マンション管理を第三者に依頼

マンションの管理が居住者の高齢化で大変になってきているらしい。
居住者は理事にならなくても、いいらしいがその分管理会社が理事長代行をすれば、
維持管理費が高くなるのは当然だ。
そのあたりを、週刊誌やNETでいかにも興味をそそる記事がどんどん出てきております。
NETや週刊誌マスコミ関係は記事を読んでもらえれば、それだけで利益がでるシステムです。
いつの世でも、一般庶民が損をする時代です。
さて本題です。
自分たちのマンションです。
単純に管理会社におまかせするのではなく、行政に相談すれば行政とタイアップしたマンション
管理士会等があり、それだけでも安心で、コストも安いです。

但し一点注意事項があります。
我々日本人は人に頼むと責任を転嫁する習慣があります。
あくまでもそれを、注意喚起して進めるのはマンション居住者ということを理解しないと
いつまでも不満が残ります。

我が家の犬のりゅうのすけ

我が家の犬の名はりゅうのすけと言いました。
過去形ですのでこの世にはもう居りません。
犬種はポメラニアン1３歳になった矢先、朝の散歩で倒れそれっきり意識が戻りませんでした。
当時チワワが家におり都合二匹の犬を飼う事に成りましたが、りゅうのすけの持ち主が騒音で買うことができないの
で飼ってくれないかと言われ頂いた犬でした。
りゅうのすけとチワワのナナはとても仲良しでした。
やがて、チワワも老衰で亡くなり数年もしないうち突然元気なりゅうのすけが心筋梗塞で突然逝ってしまったのです。
あれから数年犬は大好きなのでまた買いたいのですが、家に誰も居ない時が多いので可哀想であるのと、私が家にいる
ことが少ないので、飼いたいのですがどうしたらいいのか迷って居ります。
さて、マンションでペットを飼う方が非常に増えて居ります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
どこかのマンションで、騒音やら、ペットがエレベーターでおしっこをして、匂いが大変とかまた一方では規約で
ペットを飼う時は理事長に届け出が必要となっているにもかかわらず届け出のないまま変われている等‥‥‥‥様々な問題が有りそうです。
問題が起きる前に規約でペットを飼えるかどう
またトラブルが起きる前に管理組合の指導の下でペット飼育細則を整え、飼育できるペットの種類や、大きさ、動物の
数、飼い主の遵守すべき事項、飼い主へ指導や禁止行為など明確な規定を定めておくのがよいでしょう。
コロナ禍まだまだペットは増えそうです。
ペットは大切な家族です。
さみしいから飼おうとか単純なりゆうでかえば、ペットもかわいそうですね。
一生面倒を見てあげる仲間です。
ああ、犬を飼いたい・・・・・・。
またペットと近隣と問題が起きないようにこころがけしましょう。

こちらも時間が有ったら覗いて下さい。
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管理会社変更が増えた

最近管理会社の変更するマンションが増えているそうです。
考えてみれば、小生の事務所にも今年になって3件目の管理会社変更の依頼が来ております。
管理会社は変更しないでうまくお付き合いを願いたいところですが、そうもいかない事情がマンション側にありそうです。

原因は管理組合側からの話をかけば、サービスの低下が起きてきたとの事。
聞けば、コロナ禍でサービスが悪くなり理事会も隔月でお願いされるところが多くなっております。理事会はマンション管理組合にとり執行機関で有ります。毎月の問題やマンション内での今後発生する問題や、大規模修繕の積立金や業者決定をどうするかとか色々な点を話し合うところですが、それをに隔月にして置き、管理費はそのままということはあまり、ほめられたことではありません。
プロである管理会社のサービスの低下は管理費を下げないと納得されません。コロナで動くのがたいへんであれば、管理組合により良い情報の提供とか色々あると思いますが・・・・・・・。
バブルのころと違い今は時間の沢山ある方が理事会運営に顔を出す方が増えております。その方々は今まで理事会に出れなかったことを今お返してお役にたちたいのです。管理会社はコロナ禍で忙しいのとサービスの提供は関係ないのではないでしょうか。
管理会社側からの言い分は、管理員の人件費高騰で、それを確保するお金が増えているとの事です。
どちらにも言い分が有りますが、長年お世話人になった管理組合にその様な事をしていいのでしょうか。
ある管理会社から見るとお世話しているのは、当社の方だという見解の社員もいるのですね。
皆様の見解は・・・・・・・・・・・・・・・・・?
最近のマンション事情を書いてみました。

より詳しく知りたい方はクリックして下さい。
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後悔しない大規模修繕工事

近年大規模修繕工事方式は大きく分けると、管理組合と施工会社が中心に進める「責任施工方式」とコンサルタント会社を入れて進める「設計監理方式」の２方式が主流となって居ります。最近のマンションの流れとしては、「第三者を入れたほうが安心なので」ということで、後者の「設計監理方式」が大規模修繕工事を発注する管理組合とっては圧倒的に多くなっております。

また、近年工事を受注した施工会社がコンサルに払うバックマージンの水準は高まっているそうで、驚くべきことにその比率は20％近くにもなる事が有るそうです。もし、１億円の工事を発注したとしたら、2000万円はコンサルがバックマージンとして得ているということです。

現実の話で信じる、信じないは自由ですが、少なくとも１０パーセント以上はバックマージンとして裏金として動いているということです。問題はコンサルが管理組合からコンサル業務の依頼を受けその対価を受けとることになりますので、この行為は法律で禁止されている利益相反行為になります。建築関係しかも施工関係の仕事をしていない限り、マンションの理事や修繕委員の方が大規模修繕工事にこのような事が有るとは想像できないことでしょう。中途半端な知識を身に着け、さも知ったかぶりをするから悪いコンサルに利用されることにもなります。

知識がない故、安全な第三者を頼んでいるにも関わらずこのような状況になりはらわたが煮えくり返る思いと察します。だが、半面真面目に事を進めるコンサルも有ります。しかし何かしがらみ等が有れば隙をつきこのような事態にも発展します。このような事が現実のマンション大規模修繕工事で頻繁におきていることなのです。

この現象は概ねあと五年間続きます。なぜなら、大規模修繕コンサルタントも施工業者も参加の数が増え続け早くこのような状況下、稼ぐだけ稼いでおきたいからです。

では、大規模修繕で談合を防ぐにはどうすればいいのか？・・・・・・に成りますが・・・・・・。防ぐ術はないのか、といえばそんな事はありません。基本的にコンサルに施工会社の選定を依頼すれば施工会社は十中八九、コンサルが知っている施工会社が選ばれるでしょう。それを防ぐには、コンサルとは関係のない施工会社を自分達が連れてくればいいのです。またセカンドオピニオンとして利害関係のない設計事務所（マンション管理士等）に依頼をして概算見積りを作成してもらい、仕様書についてもアドバイス等をしてもらえば良いのです。

そこまでしなければならないのということですが、ここまでしなければ情報は必ず業者にもれます。また、これをしなければ、談合等を防ぐことは出来ません。セカンドオピニオンの設計コンサル（マンション管理士等）を入れても結果的には安くつきます。では、どの価格が標準なのか、適正なのかは素人集団には正直無理な話です。マンションの仕上げ（タイル、塗装）や仕上げのｸﾞﾚｰﾄﾞにも関係してくるので建物を調査しない限りと高い、安いかどうかは判断が難しいでしょう。それに外構工事があったり、給排水の更新工事がはいいていたり、素人には判断が難しいです。純粋に建物の化粧替えなら戸当たりｍ2単価で×施工面積と経費で算出できますが、コンサルが入るということは、多少素人には難しくする傾向が有ります。

そこで、ここは安心のできるプロをセカンドオピニオンとして入れるべきです。大規模修繕をする施工会社は管理組合の敵ではありませんが、コンサル経由で普段から知り合いの施工会社に指示が出れば、施工会社は業界に於いて繋がりのあるコンサルを無視できません。その様な業者は大型工事を取り仕切る設計コンサルタントは大事なお客様でもあり、言うことを聞かなければ後々困る事も多々あります。

例えば今回はA社で行きたいので、協力してくれとお願いをされれば、断ることができないのがこの業界であり、昔からの古い慣習がある業界なのです。ことわれば、そのコンサルの仕事は来ないことになります。従って、ここは自分達が立てた業者で、進めて行く以外に手立てはありません。　　　　　　　　　　　　　　　これほど建設業界は狭い世界なのです。

全てがこのようなパターンかというとそうでもありません。

また大型工事（概ね１００世帯以上）は小さい業者は参加してきません。大きい仕事はそれなりに実績と経験を重ねないと出来ない仕事なので、小さい会社にとってはかなりのリスクになるので、めったには参加しません。１００世帯を超えればそれなりの規模の施工業者が集中してきます。首都圏に於いてはそのような工事が出来る大規模修繕工事業者は数十社有るでしょう。また、大手のゼネコンは付き合いのない管理組合の仕事には、めったな事では参加しません。大手ゼネコンは基本手掛けたマンションなら、大規模修繕工事を行いますがそれ以外はほとんど参加しません。何故なら、普段から参加しなくても仕事が十分抱えている体質だからです。また、官庁の仕事も多いことから、手間をかけて仕事を行う体質になっているので、忙しい大規模修繕工事はあまり得意でないことも理由の一つです。

一方、コンサルタントは談合等をしないで、管理組合が求めた内容通り動くことも多々あります。この辺はプロの嗅覚でしか、説明しようがありません。とにかくプロである以上コンサルも仕掛けるときとそうでない時をうまくコントロールして居ります。談合原理が働くときはコンサルの上層部が絡むケースが多々あります。

話が長くなりました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　このような事を長々書いても仕方ありません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　要は後悔しない大規模修繕工事を行うにはこのようにした方がいいと下記に記して於きます。

参考にしてください。



結論

設計コンサルに依頼することは決めておき、必要以上はやらせない事。

業者選定には口を挟ませないこと、決定に関する意見は聞かないこと。

セカンドオピニオンコンサルを必ず入れて、親密にしておく事。

施工業者は自分達で決める事。セカンドオピニオンの意見を参考にして決定することは良い。

重要なことは、自分たちが信頼できる施工会社を一、二社参加させることで公正明大がはかれ、談合や癒着のない競争ができるようになるということです。

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当事務所の大規模修繕工事の進め方

当大橋マンション管理士事務所の大規模修繕工事の進め方

最近特に多くなった大規模修繕工事について有意義なことを書きたいと思います。
第一に当社がコンサルタントをすることにより合理的に、理事会及び区分所有者間の
コミニケーションが計れ、その情報を開示して大規模修繕工事を行うことが重要なポイントです。

当事務所に於いての大規模修繕工事業者の選定条件

１．出来るだけ工事参加応募業者は多くする。
２．公募時、業者選定に必要以上の縛りを入れない
　　例　経審　評価点　　　　〇〇点以上
　　　　年度内施工高　　　　〇〇億円以上
３．当社で標準価格を算定しておきます。
４．独自の選定方法を二次選定に使用いたします。
５．その他

出来るだけ応募業者は多くする。
大規模修繕工事の進め方は、管理会社に一括して任せる方法や、劣化診断を進め設計
事務所を選定して業者選定まで修繕委員会で決定するのが一般的な進め方ですがこの
方法ですと、知らず知らずのうちに設計事務所ペースになってしまいます。
ここは管理組合が当事務所の案を参考に独自で決めるべきです。

公募時業者選定に必要以上の縛りを入れない
ほとんどのマンションが公募する際有名新聞社に応募条件を掲載します。
その際資本金1億円以上　年度内1億円以上の工事物件3件以上　社員50人以上など・・・・・
そのように縛りを入れると業者は敬遠して同じみの仲間の業者しか参加しません。
このようなパターンは避けるべきで、もっと間口を広くするべきです。

当社で数量等を算定しておきます。
当社で標準概算金額を算定します。
これを参考に考慮していただきます。

独自の選定方法を二次選定に使用いたします。
一次募集は沢山の業者さんに参加して頂き二次予選に進みます。
二次選定では当事務所独自のプランを実施して頂きます。
それを選定の評価点にいたします。

その他まだまだありますが、ネット上ではノウハウを書くわけにはいかないのでここで
は書き込みはしません。


終いに今後マンションストックは増加の一途をたどり、３回目、４回目の大規模修繕工
事を迎える老朽化マンションも増えていきます。
８０年住めるマンションにするにはメンテナンスが重要です。
当事務所は資産価値がなるだけ下がるの小幅にとどめるように考慮しております。
詳しいことを知りたい方はこちらにどうぞ。一緒に住みやすい居住空間を構築しましょう。

大規模修繕コンサルタントの探し方 | 大橋マンション管理士事務所

大事な大規模修繕工事は経験豊富な技術屋のマンション管理士のコンサルタントがお手伝いします。最初の一歩はマンションの状態の把握です。

大橋マンション管理士事務所

 

建物劣化診断 何故ただなの

世の中昔から「タダより高いものはない」と言われますが、それは本当でしょうか。これは世の中全ての方ではなく、相手の裏の目的を見抜けない人に当てはまる確率が高くなります。無料セミナーで企業やコンサルが持ち込んでくるタダ話には、裏があります。何十万円もの費用のかかる、建物劣化診断と報告書は概ね５０万円から１００万円もの費用がかかります。それを無料で行います。その背景には、最終的には当社にお願いするだろうに違いないという計算が成り立っているはずで、引き受けるほうも引き受けるほうでタダだからいいや、いやなら断わればそれで終わりだからいいよね、という安易な気持ちで引き受けます。またこれをベースにうまく利用すればいいよねという・・・・・・軽い気持ちで引き受けます。建設のプロが素人集団に負けるなんてことは考えられません。建設業界は知る人ぞ知るで誰が作成したかわかる世界でそんな単純な業界ではありません。

無料で行う方には最低５０万円以上ものコストが発生しております。会場費もその中の費用です。また無料診断を行うプロはあの手この手で管理組合の攻めかたを熟知しております。その点管理組合の理事様方はわかっているようで、分かっておりません。最終的に建物診断は無料で行ってもらい、その代わり大規模修繕工事の設計仕様書の作成と工事監理をおねがいする形で収まった話はあちらこちらの管理組合で聞く話です。また施工業者の入札等も依頼をして工事業者を決めるアドバイスも受け、すっかり信用をしてしますケースが多々あります。
このパターンがすべて悪いとは言いませんが、そこには罠が沢山あることをお知らせします。勿論善良なコンサルタントも数多くあります。しかし選ぶ会社の規模が大きくなるほど罠が沢山あることをお知らせします。

では、罠にかからないようにするにはどうすればいいかですが、住戸数概ね１００戸未満は大手のコンサルタント（３０名以上）には依頼しないことです。極端な例は２００戸以上の住戸は単体の建物ではそう多くはありません。住戸数がまとまれば、団地パターン形式が多くなり、これをまとめるのにはそれ相当のノウハウが必要であり、その辺は大手のコンサルタントは経験をして居ります。２０戸のマンションは管理組合が主体でおこなうパターンが多いです。業者を決めるのには自分たちで決めれる力を養うのが一番です。

結論をかけば、３０戸から概ね１２０戸まではこじんまりしたコンサルタントに依頼するのがベストです。
見も知らずの方にただで物事をしてあげる行為は普通の感覚ではありえません。そこには１０の無料でも１か所か二か所が依頼してくれれば元がとれる計算が働いているはずです。
ただほど高い物はないはずです。

もっと知りたい方はこちらにいらして下さい。
https://tama-plan.com/condominium-consultant/>

高額になる大規模修繕工事

いよいよ夏本番
毎日がうだる暑さで、外を歩くだけでもう、ゼイゼイ、・・・フーファーです。
都内のオリンピックの施設もほぼ完成しているそうですが、このオリンピッ
クの施設工事で各分野の職人さんが大分不足をしており、マンションの大規
模修繕工事を先延ばしをした管理組合様もかなり多いそうです。
工事費のピンハネ等をする悪質コンサルタントは何故出てくるのか。
はたして、彼らだけが悪いのか？　何かと疑問に思う方も多いでしょう。
今日は少しその辺を掘り下げて書きこしたいと思います。
コンサルタントが施工業者を募集するとき概ね下記の条件を付けるのが一般
的です。

数字は一例としての金額なので、参考程度にお考えください。
施工業者応募の基準
１. 年間施工高　２０億円超
２. 資本金１億円以上
３. 経審 Ｐ点　1000点以上
４. 過去３年間に１億円以上の大規模修繕工事を３件以上施工実績あり
　　証明書共
５.１級施工管理技士が５人以上在籍

概ねこのような記事を見かけた事はありませんか。
そうです、大規模修繕工事の施工業者応募欄に記載された参加条件です。
設計コンサルタント、修繕設計事務所等が応募条件として多く使用するパターンですね。

結論
このように条件を絞ったら参加業者は自ずから絞られてきます。
そもそも、大規模修繕工事専門業者が資本金を１億円に引き上げてきたのは
ここ１０年前後が多くなりました。
それまでは資本金数千万の業者が多数でしたが、最近は一気に資本金が１億
円超の会社が増えました。理由はこのような応募条件も関係していると思い
ます。

このように縛りを入れると、素人集団の管理組合は「流石にコンサルは手慣
れていて我々が単独では気がつかないところを補ってくれるプロ集団だ」と
感じる方も多くおられます。
また、縛りを入れるとおなじみのメンバーが多く集まりそこに談合が芽生え
ます。
逆にある程度絞りを入れなければ沢山の応募があった場合コンサルタントは
大変です。
管理組合の協力があればいいのですが大方は高見のスタンスが多いことも事
実です。また、あっちこっちに参加するおなじみのメンバーは専門新聞で応
募するところには数多く参加しており、そのような業者は沢山あり顔なじみ
も多くおります。
悪い点はまだまだありますが、よいところは
１.施工業者は工事経験が豊富なので手慣れている。
２.施工慣れしているので管理組合に迷惑を、さほど掛けなくてすむ。
３.会社が大きいので工事がバタバタしないで施工をする。
などなどでまだ利点はありますが紙面の都合でこの辺にしておきます。

では何故このように応募条件をつけ絞るのか。
１.コンサル側としては業者を絞った方がやりやすい。
２.管理組合自体の中で毎年理事が変わるので、自己の任期を無事に終わらせ
　　たい、それとわれ関せずの方も多くいる。
３.管理組合が主体性がないのでコンサルの言うがままに動いてしまう。
４.施工の大手業者を参加させるので安心感がある。
５.コンサルタントに任せれば総会等で言い訳が立つ。

以上の理由が多いと感じますが、これも多くの管理組合がまとまりのない集
団だからこのような事態が発生します。
談合をさせないようにして下さい。と人ごとのようにいえばそれでいいと思
っている修繕委員の多いのも問題です。
談合がおきる事に自分達のスタンスの悪さに気が付いていないこのことが一
番重要と考えます。
次回はどう守るマンションということを考えたいと思います。
今回は談合がおきる、またされやすい理由を書いてみました。

もっと知りたい方はこちらにいらして下さい。
大規模修繕設計事務所（マンションコンサルタント）の選定 | 大橋マンション管理士事務所

大規模修繕工事コンサルタント

築年数の経過が４０年を超しているマンションがかなりの数になりました。
とくに東京都のマンションは数多く増えております
一回目の大規模修繕を行い１５年以上経過のマンションも多々見受けられます。
このようなマンションは第二回目の大規模修繕を行うわけですが、意外と1回目の大規模修繕にかか
わった人が大勢おられるかというと、意外や業者任せにしていたので、かかわり方がわからないと,
いうマンションも数多くあります。
一例ですが管理会社から設計事務所を紹介されました。
区分所有者の知っている設計事務所がいいと聞いたので、採用しました。
また、ある管理組合はネットで調べてよさそうだから、採用しました。・・・・・・・ネットに悪い
印象でホームページにアップする業者は考えられません。
以上は今までに沢山聞いたことのあるパターンです。
結果が良ければいいのですが、我々日本人は結果が良くないと人のせいにすることが好きな民族です。
大事なお金です。もっと知恵を絞って有効活用したいものです。

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マンションが普及して４０年以上

我が国にマンションが増えていったのは、昭和４０年代の中ごろからで、毎年少しずつ増え
始め右肩上がりでふえていきました。
今は６００万戸以上といわれております。
昭和の二桁生まれの世代が結婚してその持家として都内及び近郊都市のマンションが増えて
いったのです。
当時、家に関しては将来のことはあまり考えず、便利に住めればよしとする考えが多い時代
でした。
その結果将来マンションに関して今のあるべき姿をあまり考えていなくて、
建設省（現国土開発省）も郊外に沢山の団地を作ったのもこの頃からです。現在古い団地
型のマンションは５階及び４階建が多くほとんどにエレベーターがついておりません。
このようなマンションの特徴としては広さも５０ｍ2くらいから８０ｍ2くらいの広さまで
まちまちですが、今住まわれている年代としては、年配の方が多くなってきておりエレベー
ターがなく不自由な生活をしている方も多くいらっしゃるのも特徴です。
今このような高齢者の多いマンションでは、理事会の運営がままならなくなってきていると
聞いております。
理事会の理事のなり手が少ない問題、エレベーターがついていないマンションに設置等の
解決が差し迫っているのが問題点です。

管理会社と新理事長

管理会社と新理事長
３月４月５月はマンションの総会が目白押しです。
理事の輪番制のあるマンションの区分所有者にとってはとても嫌な季節ですが、反面管理会社に
とってはやりやすくなる時期でもあります。
その理由は次のような事情があるからです。
ほとんどのマンション総会では理事長以下理事がほとんど入れ替わります。そうすると理事会
も一からのスタートになり管理会社が主導権をとって理事会運営を動かすからです。
つまりこの時期は管理会社にとってはやりやすくなる時期であり、又輪番で新理事になった方は
大方が早く１年が経って欲しいと思う時期でもあります。

相撲でいえば、色々覚えた理事長は幕下クラスで、多少の経理、建設の修繕等が少し理解
ができ、また理事長を３年も経験すれば、十両最下位クラスの実力がつく方もお見受けします。
その幕下クラスの人がいなくなれば、初めての理事（序の口クラス）の方々は独自で動くことが
できないのでじっとしており、管理会社からの指導を仰ぎます。
これが管理会社主導という意味です。

ではこの状態はいつまで可能かといいますと理事が一巡するまでの間です。
所謂理事経験を一回行い次の理事になるまでの約１０年のあいだのことです。
　*マンションの規模により理事の当番が回ってくる違いがあります。
理事及び副理事長を経験して二度目となるとこの時点で三段目クラスの方も出てきます。
あとは本人の自覚と勉強で幕下にすぐ出世できます。十両に上がるには、建築、設備工事の経験が
必要となり、かなりの難易度になります。
しかし、理事になった人生のこの一年間・・・・・早く一年が経って欲しいとじっと待つのと、
積極的に理事会の為動くのでは、どちらが自分の為、周りの為になるのでしょうか。
解答はそれぞれの思いの中ですが・・・・・・。
とにもかくにも色々経験して損はないでしょう

続編はまた近日カキコします。

宜しければ覗いてください。
http://mansion-advisor.com/index.html