入居者が入れ替わった際の税務処理

【ご注意】個人（不動産所得）を前提に説明しております。

賃貸物件の入居者が入れ替わったときには、日頃することがない次のような税務処理が必要となります。

■旧入居者への敷金・保証金の返還
敷金・保証金の賃貸借契約終了後も返還を要しない部分は収入に計上しなければなりません。ただし、契約条件で「契約時」あるいは「契約期間の途中」で返還を要しないことが確定しているので、その額をすでに収入に全額計上済みであれば、契約終了時には返還を要しない部分を収入に計上する必要はありません。

■旧入居者へ返還する敷金・保証金から差し引く修繕費（原状回復費用）
入居者から預かったお金の中からの出費ですので、家主に負担が生じることはありません。したがって、この修繕費（原状回復費用）の額は必要経費にはなりません。

■家主が負担する修繕費
入居者の入れ替わりを機に修繕をするのが普通です。部屋のクリーニング（美装）、畳やクロスの張り替えは通常の維持管理のために不可欠ですので、これらに関する支出は必要経費にすることができます。

■新入居者から受け取る敷金・保証金
入居時に受け取った時点で返還しない部分が確定している場合には、その部分の金額を入居のあった年度の収入に含めておく必要があります。

◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇

★新入居者の敷金・保証金＜旧入居者の敷金・保証金（新入居者の家賃＜旧入居者の家賃）

このようになれば賃貸不動産経営も大変です。敷金・保証金を「手付かず」で保管していればよいのですが、そうでなければ、資金をかき集めて旧入居者に返還しなければなりません（借金しなければならない場合もあります）。

このような状況にならないためには、「メンテナンスを怠らない（入居者に対するサービス精神を持つ）」「老朽化や機能低下の速度を緩める（大規模修繕の費用を惜しまない）」「いずれは建替えや売却する」ことが必要となります。