サクラとお伊勢参り

春桜見物としゃれて、京めぐりをしたいのだが、そう都合よく休みが
うまくとれないでいる。今の時期まだ何かと忙しく4月も１５日すぎな
いと休みがままならないのが現状である。
マンション管理士などという、管理組合のお仕事を頂いていると、
日曜日がどうしてもつぶれるのが多くなってします。平日は本業で
ある設備会社もまずまずの多忙をしているのでなかなか連休が取れ
ないのが現状である。
京都には長年お世話になっている連れ合いを誘う予定でもあるのです
が、冷やかしに終わる可能性もありなかなか計画の話をできないで
おります。
平日の合間を盗むように計画を立て、あっちこっちと重ならないよう
に予定を立てるのも一苦労でもあるのだが、実は知らないところで
計画を楽しんでいるのかも知れない。
行く先は次の古寺を中心にお伊勢参りをして東京に帰るという計画
です。

高台寺は、京都東山山麓にたたずむ寺。豊臣秀吉の正室、ねね
（北政所、出家して高台院）が秀吉没後、余生を過ごすために築いた
お寺である。

高山寺は、宝亀５年（７７４）に光仁（こうじん）天皇
の勅願によって開創された神願寺都賀尾（とがのお）坊を前身とする。
その後、一時衰退したが、建永元年（１２０６）明恵上人（みょうえ
しょうにん）が、後鳥羽上皇、近衛（このえ）・鷹司（たかつかさ）
西園寺（さいおんじ）家などの帰依を受けて堂塔を再建。
恋に疲れた女は京都が似合う？　♪にほんのうた♪シリーズの京都編
で作詞・永六輔作曲・いずみたくのコンビデュークエイセスのヒット
曲でもあります。


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マンション管理費削減

この頃は気候の変動が忙しくランダムに、冬になったり、初夏になったりで、ああ忙がし忙がし。
南部藩の生まれなのですが、寒さにはめっぽう弱くて困ってます。
やはり暖かいほうがいいですね。気分もはずみます。ルンルン・・・・・・。
今日はマンションの管理費削減についてあれこれ書いて見ます。
マンション管理費が毎月１万円３千円以上の支払いしているマンションならなら、考慮の必要性はあります。
（６０戸のマンション参考）６０戸のマンションなら、月１万円もあればやりくり可能です。設備のグレードや、マンションにELVが
何台あるかも関係しますが、６０戸のマンションなら常識的に１台しか
ないと考えます。従って３，０００×６０戸×１２か月＝２１６万円も節約
可能です。
これでいかに高いか解かって頂けるでしょう。
管理会社には１．３万円×６０戸×１２月＝９３６万円の収入です。
２１６万円差引いても７２０万円も入ります。ほとんどの管理会社は
この金額でやっていけるはずです。
何故管理費の考慮の必要性があるか。
昨今日本は景気減退で収入より支出が多くなってきてます。
特にマンションの管理費は誰も高いと言いません。今こそみなおして下
げるべきです。
１戸当たり３，０００円は減額しても管理会社は採算とれるので、根拠と
して書いております。この年間に浮く２，１６０，０００円は大きい金額です
この金額を有効活用できるのはあなた(管理組合理事長)です。　
マンション管理会社のサービスを実感してますか。実感できなければそ
の管理会社はプロとして失格です。
マンション管理費削減目標
まずは２０パーセントはお安くできます。財源は下記の１２項目の再考す
るところから始めます。マンション管理費の削減実行
マンションの購入時 管理費はディベロッパーの営業戦略で相当割高に
設定されています。
その理由は子会社の管理会社を既製の事実として１年間は無条件で契
約できるからです。
管理費の使い道
各マンションの管理組合が契約している管理会社に委託料として支払う
費用を含め下記のような項目に使用されております。
　　１．管理員人件費
　　２．公租公課（租税等）
　　３．共用設備の保守維持費及び 運転費
　　４．備品費、通信費その他の事務費
　　５．共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
　　６．経常的な補修費
　　７．清掃費、消毒費およびごみ処理費
　　８．委託業務費(管理会社に支払う金額）
　　９．専門的知識を有する者の活用に要する費用(弁護士、マンション
　　　　 管理士、１級建築士等）
　１０．地域コミュニティにも配慮した 居住者間のコミュニティ形成に
　　　　 要する費用　　　　　　
　１１．管理組合の運営に要する費用(役員活動費も含まれる）
　１２．その他敷地および共用部分等の通常の管理に要する費用
特に８．の金額がかなりのウェイトを占めているマンションがほとんどです。
管理会社によって金額の違いはありますが、明細をみないとコメントができないのが現状です。
管理委託契約書をみればすぐの判断可能です。
ここまで書けばもうお解わかりですね。
管理費と管理会社の見直しをすることです。上記についてはお気軽にお問い合せ又は御一報ください。


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大規模修繕工事の実態続きその３

マンションの規模は１００世帯です。
築１２年経過のマンションで時期としては標準管理規約でも推奨の１３
年目です。今回は特に図面は作成しておりません。
仕様書は共通仕様書として大まかに作成はしてありました。
初めての大規模修繕なのでおおよその目安は１億円です。
この金額は世間一般の現在での標準目安です。
根拠は１世帯1００万円×１００世帯です。当初事務所は1億３千万円で
落札を予定するとします。
ここがポイントとなります。最初に幹事会社が設定されているとしたら、
入札する会社の情報は幹事会社に流れます。担当者、電話等。後はおし
て知るべしで・・・・・・・・・・残りの４社は５，６百万円の差で
近似の金額がでてまいります。
金額としては1億３１００万円　1億３５００万円　1億３６５０万円　
1億３４００万円この金額です。
この辺は管理組合様が好む近似の数字でもあります。
このようにして金額がでてまいります。何故にかくもこのように短時間
のうちに不思議と思う方がいるかも知れませんが、我々プロにとっては、
このようなことは昔は日常茶飯事でもあり、ちょっとバブル前の日本の
ゼネコンの実態を知る方は朝飯前にわかることでもあります。
改修工事では金額が近寄ることなどほとんどあり得ません。新築と違って
労務費、経費の取り方が各社バラバラでもあるからで、工事の安全の
見方も各社で異なるからです。
結論を書きましょう。
この理事会及び修繕委員会で結局事務所の押す安い会社を採用すること
に誰も異存なく決定しました。この辺の工事になると1億円は割っての
仕事となることは経験上ほぼ間違いありません。
大規模修繕の裏側でした。
ここで横やりです。
このようなときは、設計事務所が全く眼中にない会社に値下げ交渉を
してその会社に大規模修繕工事を頼みたいと、あるいは知り合いで
しっかりした会社なのでもう1社見積りを取りたいと理事会及びマンショ
ン管理組合が言い出すと、幹事会社がすでに決まっていることだし、
関係者があわてることになります。
あわてる事、即ち談合が裏で行われている事実を知ることにもなります。
ではこのようなことにならない為にはどうするかですが、身元のすっきり
わかるコンサル及び設計事務所に依頼することです。
但し大規模は経験のない設計士はお勧めできません。
安心できるコンサル及びマンション管理士がお勧めです。
勿論筆者以外の経験豊富なマンション管理士もそれなりにいらっしゃい
ます。
大規模修繕の裏側のその一面でした。


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大規模修繕工事の実態続きその２

マンション管理組合にとって
大規模修繕工事はどこに頼むのでしょうか。またどのような方法を選択
しているのでしょうか。
今日は別の見方(プロ側）での話を書きましょう。
あまりお勧めのできないパターンの設計事務所の話です。
しかし、誤解をしてはいけません。いい設計事務所も沢山あるし、
実際その事務所も沢山活躍しているのを知っております。
今回はあくまで悪いパターンの話です。
この事を認識してブログを見て下さい。
管理組合が大規模修繕工事を依頼するのに第一番目に多いのが管理
会社と書きました。
その管理会社があてにならないとき自分達で設計事務所を探してき
ます。人図手の評判からの選択、でも一番オーソドックスな
パターンはネット検索で実績のある設計事務所を選択するパターです。
これが管理会社の次に多い第二のパターンです。
これは目のつけどころが素晴らしいです。ネットで探しあてた時には
思わず、実績、経験スタッフの充実さ、どれをとっても素晴らしい感じ
に感じで、この会社に依頼しようと思いまた、だれも反対はしないで
しょう。
しかし、この事に大きな落とし穴が有る事に誰も気づかないでしょう。
私自身があっちこっちのマンション管理組合に顔をだすようになり、
自分でも、それをまのあたりに実感をしたからこそこのことを書ける
のです。
この手の設計監理事務所は早くから先見の目を持って大規模修繕工事に
狙いをを定めていたので、その点は経営的センス抜群の会社です。
またマンション管理士が管理適正化法でできる前からがんばっている
事務所でもあります。
このような設計事務所は、二パターンがあります。
一つは設計仕様をきっちり書く会社、二つ目はおおざっぱに書く会社。
二つ目は責任を回避する手段に活用のパターンです。
しかし、設計仕様を立派に書いたところ大規模修繕工事は工事する
内容が我々プロにとっては図面はさほど必要とはしません。
図面はあくまで共通の認識と同じ土俵での戦いの証でもあります。
主としてやる内容は外壁塗装、外壁タイルの補修、鉄部塗装、防水修理
またはやり替えが大きいところで、一回目の大規模は防水は補修工事
でほとんどのマンションは間に合います。
お金を持っているマンションは口車にのり早めに全面補修をしてしま
います。
まだ充分着れるカシミヤのコートを新しく買い替えるようなものです。
さて理事会及び修繕委員会で設計事務所から５社入れて競争入札しま
しょうと提案されました。
５社もいれてもらえるのでは沢山で、これ以上入れても意味がないと
感じます。ちなみに理事があと一社いれて頂けるか質問しました。
快く事務所は承諾をします。
仕事は明るいし丁寧だし、ますますの信頼も獲得をしました。
予定通り５社の見積もりがそろい修繕委員会に設計事務所が届けました。
さて皆で審議が始まります。
この続きは長くなるので次回にさせてください。
今日は大規模修繕工事の実態その２としておきます。

大規模修繕工事の実態

マンション管理組合にとって
大規模修繕工事はどこに頼むのでしょうか。またどのような方法を選択
しているのでしょうか。
今日は一般的なお話をしましょう。
最初に相談依頼するのは管理会社が圧倒的に多いようです。
理由としては長期修繕計画を作成しているのと、マンションの事情
を知っているからです。
依頼された管理会社は管理組合が素人と集団とみると世間の相場より
かなり高い金額で見積りを提出します。
この段階では当然管理会社のトップクラスは関わっております。
さて管理組合は高いか安いかわからないので、理事会に諮り議論を
します。　ここで経験のある理事や談合に詳しい人がいれば、色々
策を立てれるのですが、大方はもっと安く施工できないのと管理
会社のフロントマンに再見積もりの依頼をします。
後日５０００万円だった見積もりが４０００万円に成りました。
この時管理会社は2社の見積りを提出作成し安い方に決めてもらいた
く管理組合に提出します。
ああうちのマンションとそっくりだと思うマンションは、被害をこ
うむったマンションです。
マンション側としては管理会社が頭にたつのでどこの会社でもいい
わけです。
２割も安く努力したんだやっぱり管理会社は信頼できる。
・・・・・・・・・・・・というケースで依頼することにしました。
めでたしめでたし。・・・・・・・・・・・・・・・・・・はたして
めでたしでしょうか。
管理会社は最初から答えを想像して５０００万円で提出し、値切り
を計算して提出しているはずです。
その理由は管理会社にはゼネコン経験者や、デベロッパーで工事担当
やら、色々経験豊富な人材がそろっており、大規模修繕も経験し金額
的にも明るいはずです。
マンションの素人集団を説得させるは簡単な事です。当初からこの
工事はNET３３００万円　管理会社経費７００万円をはじいていたに
相違ありません。
桑原桑原ですね。
今日は大規模修繕工事の実態その１としておきます。