【実録】会計事務所(公認会計士・税理士)の経理・税金・経営相談

大阪市北区の築山公認会計士事務所(築山哲税理士事務所)です。
身近な疑問の解説と役立つ情報の提供をさせていただきます。

会社の不動産を代表者に「名義変更」する

2021-10-16 23:00:00 | 相続・贈与、資産運用、節税
会社で所有している不動産を、代表者の個人名義に変更したいという相談を受けることがあります。当然可能ですが、それには不動産を会社と代表者個人の間で「売買」しなければなりません。この売買に関しては様々な課税問題が生じます。また、売買に関するコストも決して少額ではありません。

◆会社に売却益が生じて法人税が課税される場合も

会社の不動産を売却すると会社には売却損益が生じます。売却損益は「売買価格-不動産の簿価」として計算します。「簿価」とは売却する前年度の決算書に計上されている金額のことです。

売却損益がプラス(売却益)で、不動産の売却益を除く事業年度合計の利益がプラスであれば、不動産の売却益を加えた利益合計に対して法人税が課税されます。

売却損益がマイナス(売却損)でも、不動産の売却損を除く事業年度合計の利益が売却損を上回る場合には法人税が課税されます。

不動産の売却損益が最終的な事業年度合計の利益(あらゆる損益を合計して計算する利益)に影響するパターンは様々です。不動産を売却するにあたっては、その影響を十分に把握してから行う必要があります。

◆会社が消費税を納めなければならない場合も

会社が売却する不動産が建物であれば、それは消費税の対象になります。建物の売買価格が1000万円であるとすれば、消費税100万円を上乗せするということです(税込みで取引することも可能です)。この上乗せした消費税は、売上代金に対する消費税と同じように「受け取った消費税として」税務署に納税する消費税に含めなければなりません。

◆売買代金の決め方が恣意的であると税務調査の対象にされる

会社とその代表者との間の不動産の売買においては、売買価格を恣意的に決めることができます。「売却益が出ると法人税が・・・」「消費税を納めるのが・・・」ということから低く設定するのです。税務署はこの点に目を光らせていますので、売買価格は「近隣の取引事例」「路線価」「固定資産税評価額」を参考にして客観的に決定しなければなりません。

正常な売却価格との差額は、代表者に対する給与所得とされるとともに(代表者個人に税負担が生じる)、会社の法人税の所得計算においては損金不算入とされて法人税の負担が増えます。

◆売却代金は必ず決済する

代表者は不動産を買い取った際の代金を必ず会社に支払わなければなりません。支払いがない場合には、売却代金相当額が役員(社長)貸付金となり、代表者は会社に対して相応の利息を支払わなければなりません。

◆代表者個人には不動産取得税が

案外忘れがちなのは不動産取得税です。不動産の売買による移転は登記を通して課税当局(都道府県)に知られてしまいます。また、不動産取得税は不動産の移転から半年程度遅れて通知がされますので、課税されることを認識していなかった場合の衝撃は相当大きいです。

◆登記をしなければ所有権が移転したとは認められない

会社とその代表者の間など近親者間で不動産の売買をしたとしても、その所有権移転の登記をしないケースがあります。登記関連費用を惜しんでのことです。

このような登記をしていない場合に一番問題となるのは、不動産が収益物件である場合に収益が誰に帰属するかということです。第三者はあくまでも登記上の名義人を所有者と考えますので、賃貸契約は名義人である会社との間ですることになります。

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★安易に会社で不動産を購入しない(不動産を会社で購入する場合の条件)

「なんとなく」会社で不動産を購入してしまうことがあります。また、昨今では会社の設立も簡単にできることから規模の小さい「不動産所有会社」も目立ちます。

会社で不動産を購入してから、会社で不動産を所有することのデメリットに気がつくことがあります。しかし、これを個人名義に変更するには上記のとおり、「税負担」「事務手数」「関連費用」が重すぎます。

〇その不動産は会社に必要不可欠な資産であること
〇その不動産を所有している会社は代表者の引退後も永続すること

会社で不動産を所有する場合の条件です。この条件を満たさずに「誤って」会社で不動産を購入してしまった場合には、機を見て代表者個人の名義に変更しなければなりません。その際は、「税負担」「事務手数」「関連費用」を惜しんではいけません。

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ローン返済額と必要経費の関係

2021-07-29 17:00:00 | 相続・贈与、資産運用、節税
不動産所得の計算を次のようにすると考えている人が少なからずいます。

家賃収入-(ローン返済額(元金+利息)+諸経費(固定資産税、修繕費など))

そして、ローン返済額が必要経費にならないことを知って愕然とします。

◆ローンに関する資金の流れ

ローンは賃貸物件を取得するための資金調達です。不動産所得の必要経費になるのはローンで調達した資金および自己資金で購入した賃貸物件の建物部分の購入代金です。この建物の購入代金(取得価額)は減価償却によって複数年の必要経費として配分します。

ローンは返済しなければなりませんが、その返済額は不動産所得の必要経費ではありません。必要経費は上記の賃貸物件の建物部分の購入代金ですので、ローンの返済を必要経費に加えると必要経費が過大になってしまいます。

◆不動産賃貸の収支

家賃収入-(ローン返済額(元金+利息)+諸経費(固定資産税、修繕費など)+不動産所得に関する税金)

不動産賃貸の収支はこのようになります。不動産賃貸で得た資金からローンの返済や諸経費と不動産所得に関する税金を差し引いたものがプラスでなければなりません。マイナスである場合は手持ちの資金は減り続けます。

◆「耐用年数>ローン返済期間」であれば納税に苦しむ

不動産所得の計算は次のようにします。

家賃収入-(減価償却費+ローン利息+諸経費(固定資産税、修繕費など))

建物の購入代金は法定の「耐用年数」によって減価償却費として各年度に配分されます。この耐用年数がローン返済期間より長い場合は次のような現象が起こります。

〇不動産所得
家賃収入-(減価償却費100+ローン利息+諸経費(固定資産税、修繕費など))

〇不動産賃貸の収支
家賃収入-(ローン返済額(元金200+利息)+諸経費(固定資産税、修繕費など)+不動産所得に関する税金)

不動産所得の減価償却費100、不動産賃貸の収支のローン返済額(元金)200であれば、「不動産所得>不動産賃貸の収支」となります。場合によっては、不動産賃貸の収支がマイナスなのに不動産所得はプラスで納税をしなければなりません。

◆土地は減価償却しない(必要経費にはならない)

ローンで購入した土地(更地)を賃貸する場合には次のような現象が起こります。

〇不動産所得
家賃収入-(減価償却費ゼロ+ローン利息+諸経費(固定資産税、修繕費など))

〇不動産賃貸の収支
家賃収入-(ローン返済額(元金200+利息)+諸経費(固定資産税、修繕費など)+不動産所得に関する税金)

不動産所得はプラスなのに不動産賃貸の収支はマイナスという現象が起こります。

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★業者によるシミュレーション

以前から不動産所得と不動産賃貸の収支の違いには多くの人が苦しめられてきましたが、最近では賃貸物件の購入を進める業者がシミュレーションをしてくれることから、この問題はずいぶんと解消されてきています。

しかし、業者のシミュレーションでは不十分なケースもありますので(特定の条件が考慮されていないなど)、ローンで賃貸物件の購入を検討しているのであれば税理士に相談することをおすすめします。

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アパート経営をやめる(案外大変です!)

2020-02-14 18:30:00 | 相続・贈与、資産運用、節税
最近、アパート経営をやめたいという人が増えてきました。

〇物件の下見に来る人はネットで膨大な情報を収集している
〇入居者のメンテナンスに対する要求は高まるばかり
〇競合する賃貸アパートは増加の一途

新築時はともかくとして、築年数が経過したアパートは経営が大変です。「家賃は下がる」、「維持費は増える」、「入居者の権利意識は強く出入りは激しい」という悪循環です。かつてのように、「大家さん」という上から目線ではアパート経営は成り立ちません。

◆賃貸物件の売却(税負担に耐えられるか)

アパート経営をやめる一番手っ取り早い方法は賃貸物件を売却することです。入居者はそのままでも売却はできます。

しかし、問題は売れるかどうかと売却価格です。また、売れるとしても税負担がどの程度になるかが心配です。特に、相続により取得した物件は被相続人の取得価額をそのまま引き継ぎますので、地価の低い時代に購入した物件であれば、建物はともかくとして土地に関しては相当な金額の含み益が売却により実現し、それに多額の課税がされることがあります。

◆賃貸物件の取り壊し(入居者との関係)

賃貸物件が売れず、その維持費が家賃収入を上回る場合には、物件の取り壊しを検討しなければなりません。この場合、入居者に立ち退いてもらわなければなりませんが、いうまでもなくこの交渉が大変です。立退料が思いのほか高額になることがあります。

入居者に立ち退いてもらい建物を取り壊して更地になったとしても、固定資産税の負担は残ります。駐車場にして一定の収益が生じればいいのですが、それができない場合には引き続き売却先を探さなければなりません。しかし、これも不確かです。そんなことをしているうちに地価が下がることも十分ありえます。

◆残った借金

賃貸物件が売れない場合は当然として、売れたとしても借金が残ることもあります。

悲惨です!

返済できない場合には破産も考えなければなりません。そうでなければ、残された家族が大変です。

◆物件の建替えや買換え(一発逆転を狙う)

慎重になったほうがいいと思います。

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★アパート経営も短期的視点が必要な時代

現在は、あらゆる商品やサービスのライフサイクルが非常に短期化し、アパート経営においても短期的視点が必要です。新築物件であれば多少は家賃が高くても入居をするけれども、古い物件であれば家賃を極限まで値切るというのが「消費者動向」です。

アパート経営を始めるにあたっては、「投資額の回収期間」と「トータルの利益額」を客観的に計算しておき、撤退の時期(物件の売り時)を逃さないようにしなければなりません。

「10年!」、それくらいに考えておいたほうがよいのではないでしょうか。「美田」なんてほんの一握りしかありませんから。

★これ以上の出血を止める

撤退には「これ以上の出血は止める」「手持ち資金を取り崩してでも」という思い切りが必要です。「そのうち好転するだろう」「何かいい方法があるはずだ」は甘いと思います。

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相続でアパート経営を引き継いだ(アパート経営なんて嫌だ!)

2017-11-20 20:40:00 | 相続・贈与、資産運用、節税
故人が、自身の死後に残される家族のことを考えずにアパート経営をしていたということがあります。そのような場合、「アパート経営なんて嫌だ!」という遺族もいます。アパート経営という事業、不動産投資という行為が性に合わないのです。これは仕方ないことです。

アパート経営も事業ですので、アパート(土地と建物)という財産を引き継ぐだけでなく、事業者としての責任も引き継がなければなりません。事業者としての責任は数多くありますが、まずは管理業務を途絶えることなく行わなければなりません。管理業務とは、物件のメンテナンスを中心とした、入居者に快適な住環境を提供するための様々なサービスです。これが大変です。今時の入居者の要求は非常に厳しく、その要求に応えなければ、たちまち入居者は出ていってしまいます。

◆アパート経営を継続する

アパート経営が一定の収益を生み、それが生活の糧となっている場合には、アパート経営を継続すべきです。管理業務は管理会社に任せれば何とかなります。税務や資金繰りは会計事務所(税理士)のサポートとアドバイスを受けることができます。

アパート経営は、ほかの事業に比べて拘束時間は圧倒的に少ないです。今後も一定の収益が得られることが見込めるならば、アパート経営に前向きに取り組むべきです。

◆再構築あるいは撤退

アパート経営の再構築をすれば収益が見込めるケースもあります。物件の集約や買換え、物件の模様替えなどにより、収入やコストが大幅に変わる場合もあります。そうなれば、アパート経営を継続することも可能です。

アパート経営を続けると財産が目減りする(借金だけが増える)場合は、アパート経営から撤退しなければなりません。「空室」、「賃料の低下」、「大規模修繕」、「過大な借入金」に耐えられない場合です。
再構築や撤退には、「物件の売却」、「借入金の返済」、「買換え」、「大規模修繕」という局面で大金が動きますので、信頼できる業者や専門家のアドバイスが必要不可欠となります。

★故人が騙されていた?
故人がお人好しで、周囲にすすめられるままアパート経営をしていたというケースが少なからずあります。このような場合には、故人の周囲を取り巻いていた「不誠実な人たち」とは「絶縁」しなければなりません。その後に、収益が見込めるのであればアパート経営を継続すべきです。

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アパート経営の収支を把握する(生活の糧を得る)

2017-11-06 11:31:00 | 相続・贈与、資産運用、節税
【ご注意】以下の説明は個人でのアパート経営を前提としております。

アパート経営をしている人であれば、アパート経営の収支についての理解はしています。しかし、実際に収支を「把握」している人は、どちらかといえば少ないように思います。というのは、アパート経営をしている人の多くは給与収入や年金収入があり、アパート経営は副収入であることが多いからです。また、アパート経営を相続により引き継ぎ、非自発的にアパート経営をしている人の中には収支の計算方法さえ不確かな人もいます。

◆専用預金口座の開設

収支を把握する第一歩は、アパート経営専用の預金口座を開設することです。この預金口座に家賃の入金をするのは当然として、固定資産税の納付、火災保険料や修繕費の支払い、ローンの返済をします。

◆アパート経営と無関係な入出金を混入させない

専用預金口座には余計な入出金を混入させてはいけません。しかし、中には専用預金口座で入出金させるべきか悩むものがあります。

例えば、各種の税金です。固定資産税は、賃貸アパートと自宅が同じ市町村にある場合には一括して計算通知されます。課税根拠の内訳はわかるとしても、その区分けは大変です。所得税や住民税もアパート経営(不動産所得)以外の分が含まれていると区分けが必要になります。このような出費は、アパート経営に関する部分のみ専用預金口座から出金します。

◆生活費の引出し

専用預金口座から生活費を引き出し、私生活上の出費はその引き出した中から行います。専用預金口座から「直接」私生活上の出費を支払ってはいけません。例えば、私生活上の公共料金や保険料を専用預金口座から口座振替してはいけないということです。

◆資金が不足する場合

専用預金口座の資金が不足する場合には、私生活の資金から補充しなければなりません。大規模な修繕などはこのようにしなければならないことがあります。この場合、私生活の資金から直接支払うのではなく、いったん専用預金口座に入金して、専用預金口座から支払います。

◆アパート経営に関連する書類の保管

アパート経営に関する書類も私生活の書類とは分けて保管しておく必要があります。賃貸物件の購入に関する契約書や領収書は当然として、賃貸借契約書、ローンの返済予定表、諸経費の領収書など、紛失しないようにしなければなりません。

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このような作業は、個人事業者ならば誰でもしています。そうしておかなければ、収支は把握できないし、確定申告もできません。そして何よりも、経営状況を把握し、今後の方針を決めることができません。

誰でもアパート経営で儲けられる時代は終わりました。これからは、一般の事業と同じ意識でアパート経営に取り組まなければならないのです。「殿様商売」では入居者は集まりません。入居者は「お客様」なのです。今どきのお客様の要求は大変厳しいのです。

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