1962年レベルの管理規約？の更新改定依頼

あるマンション管理組合長から、管理会社の仕事絡みで
どうしても納得できないことがあると相談があり、
問題解決のとりでつくりとして管理規約の改正が不可欠
と判断、組合の保存している管理規約を拝見した。

驚いたことに、築33年が経とうとしているが、この間
一度も規約を改定したことがないという。
62年に区分所有法が制定されてからすでに11回の
法改正があり、国交相の発表した標準管理規約案も
5回の改定を見ているが、この組合の管理規約は、
62年法の条文がそのまま記載されている部分がある
一方で、当時の法律に照らしても無効の条文も
含まれているなど、これまでに見たこともない骨董もの
の規約でした。

1980年竣工のマンションで、62年の
区分所有法に準拠して、管理規約が作られたと思わ
れるものですが、区分所有法の根本精神からは
かけ離れた構成になっていました。

管理規約、組合規約、管理委託規約、使用細則があり、
複合型マンションであるためか、別に店舗入居規則が
用意されているが、店舗の議決権の規定が無い。

管理委託規約で定めているものは、区分所有者が
組合長に管理を委託するとの規定になっており、
組合長はその全部又は一部を第3者に再委託できる
との規定になっていました。
管理組合の性格規定から見て、ありえない設定
です。こんな規約は見たことがありません。

大手不動産会社が建設し、その子会社の管理会社
が管理しており、原始規約として、管理会社が作成し
たもののはずですが、管理会社との管理委託契約書
の内容は、最新のものは、最新の標準管理委託契約
書の形態を持っていました。

管理会社が理事会や総会の準備支援をすることに
なっているのですが、これまで管理規約の改定を
提言しないなどの放置は、善管注意義務からみて
大きな問題ではないかといわざるを得ません。

管理規約の改定には62年区分所有法に遡りながら
現状の標準管理規約を下に、全面的な見直しが
不可欠です。ある意味、楽しみのある改訂作業と
なりそうです。

修善積立金の自己負担分を払えとする裁判の傍聴

Sマンションの使途不明金問題の究明をせず、
あるはずの管理費、修善積立金がないからと、
防水工事等の負担金を求めるのは承服できない
として、支払いを求める組合に調停を申し出たが
話し合いに応じる姿勢を持たず、組合理事長が
理事を訴えた裁判である。

ことの始まりは、理事長死亡後の5年ほど、
息子が相続はしたが、理事長のめかけであった
理事長経営の不動産会社の事務員が、
生前同様に集金を続け、管理は放置されていて
屋上防水の劣化による漏水事故が発生、
初めて、管理を何もしていなかったことが判明。
相続人の息子が、マンション管理を相続した
認識があったのかなかったのか、少なくとも
居住者には、そのまま管理が続いていたように
見えたが、その間集めた管理費等はどうなった
か集会を開いて、不明金を究明せよと騒ぎに
なるとともに、早急な防水工事の実施が求め
られたに付き、高額の自己負担を要請すること
になった。究明を求める理事が自己負担金
を払わなかったことにより、裁判となったもの。

息子が問題の処理に関して、個人的に管理業者
それも未登録業者に相談、会議は管理会社の
会議室で開き、管理業者、同族の不動産会社、
建設会社のプロが、まったくの素人の理事会に、
いつも3名出席し、理事会をリード、支配介入して、
管理会社の召集で組合設立の臨時集会を開き、
建設会社社長が理事長に就任。
5年前の資料が見つからない。彼女は理事会に
呼べない。退職し行方不明など、不明金を究明を
するどころか、隠蔽に努め、結果として、
使途不明金を200万円で終わらせる結論を
多数決で決定、
屋上防水工事もその後の工事も全ての工事を
理事長が社長を努める会社が受注するなど、
目に余る行為を続けています。

被告理事の試算では使途不明金が約2000万円。
この究明を求めて、理事会や臨時総会などで
徹底究明を求め続けたが、
支配介入された理事会役員一同から申し出た形
で、長男が防水工事代200万円を負担するから
不明金問題は追及しないで終わりにするとの
理事会決議、総会決議が行われた。
正当な要件を充たさないまま違法、不当な無効
会議、無効の決議による、負担要請であり、
使途不明金を究明すれば、個人負担はなくとも
工事が出来たはずとする被告の主張である。