対面キッチン人気の秘密

最近色々なキッチンの種類が増えましたね。

今日はキッチンとダイニングの部屋のつながりのお話です。
大きく分けてキッチンは「背面・対面・独立」型に分かれます。

その中でも現在一番人気は対面キッチン！です。

人気の理由は
「家族と会話しながら家事が出来る」事だそうです。
しかし住んでいる人に聞いてみると様々なメリットがあることも分かりました。

一例としては
家事をしていると子供たちが興味を示して家事を手伝ってくれるようになりました。独立キッチンと言われるキッチンがリビングから見えない位置にあると
台所の作業が見えず、今まではそんな事がありませんでした。

なんて聞いたことがあります。

またちょっとしたメリットでも隠れたヒミツもあります。
「家事をしながらテレビがみれます。」これもいい点ですね。

ただ逆にデメリットも多少あります。
家事をしているとリビングでテレビの音が聞こえにくい…などもあります。


　最近の間取りのキーワードは「心地よい距離感」というのを
聞いたことがあります。

キッチン・ダイニング・リビングそれぞれに家族がいてもお互いを
感じられる距離感が人気の秘密かもしれませんね。

ＢＹ　ＳＡＫＡ

相続税について・・・③

さて、今回からいよいよ実務に入ろうと思います。
相続税対策です。
一言で「相続税対策」といいますが、実に沢山あります

例えば、今お持ちの不動産を売る
これも立派な対策です

今回はそんな中で、土地を活用した相続税対策の一つ
「アパート・マンション経営」について少し書きます。
（全部をご紹介するには1回では難しいので・・・）

よく「相続税対策にはアパート・マンション経営だ」
という言葉を耳にします。
はたしてどのような理由・仕組みで、役に立っているのでしょう？

相続税の評価は覚えてますか？（相続税について・・・②参照）
市街地の宅地は路線価で、その他の宅地は倍率方式でしたね。
ただし、これは土地ですね。

それでは家屋は？
家屋の相続税評価は固定資産税評価額で評価されます
この価格は新築の木造家屋で建築費の5～6割、
新築の鉄筋コンクリート造で6～7割　位の評価になります。

空いている土地にアパート・マンションを建てる事により
相続税の控除された宅地を相続する事になります
一定面積ですが相続税評価の軽減が受けらるという事です。

土地軽減率は・・・
住宅用敷地で80％　240㎡まで
アパートマンション用地で50％　200㎡まで
です。

アパート・マンションは、一般住宅に比べて相続税評価が3割安くなります。
（人のために土地を貸すので、これはすばらしいという事です。）
借家権割合といいます。

計算としては
家屋の評価＝通常の建物の評価×（1-借家権割合）
これは家屋の計算

それと用地の計算もあります。
アパート・マンション用地は相続税評価が軽減されます。
（貸家建付け地の評価減が適用されます。）

計算としては
宅地の評価＝通常の評価×（1-借家権割合×借地権割合）
です。

分かりにくいですよね？
単純にアパート・マンションを建てると
相続税は軽減されると覚えておきましょう

実は、アパート・マンションを建てると良いといわれる由縁は
この評価減だけではありません
もっとすごい事があるのです

このお話はまた次回で・・・

By　中井
（勿体つけている訳ではありませんよ。）

地番って何？

皆さんのお住まいの場所には２つの「住所」があるのを知ってますか？

「住所」と俗に言われるものは「住居表示」といって郵便局や宅急便の配達の際に間違えないようにするものです。
住所はその場所の番地が分かり、その所有者などは分かりません。

しかし、不動産では住所はあまり用いられません。

法務局では土地ごとに「地番」が振り分けられています。
その土地の所有者や変遷・分割線などが時系列で分かるようになっております。
従来から通しで番号がつけられているため、法務局にて場所等の特定がしやすく？（役所が言うには…）なっているものです。

また広い土地などを分ける場合には枝番がつきます。
例えば「○○番地-1」を2つにした場合は「○○番地-1」「○○番地-1-1」という風になります。

また、道路や国の所有地は基本的には地番が付いておらず
あくまでその土地の地番ごとに所有者が登記簿で閲覧できるようになっております。

みなさんもおうちや住んでいるマンション等の地番ご存知ですか？

ＢＹ　ＳＡＫＡ

境界と測量図

不動産でお隣との区切りを表すものを「境界」その目印を「杭」と言います。
不動産取引の際は必ず現地の「境界」や「杭」の位置を確かめてから引き渡すこととなっております。

しかし、実は境界や杭だけ確かめただけでは敷地の区切りがはっきりしているとはいえないのです。

「境界」「杭」これとセットで、「測量図」というものが重要になります。

これは敷地を区切った際に大きさ等を図面に直し法務局に届出て置いたりするものです。

この「測量図は」新しく敷地を区切った場合、新規造成した土地には必ず造られますのでもちろん境界ははっきりしますし精度も高いものになります。

しかし、中古住宅等を購入した場合、測量図が付いていない場合が
あります。その際は境界や杭はあるものの、それが正しいと証明できるものがないのです。

お隣さんがもし「境界は昔はもっと違う場所だった…」と言い出したら
敷地の面積を求めて裁判になってしまうこともあります。

また、もし境界は間違えていないとしても、
ブロックベイが境界をまたいで出来ていると、
壊れた場合どちらが直すかも協議しなければなりません。

境界でもめることがお隣同士の問題で一番多いそうです。
購入される際は境界等と測量図キチンと確かめてみてください。

ＢＹ　ＳＡＫＡ

北側斜線

先日、用途地域の話をしましたが、
地域によっていろいろな制限が出てきます。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
この地域のみに掛かってくる制限が「北側斜線」です。

この制限は、自分が建物を建てた時にその建物のせいで
北側の敷地に日が当たらなくなる事を防ぐためにあります。

例えば購入した敷地が南側が道路、北側はお隣さんの敷地だとします。
そうしますと、北側の方に日が当たらなくなるのは迷惑ですので、
北側斜線が下の図のように掛かってきます。
低層系は５ｍ垂直に立ち上げたところから、1.25の割合で斜めになります。
中高層系はそれが少し緩くなりまして１０ｍから斜線が開始されます。

２階建ては一般的に軒の高さは７ｍほどありますので
低層系の地域で考えますと、
北側ぎりぎりまで建物を寄せると建築できる範囲を超えてしまいます。
７ｍ-５ｍ＝２ｍ
あと２ｍの部分が斜線を出ないようにするには、
２ｍ÷１．２５＝１．６ｍ
少なくとも１．６ｍは隣地境界から離さなければなりません。
このように建物の配置は決まってきます。

計算まで覚える必要はありませんが、
地域によって規制があることをわかってると
この地域だと将来的に前に家が建っても大丈夫だとか、
マンションは前に建たないな～とかわかってきますよ。

by　nonaka

相続税について・・・②

先日の相続税・・・①では相続税の申告実績について書きました。
本日は、相続税対策について少し考えましょう

（と言いつつ）
対策の前に、財産を把握しないと話しになりません。
現金や預貯金は把握出来ますよね？
（私なんか、すぐに出せます・・・トホホ）
では、ご自身でお持ちの不動産についてはいかがでしょうか？
「あぁ、ここにあるよ」ではなく
”不動産の価値”です。
実は、把握をしていない方が非常に多いです
では、不動産の価値基準は？
わかる方はです。
やはりこれも、ご存知ない方が大半です。
プロではないので仕方ないのですが、やはり知っておくべきでしょう

価値基準を決める1つの方法として
”倍率法”と”路線価法”があります。

日本中に道路ってありますよね。
（当たり前です。）

家の前の道路に金額が付いているって知ってましたか？
横須賀であれば、ほとんどの幹線道路や分譲地内には付いています。
路線価図という物がありここに載ってます。
（誰でもみる事ができます。）
道路の価格×敷地の面積で大体の価値が出るわけです。
これが、相続税のときの1つの基準です。

もう1つ、倍率法です。
上記の路線価で出せない物件は、倍率法で出します。
（検索の際には倍率方式で検索してください。）

いずれにしろ、結構簡単に目安は出せるわけです

実は、これだけではありませんので本当の事を言いますと
評価自体は結構むずかしいのであくまで目安です。

本格的には信頼できる税理士さんや税務署で確認するとか色々方法はあります。
ただし、「無知はリスクである」という事は確実にいえます。

正直に言ってしまうと、相続って複雑で面倒です
前にも書きましたが、国が簡単に出せないように複雑にしているのです。
仕方ないですね。

ただ相続を考えるにあたり、貴重で大切な財産ですから
しっかり把握しましょう

今度は、どんな相続対策があるか・・・です。

Ｂｙ　中井

賃貸の保証協会って何？

保証人…　最近この立場の方々を見つけにくくなりましたね。
1世代前までは親族や兄弟のつながりがあり、子供や親族の保証人になるのは当たり前でした。それは家族として当然のことでした。

しかし、最近は保証人を引き受けることも頼むことも非常にしづらくなってるのが
現在の情勢です。

そこで、最近賃貸で多くを占めてきたのが『保証協会』です。

借主さんからしたら
…親族等に頼みづらい保証人になってくれます。
　家賃の○○％（保証会社によって異なります）を支払うことで
　引き受けを頼みます。ただし身元引き受けの役割があるため勤務先や
　両親との連絡が取れるかなどの審査があります。
　金銭の審査では無いため、意思確認等がメインの審査になります。
　
貸主さんからしたら
…万が一、借主が何らかの理由で家賃の支払いが遅れてしまったら
　催促や交渉が大変。それを保証協会が代位弁済（代わりに払ってくる）
　してくれるので助かる。
　
等のメリットがあります。
両者の利害が一致し、ほぼ最近賃貸物件では保証協会加入が
義務付けられていることが多いです。

また親族が近くにいらっしゃらない方や外国人の方なども
保証協会を介することで賃貸に入りやすくなるのがメリットとして
最近あります。


家族間のつながりが薄くなり、保証等が頼みづらい世の中になったのも
少し寂しい気がしますが、便利にはなりましたね。

ＢＹ　ＳＡＫＡ

相続税について・・・①

本日は、相続税を考えましょう
地主さんが主になりますが、
皆さんにも関係有るかもしれませんよ

まず、税金には何かと控除があります。
控除額ですが、
5000万円+1000万円×法定相続人（配偶者とお子様です。）
で計算されます。

相続財産＞控除額の方は関係あります。

難しいですね。
まぁ、つまりなんですね・・・
不動産・現金・有価証券をいっぱい持っている方は覚悟してください。

昨年末、国税局から《相続税の申告・調査事績》が発表されました。
これらの統計を見ると

◆ 被相続人数（死亡者数）約108万人

◆ 申告書を提出した被相続人数　約4万5千人

◆ 課税割合は4.2％

上記の統計から、現状100人の相続に対して申告を行っているのは・・・
なんと4人だけという事になります。

この統計から、課税当局は課税対象者が少ないと考えているようです。
近い将来、基礎控除を引き下げる事により課税対象者の拡大を行う可能性
ある事が、予測されるのではないでしょうか？

それでは、相続税はどれくらいかかっているのか

　以下　平成１８年度の統計より

◆ 課税価額は　10兆3,668億円
　
◆ 被相続人1人当たり　2億2,961万円

◆ 税額は、1兆2,196億円

◆ 被相続人1人当たりで、2,701万円

すごい金額ですね

次に、正しく納付されているか？ですが

　以下　平成１８年度の統計より

◆ 税務調査件数　14,061件

◆ 申告漏れ件数　12,061件

　※申告漏れ割合は、なんと85.8％

◆ １件当り の申告漏れ課税価格　3,380万円

◆ １件当り の申告漏れ税額　779万円

◆ 重加算税対象割合　15.1％

平成18年度において、相続税の申告書を提出した方の、実に31％の人に
税務調査が行われ、申告漏れ割合は85.8％

1人当りの申告漏れは財産額は3380万円と非常に高額です。
つまり、高いのです。

そこで、何らかの相続対策をしなければなりません。

・土地を売る
・マイナス財産を増やしておく
等々
色々ありますので、そのことは後日にします。

本日はとにかく
相続財産が基礎控除
（5,000万円＋1,000万円×法定相続人数）を超える方は、
何か考えないといけないと覚悟だけしておいてください。

詳細は、後日です。　

Ｂｙ中井

火災保険について

建物を買うと車と同じで保険に入る必要があります。
いわゆる火災保険です。

火災保険と一言で言いますが、保険が掛かるのは火災だけではありません。
落雷・破裂・爆発・風災・水災・水漏れ・物体の衝突・盗難
などなどいろいろな事に保険が掛かります。

このいろいろな保険の内容からどの保険を選択するのかによって
保険料が変わってきます。大きく分けると3パターンです。

「火災保険」ですからまず火災はもちろん必須で付いてきます。
それと同時に落雷・破裂・爆発は付いてます。
これだけの保険でしたらかなり保険料は抑えられます。

次に風災・水災をつけるかつけないか・・・。
強風もあまり吹かない内陸の地域で、しかも敷地が高台で水害の危険が
まずないところでしたら付けなくても良いかもしれません。
ただ、横須賀・三浦地域は海風が強いときがありますので、
なるべく付けた方が良いですね。
この2つをつけると金額は大幅に上がります。
上がると言う事はそれだけ、そのような災害が多いのでしょうね。

そして、最後に水漏れ・物体の衝突・盗難等になります。
マンションでしたら水漏れで下の方に迷惑を掛けてしまうので付けましょう。
物体の衝突とは車が家に突っ込んでくるとかです。
盗難は泥棒が侵入するときに窓を壊されたとかですね。
あれば良いですが必要に応じて付けてください。

そしてそして、近年流行ってきたのが、「地震保険」
火災保険では地震が原因で起きた火災は保険対象外です。
地震時もというならこの地震保険に入るべきです。
しかし、この保険が火災保険に比べて高い。
保険の支払額が半分なのに対して保険料は倍ぐらいになります。
それほど地震大国日本。仕方がありませんね。
ご心配ならこちらも入ってください。

保険といってもこのようにいろいろあります。
結構悩みますよね。

by nonaka

資産価値から見た土地

不動産を購入されるとき、日当たりがよいのか？その土地にどんな建物が建つのか？値段はどのくらいか？土地の境界はキチンとされているか？
など等・・・色々見る方がいらっしゃっても、資産として土地を見て
買う方は少ない気がします。

少し分かりやすく考えると、その土地が他の人にとっても価値がある土地か。
最近の傾向で言えば

敷地の広さ＜駅まで距離（利便性）
敷地が広くて駅から遠いよりも、敷地が狭くても駅まで近い物件
のほうが人気も高く、価値が高いとされてます。

駅から数分だが車が入らない敷地＜駅から遠くても車庫の取れる敷地
現在の車社会を考慮して車が入らない土地は懸念されてしまいます。
（ただし、建物を建てる際の建築費がかさばるため避けられているということも理由の一つです。）

などなど、キーワードは

・車社会
・駅に平坦徒歩圏
・日照
・地形は整形

などが資産価値としては高くなり、
万人にとって価値の高い土地となります。

土地を購入するのは、住環境を整えると同時に、
資産を形成するという意味もあります。

資産という面から土地を検討するのもよいでしょう。
誰もが欲しがる土地を…購入するというのも一つの方法です

ＢＹ　ＳＡＫＡ