34年前の工事瑕疵等認め１００万の修繕約束

　１９８０年私鉄大手関連の百貨店がマンションを販売
Gゼネコンが建設したマンションの不具合が原因で、その後の
保守管理の不足もあり、２階ベランダから１階店舗正面に
雨のあとはしばらく水漏れが続く状況が放置されていた。

住民は１０年もたたない内に子会社である管理会社に何度も
改善、修繕を要求したというが、管理士が関与するまで、
管理会社もゼネコンも全く対応しなかった事実があった。

管理士が関与し、管理会社と関係のない業者に点検依頼した
ところ、避難ハッチの構造が悪く、そこに水がたまり、
その水が原因となり、排水構造が不十分のために水漏れが
発生していることが、容易に判明した。建物調査を依頼
した１級建築士もこんな排水のやり方は見たことがない
との感想を述べたことも、大きな力となった。

現に、第１回大規模改修前の建物点検で改良指摘があえり、
同工事計画と設計図にも避難ハッチの水回り処理の必要が
明記された事実があったのに、何故か大規模改修工事前に
管理会社が避難ハッチの取り換え工事だけ実施し８０万円
もの領収書が存在した。この工事が水回り処理を放置し
て、改修工事以前の形状のままに取り換えただけだった。

品確法では、基礎部分でも１０年の時効で、３０年も過ぎた
不具合に対応するか疑問ではあったが、天下の大企業、
大手ゼネコンの作品、販売元も大企業の百貨店部門であり、
何とか認めさせようと交渉方針を練り上げ、行動開始。

裁判までの見通しで、規約の改正を行い、並行して文書で
瑕疵を認めよ、責任をもって修繕してほしいと要望、
管理会社が無視してきた経過もあり、要望書は管理会社、
親会社である販売元に提出、本社に陳情に出かけて、
交渉が始まった。

現場確認の後の報告会では、問題があることは認めるが
せめて１０数年の間に言ってくれれば改善したが、今と
なってはいかんともしがたい、改修見積もりを出して、
組合が負担するなら工事を行うとの態度であった。

組合、販売元、ゼネコン、管理会社の４者協議が続き、
壁の排水口を拡大すれば治るとか、ベランダの排水溝
の拡大はベランダの強度をなくするからできないとか、
避難ハッチだけはやったほうが良いとか、何かといえば
素人の組合役員をあきらめさせようと画策したが、
３度の改修計画と見積書による交渉も、別会社の改修
計画の説得力に及ばず、最後には３社が共同責任で
別会社の設計通りの改修工事を実施する約束をした。

地区３０数年後の工事瑕疵の確認と責任施工を
認めさせた事例の一つである。

組合員名簿、居住者名簿はマンション管理に不可欠なもの

●あるマンションの南側にマンションが建つとして、
業者による説明会が開かれた。業者は法と条例に基づく
説明会を開催したとして官庁に報告するために出席者の
名簿が欲しいと、出席者に参加者受付簿として氏名、
住所、連絡先の記載をお願いしたが、「そんなもの書か
せるな、個人情報をどう考えているんだ」との発言を皮
切りに、２時間ほどの説明会の日程の中で、最初の３０
分が名簿への記載（個人情報の取り扱い）をめぐっての
やり取りとなり、説明会の冒頭から対立的雰囲気が醸成
され、業者が「それほどおっしゃるなら結構です。肝心
の建設計画の説明時間がなくなることが心配だから」と
引き取った事例がありました。

●ある町会で、会員名簿を作る方針が役員会で承認さ
れず、平成１６年版を最後に、新名簿を作成できず、古
い名簿に転入出者をわかる範囲で書き込んで、会費管理
をやっているところがあります。また、初めての訪問先
で近くまで来ているが、目的のお宅がわからず、郵便配
達人と遭遇。住所を示して所在を尋ねると、「個人情報
で教えることが出来ません」と断わられた事例もあり、
昔は郵便配達人や米屋、酒屋に聞いたものだが、人情味
が無いと寂しくなった話もあります。

●また、ある市内で同じ大手開発業者が建てた７つの
マンション管理組合の交流会の席で、全てのマンション
が築年数３０年を超えた共通の悩みとして、２つの高齢
化問題、役員のなり手不足の問題が出され、ある組合か
らは、「区分所有者（居住者）名簿が不完全でどんなス
キルをお持ちの方が組合にいるのかが解らない、居住者
名簿の更新をお願いしても、何かと文句を言う人ほど個
人情報が何とか言って、なかなか協力が得られない」と
の悩みが話されました。

これらは個人情報保護法の誤った理解と過剰反応の成
せる技です。

ご存知の通り、個人情報保護法では「一定の限度を超
える（過去６ヶ月で１日でも５０００人超）個人情報取
り扱い事業者」に対して、その取り扱いを慎重・厳格にす
ることを求めているもので、取り扱い事業者を規制する
ことが主眼であり、個人のプライバシーを直接保護する
目的の法律でもありません。

取り扱い情報量から見ても管理組合が取り扱い事業者
に該当することはほとんど無く、管理組合が同法による
規制を迫られることは無いのが実情ですが、同法第３条
では、「個人情報は、個人の人格尊重の理念の下に慎重
に取り扱われるべきものであることに鑑み、その適正な
取り扱いが図られなければならない」と基本理念を定め、
個人情報の慎重な取り扱いを求めています。

一方、管理組合法人には、法人に求められる財産目録
の作成と区分所有者名簿の整備は法律上の義務とされて
（法第４８条の２）おり、「名簿に変更があるごとに必
要な変更をくわえなければならない」と管理組合に名簿
整理を義務付けていますし、法人成りしていない管理組
合も、権利能力無き社団として、法人に求められる事項
の実現をめざして努力する方向性が求められます。

何よりも現実のマンション管理と組合運営の必要性か
ら名簿整備をより完璧なものにする必要性は論を待ちま
せん。管理組合としては、面倒がらずに、区分所有者の
理解を促し、協力を得て名簿整理をより完全なものにす
ることが求められているのです。

区分所有者の理解を得るには、個人情報の取り扱い方
針（プライバシーポリッシー）を作成・公表し、名簿の
管理や情報の活用の制限など、組合員の理解を得る為の
合意つくりの努力が必要です。

東京都が「町内会等で、個人情報保護法の誤解等に起
因して、必要とされる個人情報の提供が控えられるなど
の反応がある」状況を踏まえて２５年１０月１８日に制
度説明会を行いました。東京都作成のパンフ「地域のく
らしと個人情報」には、町会・自治会等におけるプライ
バシーポリシーの記載例があり、自分たちのマンション
にあったものを作るためのわかりやすい資料となってい
ます。

また、「集合住宅管理新聞、アメニテイ第374号11月
5日付け」が、「個人情報への過剰反応と勘違い（保護
法を理解して、組合員・居住者名簿を整え、管理の質を
高めよう）」と題して時期を得た記事を掲載、あわせて
関連業界ニュースとして、東京都の説明会の内容を報じ
ていますが、同記事中の「（別表）プライバシーポリシ
ーの留意点」も多いに参考になると思われます。

マンション管理にも居住福祉型の思考と対応を

これも少々古いのですが、２０１０年６月１５日、
埼玉県マンション居住支援ネットワークのコラム欄
に掲載した小文を掲載します。

マンション管理にも居住福祉型の思考と対応を

　　　　　　　　　　

6月14日は「住まいは人権デー」です。1996年、第2回
国連人権居住会議がトルコのイスタンブールで開催され、
この会議の最終日6月14日に「居住の権利」が宣言されま
した。この宣言は住まいについて、「人間にふさわしい
住まいは、命の安全、健康、福祉、教育や本当の豊かさ、
人間の尊厳を守る基礎であり、安心して生きる社会の基
礎である。」と宣言し、日本政府も調印し、承認してい
ますが、翌年から6月14日を「住まいは人権デー」として
住宅関係団体が共同して取り組んでいるものです。

憲法25条の「健康で文化的な最低限度の生活保障」
の規定、生存権と幸福追求権に戻るまでも無く、「安心
できる居住環境は生存の基礎であり、社会保障の土台で
ある」といわれる所以であります。

昨今の格差と貧困の拡大は、住宅問題でも深刻です。
リストラや会社の倒産、派遣切りで、寮や借家から追い
出される現実、家賃や更新料、住宅ローンやマンション
管理費が払えないなど、ワーキングプアーからハウジン
グプアーの言葉が急速に広がっています。

マンション管理の世界でもその波は着実に押し寄せて
います。マンションの老朽化と居住者の高齢化の同時進
行、高齢者単身者や老老介護世帯への対応に加えて、居
住福祉的な管理組合の対応が求められ、マンション管理
士としての相談業務への対応にも、区分所有法、マン管
適正化法の枠を超えた、幅広い知識、認識が必要となっ
ていることを実感するこのごろです。最近になって、
１０年も前から活動している居住福祉学会の存在を知り、
その主張である、21世紀の暮らしや福祉を支える居住福
祉型街づくりとしての住宅を求める活動に共感し、注目
しているところです。

最近の相談事例に見るいくつかの具体事例

（その1、マンション管理相談というよりも多重債務解消相談）

７２歳のご婦人が、管理費が払えないのです。どうし
たらよいでしょうかとマンション管理相談に見えました。
よくよく聞いてみると、一人暮らしで年金は月９万円、
ローンの支払いは終わっているが、セゾンカード、MOC
カードローンの支払いが毎月４万円弱あり、生活費を切り
詰めているが、管理費が払えない、払わないといけない
のでしょうかというのです。

生活保護を受けるには年金収入が基準額をこえているし、
管理費を払えない理由を一緒に探しましょうと、毎月の
生活費、医療費、食料代など、全ての収入と支出のバラ
ンス表をその場で作ってもらっているうちに、カードロ
ーンの支払いが無ければ、管理費が払えるのですがと、
弱弱しい声が聞こえました。

多重債務者の相談事例を話して、何時からどんな理由
で借り入れが始まり、これまでどの程度返済を続けてき
たかを聞いたところ、過払いの可能性が極めて高く過払
い金を取り戻す事から始めましょうと提案。弁護士費用
も払えないというのですが、過払い金の中から弁護士費
用を払えばよいこと、実費は法テラスからの借り入れで
毎月の分割払いが出来ること、さらに弁護士の受託通知
後は支払いの必要がなくなるので、その支払い分で経費
も管理費も払えることを説明、弁護士事務所を紹介して、
手続きを終えました。

相談者からは「お金もさることながら、頭の重石が取
れました。相談に来て本当に良かった」と晴れ晴れとし
た顔でお礼を述べた老婦人の笑顔が印象的でした。

（その２、マンションは購入前に十分な調査を）

68歳の年金暮らしの紳士が相談に見えました。管理費
ではないが自分たちの責任でもないのに、突然特別会費
徴収問題が持ち上がり、150万円を払えと督促が続く。
納得できないし、払いたくない、現実に払えない、どう
したものかとの相談でした。

家族は67歳のドイツ人の妻と2人暮らし、2人の娘は独
立してそれぞれ世帯を持ち、別に暮らしている。自分た
ちは年金暮らし、アルバイトもしているがそんなお金は
無い。いまさら娘たちに助力も言い出せないし、何より
も自分たちには何の責任も無いのだから、管理組合の総
会でも反対したが、賛成多数で徴収が決まってしまった。

駅から数分の県道沿いの交差点にマンションが建った
が、利便性に着目して購入し現在に至ったが、突然隣り
の土地を管理組合として買い取ることになったという。
その土地の取得費を各世帯の特別会費として徴収するこ
とになったが払えないというのです。

マンション建設時点で、同じ地主の隣地と一体で建築
確認を取り、マンションを建てた。その土地は、敷地と
して一体登記がされていないまま駐車場として利用され
ていたのだが、いつの間にか、地主が借金のかたか何か
で、差し押さえられ、競売処分されるということになり、
債権者から持ちかけられて任意売却により取得したとい
うのです。

その土地が別人の所有になれば、マンションは違法建
築となり、将来に禍根を残すというので、管理組合総会
としてはやむなしと判断して、特別会費を徴収して購入
に踏み切ったものでした。

率直に言って、総会の手続きが正当なものであれば、
払わなければならないものです。欠陥マンションを買わ
されたと、購入時点に遡って対処する方法もあるかもし
れませんが、相当の困難を伴います。何らかの方法で工
面して特別管理費は払っておいて、その後の対処方法を
考える方が良いのでは、、、との回答に、「弁護士に相
談したが、同じように払わないとダメといわれて困って
いる。いまさら借金も出来ないので、家を売って出て行
くしかないか」と打ち沈んで帰られました。

活躍するマンション管理士

マンション管理の総合情報誌、
マンション管理センター通信２０１３年３月号
の「活躍するマンション管理士」紹介欄に、
以下の記事が掲載されました。

専門的知識を活用して
マンションの適正化を援助する
　　　マンション管理士（富士見市市在住）

　　　　　　　　　　　綾　　好　文

管理士になった経緯は

6期24年の市議会議員生活で、公共の土地買付等
を行う市土地開発公社理事の仕事の糧として、
宅建取引主任の資格を取り、マンション管理士
制度の存在を知りました。一方で、市議退任後も
「生活の困りごとなんでも相談」として、
毎年３００件を超える市民相談活動を続けてきまし
たが、不動産トラブルやマンション管理の困りごと
相談も受けていたことが、今一つの契機となりました。

　マンション管理会社を経営する友人から
膵臓癌との闘病中、「次期社長としての息子
と会社の支援」を頼まれ、「勤務時間拘束なし、
好きな時に来ればよい」との誘いを受け、
管理会社に4年間在籍、フロント業務や管理員研修など、
多くの現場で実務を学ぶことが出来たことが、
大きな経験となっていることに感謝しております。

この間のいくつかの活動から

１．固定資産税の一括課税解消の取り組み

Aマンション（所沢市、築１５年、ＲＣ造６階建、
住戸２２戸）から敷地の固定資産税が、
「理事長ほか○名として一括課税され、緊急避難
として管理費から全員の固定資産税を納付して、
各人に返還を求めたが、返還に応じない組合員がいる
こと、また、按分課税申請書を出したいが、全員の
同意が取れないで困っている」と顧問就任を依頼さ
れました。

ことの発端は、①分譲会社が、駐輪場の所有権を
保有し倉庫に改造使用していたことが容積率不算入
特例の適用外となるため、容積率違反として改善勧告
を受けたこと。
②交渉の結果、「所有権を放棄して駐輪場
を共用部分とすること」に合意し、
「共用部分たる旨の登記」を行った
結果、土地の持分割合と家屋共用部分の持分割合が
一致しなくなり、地方税法第252条２により、
市は土地の按分課税が出来ないとして一括課税
としたのです。

解決には、①市長宛に全員同意による「土地課税
の按分課税を求める申請書」を提出し承認を得るか、
②持分割合を同一に戻すかしかありません。
どちらも困難を極めました。

土地家屋調査士も登記官も、初めてのレアケース
でしたが、「共用部分たる旨の登記」がなされ、
これに伴い当該建物の敷地権持分は抹消されるべき
でしたが、そのまま残されて、敷地権欄には
「○年○月○日非敷地権」と追記されました。
この持分割合の変更は無いとする登記官と市役所の
見解が異なり、両者の調整が一歩も進みませんでした。
また、これを元に戻す登記も先例がなく、
法務局所長、統括官等が「必要な全面協力をする」と
しながら結論が出ず、解決までに２年を要しました。

この間、管理士が法務局と市役所を何度も往復し
協議を重ねる一方、登記法に詳しい管理士の協力も得て、
法務省への質問状、法務局本局への協力要請等を
行いました。

人事異動で表示登記部門の関係者が一斉に入れ
替わり、新任の表示登記専門官が、「登記は有効
であり錯誤訂正の対象でもないが、元に戻すには
有効な登記が行われたことを前提として、
①規約共用部分とした規約を廃止。
②同不動産を管理組合法人の所有とする。
③敷地権分離処分を可能とした規約を廃止し、
従前同様の敷地権割合を設定するとの決議をして、
議決書を添付し、管理組合法人として申請すれば、
表示登記の変更は可能である。」との見解を示し、
霧が晴れたように一挙に解決することが出来ました。

なお、この間に、管理費滞納者から所有する
駐車場の買取り希望があり、この所有のために
管理組合法人を設立していましたので、このこと
も解決の一つの大きな要素となりました。

２．過小表示の専有部分の管理費
　　回収事件の解決に貢献

Ｂマンション（都下所在、築１６年、ＲＣ造
１２階建、店舗・住戸３６戸）も、建築確認時の
駐輪場と駐車場の一部が、分譲会社Ｃ社所有の
店舗に改造されて、容積率違反として改善勧告
があり、Ｃ社と交渉を始めるところでした。

私が最初に管理組合規約を拝見したところ、
共有持分割合と管理費等内訳表に整合性がなく、
店舗の管理費が、長年にわたり店舗拡張前の
面積で負担されていることが判明しました。

周到な準備で慎重に交渉、
　　　壁を作り直して、一括課税を回避

私は、現状と問題点、Ａ管理組合の困難な事例を
説明するとともに、相手側の出方のシュミレイション
を作成、交渉前に準備すべきいくつかの点を提案しました。
　①登記簿上の専有面積を確認し、正しい持分割
　　合を規約別表に反映させる。

②拡張面積部分の未負担管理費を滞納管理費また
は不当利得返還として遡って請求する。

③理事会で訴訟対応を可能にすると共に、弁護士
費用等の負担を明記する規約改正を行う。

これら6項目の提案を行い、理事会はこれを忠実に
実行していきました。

また、交渉に先立ち、法務局と市役所資産税課に
協力要請をしていたこともあり、壁を取り壊し
「建築確認時の状況に復元する」作業を両役所に
逐次報告、課税上の問題が起きないか検証を続け
ながら進めることができました。

一度完成した駐車場等の復元工事も壁厚の関係で
２・８６㎡差が出ることが明らかになり、
法務局は「その程度であれば登記は受け付ける」と
の回答がありましたが、「課税庁が認めなければと
して、市役所に大丈夫との確答を求めるよう」に
要請しました。結果として、駐車場の壁厚を変更して
登記前の面積に原状回復させることができ、
課税上の問題もクリアすることができました。

管理費等不足分等も４倍の１９２１万円に

理事会では、Ｃ社社長のコンプライアンスを大事
にしたいとの言葉を評価し、裁判等の道ではなく交
渉による円満解決をと確認をした。
最初にＣ社が提示した不足分管理費の金額は、
遡及期間を５年で計算した４６０万円でした。
不法行為に５年の時効等ありえないと再計算を要求、
再提示は総額１，９２１万円、駐輪場と駐車場の管
理費は除をしてほしいというものでした。
管理組合は、このＣ社案を中間案として臨時総会
に提案。理事長がこの間の経過を報告、管理士が
補足説明と質問に答え、組合員の自由な意見を求め、
今後の交渉と最終案取りまとめの理事会一任を取り
付けました。

臨時総会では、駐輪場の無いマンションなんて
あるのか？など組合員の怒りは大きく、素朴な意見は
大きな力を発揮しました。再交渉の結果、

①総額１，９２１万円、管理費未納分を
　　現金１，５６１万円、
②遅延損害金相当額として駐輪場を譲渡する。
③駐車場２台分を管理組合に事実上譲渡し運用を
任せるとの条件で和解契約を結び、定例総
会で全員一致承認を得ることが出来ました。<rect id="_x0000_s1026" filled="f" style="Z-INDEX: 1; POSITION: absolute; TEXT-ALIGN: left; MARGIN-TOP: -0.25pt; WIDTH: 436.5pt; HEIGHT: 200.25pt; MARGIN-LEFT: -4.05pt; LEFT: 0px"></rect><textbox inset="5.85pt,.7pt,5.85pt,.7pt"></textbox>

理事長からのひとこと
　Ｂマンション管理組合法人
　　　　　　　　理事長　松村尚武

　私どもは、綾管理士の助力により、大きな問題を
解決することができました。

当初は問題があまりに大きすぎて、果たして解決
できるのか皆目見当が付きませんでした。
解決のために規約改正等、事前準備をしっかりし、
毎回の理事会に相手側の出席を求め、根気よく
話し合いました。
臨時総会では区分所有法はもとより登記法や税法
など詳しく、またわかりやすく説明していただき、
皆が納得いく道筋を指し示し、最終的
には定期総会で異議なく承認されました。
このような大きな問題を真正面から受け止め、
根気よく解決に導いていただき、良きパートナー
として勇躍されました。
管理組合として最善の結果が得られましたことに
感謝するとともに、今後の活躍を期待しております。

仰 春

　３・１１大震災と福島第１原発の不幸な人災は、いまだに故郷に
帰れない大量の難民と異質の危険を拡大しています。
憲法９条を変え国防軍とし、アメリカと一緒に戦争する国づくりや
国民の命や国土の安全より、原発再稼動を優先する政治は、断じて
許せません。
日本の平和と国土国民の安全、子どものたちの健やかな成長を願う
母の気持ちが生かされる社会を実現したいものです。
現憲法の完全実施こそ、国民の願いを実現する道と信じて、
残された命は短いのですが、頑張りたいと思います。
本年もどうぞよろしくお願いします。