マンションの設備と管理

大規模修繕やマンションの設備管理や日常の出来事にかかわる事柄をつれづれなるままに、綴るブログです。

増圧ポンプに交換

2018-05-10 11:32:44 | マンション管理
昨今、受水槽(飲料水を貯める水槽)から、これをなくして、直結増圧ポンプに
変更するマンションが増えております。
理由はいろいろあります。
 1.毎年のメンテナンス費用がもったいない。
 2.受水槽の交換時期がきた。
 3.受水槽が邪魔で広く空き地を有効利用したい。
上記の理由から増圧ポンプに変更するマンションが増えております。

下記は東京都水道局ホームページ参照 2018年5月10日現在
 増圧直結給水方式は、給水管に増圧ポンプ及び逆流防止用機器等を設置し、貯水槽を通さ
 ずに、直接、中高層階へ給水を行うため、貯水槽の設置が不要になります。
 東京都水道局では、この度、直結給水化の一層の普及・促進を図るため、貯水槽水道方式から
 直結給水方式※1への切替えに際して、道路部分からメータまでの給水管を現状より太くしな
 ければならない場合(以下「増径工事」という。)に、この工事を水道局にて施行いたします。

上記を行うと下図のようにすっきりいたします。
 http://tamaplanning.com/pdf/tama1.pdf
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大規模修繕工事コンサルタント

2018-05-08 12:08:37 | くらし、住宅、マンション、建築
築年数の経過が40年を超しているマンションがかなりの数になりました。

とくに東京都のマンションは数多く増えております

一回目の大規模修繕を行い15年以上経過のマンションも多々見受けられます。

このようなマンションは第二回目の大規模修繕を行うわけですが、意外と1回目の大規模修繕に

かかわった人が大勢おられるかというと、意外や業者任せにしていたので、かかわり方が

わからないといいうマンションも数多くあります。

管理会社から設計事務所を紹介されました。

区分所有者の知っている設計事務所がいいときたので、採用しました。

ネットで調べてよさそうだから、採用しました。・・・・・・・ネットに悪い印象でホームペ

ージにアップする業者は考えられません。

以上は今までに沢山聞いたことのあるパターンです。

結果が良ければいいのですが、我々日本人は結果が良くないと人のせいにすることが好きな

民族です。

大事なお金です。もっと知恵を絞って有効活用したいものです。


http://tama-plan.com/
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マンションが普及して40年以上

2018-04-26 10:19:36 | くらし、住宅、マンション、建築
我が国にマンションが増えていったのは、昭和40年代の中ごろからで、毎年少しずつ増え
始め右肩上がりでふえていきました。
今は600万戸以上といわれております。
昭和の二桁生まれの世代が結婚してその持家として都内及び近郊都市のマンションが増えて
いったのです。
当時、家に関しては将来のことはあまり考えず、便利に住めればよしとする考えが多い時代
でした。
その結果将来マンションに関して今のあるべき姿をあまり考えていなくて、
建設省(現国土開発省)も郊外に沢山の団地を作ったのもこの頃からです。現在古い団地
型のマンションは5階及び4階建が多くほとんどにエレベーターがついておりません。
このようなマンションの特徴としては広さも50m2くらいから80m2くらいの広さまで
まちまちですが、今住まわれている年代としては、年配の方が多くなってきておりエレベー
ターがなく不自由な生活をしている方も多くいらっしゃるのも特徴です。
今このような高齢者の多いマンションでは、理事会の運営がままならなくなってきていると
聞いております。
理事会の理事のなり手が少ない問題、エレベーターがついていないマンションに設置等の
解決が差し迫っているのが問題点です。
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管理会社と新理事長その2

2017-04-18 17:38:53 | マンション管理
管理会社と新理事長その2
さて新理事会の第1回目がやってきました。
新理事長が司会をやらない限り、理事方々が1巡目前の比較的新しいマンション(100戸以上)では
今まで特段問題がなければ、管理会社のフロントマン主導で理事会がスタートします。
新理事紹介から始まり、各々理事の役職を決めます。
この役職がすんなり決まればいいのですが、皆理事会に来たくない、早く一年が経過してほしい方々です。
すんなり決まるわけがないです。
やがて、前年度懸案事項の検討や、次回の理事会の日にち決定で第一回の理事会は終了となります。
管理組合の為に動こうとする理事長にとっては、思ったより何もできなくてがっかりの一日となりました。

管理組合を主導していくのは管理会社ではありません、管理組合です。
管理会社は企業である以上無難に理事会がおわり、フロントマンに災いが来なければそれでよしと考えます。
新理事長はこのマンションの区分所有者をどの方向に導いていくかのビジョンを持つことが重要です。
例えば、マンション内に花を植えて居住者全員で憩いたい。
それには植栽委員や植栽関連委員会が必要になります。
次にそれを運営していく予算が必要です。
しかし・・・・・・・・・一般会計の予算はありません。
管理費の値上げですか?
管理費を圧縮して予算を作るしかありません。
以上は一例です。
新理事長さん頑張ってください。焦らないことです。あと理事会は11回ありますが実際は次の
総会と引継ぎがあるのであと9回と考えるのがいいでしょう。


宜しければ覗いてください。
http://mansion-advisor.com/index.html
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管理会社と新理事長

2017-04-12 15:32:24 | くらし、住宅、マンション、建築
管理会社と新理事長
3月4月5月はマンションの総会が目白押しです。
理事の輪番制のあるマンションの区分所有者にとってはとても嫌な季節ですが、反面管理会社に
とってはやりやすくなる時期でもあります。
その理由は次のような事情があるからです。
ほとんどのマンション総会では理事長以下理事がほとんど入れ替わります。そうすると理事会
も一からのスタートになり管理会社が主導権をとって理事会運営を動かすからです。
つまりこの時期は管理会社にとってはやりやすくなる時期であり、又輪番で新理事になった方は
大方が早く1年が経って欲しいと思う時期でもあります。

相撲でいえば、色々覚えた理事長は幕下クラスで、多少の経理、建設の修繕等が少し理解
ができ、また理事長を3年も経験すれば、十両最下位クラスの実力がつく方もお見受けします。
その幕下クラスの人がいなくなれば、初めての理事(序の口クラス)の方々は独自で動くことが
できないのでじっとしており、管理会社からの指導を仰ぎます。
これが管理会社主導という意味です。

ではこの状態はいつまで可能かといいますと理事が一巡するまでの間です。
所謂理事経験を一回行い次の理事になるまでの約10年のあいだのことです。
 *マンションの規模により理事の当番が回ってくる違いがあります。
理事及び副理事長を経験して二度目となるとこの時点で三段目クラスの方も出てきます。
あとは本人の自覚と勉強で幕下にすぐ出世できます。十両に上がるには、建築、設備工事の経験が
必要となり、かなりの難易度になります。
しかし、理事になった人生のこの一年間・・・・・早く一年が経って欲しいとじっと待つのと、
積極的に理事会の為動くのでは、どちらが自分の為、周りの為になるのでしょうか。
解答はそれぞれの思いの中ですが・・・・・・。
とにもかくにも色々経験して損はないでしょう

続編はまた近日カキコします。


宜しければ覗いてください。
http://mansion-advisor.com/index.html
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給水管の更新時期

2017-03-07 14:29:36 | くらし、住宅、マンション、建築
給水管の更新時期
先月赤坂のビルの給水管更新が終わりました。
7階建てのビルで、赤坂の繁華街の通りに面しており、工事を行うには車の通りと、人の
通りが多くて大変でした。

ビルの用途は商業ビルで各階にテナントが入居しております。
共用の給水管があり、各テナントは共用の給水竪管から分岐をして水道メーター
を設置してそれぞれの店舗の中の給水管となり、マンションの配管に置き換えれば
メーターまでが共用管となります。
メーター以降は専用部配管扱いです。

ご覧の通りすごいさびです。各階の給水管も同様でした。
給水管も30年経過するとこのようになってしまいます。
30年経過前に対策が望ましいですね。
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同じマンションの理事に切れそう

2016-01-27 14:45:01 | マンション管理
マンションの理事
月に一度の理事会になんとなく、ただ参加する理事がおります。
半分以上はこのタイプです。
理事長は別にして、頑張る理事は概ね2割です。
昔は1割もいませんでした。
しかし、8割の理事はただ参加するだけで、その8割の3割は2回に一度
しか出てきては、責任のない発言をします。
このようなタイプが、理事同士からきらわれるタイプです。

ある日、理事の一人がマンション全体で防災訓練をしたらどうかの提案をしました。
B理事「私も前からあなたと同じ意見を持ってました」
C理事「具体的にどのようなことをやり、私たちは何をすればいいのでしょうか」
A理事は答えました。
 「具体的には最寄りの消防署に行って、やり方等を相談してきます。」
B理事「そうそう、私もそう思っていました。」
ここで理事全員がむかつきます。お前に言われたくない。だったら、言えよ。
「私が代表で聞いてきましょうか・・・・・・と」
このような方は大勢おられます。
いちいち頭にきてたら、長生きできません。
黙っている理事よりまだましだ・・・・・と考えてあげてください。
理事会に出てこなければ、理事会も成立しません。
とほお・・・・・・・理事長はつらいよの巻でした。


http://www.tama-plan.com/
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高齢者がエンジョイできるマンションづくり

2016-01-20 09:56:35 | マンション管理
”エンジョイマンションライフ” を提案するマンション管理士です。
マンションの「高齢化」が避けられない今日、快適なマンションライフの実現を目指しましょう。
マンション管理士大橋がお手伝いします。
 
今後、我が国のマンションは急速に、高齢化が進むことはご存じのとおりです。高齢の居住者が、
それぞれ老後の安心生活設計を立てれるように、マンションの管理組合としても、マンションの将来
を想定した対策をたてる必要があります。
そのポイントは、やはり生涯居住が可能なマンションづくりです。

近年建設されたマンションは、マンションを終の棲家と考える人が増えてきたこともあって、
生涯居住を想定した設計になっております。しかし、築後20年以上経っているマンションの場合は
高齢者に配慮した設計にはなっておりません。このため管理組合で、エントランスにスロープをつけ、
手すりを設けるなど、バリアフリー化対応などの工事を行うマンションも増えております。
今後はこうしたハード面のみならず、ソフト面も考え憩いの場所等の提供の必要もありそうです。




http://www.tama-plan.com/
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これからのマンション管理 マンション管理士の独り言

2016-01-16 11:34:02 | マンション管理
最近高層マンションが目立って多く建てられています。
何故高層マンションがはやるのか ?
1・交通の便がいい。
2・見晴らしがいい。
3.高いけど優越感にひたれる。

買う方は、色々な理由で購買するのでしょうが、マンションは年数がたてば資産価値はゆっくり
下がっていきます。
大規模修繕の時期はどうするのでしょうか。足場だけで莫大な費用が掛かります。
年ねん、管理費も、修繕積立金も値上がりするはずです。
その辺を考えて買うのしょうか。
今が大金持ちだから、買っておくのでしょうか。
貧乏人の私には考えも発想も思いつきません。
所詮、貧乏人のひがみかもしれません。



ところで、大型の地震が東京、大阪にやってきたと想定しました。
高層マンション内はパニックです。上層階は揺れが激しく、住民は早く外に出たくてたまりません。
しかし、考えてください。
震度4でエレベーターは安全装置が働きメーカーの人間が来て復帰しない限り動きません。
マンション中のエレベータホールは人でごった返しです。

それでも、先を争って、便利のいい、マンションを買う。
私には到底理解できません。
それこそ、大手財閥企業の思うまま、利用されるだけです。
今住んででいるマンションをリフォームしたほうが、断然価値が上がります。
もっと、身近なものを大切にしたい此の頃です。


http://www.tama-plan.com/

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管理会社変更と総会

2015-12-12 11:07:47 | くらし、住宅、マンション、建築
明日は東京都下のとあるマンションの総会です。
これといって、特別の議題があるわけでないのですが、先月臨時総会で
新築から管理を行っている管理会社が変わりました。
正式に変わるのは2016年4月1日からです。
それまでは、3か月の暫定契約です。
古いものを守るのも大変です。

新しくしかけて新管理会社として契約をとるのも大変です。
これが、ビジネスと割り切らなければ、マンション管理士は後味の悪い商売です。

http://www.tama-plan.com/
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