マンションの設備と管理

大規模修繕やマンションの設備管理や日常の出来事にかかわる事柄をつれづれなるままに、綴るブログです。

我が家の犬のりゅうのすけ

2021-10-20 12:56:14 | くらし、住宅、マンション、建築
我が家の犬の名はりゅうのすけと言いました。
過去形ですのでこの世にはもう居りません。
犬種はポメラニアン13歳になった矢先、朝の散歩で倒れそれっきり意識が戻りませんでした。
当時チワワが家におり都合二匹の犬を飼う事に成りましたが、りゅうのすけの持ち主が騒音で買うことができないの
で飼ってくれないかと言われ頂いた犬でした。
りゅうのすけとチワワのナナはとても仲良しでした。
やがて、チワワも老衰で亡くなり数年もしないうち突然元気なりゅうのすけが心筋梗塞で突然逝ってしまったのです。
あれから数年犬は大好きなのでまた買いたいのですが、家に誰も居ない時が多いので可哀想であるのと、私が家にいる
ことが少ないので、飼いたいのですがどうしたらいいのか迷って居ります。
さて、マンションでペットを飼う方が非常に増えて居ります。
                                                                  
どこかのマンションで、騒音やら、ペットがエレベーターでおしっこをして、匂いが大変とかまた一方では規約で
ペットを飼う時は理事長に届け出が必要となっているにもかかわらず届け出のないまま変われている等‥‥‥‥様々な問題が有りそうです。
問題が起きる前に規約でペットを飼えるかどう
またトラブルが起きる前に管理組合の指導の下でペット飼育細則を整え、飼育できるペットの種類や、大きさ、動物の
数、飼い主の遵守すべき事項、飼い主へ指導や禁止行為など明確な規定を定めておくのがよいでしょう。
コロナ禍まだまだペットは増えそうです。
ペットは大切な家族です。
さみしいから飼おうとか単純なりゆうでかえば、ペットもかわいそうですね。
一生面倒を見てあげる仲間です。
ああ、犬を飼いたい・・・・・・。
またペットと近隣と問題が起きないようにこころがけしましょう。


こちらも時間が有ったら覗いて下さい。
https://tama-plan.com
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管理会社変更が増えた

2021-08-31 09:32:21 | くらし、住宅、マンション、建築
最近管理会社の変更するマンションが増えているそうです。
考えてみれば、小生の事務所にも今年になって3件目の管理会社変更の依頼が来ております。
管理会社は変更しないでうまくお付き合いを願いたいところですが、そうもいかない事情がマンション側にありそうです。

原因は管理組合側からの話をかけば、サービスの低下が起きてきたとの事。
聞けば、コロナ禍でサービスが悪くなり理事会も隔月でお願いされるところが多くなっております。理事会はマンション管理組合にとり執行機関で有ります。毎月の問題やマンション内での今後発生する問題や、大規模修繕の積立金や業者決定をどうするかとか色々な点を話し合うところですが、それをに隔月にして置き、管理費はそのままということはあまり、ほめられたことではありません。
プロである管理会社のサービスの低下は管理費を下げないと納得されません。コロナで動くのがたいへんであれば、管理組合により良い情報の提供とか色々あると思いますが・・・・・・・。
バブルのころと違い今は時間の沢山ある方が理事会運営に顔を出す方が増えております。その方々は今まで理事会に出れなかったことを今お返してお役にたちたいのです。管理会社はコロナ禍で忙しいのとサービスの提供は関係ないのではないでしょうか。
管理会社側からの言い分は、管理員の人件費高騰で、それを確保するお金が増えているとの事です。
どちらにも言い分が有りますが、長年お世話人になった管理組合にその様な事をしていいのでしょうか。
ある管理会社から見るとお世話しているのは、当社の方だという見解の社員もいるのですね。
皆様の見解は・・・・・・・・・・・・・・・・・?
最近のマンション事情を書いてみました。


より詳しく知りたい方はクリックして下さい。
https://tama-plan.com/category/cate-life/
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後悔しない大規模修繕工事

2021-05-22 06:10:59 | くらし、住宅、マンション、建築
近年大規模修繕工事方式は大きく分けると、管理組合と施工会社が中心に進める「責任施工方式」とコンサルタント会社を入れて進める「設計監理方式」の2方式が主流となって居ります。最近のマンションの流れとしては、「第三者を入れたほうが安心なので」ということで、後者の「設計監理方式」が大規模修繕工事を発注する管理組合とっては圧倒的に多くなっております。

また、近年工事を受注した施工会社がコンサルに払うバックマージンの水準は高まっているそうで、驚くべきことにその比率は20%近くにもなる事が有るそうです。もし、1億円の工事を発注したとしたら、2000万円はコンサルがバックマージンとして得ているということです。

現実の話で信じる、信じないは自由ですが、少なくとも10パーセント以上はバックマージンとして裏金として動いているということです。問題はコンサルが管理組合からコンサル業務の依頼を受けその対価を受けとることになりますので、この行為は法律で禁止されている利益相反行為になります。建築関係しかも施工関係の仕事をしていない限り、マンションの理事や修繕委員の方が大規模修繕工事にこのような事が有るとは想像できないことでしょう。中途半端な知識を身に着け、さも知ったかぶりをするから悪いコンサルに利用されることにもなります。

知識がない故、安全な第三者を頼んでいるにも関わらずこのような状況になりはらわたが煮えくり返る思いと察します。だが、半面真面目に事を進めるコンサルも有ります。しかし何かしがらみ等が有れば隙をつきこのような事態にも発展します。このような事が現実のマンション大規模修繕工事で頻繁におきていることなのです。

この現象は概ねあと五年間続きます。なぜなら、大規模修繕コンサルタントも施工業者も参加の数が増え続け早くこのような状況下、稼ぐだけ稼いでおきたいからです。

では、大規模修繕で談合を防ぐにはどうすればいいのか?・・・・・・に成りますが・・・・・・。防ぐ術はないのか、といえばそんな事はありません。基本的にコンサルに施工会社の選定を依頼すれば施工会社は十中八九、コンサルが知っている施工会社が選ばれるでしょう。それを防ぐには、コンサルとは関係のない施工会社を自分達が連れてくればいいのです。またセカンドオピニオンとして利害関係のない設計事務所(マンション管理士等)に依頼をして概算見積りを作成してもらい、仕様書についてもアドバイス等をしてもらえば良いのです。

そこまでしなければならないのということですが、ここまでしなければ情報は必ず業者にもれます。また、これをしなければ、談合等を防ぐことは出来ません。セカンドオピニオンの設計コンサル(マンション管理士等)を入れても結果的には安くつきます。では、どの価格が標準なのか、適正なのかは素人集団には正直無理な話です。マンションの仕上げ(タイル、塗装)や仕上げのグレードにも関係してくるので建物を調査しない限りと高い、安いかどうかは判断が難しいでしょう。それに外構工事があったり、給排水の更新工事がはいいていたり、素人には判断が難しいです。純粋に建物の化粧替えなら戸当たりm2単価で×施工面積と経費で算出できますが、コンサルが入るということは、多少素人には難しくする傾向が有ります。

そこで、ここは安心のできるプロをセカンドオピニオンとして入れるべきです。大規模修繕をする施工会社は管理組合の敵ではありませんが、コンサル経由で普段から知り合いの施工会社に指示が出れば、施工会社は業界に於いて繋がりのあるコンサルを無視できません。その様な業者は大型工事を取り仕切る設計コンサルタントは大事なお客様でもあり、言うことを聞かなければ後々困る事も多々あります。

例えば今回はA社で行きたいので、協力してくれとお願いをされれば、断ることができないのがこの業界であり、昔からの古い慣習がある業界なのです。ことわれば、そのコンサルの仕事は来ないことになります。従って、ここは自分達が立てた業者で、進めて行く以外に手立てはありません。               これほど建設業界は狭い世界なのです。

全てがこのようなパターンかというとそうでもありません。

また大型工事(概ね100世帯以上)は小さい業者は参加してきません。大きい仕事はそれなりに実績と経験を重ねないと出来ない仕事なので、小さい会社にとってはかなりのリスクになるので、めったには参加しません。100世帯を超えればそれなりの規模の施工業者が集中してきます。首都圏に於いてはそのような工事が出来る大規模修繕工事業者は数十社有るでしょう。また、大手のゼネコンは付き合いのない管理組合の仕事には、めったな事では参加しません。大手ゼネコンは基本手掛けたマンションなら、大規模修繕工事を行いますがそれ以外はほとんど参加しません。何故なら、普段から参加しなくても仕事が十分抱えている体質だからです。また、官庁の仕事も多いことから、手間をかけて仕事を行う体質になっているので、忙しい大規模修繕工事はあまり得意でないことも理由の一つです。

一方、コンサルタントは談合等をしないで、管理組合が求めた内容通り動くことも多々あります。この辺はプロの嗅覚でしか、説明しようがありません。とにかくプロである以上コンサルも仕掛けるときとそうでない時をうまくコントロールして居ります。談合原理が働くときはコンサルの上層部が絡むケースが多々あります。

話が長くなりました。                                                                このような事を長々書いても仕方ありません。                                                      要は後悔しない大規模修繕工事を行うにはこのようにした方がいいと下記に記して於きます。

参考にしてください。



結論

設計コンサルに依頼することは決めておき、必要以上はやらせない事。

業者選定には口を挟ませないこと、決定に関する意見は聞かないこと。

セカンドオピニオンコンサルを必ず入れて、親密にしておく事。

施工業者は自分達で決める事。セカンドオピニオンの意見を参考にして決定することは良い


重要なことは、自分たちが信頼できる施工会社を一、二社参加させることで公正明大がはかれ、談合や癒着のない競争ができるようになるということです。


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当事務所の大規模修繕工事の進め方

2021-03-02 17:02:00 | くらし、住宅、マンション、建築
当大橋マンション管理士事務所の大規模修繕工事の進め方

最近特に多くなった大規模修繕工事について有意義なことを書きたいと思います。
第一に当社がコンサルタントをすることにより合理的に、理事会及び区分所有者間の
コミニケーションが計れ、その情報を開示して大規模修繕工事を行うことが重要なポイントです。


当事務所に於いての大規模修繕工事業者の選定条件

1.出来るだけ工事参加応募業者は多くする。
2.公募時、業者選定に必要以上の縛りを入れない
  例 経審 評価点    〇〇点以上
    年度内施工高    〇〇億円以上
3.当社で標準価格を算定しておきます。
4.独自の選定方法を二次選定に使用いたします。
5.その他

出来るだけ応募業者は多くする。
大規模修繕工事の進め方は、管理会社に一括して任せる方法や、劣化診断を進め設計
事務所を選定して業者選定まで修繕委員会で決定するのが一般的な進め方ですがこの
方法ですと、知らず知らずのうちに設計事務所ペースになってしまいます。
ここは管理組合が当事務所の案を参考に独自で決めるべきです。

公募時業者選定に必要以上の縛りを入れない
ほとんどのマンションが公募する際有名新聞社に応募条件を掲載します。
その際資本金1億円以上 年度内1億円以上の工事物件3件以上 社員50人以上など・・・・・
そのように縛りを入れると業者は敬遠して同じみの仲間の業者しか参加しません。
このようなパターンは避けるべきで、もっと間口を広くするべきです。

当社で数量等を算定しておきます。
当社で標準概算金額を算定します。
これを参考に考慮していただきます。

独自の選定方法を二次選定に使用いたします。
一次募集は沢山の業者さんに参加して頂き二次予選に進みます。
二次選定では当事務所独自のプランを実施して頂きます。
それを選定の評価点にいたします。

その他まだまだありますが、ネット上ではノウハウを書くわけにはいかないのでここで
は書き込みはしません。


終いに今後マンションストックは増加の一途をたどり、3回目、4回目の大規模修繕工
事を迎える老朽化マンションも増えていきます。
80年住めるマンションにするにはメンテナンスが重要です。
当事務所は資産価値がなるだけ下がるの小幅にとどめるように考慮しております。
詳しいことを知りたい方はこちらにどうぞ。一緒に住みやすい居住空間を構築しましょう。


大規模修繕コンサルタントの探し方 | 大橋マンション管理士事務所

大事な大規模修繕工事は経験豊富な技術屋のマンション管理士のコンサルタントがお手伝いします。最初の一歩はマンションの状態の把握です。

大橋マンション管理士事務所

 
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建物劣化診断 何故ただなの

2020-09-29 18:00:05 | くらし、住宅、マンション、建築
世の中昔から「タダより高いものはない」と言われますが、それは本当でしょうか。これは世の中全ての方ではなく、相手の裏の目的を見抜けない人に当てはまる確率が高くなります。無料セミナーで企業やコンサルが持ち込んでくるタダ話には、裏があります。何十万円もの費用のかかる、建物劣化診断と報告書は概ね50万円から100万円もの費用がかかります。それを無料で行います。その背景には、最終的には当社にお願いするだろうに違いないという計算が成り立っているはずで、引き受けるほうも引き受けるほうでタダだからいいや、いやなら断わればそれで終わりだからいいよね、という安易な気持ちで引き受けます。またこれをベースにうまく利用すればいいよねという・・・・・・軽い気持ちで引き受けます。建設のプロが素人集団に負けるなんてことは考えられません。建設業界は知る人ぞ知るで誰が作成したかわかる世界でそんな単純な業界ではありません。

無料で行う方には最低50万円以上ものコストが発生しております。会場費もその中の費用です。また無料診断を行うプロはあの手この手で管理組合の攻めかたを熟知しております。その点管理組合の理事様方はわかっているようで、分かっておりません。最終的に建物診断は無料で行ってもらい、その代わり大規模修繕工事の設計仕様書の作成と工事監理をおねがいする形で収まった話はあちらこちらの管理組合で聞く話です。また施工業者の入札等も依頼をして工事業者を決めるアドバイスも受け、すっかり信用をしてしますケースが多々あります。
このパターンがすべて悪いとは言いませんが、そこには罠が沢山あることをお知らせします。勿論善良なコンサルタントも数多くあります。しかし選ぶ会社の規模が大きくなるほど罠が沢山あることをお知らせします。

では、罠にかからないようにするにはどうすればいいかですが、住戸数概ね100戸未満は大手のコンサルタント(30名以上)には依頼しないことです。極端な例は200戸以上の住戸は単体の建物ではそう多くはありません。住戸数がまとまれば、団地パターン形式が多くなり、これをまとめるのにはそれ相当のノウハウが必要であり、その辺は大手のコンサルタントは経験をして居ります。20戸のマンションは管理組合が主体でおこなうパターンが多いです。業者を決めるのには自分たちで決めれる力を養うのが一番です。

結論をかけば、30戸から概ね120戸まではこじんまりしたコンサルタントに依頼するのがベストです。
見も知らずの方にただで物事をしてあげる行為は普通の感覚ではありえません。そこには10の無料でも1か所か二か所が依頼してくれれば元がとれる計算が働いているはずです。
ただほど高い物はないはずです。


もっと知りたい方はこちらにいらして下さい。
https://tama-plan.com/condominium-consultant/>
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80年住めるマンション

2020-08-17 15:24:00 | マンション管理
マンションの寿命は80年

この言葉に驚いて何を嘘言ってるだろうと思う方も大勢いらっしゃるでしょう。しかしその考えは間違いです。なぜなら近年は私の知っているマンションは55年も経過したのに、見た目は30年くらいの経過に見え、普通に使われ普通にマンションの売買が行われております。またコンサルタントをしたマンションも50年以上経過してもバリバリのマンションで元気一杯です。

私も自分が役員をしている会社で築50年のマンションの給排水管の共用部を更新しました。  そのマンションでは住戸内の配管も更新したいという声もあったのですが、あえて共用部だけを当時行いました。専用部も行うとなると古いマンションは売買が頻繁に行われており、どの住戸の給水管が更新したか、不明な点が多いのと、訳も分からず意見だけ述べて引っ掻き回す方もいなくはありません。せっかくの更新の案件が流されたケースも多々知っているので、この件に関しては共用部のみ更新を行い、区分所有者全員に感謝されました。

さてマンションが80年住めるとはどういうことだ・・・・・・・・・そんなに住めるものかウソを書くなといったご意見もあるでしょう。考えてもみてください。40年50年前のクラシックカーが最近ブームなのであちらこちらで見かけします。これらのクラシックカーはメンテナンスを行っているから元気で入れるのです。
建物は外壁塗装を少なくても15年から20年の間にくらいに一度行い、給排水管は35年経過をしたら更新をおこない、電気工事においては、幹線の交換や、ブレーカーの交換、照明器具の交換等を行い、メンテナンスをしっかり行います。このようにメンテナンスをすれば建物は80年は住めるということになります。
外壁塗装を30年行わなければ、外壁のシールは劣化し。また防水は亀裂を起こし雨漏りがします。建物と設備は適切な時期に行うのが適切なメンテナンスです。
外壁のメンテナンスは15年サイクルがのぞましい。

序文で車の話をしましたが、オイル交換を何年も行わなければ、オイルはべとつきエンジンがだめになってしまいます。
しっかりメンテナンスを行えばこのようにマンションは80年使用可能ですが、メンテナンスを行わなければ、40年で廃墟となるマンションもあります。

メンテナンスは全てに共通で最重要です。
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高額になる大規模修繕工事

2019-08-09 15:55:21 | くらし、住宅、マンション、建築
いよいよ夏本番
毎日がうだる暑さで、外を歩くだけでもう、ゼイゼイ、・・・フーファーです。
都内のオリンピックの施設もほぼ完成しているそうですが、このオリンピッ
クの施設工事で各分野の職人さんが大分不足をしており、マンションの大規
模修繕工事を先延ばしをした管理組合様もかなり多いそうです。
工事費のピンハネ等をする悪質コンサルタントは何故出てくるのか。
はたして、彼らだけが悪いのか? 何かと疑問に思う方も多いでしょう。
今日は少しその辺を掘り下げて書きこしたいと思います。
コンサルタントが施工業者を募集するとき概ね下記の条件を付けるのが一般
的です。

数字は一例としての金額なので、参考程度にお考えください。
施工業者応募の基準
1. 年間施工高 20億円超
2. 資本金1億円以上
3. 経審 P点 1000点以上
4. 過去3年間に1億円以上の大規模修繕工事を3件以上施工実績あり
  証明書共
5.1級施工管理技士が5人以上在籍

概ねこのような記事を見かけた事はありませんか。
そうです、大規模修繕工事の施工業者応募欄に記載された参加条件です。
設計コンサルタント、修繕設計事務所等が応募条件として多く使用するパターンですね。

結論
このように条件を絞ったら参加業者は自ずから絞られてきます。
そもそも、大規模修繕工事専門業者が資本金を1億円に引き上げてきたのは
ここ10年前後が多くなりました。
それまでは資本金数千万の業者が多数でしたが、最近は一気に資本金が1億
円超の会社が増えました。理由はこのような応募条件も関係していると思い
ます。

このように縛りを入れると、素人集団の管理組合は「流石にコンサルは手慣
れていて我々が単独では気がつかないところを補ってくれるプロ集団だ」と
感じる方も多くおられます。
また、縛りを入れるとおなじみのメンバーが多く集まりそこに談合が芽生え
ます。
逆にある程度絞りを入れなければ沢山の応募があった場合コンサルタントは
大変です。
管理組合の協力があればいいのですが大方は高見のスタンスが多いことも事
実です。また、あっちこっちに参加するおなじみのメンバーは専門新聞で応
募するところには数多く参加しており、そのような業者は沢山あり顔なじみ
も多くおります。
悪い点はまだまだありますが、よいところは
1.施工業者は工事経験が豊富なので手慣れている。
2.施工慣れしているので管理組合に迷惑を、さほど掛けなくてすむ。
3.会社が大きいので工事がバタバタしないで施工をする。
などなどでまだ利点はありますが紙面の都合でこの辺にしておきます。

では何故このように応募条件をつけ絞るのか。
1.コンサル側としては業者を絞った方がやりやすい。
2.管理組合自体の中で毎年理事が変わるので、自己の任期を無事に終わらせ
  たい、それとわれ関せずの方も多くいる。
3.管理組合が主体性がないのでコンサルの言うがままに動いてしまう。
4.施工の大手業者を参加させるので安心感がある。
5.コンサルタントに任せれば総会等で言い訳が立つ。

以上の理由が多いと感じますが、これも多くの管理組合がまとまりのない集
団だからこのような事態が発生します。
談合をさせないようにして下さい。と人ごとのようにいえばそれでいいと思
っている修繕委員の多いのも問題です。
談合がおきる事に自分達のスタンスの悪さに気が付いていないこのことが一
番重要と考えます。
次回はどう守るマンションということを考えたいと思います。
今回は談合がおきる、またされやすい理由を書いてみました。

もっと知りたい方はこちらにいらして下さい。

大規模修繕設計事務所(マンションコンサルタント)の選定 | 大橋マンション管理士事務所
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高層マンションはいよいよ踊り場?。

2019-04-02 15:01:37 | マンション管理
最初に引用先を記します。
資料
:野村不動産アーバンネット『住宅購入に関する意識調査(第18回)https://gendai.ismedia.jp/articles/-/60007
図表は省略しております。

不動産ポータルサイト「ノムコム」を運営する野村不動産アーバンネットでは、会員を対象に定期的
に『住宅購入に関する意識調査』を実施している。
そこでは「不動産は買い時だと思うか」と質問しているが、19年1月調査においては、図表1にあるよ
うに「買い時だと思う」は8.7%、「どちらかといえば買い時だと思う」が29.2%で、買い時だと思
う人の合計は37.9%だった。1年前の調査では39.9%だったから2.0ポイントの減少。反対に、
「買い時だと思わない」が38.9%から42.3%に3.4ポイント増加している。
図表1にあるように、2017年までは買い時だと思う人のほうがかなり多かったのが、18年はほとんど
同数になり、19年にはついに逆転、買い時だと思わない人がジワジワと増えていることが分かる。
反対に、そろそろ売り時だと思う人が増えつつある。図表2にあるように、「売り時だと思う」
「どちらかといえば売り時だと思う」の合計は76.9%に達しており、4人中3人以上は「売り時」だと
感じている。
調査では、今後の不動産価格の見通しについても質問しているが、「不動産価格は上がると思う」
とする人は20.4%で、「不動産価格は下がると思う」が34.7%に達している。また、不動産は売り時
だと思う人にその理由を聞くと、「不動産価格が上がったため」とする人が52.0%で、「今後、
不動産価格が下がると思われる」とする人も28.8%だった。
この調査は、「ノムコム」の会員が対象であり、一般の人に比べて不動産に関する関心が比較的高い
層だけに、多少なりとも先見性のある人たちは、これまでの買い時から売り時に、潮目が変わりつつ
あることを感じているのではないだろうか。
                 引用終了
実際東京都区部、都下は微妙ながらアップしているそうだが、首都圏と神奈川県は少し前年度を下回
っているらしい。
また昨年12月は新築マンションの契約率が50パーセントを下回りました。
超高層マンションの契約率は18年12月には31.4%まで低下している。超高層マンションは高額物件が
中心だから、それが売れなくなっているわけで、高額物件人気にもそろそろ翳りが出ているのかもし
れない。
マンション購入予定の方は、秋口まで様子を見れる方は見た方がいいような感じになってきた。
このような予想は誰もがわかるまけで、推定でしか判らない。
しかし、オリンピック景気もそろそろ終りにちかづき、不動産景気にも、かげりが出で来るというのが
筆者の考えです。
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危険な大規模修繕設計コンサルタント

2018-07-05 15:32:15 | マンション管理
マンションに住んでおられる区分所有者の皆様のほとんどのマンションが大規模修繕工事において
設計監理方式による施工業者の選定が世間一般に多い進め方であります。
設計監理方式による施工業者選定メリットは、設計コンサルタントが作成した設計図、仕様書を作成し、同一条件で複数の施工会社から見積をとり、且つ施工業者間を競争させ工事金額を下げることが出来るからです。
設計コンサルタントは、区分所有者の皆様が安心して大規模修繕工事を任せることができる施工業者を選定するための様々な支援を行います。
大規模修繕を成功させるには、施工業者の選定は最重要事項で工事及び出来栄えは施工業者と現場監督の裁量が最も大きく左右します。大規模修繕工事を安心して任せられる施工業者は、建築技術を備えているだけではなく、区分所有者が住みながらの工事でも、安全にトラブルなく完成まで導いてくれる会社でなければいけないのです施工業者の選定の判断基準はあとで述べますが、ここでは設計コンサルタントを決める基準及び談合等ができないシステムの構築を進めていきたいと思います。
マンション大規模修繕の見積りは金額が張ります。それには設計図及び仕様書の数量が大きく左右しおます。
その金額の元となるのが数量とであり単価であります。
その基準の数量について下記に記載します。
工事項目、工事仕様書、及び共通見積書、この3つを設計コンサルタントが決めるのが一般的だ。これらを元に見積もり参加業者は見積書を作成することになります。
工事単価は施工会社毎に異なり金額が違うので、単価によって各見積り参加業者の工事金額に格差が生じることになります。
ところが、この数量が適切であればいいのですが、水増しされた数量なら想像に難くない結果が出てきます。
実際の話、見積り数量とは違う数量が提出されている現場も実際にあります。
それでも、真面目に受注したいと思う業者は自分の会社で独自に図面から拾いをしますが、中には数量を拾わないでそのまま提出される業者も多々あります。またある会社のダミーとして参加するケースもあります
設計コンサルタントが疑われる原因の一つとして、本命の業者に実際の数量を教えることもあるそうです。
実数より、水増しをしているのがほとんどの現場です。何故なら数量が実数より少ないと管理組合から設計ミスを問われるので、設計コンサルタントのほとんどは、概ね1割を増量しているのが現実です。
実際2割増量してこれを共通見積もりとし、本当の数量を本命の施工会社に教えたら、この時点で2割近い開きがでて、本命の施工会社に決まる確率が高まります。これによってどのような結果が出るか、ほとんどの方は理解できるでしょう。このことはここだけの情報なのでこのようなこともあり得る事として参考にしてください。
これを絶対に設計コンサルタントとしてやってはいけません。また次回お会いしましょう。


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マンション管理士とマンション管理員

2018-06-21 13:25:02 | マンション管理
マンション管理士とマンション管理員
マンション管理士ってどんな資格ですか? それを取らなければ管理員になれないのですか?
世間のほとんどが、マンションの管理員さんの資格ですかと尋ねます。このマンション管理士資格を取って13年経過しましたが、いまだに世間に普及していないので、何故かはわかりません。
お国が広めてくれないから、自分の努力が足りないから・・・・?
いずれにせよ、マンション管理士は「名称独占資格」であります。
ウィキペディアによればマンション管理士は、専門知識をもってマンション管理組合の運営、大規模修繕等を含む建物構造上の技術的問題、その他マンションの維持・管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者などの相談に応じ、適切な助言や指導、援助等のコンサルティング業務を行う。マンション管理のスペシャリストとして、主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決をサポートする。マンション管理士になるには、マンション管理士試験に合格し、マンション管理士として登録することが必要である。マンション管理士は「名称独占資格」である為、マンション管理士以外の者がマンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用(名刺にマンション管理士と記載したり、看板でマンション管理士と表示)することは、その方法を問わず認められない。なお、名称の使用制限に違反して、マンション管理士でないのに、マンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用した者は、30万円以下の罰金に処せられる。ただし、マンション管理士は独占業務では無く、管理組合に助言する等の行為にマンション管理士の資格は必要がない。

マンション管理士の具体的な業務内容
現在、国内のマンションに住む人は約1,530万人。日本の人口の1割以上の方がマンション生活をしております。
さらに増加傾向にあります。設備や立地条件などで戸建て住宅にはない特徴を持つ物件が増え、マンションに住むメリットが大きくなったことがマンション人気の一因のようです。しかし、住む人が増えればトラブルが起こるリスクも増加します。そこで法律上義務付けられたのが、マンションごとの管理組合の設置です。各マンション独自のルールを定めてトラブルを防止することが目的です。ところが、多くの管理組合は運営を区分所有者が担っているのが実態。専門知識を持たない管理組合の担当者に「会計処理の方法」「運営コストの削減」といった組織の運営方法から「建物の修繕が必要になった場合の工事会社の選定」のような事柄まで、幅広くアドバイスするのがマンション管理士の仕事です。また、各マンションの管理組合から個別に依頼を受けるだけではなく、自治体が主催するセミナーでの講演や相談会に出席したり、マンション管理に関するアドバイザー制度を設けている自治体でアドバイザーに就任して活動したりすることもあります。(マンション管理士による相談会を)各自治体が企画しております。
今後のマンション管理士の展望
日本には分譲住宅が630万戸あります。築30年未満のマンションが大半を占めます。マンションはいろいろな住民が生活しているので、マネジメントが大変重要となります。
マンションの管理・運営に関する資格はいくつかあって、その中の一つにマンション管理士があります。
マンションに関するトラブル・課題について、色々な¥な観点からアドバイスを行うのが主な任務です。
それには、区分所有法、管理適正化法、民法、宅建業法、建築基準法の法律から電気・設備・建築に至るまで
幅広く時には深く強いていなければマンションの管理組合の力にはなれません。
そこで、建物・設備に詳しいマンション管理士が必要となってまいります。
この時期マンション管理士として生計を立てるには上記事項が必須となります。
よければ御一緒に研さんしてまいりましょう。

より詳しく知りたい方はクリック下さい。
http://tama-plan.com/
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