風害について調査や説明を行わない

初台一丁目計画（プライムメゾン初台）の現場仮囲いは着工少し前までシートだった



３月の強風でシートが強くあおられるようになる日が続き、特に風が強かったこの日は、シートを放置しておけなくなり、一部巻き上げて対処していた。


シートは敷地内側に大きくあおられていることが多かった。



kunipicaには、１０階建てワンルームマンションにあたった風が方向を変えてビル風となってシートを敷地内側にあおっているように見えたのだが・・・

この場所に地上１４階建のマンションが建ったら風の流れはどう変わってしまうのだろうか？


その後、着工から一ヵ月ほど経過した頃から、仮囲いの上部に積水ハウスと新井組の４枚の旗が掲げられるようになった

ビル風の影響を受けそうなこんな場所に旗を掲げて大丈夫なのか？と思っていたら、旗を掲げて約１ヵ月で積水ハウスの会社ロゴマークの入った旗を止めていたヒモが切れて、区道上部の電話線のような物と接触するようになった。
それが運悪く土曜日の作業終了後で現場事務所と連絡が取れない時に起きたため、積水ハウスの公開ＨＰに連絡した。


その事がきっかけで新井組の専任の監理技術者さんと積水ハウスの非専任の監理技術者さんの２人と初めて話をする事になり、kunipicaはこのブログを開設したのだ。


そこからさらに３ヵ月が経過した日、またしても土曜日の夜、今度は新井組の会社ロゴマークの入った旗に異変が起きた！

前回の時に、あらいぐま所長さんには「旗をあまりにしっかり固定してしまったら、今度は風にあおられて旗が裂けてしまいますよ」と警告しておいたのだが・・・


この場所は、既にビル風が発生していて、想像以上にホントに風が強いのだ。
ここに１４階建マンションの外壁が出来てしまったら、区道に吹き下ろすビル風が発生する可能性が高いという事を積水ハウスと新井組はどうして見ないふりしようとするのだろうか？

今回は、新井組の旗だし、区道上部の電線などに接触するような外れ方ではないので、連絡したところで休日にわざわざ対応などしないだろう・・・裁判所に提出する風害の参考資料として写真だけきちんと残したら、あとはこのまま放置してみようと思う。

危険じゃなければ、どんなにみっともなくてもこのまま放置するような気もするので、余計なお世話はしないのだ・・・(^_^;)

区道に４ｔダンプを進入させる

積水ハウスと新井組は、区道に４ｔダンプを進入させると言って４月１日から工事を強行したので驚いた。

区道に４ｔダンプを進入させるなんて、無謀なのだ。


この一方通行の区道に幹線道路から進入するにはまず細い区道に進入し、そこから右折又は左折して進入しなければならないが、切り返しなしでスムーズに曲がれるのは２ｔダンプが限界だ。

４ｔダンプを所有している業者さんに話を聞いても、「この区道に４ｔダンプで進入するのはちょっと・・・どうしてもということなら、商店街のある通りからサイドミラーを折りたたんで直進してくるれば、なんとか進入できるかもしれませんけど・・・」と言われてしまうような通りなのだ。

実際、この区道沿いの建物に建材を搬入しに来た業者が、区道への進入を断念して幹線道路から人力で建材を運び込んだり、無理に区道を逆走して進入してきたなどという事が起きている。

この区道沿いに７階建マンションを建設した工務店も、工事をするには４ｔダンプが必要だったが、一方通行の区道に通常の進行方向からダンプを進入させるのは難しく、区道を逆走する許可を取って工事を行ったらしい。


積水ハウスと新井組も当初は区道を逆走して４ｔダンプを進入させようと計画していたようだ。
しかし、逆走の同意をとらなければならないのは、建設予定のマンションから日照権侵害を受ける近隣住民だ。
同意を取るのは無理だと勝手に判断したらしい。
交渉さえ行わずに計画を変更し、工事車両について十分な説明も行わずに工事を強行してしまった。


４ｔダンプの無謀な進入だけはどうしても許す事ができず、警察署、町会長、区長に相談した。しかし、近隣住民の気持ちは理解してくれたが、車両制限のない区道への４ｔダンプの進入を止める事はできないと言われてしまった。
新井組は区道へ重機やダンプを強行に進入させて、幹線道路側の擁壁の撤去を行ったので、現在は幹線道路側から重機やトラックを入場させて工事を進めている。


また、いつゲートを開いて区道側からダンプや重機を進入させるようになるのかはわからない。
近隣住民に説明など行わないだろう。


着工前にきちんと工事についての説明を受けていないので、ここまでの４ヵ月余りの工事を計画通り行っているのか、変更して区道側のダンプの進入を控えているのかさえよくわからない。
わかったのは、積水ハウスのみならず、新井組も工事を行う際には近隣住民と話し合う事などせず、強行に工事を行う会社だという事だけだ。

このような無謀な工事を黙って受け入れる事など、とても出来ない。

間取りに余裕がない

『渋谷区ワンルームマンション等建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例』が平成２４年３月に改正され、平成２５年１月１日から施行された。平成２４年中に建築計画が提出された物件については、旧条例が適用される。
初台１丁目計画は昨年９月にお知らせ看板が掲示されているので、旧条例が適用されることになる。

旧条例（住戸専用面積の確保）
第九条 ワンルームマンション等建築物の建築をしようとする建築主は、当該建築物の住戸専用面積を都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第八条第一項第一号に規定する第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域にあっては二十平方メートル以上、同号に規定するその他の用途地域にあっては十八平方メートル以上とするよう努めなければならない。

（ファミリー向け住戸の設置）
第十五条 ワンルームマンション等建築物の建築をしようとする建築主は、区規則で定めるところにより、ファミリー向け住戸（専用面積が三十九平方メートル以上の住戸をいう。）を設置するよう努めなければならない。ただし、第二条第一号イに定める建築物については、この限りでない。



新条例（専用面積の確保）
第九条 ワンルームマンション等建築物の建築をしようとする建築主は、当該建築物の住戸の専用面積を、寄宿舎等を除くワンルームマンション等建築物にあっては二十八平方メートル以上、寄宿舎等にあっては十五平方メートル以上としなければならない。

（ファミリー向け住戸の設置）
第十五条ワンルームマンション等建築物（寄宿舎等を除く。）の建築をしようとする建築主は、区規則で定める基準に従い、ファミリー向け住戸（専用面積が五十平方メートル以上の住戸をいう。）を設置しなければならない。



平成２６年１２月に竣工するマンションが約2年前に施行された条例に適合していない・・・
建築の事を知らない近隣住民からみると、時代遅れのマンションが建設されてしまうように感じるのだ。

共用廊下の幅員は1.2m，外階段の幅員も75cmと余裕が無い。
緊急時などに居住者が一気に建物外に出てしまい、余計混乱しないようにあえて幅員を抑えてあるらしいが・・・

専有面積や廊下・階段の幅員が広い方が必ずしも良いという訳ではないが、こういった部分に余裕がない物件が、駐輪場やゴミ捨て場の面積だけ余裕を持たせた設計にしているとは思えない。

結局近隣とのトラブルが起こりやすい物件になってしまうのではないだろうか？


渋谷区も住環境の変化に対応するため、条例をより時代にあったものに改正したのだと思う。

説明会で設計者のフォルム建築計画研究所の人は『事前協議の時点で条例が適用されていますので、何ヶ月か前からすでに適用されています。現在の時点で新条例に従いますと、条例違反になってしまいます。また、新旧条例でメリットデメリットもあります。』としか説明してくれなかった。

初台１丁目計画のマンションは１０６戸あるので、隣地の４０戸ワンルームマンションの何倍位のスペースのゴミ捨て場や駐輪場を確保し、どのように管理していくのかを具体的に説明して欲しいと思うのは近隣住民のエゴなんだろうか・・・

内階段がなく、西向きバルコニーに見下ろされる

初台一丁目計画（プライムメゾン初台）のマンションには、外階段だけで内階段は無い。

そうなると、二方向避難を確保するため、「もう一つの避難経路」としてバルコニーを設置しなければならないようだ。

バルコニー？
ベランダは屋根があるもので、バルコニーは屋根が無くて張り出しているものの事を言うと思っていたのだが、設計者のフォルム建築計画研究所の人がバルコニーと図面に書いているのでそう呼ぶ事にする。



二方向避難のために設置されたバルコニーは、緊急時に下の階へ避難できるように、隣室との境界壁が容易に蹴破れるようになっていたり、床に避難ハッチがついていたりする。

バルコニーに物が置いてあったら、肝心の緊急時に避難経路としての役割を果たさない可能性がある。１０６戸もあったら、避難経路である事を理解せずにバルコニーに物を置く人が出るのではないか？

近隣住民が「バルコニーに物を置いてしまう入居者もいるのではないか」と質問した時、設計者は「定期的に消防検査があって、その時にチェックするので大丈夫です」と答えていた。

消防検査の時に入居者が不在だったらどうなるのだろうか？
次に開かれた説明会の時に再度質問してみた。
すると、設計者は「自動火災報知器ですが、最近はインターホンのところで点検が可能になっています」と回答した。

消防検査の時にバルコニーもチェックするのではなかったのか？

また、避難ハッチは各階何個ついているのか質問したところ、設計者は「西側１ヶ所、南側１ヶ所です」と答えていたのに、説明会の議事録には「西側２ヶ所、南側１ヶ所です（図面で説明）」と書かれていた。

こっちに１カ所、南側に１カ所と言っていたのだが・・・

結局、入居者のバルコニーの使い方は基本的にはチェックしないが、消防検査で避難ハッチの確認をした時にたまたまそこに物が置いてあったら、消防署の人が注意するでしょうという事なのだろう。

近隣住民は、建物が高層なのに内階段がないので、バルコニーが緊急時にきちんと避難経路としての役割を果たすのかどうかを心配しているのに、積水ハウスは近隣住民の要望を受けて？１階から６階までをＲＣ造の腰壁に変更してしまうというのだ。そうなったら、バルコニーに物が置いてあるのかどうか外部から確認しづらくなり、近隣住民の不安がますます大きくなってしまうのに・・・


初台１丁目計画のマンションのバルコニーと向かい合う事になる部屋の窓からこのような写真が撮れている

ということは、逆に今後はバルコニーからこの部屋がこのように見下ろされてしまうという事なのだが、どうしてＲＣの腰壁にすると、そのプライバシーの侵害を感じてしまう不快感を解消できるのかkunipicaには全くわからないのだ・・・


近隣の中高層マンションのバルコニーは第一種住居地域の住宅の窓と同じように、東側や南側に作られているせいか、見下ろされているという不快感はほとんど感じていない。入居者にとっても、東側や南側にあった方が、西側にあるより快適だと思うのだが・・・



また、北西側にある遊歩道には最近鳩がとても多い。この遊歩道に向けてバルコニーをずら～～っと並べる中高層マンションも近隣ではこの初台１丁目計画が初めてだ。それだけに不安を感じているが、積水ハウスは実際に鳩が来てからでなければ対処してくれないらしい。

近隣住民は、このようなバルコニーがある建物を受け入れる事はとても出来ない。

日照が無くなる家が発生してしまう

家の日照は、ひとつ隣の家になっただけでも随分状況が違うらしい。

住民説明会の資料に日影図というものが添付されていた。

住居地域については、法律で日影規制があるため、こういった図を作って説明するようだ。

朝６時、７時といった時間帯でも日影はあるが、法律では８：００～１６：００の日照について規制されているようなので、朝の日影は図面には記載されていない。


また、この図では、それぞれの家が既に受けている日影の影響はわからないのだ。


初台一丁目計画（プライムメゾン初台）のマンションが建設されると、家に全く日照がなくなってしまうお宅が発生してしまう。

昭和２０年代からのご近所さんは幹線道路から数件奥まった所に住んでいたが、幹線道路拡張の影響で周囲の家が立ち退きにあったり、敷地が削られて中高層の建物に建て替えられてしまった。さらに、用途地域の見直しで商業地域が２０ｍから３０ｍになってしまい、第一種住居地域との境界線が家から離れてしまったため、家の周囲を中高層の建物で囲まれるような状況になってしまっていたのだ。


初台一丁目計画のマンションが建設されてしまうと、このお宅に残されていたお昼から午後にかけての日照が完全に奪われてしまうのだ。


太陽が一番高い位置にある時間帯の話だ。階数が７～８階程度だったらどうか？敷地から少々奥まった位置に建設したらどうか？建物と駐車場の位置を反対にしたらどうか？この家に３０分でも日照を残す建て方があるのではないかと思って、積水ハウスに配慮してもらえないかとお願いしてみた。


しかし、『大したことない』の一言で片付けられてしまった・・・


これは、幹線道路の拡張が行われた地域のどこにでも起こる事なので、渋谷区長さんにもお手紙してみたが、状況を変える事は出来なかった・・・


「商業地域だから日影規制がない」「積水ハウスのマンションが与える日影の影響は大したことない」「法律に違反していない」「対応する義務がない」と言われても、初台一丁目計画のマンションが建設されれば、全く日照が無くなる家が発生してしまうのは紛れもない事実だ。


このままマンション建設を受け入れる事など、どうしても出来ないのだ。

幹線道路に面する土地とは言えない

積水ハウスは、初台一丁目計画（プライムメゾン初台）の敷地は道路幅員４０ｍの幹線道路に面する土地だという。


近隣住民からみたら、この敷地って、幹線道路から２番目の土地にしか見えないんですが・・・


「ごあいさつ」でも書いたのだが、この敷地は、幹線道路の車線が拡張する時に土地の隅っこが削られて変形五角形のような形になり、ちょっとだけ幹線道路に接するようになっただけだ。四角い土地の一辺全部が幹線道路と向き合って接している訳ではない。面しているとは言えないと思うのだが・・・


この近辺に建っている１０階建てや１４階建てのマンションは、正面玄関は区道側にあるが、駐車場の出入口は幹線道路の方にある。
一方、初台一丁目計画のマンションは、幹線道路に接している部分が少ない上に、目の前にバス停があるため、正面玄関も駐車場の出入口も全て区道側にしか配置できないそうだ。

区道側に背を向けて、幹線道路沿いの建物に並んでマンションを建てるならまだわかる。しかし、逆に幹線道路に背を向けて、ふっふっふっと第一種住居地域を見下ろすようにマンションを建てて、幹線道路沿いの建物で～す！と言われても・・・(^_^;)


何故こんなに近隣住民の神経を逆なでする設計になってしまったのでしょうか？


初台一丁目計画は、「高さ６０メートルの建物は丸の内のような高層建物街で建築されてもさほど問題とはならない」とする点に似た状況にあるって言われたんですが、



低層住居エリアの端っこでそれはちょっと無理があると思いますが・・・(^_^;)

そういう事は新宿エリアの土地で言っていただいた方がよいのではないでしょうか？

商業地域と第一種住居地域との境界線上にある敷地なんです。
敷地の周り３６０度どこも全て商業地域という土地ではないという事を少しは考慮していただきたい。

施工者が積水ハウスだと言い張っている

平成２４年９月に初台一丁目計画（プライムメゾン初台）の住民説明会のご案内をもらった時、

事業主：積水ハウス（株）開発事業部
設計者：(株)フォルム建築計画研究所
施工者：積水ハウス（株）東京特建支店

という記載を見て、積水ハウスのマンションが建つんだ～としか思わなかった。

幹線道路沿いのワンルームマンションが１０階建・４０戸だったので、１４階建てで１０６戸という高さと戸数には少々驚いたが・・・

積水ハウスは新宿区市谷山伏町にもマンション建設を計画していて、施工するのは鹿島建設らしいという話を聞いた近隣住民が積水ハウスに質問したところ、初台１丁目計画のマンションを建設する会社はまだ決まっていませんと答えたらしい。
その話を聞いた時も、スーパーゼネコンの鹿島建設でも下請工事をやる事があるんだなぁ位にしか思わなかった。

着工予定の平成２５年１月１５日を過ぎてから、一部の近隣住民のところにだけ、マンションを建設する会社が新井組に決まったと挨拶に来た。その時、積水ハウスが持って来た書類を見せてもらって、初めて違和感を感じたのだ。


施工者と元請？　『建築主』と『施工者』から書面が出されているのではなく、『施工者』と『元請』で出されているところがまず不思議だった。

建築工事にはたくさんの建設業者が関係する。
「施工者」という代表会社がいて、その下に一次下請け，二次下請け・・・とピラミッドみたいにたくさんの建設業者が関係しいているイメージを描いていたのだが、その頂点になる会社が積水ハウスなのか新井組なのかがかわからない・・・
施工者が複数いるような工事だったら、「○○・△△建設企業体」みたいな代表となる組織をつくるだろうし・・・


さらに、工事協定書（案）を見せてもらったら、ますますわからなくなった！


作業時間・休日・現場管理の件など、ほとんどの文章が「丙（新井組）は・・・」で始まっているのだ。


ということは、積水ハウスと新井組が一緒に協力してマンションを建てるのではなく、新井組が建てるのか？
でも新井組が「施工者」ではないとはどういう事なのだろうか？


このマンション建設に係わる全ての建設業者を代表して「施工者」の積水ハウス東京特建支店が協定書を締結するならまだ理解できるが・・・


積水ハウスと新井組の関係が理解できなかったので渋谷区のあっせん制度を利用したが、「この工事は積水ハウスの自社施工です」と言われただけで意味がわからないまま打ち切られた。

その後、工事説明会が開催されたのだが、『施工者というものが請負によるものと自社施工するものがあり、今回は後者の自社で施工するという形で当社が施工者と名乗っています。それで、今回は確認申請書も施工者積水ハウス東京特建支店で出してますし、労基署も事前に確認してまして施工者を名乗るのであれば、現場に対して『品質管理』　『安全管理』　『工程管理』　『原価管理』　そういったものを管理する事で施工者を名乗るというような確認をしてますので、積水ハウスからは現場に担当する一人、担当者を付けますし、それで施工者を名乗ってます。』という意味のわからない説明しかしてもらえなかった。


そして、近隣住民の誰とも工事協定を締結しないまま４月１日から着工し、現場の仮囲いには、建築計画のお知らせ看板と共に、下記のようないくつかの看板が掲示されたのだが・・・
初台１丁目計画　工事看板


新井組の建設業の許可票には、「専任」の「監理技術者」という人の名前が記載されている。これは、ある程度の規模の工事では、元請会社が配置することをを義務づけられている技術者で、他の現場との兼務が許されない。現場の「所長」と言われている人である事が多い。中高層のマンション建設では、請負金額からいって、ほとんどが「専任の監理技術者」を配置すべき工事になるだろう。

初台一丁目計画は、積水ハウスの自社施工だと言い張っているので、当然積水ハウスも専任の監理技術者を配置すると思っていたのに、「非専任」の「監理技術者」しか配置していない。しかも、現場には主に新井組の２人の現場監督しかいないのだ。

建設会社の自社施工現場というのは、どこもこんな感じなのだろうか？と疑問に思い、清水建設，大和ハウス，長谷工，東急建設など大手企業の自社施工現場に行って確かめてみたが、どの現場にも、施工者である建設会社から「専任の監理技術者」が配置されていた。

初台一丁目計画の現場では、施工者としての仕事は新井組が行っており、積水ハウスは建築主として現場を管理しているようにしか見えないのだが、元請会社の新井組自体が自社の立場を理解していないので、誰にも説明を求めようがないのだ。

この施工者についての疑問があることが、他のマンション建設反対現場にはない、初台１丁目計画の特徴だと思っている。

ごあいさつ

現場の夏休みを利用して、kunipicaたちが初台一丁目計画（プライムメゾン初台）の何に反対し、訴訟までやっているのかを「あらすじ」としてまとめてみる事にした。

まず、kunipicaは、会社も自宅も初台一丁目計画のご近所さんなので、ほぼ１日中この建設現場を見て、騒音を聞いている。そこで、「初台１丁目の住環境を守る会」というのをつくって、建設に反対の気持ちを持った方々のご意見を積水ハウスにぶつける、そして、いろいろな方々に初台１丁目計画のこと知っていただく場としてブログを活用してみることにしたのだ。

写真や情報を提供してくださるご近所さん、一緒に訴訟で闘っているご近所さん、弁護士さんなどをまとめて『kunipicaと愉快な仲間たち』と表現しているのだ

そもそも、この騒動は、平成２４年９月、昭和２０年代からのご近所さんだった一戸建てにお住まいのご家族が敷地を売却して引っ越してしまわれた事から始まった。

この地域は幹線道路が片道２車線から４車線に拡張された事で幹線道路沿いのお宅が立ち退きにあったり、敷地を削られたりしたため、平成に入った頃から建物の建て替えが行われた地域だ。幹線道路の拡張計画は昭和２５年頃からあったようだが、実際に立ち退き交渉が活発に進められたのは平成になった頃からで、ちょうどその頃、用途地域の見直しがあり、幹線道路から２０ｍだった商業地域が３０ｍまでに広がったため、昭和２０年代からここに建っていたkunipicaの家は、いつの間にか敷地の一部が第一種住居地域から商業地域に変わっていたのだ。

同様に、初台１丁目計画の敷地内にも用途地域の境界線があり、以前は敷地の３分の１位が第一種住居地域だったのが大半が商業地域となり、立ち退きは免れたものの、敷地の一部が削られ、裏庭の部分が若干幹線道路に接した土地となったのだ。

そのちょっとだけ幹線道路に接した土地に目をつけたのが積水ハウス・・・
この敷地を購入して、自社施工でワンルームマンションを建てる事にしたのだ～！

このピンク色の部分が昔は２０ｍだったので、もっと第一種住居地域の黄色の部分が多い敷地だったのだ～


次回は・・・建設反対の理由その１「施工者が積水ハウスだと言い張っている」をお届けしま～す