最近の相談事例から

築４７年２２戸３階建てのマンションから、
８月の管理会社との管理契約更新が断られた。
管理会社を探したい。どうしたらよいか？　
もし見つからなくて、自分たちだけで管理する（自主管理）のは違法ではないか？
との相談があった。

相談に見えたのは、
理事長をやっているという区分所有者の事実婚の奥様70歳とその友人84歳の元役員。

聞けば聞くほど、現状に不安を抱く。何とか助けたいと思うが、さて？

規約があるかどうかも定かでない。
理事長の妻はないといい、友人はいやあったはずだという。

役員会、前はやっていたが、今は問題があれば相談しているという。
総会は年１回やっているが出席者は役員３名と役員候補３名だけ＋α、委任状出席。

空き家が２戸、外部オーナー（賃貸）が５戸、役員やれる人が６人で１年交代、
つまり、同じ人が1年毎に回ってきて、でやっている。


管理会社が管理を断る事例はいくつか見られる。
要するに儲からないから切り捨てるということだが、、、、
それだけではない

理事長の専断で、会社の儲けとの比較検討で、ついていけないと判断する場合も。
他にも、
やり方として、定額管理費の引き上げを飲ませるために、飲まないなら契約しないとも。
その場合は、リプレイスのいい機会ととらえて相談したほうがいい。

２つの老いが進み、
役員のやり手がないから、管理会社に管理を頼みたいとの相談も多い。

管理会社にお願いしたら、自分のマンションの管理と運営が心配なく進むと考えるのは間違いだ。
心配することを放棄すれば別だが、それでは管理を委託するリスクが大きすぎる。

管理会社の思い通りのことが進められる状況に任せていたら、
組合の財産を管理会社の財布と思いこまれ、積立金等を
好きなように使われ、儲けられ、利益相反の犠牲になるだけ。

鶴馬氷川神社、諏訪神社、諏訪氷川神社に空から

富士見市の鶴馬氷川神社は、自宅から歩いて５分、１日の午前０時に家族みんなで初詣に、
２人の息子の家族（孫５名）と７名で、元気にまいりました。

２日には、荒川の秋ヶ瀬Ⅱエリヤから、往復２０分の初フライトで、空から表記の３神社に
表敬訪問、初詣を行いました。今年の新年は、これまでになく穏やかで晴天にめぐまれ、
遥か遠方の富士山も綺麗に見ながら、
高度２５０ｍできるだけ音を小さくする努力をしながら、それぞれの上空で旋回、帰路に
つきました。

「2020年マンション大崩壊」と「高経年マンションの方向性をさぐる」特集記事

牧野知弘著「2020年マンション大崩壊」を読んでいるところですが、なかなか興味のつきない本です。
ＮＰＯ日住協共同編集による新聞アメニティーの新年号400号記念特集で時を同じくして、
表題の「高経年マンションの方向性をさぐる」が報じられました。

いつも示唆に富んだ記事を報じてくれる新聞アメニティーに感謝を込めて
自分の参考のために以下のようなメモ書きを作りました。


高経年マンションの方向性を探る　　アメニティー400号16.1.5記念特集記事　綾メモ
高経年マンションの抱える諸々の問題（空き家か、スラム化、過疎化、、）松本恭治先生談
　フイルターレイション＝ＡＢＣＤのランクにＳを作り、
SABCDのランクを順次上に移り、Cは一人暮らし、Dは空き家に
大半の子どもが20歳過ぎると出ていき、大きな住宅での一人暮らしが始まる。急増
家族人数に合わせた住み替えが無ければ住宅の無駄が生まれる
高齢者の福祉施設対策の貧困からも生まれる、親類を頼る、施設入所、長期入院、
最後は自分の持ち家の処分もできずに空き家で放置することに
財産処分は相続人同士の紛争を呼び、処分延期、現実の相続開始でも手続き膠着で放置に
通勤限界地の団地、マンションは買い手無し、価格下落、低水準住宅に
老朽マンション、所有者も行方不明、理事長非居住、何もしない理事、行政も民事不介入
借家人にとって持ち家取得は夢だが、ローン返済が終われば中古価格出二束三文の残酷
子どもが来るからと広い家を守るが、子供は戻らない、家意識を変えないと
大都市圏では高経年マンションは、高齢化、小規模化、単身化⇒持家が終の棲家、執着駅
地域コミニュテイの衰退、防犯、防災機能の低下
郊外の古い団地、数千万が数百万に下落
嘆くのでなくチャンスと考え2戸買い増して2組の子どもを住まわせ、共稼ぎ中の孫の面倒を見て子供世帯に貯蓄奨励、
孫の成長で好きなところに行く計画も
（私の相談でも複数事例で、格安マンションの悪徳不動産屋による乗っ取り事件もあるので注意も必要）

「住宅は人権」の思想・位置づけで社会保障を達成するための重要手段
フランスの空き家対策、空き家の年数が開花するほど税金が加算され、持ち主の決断を
イギリス：応能応益家賃制度、住宅規模に見合う家族人数を誘導。毎年規模、築年数、広さに応じた適正家賃査定、家賃収入と家賃負担の金額の差を家賃補助する制度
民間賃貸住宅でも住民負担は公共住宅と同じで、国民の公平性を担保する。
年間5・5兆円、フランスは約半分。
イギリスの住宅監視制度：不良住宅、改善命令や閉鎖命令、
長期空き家を自治体が管理し第3者へ貸し出す制度も

時間を忘れ、やまない意見交換、新規参入の組合も

第４回マンション管理組合交流会、新たな参加組合を加えて８団体に発展

第４回交流会が３月８日に開かれた。やはり当初予定の時間を過ぎても、中締めをして
話が続いた。

前回参加者の希望もあり、すべての管理組合が駅近くの便利なところにあることから
昨年、川越市のセミナーでの講演「マンションの脱法ハウス化を防ぐには」を
少し短く端折って話し、質問を受けた。

脱法ハウスとシェアハウス問題、初めての司法判断が、規約の後決めによる敗訴
となったことなどから、規約の改正を長年やっていない話になり、なぜ規約を
そんなに長く改正しないのか、この間の法律改正などによって現行規約が無効の
条文を抱えていることになる。規約とは、規約の役割、改正時点の判断等々
規約の話になった。次回は、規約診断や規約の改正問題はどうかとの意見も。

それぞれのマンションでの抱える問題点、他の先例などへの質問や意見交換が
続いて、管理会社の評価問題にも論究することになった。話は次回にすること
にして、この辺でお開きをと司会者が声をかけるまで、熱心な話し合いが
続いた。

他に耐震診断の現状と問題点、大阪の役員未就任者へのペナルテイ問題などの
演題希望が出された。

 

埼玉県住宅供給公社のマンション管理セミナーで相談活動

１２月２０日、埼玉県住宅供給公社主催のマンション管理セミナーが開催され、
一般社団法人マンション管理士会が協力して、セミナーの講演と相談員を
務めた。集まった人々はすべて県公社の建設、管理しているマンション住民

講演内容は以下の２講演で、当会の理事長、副理事長が務めた。
１、自主管理マンションの現状について
２、大規模修繕工事の進め方

そのあと、事前に予約されていた６組の相談があり、私と同僚の２人で
内１組の相談に応じて、今日の相談会に来てよかった。初めて聞く話や
目を開かされる思いがしたと、うれしい感想が述べられ、大変喜ばれた。

相談内容は、昭和４７年建築の６９戸のマンションの役員さんから以下の３点
１、自主防災・保安活動の組織かと活動の在り方
２、エレベーター未設置における高層階（最高５階）居住者の高齢化対策
３、高齢化に伴う組合運営の維持や、大規模修繕工事費用負担の確保に苦労

県住宅公社としては、今後も，マンション管理セミナー相談会を続けたい
というお話をまとめとして、今後ともご協力をとの言葉をいただいた。