03直前予想“クーリング・オフ”への質問・・・。

R03年の直前模試　第2回　問38肢2についてです。

まず、クーリングオフができなくなる２つの場合が正確に覚えているかどうか、テキストを見ないでも言えるか確認してみてください。

①申込者又は買主が、申込みの撤回又は解除を行うことができる旨及びその方法を宅建業者からの書面で告げられた日から起算して“８日”を経過したとき

②買主が、宅地又は建物の「引渡し」を受け、かつ、「代金の全額の支払い」をしたとき

の２つですね。

まず、この問題に限らず、①の方を検討しますが、実は問題文では書面で通知してているかどうか不明ですから、場合分けをするとよいでしょう（解説の+α参照）。

仮に、書面でしたとしても、８日を経過するまでの間に②の方が満たされればもはやクーリングオフができなくなりますね。

では、②ですが、ここは問題文はひっかけを狙っていますが、お気付きでしょうか。

②の要件ですが、物件の引渡しが終わったときとなっているはずですが、本問題文はそうでなく登記を受けたときになっています。つまり、まだ引き渡されていない場合も考えられますから、登記を受けたとしても、まだクーリングオフができることがありえますね。

それでこの肢は誤りとなります。

※要は、②の要件とは、売買契約の重要な２つの債務（双務）の履行が全部終了したら、それは売主の物の引渡しと買主の代金全額の支払いが終われば、もうクーリング・オフでの解除はさせないということです。
ここでは、登記は関係ないのです。そのひっかけを狙った問題となります。

「引渡」と「登記」という言葉に気をつけて読んでみてください。

この2つは、これ以外でも、たとえば「手付金等の保全措置」でも重要ですね。

では、また。

	うかるぞ宅建士 最短25時間~最後の切り札~ (うかるぞ宅建士シリーズ)
	高橋克典
	週刊住宅新聞社

	試験にうかる!!法律のカンタン思考術―宅建受験生必携
	高橋克典
	住宅新報社

にほんブログ村

にほんブログ村


資格(行政書士) ブログランキングへ

資格(宅地建物取引主任者) ブログランキングへ

R03直前模試の質問から・・・。

直前模試　問15 肢3 に絡んでの質問についてです。

「都市計画区域は、準都市計画区域の区域のうちに指定することができる。」点についての内容の質問が多くありましたので、わかりやすく説明します。

まず、適法にこれらの区域が指定された結果、
「日本の国土は都市計画区域　準都市計画区域　両区域外の３種類に分類される」
という点はその通りです。

しかし、この問題では、そもそも適法に指定できるかどうかを質問しています。

そこで、都市計画区域とはどういうものか、準都市計画区域とはどういうものかをきちんと理解しておかないと、指定できるかどうかの判断ができません。

では、都市計画区域とは何かです。
その中では、住みやすく働きやすい街を積極的につくっていこうとする区域ですね。
その中で整備をし、開発をし、保全をするものです。

一方、準都市計画区域とは何かです。
それはこれまでは規制がなかった区域で自由に何でもできたのですが、自由にしすぎて無秩序状態になりつつあったのです。

実は、将来その区域では、都市計画区域を指定して、街作りをしようとしていたのですが、まだそこまでは熟していないので、都市計画区域を指定するところまでいたってないのです。
しかし、そのために今無秩序にしておくと手遅れになってまずいので、とりあえず準都市計画区域を指定して、当面は乱開発を凍結する区域なのです。

典型的には、インターチェンジの周辺地域を思い出していただいて、将来はその区域まで都市計画区域を取り組もうとしている地域なのです。

以上のようなイメージから考えていただくと、問題文はよく理解できるのではないでしょうか。
「準都市計画区域は、都市計画区域内の区域のうちに指定することは絶対にできませんね。逆に、都市計画区域は、準都市計画区域の区域のうちにむしろ指定すべきことになりますね。」

必ず、出ることを予定して理解しておきましょう。

では、また。

	うかるぞ宅建士 最短25時間~最後の切り札~ (うかるぞ宅建士シリーズ)
	高橋克典
	週刊住宅新聞社

	試験にうかる!!法律のカンタン思考術―宅建受験生必携
	高橋克典
	住宅新報社

にほんブログ村

にほんブログ村


資格(行政書士) ブログランキングへ

資格(宅地建物取引主任者) ブログランキングへ

03予想論点“集団規定”はこれだ・・・。

R03年の試験での改正点は、法令上の制限は2点ありましたが、これ以前での改正点もまだ未出題ならチェックしておきましょう。

その一つは、集団規定にあります。
それは、道路規制のところです。

まず、原則をチェックします。
・・・・・・
建築物の敷地は、道路（自動車専用道路等を除く。）に２ｍ以上接しなければならない（43条１項）。これを「接道義務」という。
・・・・・・

次は例外で、特に今年出そうな箇所です。

・・・・・・
道路に該当しない幅員４ｍ以上の（ア）農道等の公共の用に供する道
又は（イ）位置指定道路の基準に適合する道の道に、２ｍ以上接する延べ面積200㎡以内の戸建て住宅の敷地で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの

は、接道義務を適用しない（同条２項）。
・・・・・・・
まず、ポイントを押えます。
①道路ではなく、単に道であること
②許可ではなく認めるもの（認定）
　※許可のときには建築審査会の同意の手続きが必要だからそのひっかけ
③要件の数字は、４、2、２（00）であること
④戸建てであること
　※共同住宅というひっかけがある

以上、覚えましたか。

私の授業では、ここは必ず今年出る（？）と力説していますよ。
予想問では、第2回問19肢3でも出題していますので、もう一度チェックしてみましょう。

さあ、ここまでやるともうほぼ完璧です。
いつでも、本試験を受けたくなるはずです。

では、また。

	うかるぞ宅建士 最短25時間~最後の切り札~ (うかるぞ宅建士シリーズ)
	高橋克典
	週刊住宅新聞社

	試験にうかる!!法律のカンタン思考術―宅建受験生必携
	高橋克典
	住宅新報社

にほんブログ村

にほんブログ村


資格(行政書士) ブログランキングへ

資格(宅地建物取引主任者) ブログランキングへ

合格点“高得点時代”を乗り切るためには・・・。

残り１月過ぎました。

受験生が大幅アップして、ますます合格点が高くなりそうです。

合格ラインが３９点になっても初の４０点になっても、やることは同じです。

ですから、あまり悩まず計画通り学習を実戦してください。

それは、宅建業法で最低でも１８点以上取れるだけの学習をすること、法令上の制限で７点以上得点できるように仕上げておくことです。

特に、宅建業法では、絶対に穴を作らないことです。テキストであそこはあまり出ないから、やってないとか、細かい点だから面倒だからやらなくてもいいか、などと思わないことです。

テキストも、宅建業法だけは、しっかり書いてあるものを使って、すべての範囲を見ておきましょう。

やってないところ、苦手なところが、本試験では必ずでます。
まだまだ時間を使えるので、頑張ってください。

では、また。

	うかるぞ宅建士 最短25時間~最後の切り札~ (うかるぞ宅建士シリーズ)
	高橋克典
	週刊住宅新聞社

	試験にうかる!!法律のカンタン思考術―宅建受験生必携
	高橋克典
	住宅新報社

にほんブログ村

にほんブログ村


資格(行政書士) ブログランキングへ

資格(宅地建物取引主任者) ブログランキングへ

苦手な監督処分等の「等」を最後に理解しよう・・・。

講義でも触れなかった点をここで講義しておきます
ここもしっかり覚えて、絶対に穴を作らないことです。
宅建業法では満点を得点するため、やってないところはないようにと、授業でもうるさいくらい言っています。

監督処分では違反行為が必ずないといけませんね。
しかし、そうでなくても、あと「指導、助言、勧告」と「報告」をもとめられる、という論点があります。

（１）「指導、助言、勧告」ですが、
　これは宅建業法をうまく利用してほしいということですし、よりよくやってもらい違反しないようやってもらった方がいいからですね。

そこで、法律を作っていく、そのトップである国土交通大臣なら、すべての宅建業者に対して、これらは出せるのです。
大臣は、監督処分では、免許を出した宅建業者のみしか出せないのと異なるのですね。ひっかけがありそうです。

しかし、しかしですよ、もっとひっかけは宅建士にはこれは出せません。
宅建士の行為は、重要事項の説明、2つの場面での記名押印ですから、それを出すような裁量もなく、宅建業者が業務を行う場合と全く違うからです。

※この発想は、免許証を出すときには条件を付けられますが、宅建士証をだすときには条件をつけられないのと同じですね。

（２）では、「報告」ですが、
これは今後の仕組み等をよりよくするために、情報をいろいろ得る必要があるから認められています。

そこで、宅建業者からでも宅建士からでも、国としてつまり国土交通大臣はすべてのこれらの者に求めることができるのですね。

　※ここのみは、無免許者にだって求められるんですよ。何でこんなことをするんだ、などです。

しかし、両者違うところがあって、宅建業者には、さらに「その職員に事務所その他その業務を行なう場所に立ち入り、帳簿、書類その他業務に関係のある物件を検査させること」ができます。宅建士にはそこまで検査までできません。

あと、これらに違反したら、50万以下の罰金でした。最近どういうわけか出ている論点で、その時点では誰も知らなかった内容でしたね。

（３）あと「協議」ですが、

これは、宅建業者が業法違反をして、一般消費者に被害を与えた場合におきます。
しかも、大臣免許の業者に対してです。

この場合監督処分を出せます。一方で、消費者保護法の監督のトップである内閣総理大臣もこの業者に処分が出せます。

そうすると何が起こるかというと、同じ事実で２つの処分がなされることになるのですが、これが異なった内容では、困りますね。
内閣不一致になってしまいます。
そこで、事前に協議しろとなっています。

※これも最近よく出題されています。こういう所も穴になっていると１点をミスをします。
　マズいですね。

では、予想問では、
（１）第１回　問４４肢４　に取り上げました。
それ以外は、このブログでチェックしてください。

ここだけでも、これだけの論点がありますので、ここも見ないですらすらいえれば、個数問題でも完璧に解けます。

もう少しだ、頑張れ。

では、また。

	うかるぞ宅建士 最短25時間~最後の切り札~ (うかるぞ宅建士シリーズ)
	高橋克典
	週刊住宅新聞社

	試験にうかる!!法律のカンタン思考術―宅建受験生必携
	高橋克典
	住宅新報社

にほんブログ村

にほんブログ村


資格(行政書士) ブログランキングへ

資格(宅地建物取引主任者) ブログランキングへ