給水管の更新時期

給水管の更新時期
先月赤坂のビルの給水管更新が終わりました。
７階建てのビルで、赤坂の繁華街の通りに面しており、工事を行うには車の通りと、人の
通りが多くて大変でした。

ビルの用途は商業ビルで各階にテナントが入居しております。
共用の給水管があり、各テナントは共用の給水竪管から分岐をして水道メーター
を設置してそれぞれの店舗の中の給水管となり、マンションの配管に置き換えれば
メーターまでが共用管となります。
メーター以降は専用部配管扱いです。

ご覧の通りすごいさびです。各階の給水管も同様でした。
給水管も30年経過するとこのようになってしまいます。
３０年経過前に対策が望ましいですね。

管理会社変更と総会

明日は東京都下のとあるマンションの総会です。
これといって、特別の議題があるわけでないのですが、先月臨時総会で
新築から管理を行っている管理会社が変わりました。
正式に変わるのは２０１６年４月１日からです。
それまでは、３か月の暫定契約です。
古いものを守るのも大変です。

新しくしかけて新管理会社として契約をとるのも大変です。
これが、ビジネスと割り切らなければ、マンション管理士は後味の悪い商売です。

http://www.tama-plan.com/

こんな人は管理会社の変更ができない。その２

では何故リプレースが失敗に終わったのでしょうか。
任期中の総会でリプレースを取り上げ結果は賛否五分五分で決着がつきませんでした。
理事長は再度、臨時総会で決着をつけようとしたのですが、結局管理会社側の根回しに
負けてしまい、臨時総会を開くことなく、この件は終了しました。
該当のマンション理事会のメンバー構成は５人で意見が３対２になったり２対２で一人
中立をとる立場の方もおり、一枚岩でまっとまっていたわけではありませんでした。
総会で賛否を計る前に根回しで、崩せるところは崩したほうがいいという忠告をされた
方もおりましたが、頑固な理事長は自分の力で成し遂げるからといって、聞く耳を持た
なかったそうです。

その理事会のメンバーが管理会社の個別訪問やらで、見事くずされて行きました。
最終的には理事長の解任まで追い込まれたとの話が聞こえてきました。
この事実を赤裸々にみた居住者は、当分リプレースなどするわけがありません。
敗因としては、中段にかいたのですが、理事長の思い込みの強さが失敗した例です。
マンションは誰のものですか。
　　そうです、居住者全員の所有物です。
理事会で誰が決めるのですか。
　　そうです、全員の意見を聞いて多数決で決めるのです。
意見をきってくれないとどうしますか。
　　そうです、理事長に協力はできませんとなります。
以上の点に気配り等がかけており、失敗したのです。
大事なことは皆の意見を吸い上げることです。
自分は目立たなくていいのです。
それが、我々日本人の美学なのです。
このような重要な重たい案件はプロの力を借りるべきでした。



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こんな人は管理会社の変更ができない。

こんな人は管理会社変更ができない。

以下事実として２年間御自分で戦って結局管理会社をリプレースできなか
った、とあるマンションの理事長の事例です。そのマンションは約５０戸のマンションです。
交通の便は都心から３０分、駅から徒歩５分以内のグレードは中くらいのマンションです。
築１３年で大規模修繕と管理会社のリプレースの両方を検討中のマンショ
ンでした。大規模修繕工事は専門委員会を立ち上げ一応成功しました。
しかし、懸案のリプレースは２年間も理事長みずから務めながらも失敗に終わりやがて任期もきれ、
元のさやに納まり、高い管理費を払い続けています。
その理事長がリプレースを考えたのは、他の近隣のマンションと比較して管理費及び修繕積立金が
高いのを気付いたのが発端です。
また、フロント及び管理員の動きもかなり悪かったと聞いております。


★なぜリプレースできなかったのか、本人は気がついていないのですが、理事長にリプレースの関係者が
アドバイスをしても、助言通りには動いてはくれず、御自分の主観で判断して行動をとるのが多い方でした。
なんでも自分は優秀で、自分の考えが正しい。
みんな、管理会社のフロント及び管理会社が悪い。
私に理事の全員が賛成してほしいとの意識が強い方でした。
ブログの主は理事長を知ってはいますが、マンション管理のアドバイスをした方は複数の方でこの話は、
各方面から得た情報で書いております。

昨今情報管理には気を使わなければならないので、具体的な地名、マンション名は遠慮させて頂いております。★

次回は何故失敗したのかをお知らせします。


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共用部給水管・専有部給水管

前回は築４０年の給水管を取り上げました。
さいたま市のＡマンションは築４４年経過ですが、赤い水が大量に出てました。
白ガス管を使用していますが、そのマンションの空き部屋は全住戸の
一割もあります。何故空き室が多いのか、訳を書きますと貸したくてもあれだけ赤い水が
でると、流石に借り手もつかず、不動産屋さんも物件として斡旋をしてくれないからです。
白ガス管の古いケースで参考に私が工事にかかわった、築４０年経過の白ガス管を披露します。
ここはマンションではなく、研究所（事務所）です。
下記の写真は給水管の一部で継手のネジ部から、じわじわと水漏れがおきてました。

下記の写真は高架水槽に水を上げる揚水管に使用していた白ガス管です。
上記の写真より赤さびが少ないのは給水管と違い、継手が少ない分ネジ部の錆びも少なくなってます。

この事務所も赤水と漏水に悩み給排水管の更新を行いました。
このビルの更新は給水管を白ガス管からビニルライニング鋼管に変更、継手はコア内臓継手、
バルブもコア内臓バルブに更新しました。
国土交通省は、ビニルライニング鋼管の更新時期を約３０年を目安にしていますが、現在は
継手も改良され昔と違いどんどん改良進歩しています。
３０年はあっという間に経ってしまいます。とかく我々日本人はお上の発表をうのみにしてしまう
傾向が強くあります。
学者はお上に逆らうといいことがないので、イエスマンが多いのです。
お国の発表データーは学者が作ります。
学問ばかりしている人に現場の状況が解るはずがありません。
物事は百聞は一見に如かずです。
やはり、改修工事の前にサンプリングを行い、きちんとした、技術者に判断をあおぎ、
改修工事の手続きを行うことをお勧めします。


http://tama-plan.com/pipesystem.html

築40年経過のマンション

マンションも４０年以上経過すると建物、特に設備が古くなりメンテナンスや
給水管の更新をしていないマンション内の、あちらこちらの部屋から水漏れや赤水
がでてやがて、階下の部屋に被害がおき始めます。
１９７５年以前のマンションは、給水管の管材として、当時は白ガス管が主流
でした。所謂鉄管と呼ばれる管材です。
１９７５年を境にビニルライニング鋼管が多く使用されるように成りました。
最近のマンションは専有部の給水管には樹脂管（架橋ポリエチレン管等）を使用
されるケースが多くなっています。

（写真は給水管の更新とは関係ありません。）
樹脂だと錆びないからで、かとう性もあり、耐用年月が長く持ちそうです。
まだ、２０年位しか実績がないからで、だから・・・・・長く持ちそうです。
さて、この位古くなったマンションは給水管の更新が先決です。
大規模修繕でお金がないからと言っては、更新をやらないわけにはいきません。
古くなるとあちらこちらの住居で、赤水発生と水漏れがおき始めてきます。
水漏れは大事故につながる恐れが大きく、水もれが出ると住めなくなり、また、
賃貸にも出せません。
何故なら、近隣の不動産会社が信用にかかわるので、給水菅の更新をしなければ賃貸
物件として扱ってはくれません。
給水管交換の決議をとるには、大変です。沢山の壁があるはずです。
古いマンションは居住者の出入りが結構激しいので、親身になってマンションの為頑張って
くれる理事長が少ないからです。また、協力者も限られてきます。
最低でも任期を2年務めないと総会または臨時総会の決議をとることができません。
このような、古いマンションは理事会が頑張らなければいけません。
管理会社にお任せもいいのですが、彼らは営利会社です。
高い買い物をしない為に皆で知恵を出し合い、少しでも積立金を増やすように頑張ってください。



マンションの問題解決に
http://tama-plan.com/boardsupport.html

厳粛な身延山

身延山に行ってきました。
5月3日連休の真っ只中です。
八王子のインターから中央道甲府南でおり途中、道の駅を楽しみながらの
日帰り旅行でした。
身延山は思った以上に大きく広大な敷地でした。
連休中なので全国から日蓮宗の信徒さんが多くいらして
おり、観光客もまた多く、たいそうな賑わいでした。山頂に行くロープウェイに乗り
そこから、すごい階段を登りやっと山頂に着きました。

山頂は素晴らしい景色でした。
良ければ、写真でご覧下さい。


遠くの山は霊峰富士です。



http://tama-plan.com/

マンション管理会社の併合と桜前線

さくら前線はいよいよ、今週は北国に満開を迎えるだろうの予想です。
4月10日(金)北上展勝地の桜の開花宣言がありました。
今週土曜、日曜が最高の見どころになるでしょう。
当地にはニ度ほど行きましたが、お見事・・・の一言でしょう。

さてマンション業界が合併というか、併合というか、あわただしい動きをしている
昨今の管理業業界です。
合併をしなければ、生きていくのが大変な事態なのでしょうか。
それとも、企業努力が実りにくい時代なのでしょうか。
しかし、大手には大手の良さがあり、小さいところには小さい会社の良さがあります。
一概に大手のあの会社はいい、小さいあの会社は悪い、の判断はさけるべきでしょう。
自分たちのマンションに合った管理会社を見つけ、または変更入れ変えればいいだけです。


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管理組合理事会の盲点

理事会は毎月ありますか。
２月にいっぺんですか。
３０戸以上は概ね毎月開催が多いですが、中には２月に一度の理事会もあります。
気をつけなければいけないケースは２０戸以下のマンションです。
理事会の開催の場所もままならなく、また理事会の役員が数年ですぐまわってきます。
面倒くさいのでついつい管理会社にお任せ、といったケースです。
ここで儲かるのは管理会社です。
日常の高い修繕費で設けるケースも多々あります。

いくら儲けてもだれも文句を言わないのでやり放題です。
こんな理事会及び管理会社は要注意です。
適正に使用されるように自分たちでもチェックはしたいものです。

花巻温泉のバラとマンション

花巻温泉に夏休みを利用して行ってきました。
一応リピーターです。といっても温泉に泊まるのは二度目ですがバラ園に
感激しました。沢山のばらがあり、香りのいいものや、容姿端麗から色々な
バラさんがいて、飽きることなく、観賞してきました。
また花巻温泉は単純温泉なので、体に優しく湯あたりはあまりありません。
バラ園は写真で少しは眺めてください。




花巻は宮沢賢治と花巻温泉と最近は花巻東高校の大谷、西武の菊池でもおなじみの
野球の強いところです。人口は１０万人ですが、マンションは意外と少ない街です。
これから増えてくるのでしょうが、冬には雪かきがなく便利だとおもいます。
札幌はマンションが多いので、岩手の町もこれからマンションが増えていくでしょう。

マンションのことは下記まで。
大橋マンション管理士事務所まで