脱法ハウスを防ぐ管理規約

マンションの管理規約で専有部分の用途は必ず決められているが、実は曖昧な内容が多い。

高級タワーマンションの場合、本文では「専ら住宅」としながら「ただし書き」で「併用」を認めていることが多い。

これはマンションデベロッパーが客によって都合良く解釈できるように「わざと」曖昧にしているのである。

専有部分の人数制限は標準管理規約にはないので、「１世帯のみ」という世帯制限を加えるのが最適だと思われる。

ウチのマンションにも提案してみるか・・・。



＜脱法ハウス＞都内マンション　規約を無視し無断改築

毎日新聞 7月25日(木)8時16分配信

東京都文京区音羽の分譲マンションの一室（２ＤＫ、３７平方メートル）が、管理組合に無断で６人用の「シェアハウス」に改築されていたことが分かった。改築に気付いた組合側が管理規約に基づき不承認としたが、工事は進み、入居募集も始まっていた。都内では、同様の無断改築物件は毎日新聞が確認しただけで他に３件あり、組合が規約をたてに抵抗しても脱法ハウス化を防げない現状が浮かんだ。
音羽の物件を手がけているのは東京・赤坂のシェアハウス運営業者。都内では江戸川区で３ＬＤＫ（６２平方メートル）を１２人用に改築する計画が所有者と組合の対立でストップしていることが判明している。赤坂の業者は江戸川区の物件の改築を主導する東京・銀座の業者と関係が深く、銀座の業者のホームページ（ＨＰ）では赤坂の業者の物件も紹介されていた。
　音羽のマンションの４階で管理規約に定める事前申請がないまま工事が始まったのは昨年１２月。今年２月にあった建物全体の排水管清掃時に組合役員が立ち入ったところ、カプセルホテルのような上下２段の専有スペース（高さ約１．２メートル、広さ約１．３～２．７畳）計６室を見つけた。
　業者は部屋を昨年６月に購入。工事自体は昨年１２月のうちに中断していたが業者は立ち入り後に事前申請を怠ったことを謝罪。「社員寮にする」と説明し、改めて改築を申請した。
　これに対し、組合側は今年４月、「寮以外の用途にしない」という誓約書の提出を求めた。業者が応じなかったため、同１９日の理事会で不承認を決議。さらに同２７日の臨時総会で管理規約の細則に「シェアルーム禁止」を盛り込んだ。
　ところが、組合への通告もないまま５月９日に工事は再開され、１２日後には完了。銀座の業者のＨＰなどで入居募集が始まった。組合側は、今月上旬に取材を受けて募集開始を知ったといい、役員の７０代男性は「業者が強引に出てくる場合、法的措置も辞さない」と憤る。
　赤坂の業者は事前申請をしなかった点について「施工業者に丸投げしてしまったのが原因」と説明。居室としては極端に狭く、建築基準法令違反が疑われる専有スペースについては、「ベッドブースであり居室ではない。江戸川のように１２人は詰め込みすぎだが、６人なら適正だと思う」と主張する。
　一方、赤坂と銀座の業者がそれぞれ都内で運営する３件（台東区、中央区、調布市）では管理組合や管理会社に取材したところ、「シェアハウスになっているとは初耳だ」と存在すら知らなかった。このうち台東区の物件の管理会社は「部屋の改修や賃貸先の把握は古いマンションの組合ほど『なあなあ』になっている」と語り、管理意識の低さに付け込まれている可能性を指摘した。【加藤隆寛】

みずほ誤発注訴訟

確かに東証のシステム不備は否めないが、「６１万円で１株」を「１円で６１万株」と入力「できてしまった」みずほ証券のシステムにも重過失があると思うが・・・。

しかし東証の過失割合が圧倒的に多いとは・・・不思議。



＜みずほ誤発注＞２審も東証に１０７億円賠償命令　東京高裁

毎日新聞 7月24日(水)13時37分配信

　株の誤発注で損失が拡大したのは東京証券取引所のシステムに不備があったためだとして、みずほ証券が東証に約４１５億円の損害賠償を求めた訴訟の控訴審判決で、東京高裁（加藤新太郎裁判長）は２４日、東証に約１０７億円の賠償を命じた１審・東京地裁判決（２００９年１２月）を支持し、みずほ側の控訴を棄却した。
　誤発注は、みずほ証券社員が０５年１２月８日、新規上場した総合人材サービス会社ジェイコム（現・ジェイコムホールディングス）の株式について、「６１万円で１株」の売り注文を出そうとして「１円で６１万株」と誤って入力して起きた。間違いに気付き、１分２５秒後に取り消しを試みたが東証のシステム上の不備で処理されず、その後８分弱で全株の売買契約が成立してしまい、４００億円超の損失が生まれた。
　加藤裁判長は東証の責任について、１審と同様にジェイコム株の取引成立数が発行済み株式数の３倍を超えた時点で「異常があることを認識できた」と指摘。その約１分半後には東証が売買停止措置を取ることが可能だったにもかかわらず、「著しい注意義務違反があった」と断じた。
　賠償額も１審の判断を踏襲。発行済み株式の３倍を超えて成立した取引分の約１５０億円を賠償の対象とした上で、みずほ側にも「管理態勢の著しい不備や指導欠如があった」として、東証とみずほの過失の割合を７対３として算定した。
　一方で、「システム上の不具合の発見は容易ではなかった」と東証側の主張を一部認め、賠償金に伴う利息の利率を１審より低減した。このため、東証が利息分を含めて既に支払っていた計１３２億円のうち約３億円が過払いになるとして、みずほ側に返金を命じた。【川名壮志】

共同代理と復代理

ここでも再三取り上げている売主側で関与してくる司法書士の問題。

基本は復代理で買主側の司法書士に登記申請を依頼するというパターンが多いと思われるが、権利証を紛失していて本人確認情報を提供する場合、そうはいかない。

本人確認情報は申請代理人しか提供できないので、復代理の形式を取れない。

そうすると共同代理となり、オンライン申請はやりにくいし、書面申請でも各自が記名押印することになる。

今日の取引がこのパターンだった。

あ～うっとうしい！

司法書士・不動産業界関係者に告ぐ！

売主側で関与してくるな！！！売主側に関与させるな！！！

双方代理しかあり得ない！！！