マンションの設備と管理

大規模修繕やマンションの設備管理や日常の出来事にかかわる事柄をつれづれなるままに、綴るブログです。

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高額になる大規模修繕工事

2019-08-09 15:55:21 | くらし、住宅、マンション、建築
いよいよ夏本番
毎日がうだる暑さで、外を歩くだけでもう、ゼイゼイ、・・・フーファーです。
都内のオリンピックの施設もほぼ完成しているそうですが、このオリンピッ
クの施設工事で各分野の職人さんが大分不足をしており、マンションの大規
模修繕工事を先延ばしをした管理組合様もかなり多いそうです。
工事費のピンハネ等をする悪質コンサルタントは何故出てくるのか。
はたして、彼らだけが悪いのか? 何かと疑問に思う方も多いでしょう。
今日は少しその辺を掘り下げて書きこしたいと思います。
コンサルタントが施工業者を募集するとき概ね下記の条件を付けるのが一般
的です。

数字は一例としての金額なので、参考程度にお考えください。
施工業者応募の基準
1. 年間施工高 20億円超
2. 資本金1億円以上
3. 経審 P点 1000点以上
4. 過去3年間に1億円以上の大規模修繕工事を3件以上施工実績あり
  証明書共
5.1級施工管理技士が5人以上在籍

概ねこのような記事を見かけた事はありませんか。
そうです、大規模修繕工事の施工業者応募欄に記載された参加条件です。
設計コンサルタント、修繕設計事務所等が応募条件として多く使用するパターンですね。

結論
このように条件を絞ったら参加業者は自ずから絞られてきます。
そもそも、大規模修繕工事専門業者が資本金を1億円に引き上げてきたのは
ここ10年前後が多くなりました。
それまでは資本金数千万の業者が多数でしたが、最近は一気に資本金が1億
円超の会社が増えました。理由はこのような応募条件も関係していると思い
ます。

このように縛りを入れると、素人集団の管理組合は「流石にコンサルは手慣
れていて我々が単独では気がつかないところを補ってくれるプロ集団だ」と
感じる方も多くおられます。
また、縛りを入れるとおなじみのメンバーが多く集まりそこに談合が芽生え
ます。
逆にある程度絞りを入れなければ沢山の応募があった場合コンサルタントは
大変です。
管理組合の協力があればいいのですが大方は高見のスタンスが多いことも事
実です。また、あっちこっちに参加するおなじみのメンバーは専門新聞で応
募するところには数多く参加しており、そのような業者は沢山あり顔なじみ
も多くおります。
悪い点はまだまだありますが、よいところは
1.施工業者は工事経験が豊富なので手慣れている。
2.施工慣れしているので管理組合に迷惑を、さほど掛けなくてすむ。
3.会社が大きいので工事がバタバタしないで施工をする。
などなどでまだ利点はありますが紙面の都合でこの辺にしておきます。

では何故このように応募条件をつけ絞るのか。
1.コンサル側としては業者を絞った方がやりやすい。
2.管理組合自体の中で毎年理事が変わるので、自己の任期を無事に終わらせ
  たい、それとわれ関せずの方も多くいる。
3.管理組合が主体性がないのでコンサルの言うがままに動いてしまう。
4.施工の大手業者を参加させるので安心感がある。
5.コンサルタントに任せれば総会等で言い訳が立つ。

以上の理由が多いと感じますが、これも多くの管理組合がまとまりのない集
団だからこのような事態が発生します。
談合をさせないようにして下さい。と人ごとのようにいえばそれでいいと思
っている修繕委員の多いのも問題です。
談合がおきる事に自分達のスタンスの悪さに気が付いていないこのことが一
番重要と考えます。
次回はどう守るマンションということを考えたいと思います。
今回は談合がおきる、またされやすい理由を書いてみました。

もっと知りたい方はこちらにいらして下さい。

https://tama-plan.com/consul-oh/
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高層マンションはいよいよ踊り場?。

2019-04-02 15:01:37 | マンション管理
最初に引用先を記します。
資料
:野村不動産アーバンネット『住宅購入に関する意識調査(第18回)https://gendai.ismedia.jp/articles/-/60007
図表は省略しております。

不動産ポータルサイト「ノムコム」を運営する野村不動産アーバンネットでは、会員を対象に定期的
に『住宅購入に関する意識調査』を実施している。
そこでは「不動産は買い時だと思うか」と質問しているが、19年1月調査においては、図表1にあるよ
うに「買い時だと思う」は8.7%、「どちらかといえば買い時だと思う」が29.2%で、買い時だと思
う人の合計は37.9%だった。1年前の調査では39.9%だったから2.0ポイントの減少。反対に、
「買い時だと思わない」が38.9%から42.3%に3.4ポイント増加している。
図表1にあるように、2017年までは買い時だと思う人のほうがかなり多かったのが、18年はほとんど
同数になり、19年にはついに逆転、買い時だと思わない人がジワジワと増えていることが分かる。
反対に、そろそろ売り時だと思う人が増えつつある。図表2にあるように、「売り時だと思う」
「どちらかといえば売り時だと思う」の合計は76.9%に達しており、4人中3人以上は「売り時」だと
感じている。
調査では、今後の不動産価格の見通しについても質問しているが、「不動産価格は上がると思う」
とする人は20.4%で、「不動産価格は下がると思う」が34.7%に達している。また、不動産は売り時
だと思う人にその理由を聞くと、「不動産価格が上がったため」とする人が52.0%で、「今後、
不動産価格が下がると思われる」とする人も28.8%だった。
この調査は、「ノムコム」の会員が対象であり、一般の人に比べて不動産に関する関心が比較的高い
層だけに、多少なりとも先見性のある人たちは、これまでの買い時から売り時に、潮目が変わりつつ
あることを感じているのではないだろうか。
                 引用終了
実際東京都区部、都下は微妙ながらアップしているそうだが、首都圏と神奈川県は少し前年度を下回
っているらしい。
また昨年12月は新築マンションの契約率が50パーセントを下回りました。
超高層マンションの契約率は18年12月には31.4%まで低下している。超高層マンションは高額物件が
中心だから、それが売れなくなっているわけで、高額物件人気にもそろそろ翳りが出ているのかもし
れない。
マンション購入予定の方は、秋口まで様子を見れる方は見た方がいいような感じになってきた。
このような予想は誰もがわかるまけで、推定でしか判らない。
しかし、オリンピック景気もそろそろ終りにちかづき、不動産景気にも、かげりが出で来るというのが
筆者の考えです。
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危険な大規模修繕設計コンサルタント

2018-07-05 15:32:15 | マンション管理
マンションに住んでおられる区分所有者の皆様のほとんどのマンションが大規模修繕工事において
設計監理方式による施工業者の選定が世間一般に多い進め方であります。
設計監理方式による施工業者選定メリットは、設計コンサルタントが作成した設計図、仕様書を作成し、同一条件で複数の施工会社から見積をとり、且つ施工業者間を競争させ工事金額を下げることが出来るからです。
設計コンサルタントは、区分所有者の皆様が安心して大規模修繕工事を任せることができる施工業者を選定するための様々な支援を行います。
大規模修繕を成功させるには、施工業者の選定は最重要事項で工事及び出来栄えは施工業者と現場監督の裁量が最も大きく左右します。大規模修繕工事を安心して任せられる施工業者は、建築技術を備えているだけではなく、区分所有者が住みながらの工事でも、安全にトラブルなく完成まで導いてくれる会社でなければいけないのです施工業者の選定の判断基準はあとで述べますが、ここでは設計コンサルタントを決める基準及び談合等ができないシステムの構築を進めていきたいと思います。
マンション大規模修繕の見積りは金額が張ります。それには設計図及び仕様書の数量が大きく左右しおます。
その金額の元となるのが数量とであり単価であります。
その基準の数量について下記に記載します。
工事項目、工事仕様書、及び共通見積書、この3つを設計コンサルタントが決めるのが一般的だ。これらを元に見積もり参加業者は見積書を作成することになります。
工事単価は施工会社毎に異なり金額が違うので、単価によって各見積り参加業者の工事金額に格差が生じることになります。
ところが、この数量が適切であればいいのですが、水増しされた数量なら想像に難くない結果が出てきます。
実際の話、見積り数量とは違う数量が提出されている現場も実際にあります。
それでも、真面目に受注したいと思う業者は自分の会社で独自に図面から拾いをしますが、中には数量を拾わないでそのまま提出される業者も多々あります。またある会社のダミーとして参加するケースもあります
設計コンサルタントが疑われる原因の一つとして、本命の業者に実際の数量を教えることもあるそうです。
実数より、水増しをしているのがほとんどの現場です。何故なら数量が実数より少ないと管理組合から設計ミスを問われるので、設計コンサルタントのほとんどは、概ね1割を増量しているのが現実です。
実際2割増量してこれを共通見積もりとし、本当の数量を本命の施工会社に教えたら、この時点で2割近い開きがでて、本命の施工会社に決まる確率が高まります。これによってどのような結果が出るか、ほとんどの方は理解できるでしょう。このことはここだけの情報なのでこのようなこともあり得る事として参考にしてください。
これを絶対に設計コンサルタントとしてやってはいけません。また次回お会いしましょう。


http://tama-plan.com/
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マンション管理士とマンション管理員

2018-06-21 13:25:02 | マンション管理
マンション管理士とマンション管理員
マンション管理士ってどんな資格ですか? それを取らなければ管理員になれないのですか?
世間のほとんどが、マンションの管理員さんの資格ですかと尋ねます。このマンション管理士資格を取って13年経過しましたが、いまだに世間に普及していないので、何故かはわかりません。
お国が広めてくれないから、自分の努力が足りないから・・・・?
いずれにせよ、マンション管理士は「名称独占資格」であります。
ウィキペディアによればマンション管理士は、専門知識をもってマンション管理組合の運営、大規模修繕等を含む建物構造上の技術的問題、その他マンションの維持・管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者などの相談に応じ、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行う。マンション管理のスペシャリストとして、主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決をサポートする。マンション管理士になるには、マンション管理士試験に合格し、マンション管理士として登録することが必要である。マンション管理士は「名称独占資格」である為、マンション管理士以外の者がマンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用(名刺にマンション管理士と記載したり、看板でマンション管理士と表示)することは、その方法を問わず認められない。なお、名称の使用制限に違反して、マンション管理士でないのに、マンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用した者は、30万円以下の罰金に処せられる。ただし、マンション管理士は独占業務では無く、管理組合に助言する等の行為にマンション管理士の資格は必要がない。

マンション管理士の具体的な業務内容
現在、国内のマンションに住む人は約1,530万人。日本の人口の1割以上の方がマンション生活をしております。
さらに増加傾向にあります。設備や立地条件などで戸建て住宅にはない特徴を持つ物件が増え、マンションに住むメリットが大きくなったことがマンション人気の一因のようです。しかし、住む人が増えればトラブルが起こるリスクも増加します。そこで法律上義務付けられたのが、マンションごとの管理組合の設置です。各マンション独自のルールを定めてトラブルを防止することが目的です。ところが、多くの管理組合は運営を区分所有者が担っているのが実態。専門知識を持たない管理組合の担当者に「会計処理の方法」「運営コストの削減」といった組織の運営方法から「建物の修繕が必要になった場合の工事会社の選定」のような事柄まで、幅広くアドバイスするのがマンション管理士の仕事です。また、各マンションの管理組合から個別に依頼を受けるだけではなく、自治体が主催するセミナーでの講演や相談会に出席したり、マンション管理に関するアドバイザー制度を設けている自治体でアドバイザーに就任して活動したりすることもあります。(マンション管理士による相談会を)各自治体が企画しております。
今後のマンション管理士の展望
日本には分譲住宅が630万戸あります。築30年未満のマンションが大半を占めます。マンションはいろいろな住民が生活しているので、マネジメントが大変重要となります。
マンションの管理・運営に関する資格はいくつかあって、その中の一つにマンション管理士があります。
マンションに関するトラブル・課題について、色々な¥な観点からアドバイスを行うのが主な任務です。
それには、区分所有法、管理適正化法、民法、宅建業法、建築基準法の法律から電気・設備・建築に至るまで
幅広く時には深く強いていなければマンションの管理組合の力にはなれません。
そこで、建物・設備に詳しいマンション管理士が必要となってまいります。
この時期マンション管理士として生計を立てるには上記事項が必須となります。
よければ御一緒に研さんしてまいりましょう。

より詳しく知りたい方はクリック下さい。
http://tama-plan.com/
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マンション管理費の削減方法

2018-05-30 15:05:22 | マンション管理
マンション管理費とはいくら払えば妥当な金額でしょうか。
マンションにすんでいる人は一度は考える問題です。
マンションの管理費は一体どのように使われているるのだろうかという疑問を、マン
ションの区分所有者は思うはずです。マンション管理費を分解すれば、概ね次の4項
目に分かれます。
上記プラス諸経費で5項目が標準と考えることができます。
マンションによっては7項目10項目に分れており、一般の方々が理解するのは大変
なことです。
このブログでは順に従って分かりやすく解説をしていきます。
1.事務管理費 (会計、出納、理事会支援、総会支援、マンションの維持に関する事)              
2.管理員業務費 文字通り管理員給料です。  
3.清掃業務費  日常の清掃費です。
4.建物・設備管理費 日常の建物点検、ELV点検費、給水ポンプ点検費等
5.管理会社諸経費
では管理費は何につかわれているの?

区分所有法第三条区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行
うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及
び管理者を置くことができる。この為、管理費と修繕積立費を管理組合に納入する必要
があります。
従って、日常のメンテナンスに使うのが管理費です。
管理費の金額は、所有者の共用持分によって算出されます。
マンション(建物)には、各戸の区分所有者が専有する「専有部分」と各居住者が共同
で使用する「共用部分」があります。管理費は、共用部分を維持・管理するために必要
な費用です。
共用部分とは、廊下や階段、エントランスやエレベーター、パイプシャフト、ポンプ室
自転車置場や集会室など、区分所有者が共同で使用する場所のことです。

清掃業務費はマンションの清掃に使用され、建物・設備管理費は勿論電池や電球の交換
エレベーターの保守・点検などを行います。
共用部分の照明や施設の動力となる電気代も管理費から支払います。
管理会社から委託された清掃業者や点検業者が行いますので、各業者で発生する費用は
管理費から支払いされます。
また業者手配や点検の立会いは管理会社が行います。
マンションには30戸位から管理員がおかれます。管理員のいる時間はマンションの規
模等によって曜日と時間はまちまちです。30戸位から毎日管理員がおかれるところが
多いです。
但し30戸程度のマンションは管理員が半日(午後1時まで)いるケースが東京近郊で
はほとんどです。
また、基本的に管理組合は月に1回理事会を行い、年に1回は総会を開くことになって
おります。総会では前年度の会計報告・次年度の予算や事業内容の報告を行います。
それらの資料作成を行う
上で、書類作成にかかる備品の委託料なども管理費から支払います。
大規模マンションでよくみられるのですが、居住者たちの交流を図るイベントが開催さ
れます。運動会や防災訓練などですが、これらの費用も日常支払いされている管理費か
ら支払いされます。
これらを吟味して無駄を省けば管理費は安くできます。

もっと興味のある方は下記を覗いてください。

http://tama-plan.com/
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増圧ポンプに交換

2018-05-10 11:32:44 | マンション管理
昨今、受水槽(飲料水を貯める水槽)から、これをなくして、直結増圧ポンプに
変更するマンションが増えております。
理由はいろいろあります。
 1.毎年のメンテナンス費用がもったいない。
 2.受水槽の交換時期がきた。
 3.受水槽が邪魔で広く空き地を有効利用したい。
上記の理由から増圧ポンプに変更するマンションが増えております。

下記は東京都水道局ホームページ参照 2018年5月10日現在
 増圧直結給水方式は、給水管に増圧ポンプ及び逆流防止用機器等を設置し、貯水槽を通さ
 ずに、直接、中高層階へ給水を行うため、貯水槽の設置が不要になります。
 東京都水道局では、この度、直結給水化の一層の普及・促進を図るため、貯水槽水道方式から
 直結給水方式※1への切替えに際して、道路部分からメータまでの給水管を現状より太くしな
 ければならない場合(以下「増径工事」という。)に、この工事を水道局にて施行いたします。

上記を行うと下図のようにすっきりいたします。
 http://tamaplanning.com/pdf/tama1.pdf
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大規模修繕工事コンサルタント

2018-05-08 12:08:37 | くらし、住宅、マンション、建築
築年数の経過が40年を超しているマンションがかなりの数になりました。
とくに東京都のマンションは数多く増えております
一回目の大規模修繕を行い15年以上経過のマンションも多々見受けられます。
このようなマンションは第二回目の大規模修繕を行うわけですが、意外と1回目の大規模修繕にかか
わった人が大勢おられるかというと、意外や業者任せにしていたので、かかわり方がわからないと,
いうマンションも数多くあります。
一例ですが管理会社から設計事務所を紹介されました。
区分所有者の知っている設計事務所がいいと聞いたので、採用しました。
また、ある管理組合はネットで調べてよさそうだから、採用しました。・・・・・・・ネットに悪い
印象でホームページにアップする業者は考えられません。
以上は今までに沢山聞いたことのあるパターンです。
結果が良ければいいのですが、我々日本人は結果が良くないと人のせいにすることが好きな民族です。
大事なお金です。もっと知恵を絞って有効活用したいものです。

http://tama-plan.com/
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マンションが普及して40年以上

2018-04-26 10:19:36 | くらし、住宅、マンション、建築
我が国にマンションが増えていったのは、昭和40年代の中ごろからで、毎年少しずつ増え
始め右肩上がりでふえていきました。
今は600万戸以上といわれております。
昭和の二桁生まれの世代が結婚してその持家として都内及び近郊都市のマンションが増えて
いったのです。
当時、家に関しては将来のことはあまり考えず、便利に住めればよしとする考えが多い時代
でした。
その結果将来マンションに関して今のあるべき姿をあまり考えていなくて、
建設省(現国土開発省)も郊外に沢山の団地を作ったのもこの頃からです。現在古い団地
型のマンションは5階及び4階建が多くほとんどにエレベーターがついておりません。
このようなマンションの特徴としては広さも50m2くらいから80m2くらいの広さまで
まちまちですが、今住まわれている年代としては、年配の方が多くなってきておりエレベー
ターがなく不自由な生活をしている方も多くいらっしゃるのも特徴です。
今このような高齢者の多いマンションでは、理事会の運営がままならなくなってきていると
聞いております。
理事会の理事のなり手が少ない問題、エレベーターがついていないマンションに設置等の
解決が差し迫っているのが問題点です。
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管理会社と新理事長その2

2017-04-18 17:38:53 | マンション管理
管理会社と新理事長その2
さて新理事会の第1回目がやってきました。
新理事長が司会をやらない限り、理事方々が1巡目前の比較的新しいマンション(100戸以上)では
今まで特段問題がなければ、管理会社のフロントマン主導で理事会がスタートします。
新理事紹介から始まり、各々理事の役職を決めます。
この役職がすんなり決まればいいのですが、皆理事会に来たくない、早く一年が経過してほしい方々です。
すんなり決まるわけがないです。
やがて、前年度懸案事項の検討や、次回の理事会の日にち決定で第一回の理事会は終了となります。
管理組合の為に動こうとする理事長にとっては、思ったより何もできなくてがっかりの一日となりました。

管理組合を主導していくのは管理会社ではありません、管理組合です。
管理会社は企業である以上無難に理事会がおわり、フロントマンに災いが来なければそれでよしと考えます。
新理事長はこのマンションの区分所有者をどの方向に導いていくかのビジョンを持つことが重要です。
例えば、マンション内に花を植えて居住者全員で憩いたい。
それには植栽委員や植栽関連委員会が必要になります。
次にそれを運営していく予算が必要です。
しかし・・・・・・・・・一般会計の予算はありません。
管理費の値上げですか?
管理費を圧縮して予算を作るしかありません。
以上は一例です。
新理事長さん頑張ってください。焦らないことです。あと理事会は11回ありますが実際は次の
総会と引継ぎがあるのであと9回と考えるのがいいでしょう。


宜しければ覗いてください。
http://mansion-advisor.com/index.html
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管理会社と新理事長

2017-04-12 15:32:24 | くらし、住宅、マンション、建築
管理会社と新理事長
3月4月5月はマンションの総会が目白押しです。
理事の輪番制のあるマンションの区分所有者にとってはとても嫌な季節ですが、反面管理会社に
とってはやりやすくなる時期でもあります。
その理由は次のような事情があるからです。
ほとんどのマンション総会では理事長以下理事がほとんど入れ替わります。そうすると理事会
も一からのスタートになり管理会社が主導権をとって理事会運営を動かすからです。
つまりこの時期は管理会社にとってはやりやすくなる時期であり、又輪番で新理事になった方は
大方が早く1年が経って欲しいと思う時期でもあります。

相撲でいえば、色々覚えた理事長は幕下クラスで、多少の経理、建設の修繕等が少し理解
ができ、また理事長を3年も経験すれば、十両最下位クラスの実力がつく方もお見受けします。
その幕下クラスの人がいなくなれば、初めての理事(序の口クラス)の方々は独自で動くことが
できないのでじっとしており、管理会社からの指導を仰ぎます。
これが管理会社主導という意味です。

ではこの状態はいつまで可能かといいますと理事が一巡するまでの間です。
所謂理事経験を一回行い次の理事になるまでの約10年のあいだのことです。
 *マンションの規模により理事の当番が回ってくる違いがあります。
理事及び副理事長を経験して二度目となるとこの時点で三段目クラスの方も出てきます。
あとは本人の自覚と勉強で幕下にすぐ出世できます。十両に上がるには、建築、設備工事の経験が
必要となり、かなりの難易度になります。
しかし、理事になった人生のこの一年間・・・・・早く一年が経って欲しいとじっと待つのと、
積極的に理事会の為動くのでは、どちらが自分の為、周りの為になるのでしょうか。
解答はそれぞれの思いの中ですが・・・・・・。
とにもかくにも色々経験して損はないでしょう

続編はまた近日カキコします。


宜しければ覗いてください。
http://mansion-advisor.com/index.html
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