こまわり君の伝記

住まいの専門店 コスモ住研です。お住まいの住環境に対する不便不満不快を解決する仕事をしています。

空き家対策特別措置法

2022年07月16日 | コスモ住研日記
すでにご存じのかたも多いかと思います。
皆様に十分関係のある法律が改正されていましたので少しご紹介します。
空き家対策特別措置法が平成27年5月に施行されました。その後法整備は先行したものの、現場の状況は一向に変化ありませんでした。
ようするに法律はあってもほったらかし状態が横行していたんですね。
そこで令和3年3月に「久留米市空家等の適切な管理に関する条例(以下、「条例」という。)」を改正、同年5月に施行しました。
空家等の所有者等(所有者又は相続人、管理人を含む)の責務が規定されています。所有者等の皆さまは、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理を行わなければなりません。
身辺住民の皆様にご迷惑にならないようにする義務があるのは当たり前のことですよね。
この法律はお金がなくてできません。相続人がまだ決まっていないので見逃してください。っていう人たちに一石を投じたものです。

相続などで家族、兄弟間でモメ、土地所有者が決まらず棚上げになっているのも事実です。
固定資産税などの税金は相続放棄をしていないようであれば身内のどなたかが支払われているのでしょうけれど。
しかし、この法律ができたからといって、「一度モメた物件を皆でまた話し合って相続しなおす。」
にしても相当な時間と労力とお金(司法書士さんなどに相談)が必要ですので、すぐさまとはなかなかいかず、放置してある物件はかなりあるようです。
そんな現状に釘をさす、少なからず現状よりいい方向へ向かわせるそんな法律が施行されたわけです。
ほったらかし、維持管理のできていない近隣に迷惑のかかっている建築物は相続人等がどうにかしなさい。
と行政も重い腰をあげたわけです。

今回の法律にひっかかる物件は下記のような物件になります。
〇倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態    →要するに放っておくと壊れる・倒れる。通行人がケガする
〇著しく衛生上有害となるおそれのある状態       →要するに違法なゴミ捨て場や動物等の住処になっている
〇著しく景観を損なっている状態            →要するに雑草などが生い茂り危険          
〇その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態  →要するに事件・事故が起きないよう危惧

上記のような場合、「ほったらかしをやめて」と何度か公的機関より指導を受けることになります。
それでも無対策の場合は行政代執行となる場合もあります。
この場合の費用は持ち主様へ請求書がいきますので、その前に自ら率先して是正することをお勧めいたします。





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完成お披露目

2022年01月07日 | コスモ住研日記

2021年夏も終わりに近づいたころ
床のない納戸だった部屋の、
風の通り抜ける客間(お茶のみ場)のリフォーム、完成いたしました。

もとは電気(照明、コンセント)もない物入れでした。

閉じられた部屋 - こまわり君の伝記

玄関からお邪魔します。中を拝見しました。・・・・・。中は外から見たそれとは全く別物でした。玄関を入ると右側に引き戸がありました。開けて中を覗...

閉じられた部屋 - こまわり君の伝記

 


この中はものすごい量のモノが詰め込まれた状態で、静かに戸が閉めてありました。
まさしく「開かずの間」でした。

お客様も「何が入っているかわからない。」ということでした。


中をきれいに片付けると、床はタタキで室内は4畳で仕切ってありました。

風を取り入れるには換気窓が必要です。
また、居室とするには採光も確保しなければなりません。
リフォームではあまり言われないところですが、建築基準法にあります。
基本に乗っ取って、また、構造が弱くなってもいけません。
換気や採光、構造などを考慮して、4畳半に変更する計画としました。

工事内容はこちらをどうぞ

光のない部屋に希望を - こまわり君の伝記

照明も無い真っ暗闇の、床がタタキになっている倉庫をハテハテどのように改修しましょうかね。さあ始まりはじまり~まずは中に入っているモノ、必要な...

光のない部屋に希望を - こまわり君の伝記

 


いろいろありましたが、完成いたしました。

□玄関改修前(玄関入って正面は行き止まりでした)







ご友人などと喫茶店でゆっくりお茶をしていたらしいのですが、このコロナ禍で喫茶店なども休業していたため、
大好きなご友人とのお茶会などもできなくなったそう。
今回のリフォームで、少人数ですがコロナ禍でも家でお茶会ができます。
とのことでした。

    次回 丘の上に建つ新築 
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光のない部屋に希望を

2021年08月21日 | コスモ住研日記
照明も無い真っ暗闇の、床がタタキになっている倉庫をハテハテどのように改修しましょうかね。
さあ始まりはじまり~

まずは中に入っているモノ、必要なもの、不要なものに分けながら、分別していきます。
私たちが判断することは難しいため、お客様同伴のもと、一つ一つ屋外へ出していきます。

全てだしてみると、トラック3台分ありました。







4.5畳の室内によくこれだけのものが入っていたものだと感心しながらも、手は動かしながら選別していきます。
お昼から仕掛り、夕方までかかりましたが、無事に終わりました。

片付けが終わって、中を見回しましたが、やはりスイッチ、照明、コンセントありませんでした。
改修内容に足していきます。

取り除いたらいよいよ工事着工です。
まずは真っ暗なので、サッシを入れて明るくします。






改修前


改修後






窓がつくとすごく明るくなりました。今回の改修では家全体の通風と最高を計画しました。
薄暗かったお宅が、明るく、涼しくなってくよう計画しました。

間仕切、出入り口の移動


壁だった部分を切り取り部屋を広くしていきます。



改修後



部屋を広げて通風と最高を確保します。


玄関のタイル部分から入っていた倉庫。
今回の改修で、床をつくりました。
出入り口を廊下からは入れるように作り変えました。


出入り枠部分、壁を解体していきます。






改修後



とっても明るく、涼しい部屋になり、お客様には満足していただきました。

                 次回 完成お披露目
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閉じられた部屋

2021年08月17日 | コスモ住研日記
玄関からお邪魔します。
中を拝見しました。
・・・・・。

中は外から見たそれとは全く別物でした。
玄関を入ると右側に引き戸がありました。
開けて中を覗くと、、、、



なんかいっぱい入ってました。


今回、この部分を部屋にしてほしい。ということでした。
部屋が部屋という機能を失って、閉ざされてから数年という時間が経過していたそうです。
コロナ禍もあり、ご自宅におられる時間が長くなって、ふと家の中のことが気になり始めた。
そんななか、閉じられた部屋が気になって、、、有効利用できないか?ということでした。


                        次回 光のない部屋に希望を
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きれいなお家

2021年08月12日 | コスモ住研日記

広川町でリミット改修工事をしていると、ふっ。とお隣さんが相談に来られました。
なんだか顔色が優れない様子で、少し家を見てほしいということでした。
お客様の家についていくと、とても綺麗な佇まいのお宅でした。




新築である。とばかり思っていましたが、実はそこが相談ポイントだったようです。
外観をぱっと見ると、新築のようでした。
経緯を伺うと、もともと伝統工法で造られた家だったそうで、泥葺きの瓦屋根から
信じられないほどの雨漏れがしていたそうです。
あまりにも雨漏れが酷かったためシロアリ被害にもあっていました。
なんとか雨漏れを止めてほしいと近くの大きなお屋敷を工事していたどちらかの伝統工法を専門にしていた工務店に依頼されたそうです。
雨漏れは止まってホッとされたようです。
しかし、雨漏れは止まったのですが、家の中の天井などの雨漏れ跡が気になり、弊社に相談することにしたそうです。

                       次回閉じられた部屋 つづく
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東京オリンピック2020

2021年08月12日 | コスモ住研日記
閉幕しましたね。
このコロナ禍の中、いろいろな思惑もあるでしょうが、
とにかくオリンピックという祭典で、たくさんの世界一の技を見る機会ができました。
少しだけコロナ禍を忘れて元気な気持ちに、心が踊ったような気がします。
コロナ禍で現状は皆さん大変であることは変わりないと思いますが。

さて、お盆開けての工事予定ですが、軽量鉄骨造で住宅を新築いたします。
躯体工事を鉄骨で造り、造作部分を木造で施工いたします。
steel×wood構造です。

今回のお客様はそれはそれは実に30余年前に遡ります。
現社長が某ハウスメーカーから独立してすぐのことです。
お客様がお住いのご自宅の横に住居を新築する依頼がありました。
なんだかついこの間のことのような気がしますが、もう30余年前のことです。
その時お子様がまだこんなに小さく、かわいい小学生だったと思います。

・・・・
その子供さんがご結婚されて、お孫さんを連れて帰ってこられるということでした。
書斎として利用していた築40年を超える二階建ての住宅メーカーの建物を解体し新築させていただくことになりました。

お盆明けから基礎工事に入ります。
写真アップしていきますのでお楽しみに。
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DIY改修おわりました。

2020年12月01日 | コスモ住研日記
今回のフルリノベーションでは

1.収納を大幅にふやすこと。

2.子供たちがのびのびと空間を利用できるように広々とした空間を手に入れること

3.走り回れること

4.室内をきれいに魅せること

5.ボルダリングができるスペースの確保

6.断熱材の入れ直し

7.お化け屋敷に見えないようにする

8.あったかいお風呂

9.雨漏れ改修

10.シロアリ改修

以上改修する前に10個の項目を決めて取り掛かりました。


改修結果は~

写真で紹介します。↓




和室だったところが広々リビングになりました。

リクエストで一階にカウンターテーブルを造りました。







この際だったのでIHに変えてオール電化にいたしました。
















二階部分あまり写真撮れていませんでした。

改修前後の写真を載せます


子供部屋①





子供部屋②(はじめは和室6帖でした)





ちょっとした書斎もこの際だったので造りました。
(今は子供たちの集中勉強部屋ですが)
ここにボルダリング壁もあります






二階にボルダリング壁完成しました。

ボルダリングはとても喜んでもらいました。。
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解体で発覚した事象

2020年09月16日 | コスモ住研日記
まず、タイル仕様の浴室、換気扇がなく、また、土台の高さでクラック(ひび割れ)が入っていました。
外部より床下の土のほうが低くなっているため、湿気を呼び込むつくりになっていました。
まあまず間違いなくシロアリによる被害が見込まれるということで、浴室は残念ながら全解体を予定しました。
解体後やはり土台、柱、筋違い、階段材ささら桁、踏み板、梁、その付近にはシロアリにより被害がありました。
が、改修可能な範囲で安心しました。




現況図面
この建物は南西向きで、一番西側に台所があり、西日が南側窓より直接差し込み、夏場とても暑くなる部屋でした。
夏場とても暑くなる部屋が台所だったので、食品など傷みやすかったのではないでしょうか。
今回改修後は影響の少ない一番東側に配置します。

玄関を入ると目の前に階段が無理やり架けてありました。
収納は多めですが、ちょっと使いづらく、また、薄いベニヤで棚が造ってあり、湿気でベコベコでした。
また、廊下を通る際に階段の下を潜る必要があり、行き止まりばかりある間取りでした。
なんだかとても使いにくい継ぎ接ぎの間取りでした。



改修案図面
大人2人子供4人の家族構成でもどうにか過ごしやすいように家の中に居場所のある家。
建築済みの決まっているスペースを改修していくのでなかなか難しい・・・。
パズルのピースを合わせるように一つずつ図面上で設計していきます。
どうしても一階の階段が邪魔になったので、階段を架け直し二階を3坪増築する改修プランを設計しました。

今回の流し台、カップボードはリユース品ですので、寸法が決まっています。
前リフォーム現場で通常であれば産業廃棄物として処分するものですが、状態もよくキレイでしたので活かし取り先行解体し、運び込みました。




解体してみてわかりましたが、キッチンの材料とカップボードは床に広げるとすごい量でした。(改修の邪魔になる。。。移動しながらやるしかないね。)


今回のリノベーション一階は和室、仏間、縁側、寝室、すべてワンルーム化するよう予定しました。
木造なので大開口は耐震改修の面からみてもいろいろと問題がありそうですが、
耐震補強をかなり必要としますが、住みやすさを重視するにはワンルームにして、家具などで間仕切るのがコスパがよく、
また、風通しも採光の面からみても◎
ただし、一つだけ問題が、、、

断熱改修をきっちり施工しないと、大開口の為冷暖房、空調が効きづらい。
中古物件の断熱改修が一番の腕の見せ所です。
今回断熱を上げるため、床に断熱材を入れ直し、分厚い無垢の杉材を張っていくことにしました。




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さて、解体していきましょう。

2020年07月27日 | コスモ住研日記
さて、いよいよ解体スタートです。
邪魔になる壁なんかもちょいとついでに解体していきます。
最終的にはスケルトンインフィルまでもっていって、断熱改修までしようかと考えています。
見切り発車ではありますが、全ての悪い部分を確認していきます。



















構造体の受け変えが必要で、耐震改修も必要、柱も受けなおし、シロアリによる蟻害改修、基礎補強なども出てきました。



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今回の物件はなかなか手を入れないといけません

2020年07月17日 | コスモ住研日記
不動産、今回改修する不動産はみなさんあまり欲しがらない物件。
木造で、ぬりかべで和室ばかりのこってこての田舎風佇まいです。(でも純和風ではない。おそらく簡単な在来工法木造です。
しかも雨漏れはする。
湿気は多い
隙間風ピューピュー
床はあちらこちら抜けてる
変な臭いがする
シロアリにやられている。タイル風呂
西日がきつい
壁はザラザラでところどころ穴が開いてる
ドアは閉まらない
ふすまは動かないし、とれない
押入れ内床ブカブカで危ない
外壁は板を張ってあるが変な塗料で塗ってある
どう考えても施工が悪い
足場を組んで点検してみないとなんとも確認できませんが
などなど、
言い出したらキリがないほどの傷みようでした。
さて、どうしたものか
どこから手をつけたらいいものか
とりあえず改修案を考えないと先に進まないので、
改修前の図面と現場を照合、柱の位置を確認し、
通し柱と組み方からプランを考えなければならないので、
まずは天井を落とすことにします。
ぐはっ!
築50年、あなどれん!
50年分の天井裏の汚れ(ホコリや工事中のゴミ(昔の職人はあまり片付けしなくてもよかったんでしょうか。
とにかくめっちゃいろいろ落ちてきました。
ぐはっ!
ほんと最近でこそ断熱材、大事って皆さん言われますが、それからくらべると、、、、
まったく入っておりません。。
50年前は断熱材なかったのでしょうか。
ネット情報では、どうやらなかったみたいですね。
あったけれど、北海道などの寒冷地での使用はあったようです。
それならそれで泥壁にしてあっでもよさそうですが。
しかし、壁は土でも床天井はノー断熱ですから、あまり意味はありませんが。
どちらにしてもかなーり安く建てられたおうちのようです。
それから、断熱材の件は「建売りの場合」は入れてなかったとも書かれていますね。
とにかく昔はいろいろと決まっていないので結構うーん。っていうおうちが多いです。
大工さんかなり儲かったんじゃないでしょうか。
建築屋からみるとそう思わざるをえません。
因みに(断熱材にも色んな種類があります。中にはアスベストが混入された断熱材もあるみたいですよ。)おーコワッ!
いやはや断熱改修も必要となりました。
天井をあけると、あらやだ!
構造材が細っ!
しかもところどころなぜかとりはずしてある。
水平方向に(地震、台風)力がかかったら危ないですね。
今回の建物はとにかくかなり重症な患者ということが解体を進めていくうちにわかってきました。
階段のポジションもかなり悪いようです。
階段の場所、変えちゃいましょう。
解体する際に気がついたのですが、この家南向きではなく、南西向きのようで、夕日がきれいな時間帯、西日がかなり直射日光で入ってくるようでした。
そんな場所にキッチンがあり、食物など傷みやすい環境にあったようです。
キッチンを新しい安全な位置へ変更したほうがよさそうです。
今回、プランとして、どうせやるならと、二階を3坪増築して二階にもトイレを設置しようと思います。
さ、よーいスタート!
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