宅建業法の分析中・・・。

情報をいろいろいただき、今年の宅建業法の分析をしています。

やはり、昨年より、正答率が低いことが分かります。

気になるのは、それほど難しくないのに、それを勘違いして、正解と誤答としている点があることですね。

個数問題では、それがよく分かりませんが、４肢択一のところで見受けられます。

もう少し分析が必要と思いますが、傾向として、

登場人物が多数であること、

前半後半で事情を変化させていること、

二つの違っている点を並列にして、それぞれをチェックさせること、など

いろいろと間違えさせようと工夫しています。

そういうところも、知識以外の点で研究しておかないといけません。

ともかく、試験がこれで今年すべて終わった人は、今年中はこれまでやれなかったことをしてみましょう。

では、また。

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行政書士の問題との類似点は・・・。

今年の行政書士本試験問題と宅建とよく似た問題ですが、実はあります。

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問題28　心裡留保および虚偽表示に関する次の記述のうち、民法力規定および判例に照ら
　　　し、妥当なものはどれか。

　　
　　３　土地の仮装譲渡において、仮装譲受人が同地上に建物を建設してその建物を他に
　　　賃貸した場合、建物賃借人において土地譲渡が虚偽表示によるものであることにつ
　　　いて善意であるときは、土地の仮装譲渡人はその建物賃借人に対して、土地譲渡の
　　　無効を理由として建物からの退去および土地の明渡しを求めることができない。
　　
・・・・・・・・・・・・・

これは、宅建問２の肢２と同じでしたね。

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【問 2】 Ａは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Ｂと通謀して、Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「善意」又は「悪意」とは、虚偽表示の事実についての善意又は悪意とする。

　
　２善意のＣが、Ｂとの間で、Ｂが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約（貸主Ｂ、借主Ｃを締結した場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。

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行政書士試験を受ける人も、宅建の民法は見ておくべきでしょうね。１０問ですから。

やはり、模試よりは、今年度の他の国家試験をチェックした方がいいと思いますし、それは興味がある点が出題されているからです。

ここからでも、その年の他の国家試験を参考にするといいでしょう。

ともかく、試験がこれで今年すべて終わった人は、これまでやれなかったことをしてみましょう。

では、また。

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では司法書士試験問題は類似の問題があるのでしょうか・・・。

今年の司法書士短答式の問題とよく似た問題ですが、実はあります。

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問５

イ　Ａ所有の甲建物について，ＡＢ間の仮装の売買契約に基づきＡからＢへの所有権の移転の登記がされた後に，ＢがＣに対して甲建物を譲渡し，更にＣがＤに対して甲建物を譲渡した場合において，ＣがＡＢ間の売買契約が仮装のものであることを知っていたときは，Ｄがこれを知らなかったときであっても，Ｄは，Ａに対し，甲建物の所有権を主張することができない。

ウ　Ａ所有の甲建物について，ＡＢ間の仮装の売買契約に基づきＡからＢへの所有権の移転の登記がされた後に，Ｂの債権者Ｃが，ＡＢ間の売買契約が仮装のものであることを知らずに甲建物を差し押さえた場合であっても，ＣのＢに対する債権がＡＢ間の仮装の売買契約の前に発生したものであるときは，Ａは，Ｃに対し，ＡＢ間の売買契約が無効である旨を主張することができる。

問７

オ　ＡがＢと通謀してＡの所有する甲建物をＢに売り渡した旨仮装し，ＡからＢへの所有権の移転の登記をした後，Ｂは，Ａに無断で，ＡＢ間の売買契約が仮装のものであることを知らないＣに甲建物を売り渡した。この場合，Ｃは，Ｂから所有権の移転の登記を受けていなくても，Ａに対し，甲建物の所有権を主張することができる。
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またまた、あれっと、思いましたね。

そうです。今年の宅建問題の問２です。肢の３つは、問われている内容が同じでした。

上の問５肢１が、下の問２肢２が、肢ウが肢３，肢オが肢１ですね。

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【問 2】 Ａは、その所有する甲土地を譲渡する意思がないのに、Ｂと通謀して、Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の仮装の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において「善意」又は「悪意」とは、虚偽表示の事実についての善意又は悪意とする。

１　善意のＣがＢから甲土地を買い受けた場合、Ｃがいまだ登記を備えていなくても、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。

２　善意のＣが、Ｂとの間で、Ｂが甲土地上に建てた乙建物の賃貸借契約（貸主Ｂ、借主Ｃを締結した場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。

３　Ｂの債権者である善意のＣが、甲土地を差し押さえた場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＣに主張することができない。

４　甲土地がＢから悪意のＣへ、Ｃから善意のＤへと譲渡された場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＤに主張することができない。
・・・・・・・・・・・・・

これも、それほど正答率が高いものでなかったので、一度、やっている人とそうでない人の差は出ます。

ここも、講義などでは、しっかり指摘した点です。

ここからでも、その年の他の国家試験を参考にするといいでしょう。

ともかく、試験がこれで今年すべて終わった人は、これまでやれなかったことをしてみましょう。

では、また。

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まだある司法試験との類似問題・・・。

今年の司法試験短答式の問題とよく似た問題はまだあります。

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〔第21問〕（配点：２）
同時履行の抗弁に関する次のアからオまでの各記述のうち，誤っているものを組み合わせたもの
は，後記１から５までのうちどれか。（解答欄は，№21）
ア．判例によれば，家屋の賃貸借契約の締結時に敷金が差し入れられた場合，その賃貸借契約の
　終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは，同時履行の関係にない。

エ．売買契約の解除により両当事者が互いに原状回復義務を負う場合，両当事者の原状回復義務
は同時履行の関係にない。

・・・・・・・・・・・・・

あれっと、思いましたね。

そうです。今年の宅建問題の問８です。肢の２つは、内容が同じでした。

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【問　８】同時履行の抗弁権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはいくつあるか。
ア　マンションの賃貸借契約終了に伴う賃貸人の敷金返還債務と、賃借人の明渡債務は、特別の約定のない限り、同時履行の関係に　立つ。

イ　マンションの売買契約がマンション引渡し後に債務不履行を理由に解除された場合、契約は遡及的に消滅するため、売主の代金　返還債務と、買主の目的物返還債務は、同時履行の関係に立たない。

ウ　マンションの売買契約に基づく買主の売買代金支払債務と、売主の所有権移転登記に協力する債務は、特別の事情のない限り、　同時履行の関係に立つ。

１　一つ　２　二つ　３　三つ　４　なし
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一度、もんだいを解いている人とそうでない人の差は出ます。

もちろん、内容を全く同じにすることはしませんが、知識は同じものです。

ここも、講義などでは、しっかり指摘した点です。

予想問でも当てられればいいのですが、それを作問するのは、だいぶ前ですからね。

その年の他の国家試験を参考にはできません。

ブログでは、指摘するつもりではあります。

ともかく、試験がこれで今年すべて終わった人は、これまでやれなかったことをしてみましょう。

では、また。

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司法試験の問題と比較してみましょう・・・。

今年の司法試験短答式の問題をみてみると・・・。

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〔第24問〕（配点：２）
賃貸借及び使用貸借に関する次の１から４までの各記述のうち，使用貸借にのみ当てはまるもの
はどれか。なお，本問において，賃貸借の賃貸人及び使用貸借の貸主は，いずれも「貸主」といい，
賃貸借の賃借人及び使用貸借の借主は，いずれも「借主」という。（解答欄は，［№24］）
１．借主は，目的物の通常の必要費を負担する。
２．借主は，契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い，目的物の使用及び収益を
しなければならない。
３．貸主が死亡した場合，契約は当然に終了する。
４．借主は，契約が終了した場合，目的物を原状に復さなければならないが，借主が目的物に附
属させた物を収去するには，貸主の同意を得る必要がある。

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あれっと、思いましたね。

そうです。今年の宅建問題の問３です。形式は同じで、肢の２つほどは内容も同じでした。

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【問 3】 ＡＢ間で、Ａを貸主、Ｂを借主として、Ａ所有の甲建物につき、①賃貸借契約を締結した場合と、②使用貸借契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

　１　Ｂが死亡した場合、①では契約は終了しないが、②では契約が終了する。
　２　Ｂは、①では、甲建物のＡの負担に属する必要費を支出したときは、Ａに対しその償還を請求することができるが、②では、甲建物の通常の必要費を負担しなければならない。
　３　ＡＢ間の契約は、①では諾成契約であり、②では要物契約である。
　４　ＡはＢに対して、甲建物の瑕疵について、①では担保責任を負う場合があるが、②では担保責任を負わない。

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問題を作るときには、それほどバリエーションはないのですね。

もちろん、内容を全く同じにすることはしませんが、宅建の方はあとで作るはずですし。

講義などでは、こういう他の国家試験も受講生には教えていくのですが、独学の方は、ここまで研究できないのが難点でしょうか。

ブログでは、指摘しようとは思います。

ともかく、試験がこれで今年すべて終わった人は、これまでやれなかったことをしてみましょう。

では、また。

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