に行ったときのエピソードだけど債務者の母親が代わりに半分払ってくれたので
「残りの半分は本人の為にも本人が戻って来たときに本人から頂きますから残りは何年でも待ちますよ」
みたいな事を言ったら涙を流して感激してくれて残りの残金を後にすぐ払ってくれたこともあったな。
取立ては得意ですよ。取り立てられた経験もあるから債務者の心理が分かるしね。