■マンション耐震診断の知識・・・・その１設計図書

マンションの耐震診断を行うにも、なにせ素人集団であるマンション管理組合には、どのように設計事務所や診断業者のいうことを理解したらいいのでしょうか？昨年からの姉歯偽装問題により、素人にもわかる書籍が販売されるようになりました。・・・「自分でできるマンション診断」という本を読み、ああ・・初めてわかりやすい本だなぁ～。なんかマンションの耐震診断が少し、わかったような気になりました。・・・ただ、これでもまだ足りない気もしますが

★すみません写真の本なんですが、すでに品切れのようです。以下、思いつくままに

1.東海地方といわず、日本全国の７割で今後３０年以内に震度５弱以上の地震に見舞われる予測です。

※震度５弱→つり下げ物は激しく揺れ、棚にある食器類、書棚の本が落ちることがある。座りの悪い置物の多くが倒れ、家具が移動することがある。鉄筋コンクリートでも耐震性の低い建物では、壁などに亀裂が生じるものがある。

※現在供給されているマンションは、建築基準法の定めによって基本的に、「震度５程度の地震に対しては、建物の機能を保持することができ、震度６程度の大地震については、建物にある程度の損害が発生しても人命を確保できること」という前提で設計されています。

★ただ人命が守れたとしても、建物の損壊が大きいと住めなくなりますよね。

 ２.「設計図書」には建物の全ての情報が詰まっている。

《 設計図書の主な内容 》 　

①仕様書→以下の図面を保管する重要資料 　

②建築図面→建物の配置、平面、立面、断面、各部詳細図、別名「意匠図面」ともいう。 　

③構造図面→別名「強度計算書」という。杭、基礎、柱、梁、壁、床、階段等、各部材の構造詳細 　

④★構造計算書→、★構造図面を作成する根拠となる計算書のこと　　一本、一本の部材(柱、梁等の断面寸法、鉄筋の本数当を計算している) 　

⑤構造計算概要図→　構造計算方針と構造計算書の要約　 　

⑥設備図面→給水、排水、衛生、喚起、電気、通信等の設備の図面　　

■管理会社のマンション会計システム・・・総勘定元帳が見たい。

年度４月より、管理会社のマンション管理費、修繕積立金会計のシステムが新たに
なりました。まだ詳細は一部しかわかりませんが・・・従来のマンション会計シス
テムの一番の不満は、月別の収支実績科目別一覧は頂いているのですが、総勘定元
帳が見れないことです。 よって経費別の詳細がわかりません。決算時においてさえ
も見れません。どうも、要求しても出ないようです。

・・・なぜ？総勘定元帳が見たいかというと・・・

1.収益科目、経費科目の詳細をみたいのです。それには科目の詳細内容がわかる
　「総勘定元帳」を見ることになります。

2.なぜ科目の詳細を知りたいかという と、マンション管理組合の収益構造、経費
構造を分析・把握したいからで、この 経費科目の金額合計はどのような内容から
　この金額になっているかを知って、収益構造と経費構造の改善を図るためです。

3.どの科目のどのような内容の経費を低減すべきか、他の業者等でもっと安いとこ
　ろはないか・・というようなことを調べるには、１件別の取引内容とその金額を
　知る必要があるからです。 ★月次の収支計算書、年度の収支決算書をみても、
詳細がわからないので、改善すべき内容がわからないのです。これで会計委託の
責任を果たしているといえるのでしょうか？

★管理会社の会計システムから総勘定元帳のデータが、市販の会計ソフトに取り
　込めるようにならないのなら、管理組合独自でやるか、会計事務所へ委託も、
　提案したく考えています。

★管理会社がユーザーである管理組合のことを考えて対応しないのは、管理組合
　自体がマンション管理組合会計の重要性を訴え、改善を要求しないからでしょ
　うか？　　

　※皆様の意見をお待ちしています。　

■マンション管理組合の決算・予算についての考察

各マンションの年度末の定時総会において、前事業年度の決算報告(予算差異含む)
管理費収支実績、修繕積立金の収支実績報告、と次年度予算計画を議案とするわけ
です。しかしながら委託している管理会社さんの決算・予算資料は、その内容のわ
かりにくいこと、この上なく、★昨年の決算・予算報告書については、またその前
年に要望したにもかかわらず改善されていなかったので、とうとう、決算書・予算
書ともに、その表示方法・計算式その他を全て、私が修正して定時総会資料とさせ
ていただきました。・・・

■わかりにくく修正すべき点

1.一般の企業会計原則にのっとった表示でなく、マンション業界独特というか
　たとえば、次期繰越金等の言葉の内容が一版の企業会計とことなった使い方を
　している。・・・管理会社の方はこれはマンション管理組合会計の一般的な
　形式といっている。・・・信じられないくらい遅れている業界といわざるを
　得ません。★一度、顧問税理士や会計士に意見を聞いてみてください。
　こういっても、管理会社さんはあまり本気にしません。

２.会計のプロが見ても、理解できない表示と計算です。
　本当に、決算報告書を会計がわかってる方が、素人向けに考えて、作っている
　のでしょうか？会計のプロがわからないので、一般の人はもっとわからない。

　大変失礼ですが。そもそも、管理組合の区分所有者に配布しても、あれだけの
　量の数値の報告書をちゃんと計算して、表示金額があっているか確認検算して、
　見ている人は皆無といっていいかもしれません。

　現に、検算・確認しようにもでたらめといっていいような表示方式なので・・
　ちっとも計算が合いません。確認にとても時間を要します。

　大体、当の管理会社のフロントマンに聞いても、「どうやってこの合計になる
　の？」ときくと、すぐにその計算式を説明できないような合計金額の表示なの
　です。これで大部分の管理組合がそのまま承認されているのが不思議です。

３.収支計算書というのは損益計算書みたいなもので・・・企業会計でいう貸借
　対照表がマンション管理組合にないのも不思議です。あっても預金残高やマン
　ション積立金残、すまいる債の残高表示だけです。

　企業会計のように、建物□□□円(経過年数減価償却費控除後)とか、建物設備
　□□□円とか、大規模修繕引当金というような負債性の引当金があってもいい
　ような気がします。
　
　まあ、あんまり難しくすると一般の方はわかりにくくなるとはおもいますが・・

４.キャッシュフロー計算書がない、資金繰り表的な報告書がない。
　 修繕積立金の収支予測やすまいる債の積み立てには長期のキャッシュフロー
　 計画書が必要です。その作成に必要なキャッシュフローの実績が報告されて
　 いません。

★ちよっと専門的な説明になってしまい、お詫び申し上げます。しかしながら
　長期の修繕計画や資金計画を作る場合に貸借対照表やキャッシュフロー計算書
　が必要なのです。

★皆様におかれましても、ご意見を賜れば幸いです。

■作りたい管理組合の「会計処理の細則」

管理組合の会計処理や収支決算・予算・積立金その他を２年以上に渡り、把握と改善めてに努めて参りましたが。種々の問題が山積しています。まずは、一般の事業会社と異なり、会計処理、預金入出金を管理会社に委託していること。また、管理組合や理事会の承認を得ないと、通常以外の費用を使えないこと、その他、会計処理の問題が山積しています。・・・・以前より、会計処理の整備を考えておりましたが、とりあえず第一歩として、自分考える会計細則と同じような参考となる、あるマンション管理士の記事がありましたので、ご紹介します。★住民の皆さんも、その必要性について少し考えてみてください。


■作ってほしい会計処理細則

マンション管理士の高井定博氏は、会計処理に細則が必要だと指摘し、具体的な細則例を提示してくれている。以下に紹介したい。

――――――――――――――――――――――――――――――――――――

区分所有者から納入された管理費などの使途については、総会での予算案審議の
ときに決められるが、突発的に必要となる支出については、通常「予備費」とし
て予算計上をしておき、そこから捻出している。しかし、その予備費の使用目的
があいまいで、総会で紛糾することがときどきある。会計処理規定を定めること
は管理規約と同様に必要なことだ。

管理組合の会計は、公益法人会計に近いものといわれている。しかし、「会計処
理細則」も作らないで総会での予算案がスラスラと可決されてしまう。その数千
万、数億は、区分所有者一人ひとりが汗水流して手に入れたものから納入した大
切な財産である。なぜ、総会で簡単に可決するのか？疑問に思う区分所有者は居
ないのであろうか？

また、規模の小さいマンションの会計処理を見ていると、家計簿に毛が生えたよ
うな帳簿を作っている管理組合もある。収支バランスが合っていれば問題ないと
は言うものの、これも、改善すべきである。

●会計処理細則に規定しておきたい事項

（1） 会計業務処理責任者
（2） 記帳・保管すべき会計帳簿・証票類の種類
（3） 会計種目
（4） 受け入れ現金の即時預金口座への入金
（5） 支出に関する原則⇒振り込み
（6） 会計担当者および理事会の支払決裁額
（7） 小口現金
（8） 領収書の保管⇒やむを得ず取得できない場合
（9） 会計処理⇒複式簿記
（10） 勘定科目
（11） 銀行印・通帳の保管責任者
（12） 滞納者に対する措置
（13） 資金運用
（14） 会計書類などの保存期間

●会計処理細則（規定）：（例）

第１条（目的）　
　　この細則（規定）は、○○マンション管理組合規約第○○条により会計処理
についての必要な事項を定めることを目的とします。

第２条（会計業務処理責任者）
　　本管理組合の会計に関する業務処理の責任者（以下「会計担当理事」といい
ます）は、理事の中から選任します。

第３条（帳票類の保管など）
　　会計担当理事は、次の帳簿・証票類を備え、管理組合の財産およびその増減
に関するすべての記録の記帳および整理ならびに保管をしなければなりません。
なお、保管場所などについては、別に理事会決議により定めることができるもの
とします。
　　（1）組合が受け取りまたは発行した見積書、納品書、請求書、領収書などの
　　　　証票類
　　（2）仕訳帳
　　（3）総勘定元帳
　　（4）残高証明書
　　（5）備品台帳

第４条（会計種目）
　　管理組合の会計は、次のとおりそれぞれの目的により処理されるものとします。
　　一　一般会計（管理費会計）
　　二　修繕積立金会計
　　三　組合費会計
　　四　駐車場会計
　　五　駐輪場会計
　　六　
　　七
　　八　総会決議により定められた特別会計
　　　　　注）経常的に処理される会計種目を記載

第５条（現金等収入の受入）
　　収入については、預金口座（＊注）への振り込みを原則とします。なお、現
金等で受け入れたときは、領収書を発行し、その控えを保管の上、速やかに預金
口座に入金するものとします。
注）預金口座は、でき得る限り会計種目別に作成し、その種目ごとに入金するこ
とをお勧めします。

第６条（支払等について）
　　支払いは原則として振り込みとします。なお、振り込み以外で支払いをする
場合には、会計担当理事は理事長の承認を得るものとします。

第７条（支払いの決裁額）
　　定期的な支払いおよび１件○○円未満の支払いは、会計担当理事が決裁する
ことができるものとします。なお、この場合、支払い後の直近の理事会でその報
告をしなければならないものとします。
２　前項の金額を超える支払いについては理事会の決議を得なければなりません。

第８条（小口現金）
　　管理組合運営における小口現金を円滑に行うため、理事は１回○○円を限度
として、仮払いを受けることができるものとします。
２　前項の小口現金の仮払金は会計担当理事が理事会の決議を経て、管理員に預
け、管理員がその支払いの代行をすることができるものとします。

第９条（領収証などの保管）
　　支払いをした場合には、その受領者より領収書を受取り、保管しなければな
らないものとします。ただし、やむを得ない理由により領収書を受領できないと
きは、所定の出金伝票にその旨を記載し保管するものとします。

第10条（会計処理）
　　会計処理は複式簿記とし、発生主義の原則に基づいて処理するものとします。

第11条（勘定科目）
　　本管理組合の会計の勘定科目は、別表（＊注）のとおりとします。なお、予
算案は別表に定める項目に分けて作成するものとします。
注）それぞれの管理組合の実情（現在の収支予算案等）に合わせて科目を決めて
ください。でき得る限り「雑費」科目を作らないように工夫して下さい。

第12条（通帳および銀行印の保管）
　　各金融機関の通帳は会計担当理事が保管し、その銀行印は理事長が保管する
ものとします。

第13条（管理費などの滞納者に対する措置）
　　管理費（組合費）および修繕積立金ならびに各使用料などを管理規約第○○
条に定める期日までに納付しない場合には、理事長は、理事会の決議により、管
理組合を代表して訴訟その他の法的措置を追行することができるものとします。
２　前項の場合において、理事長は、その未払金額について、年利○○％の遅延
損害金と、違約金としての弁護士費用ならびに督促および徴収の諸費用を加算し
て、その滞納者に対して請求することができるものとします。

第14条（資金の運用）
　　管理組合の資金は、安全を第一主義として、収益性にも考慮して運用しなけ
ればいけないものとします。ただし、資金の運用については、元本が保証された
ものでなければならないものとします。

第15条（会計書類などの保存期間）
　　本管理組合の会計書類等の保存期間は別表のとおりとします。

附則
１　この細則（規定）は、平成○○年○○月○○日から施行します。

■本日夜、新しいフロントマンさんと会いました・・ルールその１

日夜、管理会社の新しいフロントマンさんと、部長さんにお会いしました。(担当のフロントマンが交代したのです。)まじめそうな方です。。
対する当マンション管理組合は、超ウルサイ・理事長と修繕委員長。フロントマン氏はパソコンがあまり扱いになれてないようで・・・
ちっょと困りましたね。覚えてくださいと・・・

★ようやくすると一方的にこちら側のルールを申し上げました。

1.原則パソコンメールによる連絡

2.急ぎの場合は携帯メール

3.全ての書類は電子ファイルでやり取りを基本とする。
　各種報告書、見積書、捺印依頼書等の書類は全て、原則としてメール添付・スキ
　ャナーで取り込み(管理会社の捺印のあるもの)ファイル添付。

4.質問や依頼事項の回答は１週間以内、「進行中です。調査中です。手配済みです」等の経過報告をすること。

5.依頼事項が、できないと判断した時点で、速やかにできないと答えること。

6.うそはつかないこと。

7.メールは組合三役に同時送信のこと。

・・・・まあ、こんなところが主なルールですと・・・新しいフロントマン氏も少し、びっくりしたかも・・・

でも、こうしないと物事がスムーズに運ばないのです。・・?
なんか厳しくおもわれるかも知れませんが。ここ数年、やっていて出した結果のルールです。

★皆さんはどんなルールで管理会社のフロントマン氏とお付き合いしてますか？

■マンション管理組合コンサル会社と耐震診断の相談

 

■先日、東京出張の折に時間があったので、以前より情報を頂いているだいているＣＩＰ(シーアイピー)というマンション管理(大規模修繕等)のコンサル会社に耐震調査の相談をしてきました。結果として、やはりプロに相談してよかったことを痛感しました。・・・詳しくは今度の理事会においてコンサル会社より耐震調査のプレゼンがありますので、そのときに詳細を報告します。・・・・・・※写真はコンサル会社のプレゼン室(左側は白いスクリーンでここにプレゼンを映写します。)・・・

 

■話は遡りますが、昨年２月の理事長就任直後にも、東京のマンション管理コンサル会社数社を訪問しております。というのも、マンション管理組合の再生をするにはあまりにも手間がかかりすぎることを副理事長時代(２年前)に感じていたからです。やはり、プロにコンサルを受けて、管理コストの低減と大規模修繕をしていこうとかと考えていました。 

 

はからずも、現理事長や現監事の二人の強力なパートナーを得たことにより管理組合活動を進めていますが、数年後に控える長期修繕やその後の大規模修繕を考えると・・そこまで、私kumasan長期修繕委員長の気力と体力がもつか？疑問です。

 

はっきいって、通常の理事会メンバーでは、大規模修繕や耐震補強といった工事において・・・建築業界の談合というか、横並び意識・・・というか・・そのようなものに巻き込まれて、通常の価格と通常の工事しかできないでしょう。

 

東京あたりは大都市により建築業界の競争がはげしいのですが・・・名古屋はまたまだ狭い建築業界です。。。建築業界は十分な競争になってなく工事価格の強い折衝が難しい気がします。

 

■今の管理会社でも大規模修繕の提案、施行をしています。上小田井ステーションを設計、建築した業者もそろっていて、当マンションの内容も精通しております。しかしながら、一億前後の工事をするのに最初から一社に絞って考えるのはいかがでしょうか。やはり複数の専門業者の目が必要だろうと常々考えていたところでもあります。

 

ここは、今後の大規模修繕も控え、現行の管理委託会社だけに頼るのではなく、プロのコンサル会社の指導と言うことも視野に入れて考えた方が良いかな・・と、以前から思っていました。ということで今回のコンサル会社訪問だったわけです。

 

管理組合がここ数年やってきた成果の影には、ごく少数の組合役員が、強い意志と、使命感に燃え、自己犠牲の上、膨大な時間と労力を投入してきてやってきたからこそです。しかしながら、なかなか次期の理事長や修繕委員長が見つかりません。

 

なかなが述べましたが、マンション管理において、やはりプロのコンサル業者を使う価値があることを申し上げたいのです。

 

 

■迷惑な警報装置・・３／２９日深夜の騒音・・警察出動

去る３月２９日の深夜のことです。深夜１１時過ぎより、ピーポーピーポーと大音量が深夜の街に響きわたりました。

・・・マンション自室で就寝についても。うるさくて気になり、そのうち家族も怒り出しました。・・・ここぞとばかり管轄の警察署に電話しました。・・１１０番ではありません。そこまでいかない場合は管轄の警察に苦情処理をしてもらうのです。・・・・

■以下、□□□理事長の弁です。

窓の外からピ～ポ～ピ～ポ～と警報音が断続的に鳴り響く。マンションの住民からは何の音だと私のパソコンにメールを入れてくれるわ、携帯電話にも電話が入るわ

(かくいう私、修繕委員長が・・・「マンション管理組合の理事長なんだから警察に早く警報装置をとめさせろ！)・・・と携帯に電話したのです。

で・・・・
懐中電灯を持って現状視察・・・
車に付いている盗難防止用の警報装置かと思いきや、近所の工場（夜間は無人）から発している。
既に警察が来ているが、無人なので手も出せない。動物園の熊さんよろしくあちこちうろうろしているだけ。

マンション住民Ａさんも住民Ｍさんも住民Ｋさんも・・・「どうなってるんだ!」とばかり、マンションのベランダから、覗いているが・・・泥棒が侵入している様子は無いし・・・ 警備会社が来るまで鳴りっぱなし・・・

お～い理事チョ～警察に早く止めろと言ってきてくれ！！　
と言われてもねぇ・・・


理事長は管理員じゃぁ無いっちゅうに（＞＜）

で　つい先ほど音が止みました・・・
さぁこれで眠ることが・・・

■警察が工場主を呼び出し、警報装置を止めさせたようです。この工場の警報装置は過敏なのか・・以前よりどきどきピーポーピーポーやってたところです。警報が鳴り止んだ直後、管轄警察より、「やっと警報がとまりました。車の警報装置でなく工場で、・・・騒音苦情の電話か５本もはいったようです。」

★ちなみに管轄警察に騒音苦情などの苦情処理を依頼するときは★住所、氏名、電話番号、苦情内容詳細を聞かれますので・・・覚悟して電話してください。

でも、加害者には通報者の情報はいっさい伝わりませんので、勇気をもって電話しましょう。我慢していると体にわるいですよ。。。ちなみに工場主は警察にきつくお小言を頂いたようです。

★あぁ・・警報装置は警備会社につながっていないものなんでしょう。

工場主は通報装置のない防犯警報装置をつけて、自宅の寝床で知らん顔なんて、まったく、迷惑な話です。こんどやったら許しませんよぉ～・・・

■「花に誘われて」おすすめスポット 西区第1位 庄内緑地公園

当マンションより地歩１５分で名古屋市西区のおすすめスポット 第1位 庄内緑地公園があります。
梅、椿に続いて、ソメイヨシノ約700本を中心に、サトザクラ300本、シダレザクラ、ヤマトザクラなどが次々に開花。種類による色の変化も楽しめます。今日あたりで３分咲きでしょうか・・・
★添付画像は庄内緑地公園のしだれ桜です★

■ご存じですか?　
ナノハナ・サクラまつり
3/18(土)から4/2(日)
桜ばかりではありません。ボート池南側サイクリングコース沿いでは、黄色い菜の花の道が迎えてくれます。
●レンタサイクル(期間中の土・日・祝/無料)
●期間中の土・日・祝日には果物などを販売
●木彫りの実演 3/18(土)午後
●クラフト体験教室（今年はもう終わってしまいましたね。来年を期待です）
3/19(日)・21(祝)午前・午後「竹とんぼ」
3/25(土)・26(日)午後「サクラをしろう」

■本日の夜、名古屋市内の鶴舞公園の三分咲き桜をみてきました。気が早いお花見のサラリーマンが電球ツリー下で、陽気に飲んでましたネ・・・

★庄内緑地公園のしだれ桜は見事な濃いピンク色をしています。皆さんも今度の土日あたりに、おにぎりもって、ご家族連れで見に行かれてはどうでしょうか？

★そうそう、玄関前の大木曽公園の桜も週末には見ごろになりますよ。

■ＮＨＫスペシャルで、アメリカにおけるブログの勢いに驚きました。

本日、明日とＮＨＫスペシャルで連続２夜にわたり、ＴＶとネットの融合・・そして、アメリカにおけるブログの勢いに驚きました。というのも管理組合の★ブログを書いているものとしてのサプライズ！です。なんとアメリカではニュース等の映像番組はＴＶとインターネットＴＶが半々だとか・・えぇっ・・て感じです。ケリーとブッシュの大統領選における両陣営のブロガーの発信するブログの世論に与える影響の強さ、、、日本も近い将来にそんなことになっていくのでしょうか？

■下記内容はＮＨＫからの抜粋です。

第一夜は、放送と通信の融合で日本の一歩先を行くアメリカで今、何が起き、何が問題となっているのか、その最前線をリポートすします。
「いつでも、好きな時に」見ることができる「Ｔｉｖｏ」や「ビデオｉＰｏｄ」等の登場で、テレビの視聴が時間や空間から開放されつつあるアメリカ。こうした視聴形態の多様化の中で、テレビ局は視聴率の低下に直面しています。
また、ハリケーン・カトリーナの惨状をマスメディアよりも早く、生々しく伝えるなど、ブログジャーナリズムの台頭が既存ジャーナリズムの存在を脅かしはじめています。

■とある郊外のマンション訪問・・・その１

■名古屋郊外のとあるマンションに訪問し、女性の次期繕委員さんのお話を聞くことができました。なんとマンション管理士でもあり、税理士でもあるスーパーレディです。このマンションは数年前に民事再生になったディベロッパーが開発しており、種々の瑕疵を抱えている大変なマンションなのです。男性の元理事長(次期修繕委員長)とのコンビでマンション再生に、再び、がんばろうという意気込みです。


■戸数は１４０数戸、築６、７年で、駐車場は２階建ての立体駐車場です。
そういうわけか、郊外型だからかマンションの庭のスペースがずいぶんとあります。管理員室(中くらい)、集会室(大きい)、管理組合室(中)、プレイ室(中)と共用室が充実しています。

以下、箇条書きにて述べます。

●昨年、マンションコンサルタント会社を使って、だめなマンション管理会社を変更、年間削減額三百数十万円になる。・・・・
管理会社の下の設備点検会社は全部選びなおして、それを新しいマンション管理会社が仕切る方法をとって、大幅に管理委託費を下げたそうです。

・・・コンサル会社への手数料は数百万円です。まあ、それだけの手間はかけているから成功したのでしょう。

エレベーター2基の点検は大手より独立系に変更、フルメンテナンスからＰＯＧ契約に変更、それでも半額にコストダウン

・・・上小田井ステーションはＰＯＧからフルメンテに昨年変更、通常はこの変更パターンが得です。

●ゴミ分別マナー違反の対応
分別マナーの悪いゴミ袋は見せしめとして、そのまま数日残して置くそうです。
だいたい1、２袋程度とか・・・このようルールを守らない住民は、大体がゴミ袋の中に本人宅が特定できるなんらかのものが入っており、これを探して本人宅の玄関の前に注意書きとともに戻すとのこと。管理員さん等が対応するそうです。
　・・・理事会にてゴミ分別問題審議中です。

●ある携帯電話のアンテナ基地として年間１２０万も設置料を取っている。
・・上小田井ステーションも研究します。


この続きは、次回・・その２にて

■フロントマンの交代です。・・・マンション・フロントマン－その1

担当のフロントマン(管理会社の営業マンのこと)が昇進したので交代だそうです。もっと若い担当でも、ご年配でもいいですが・・・もう少し気がつく、一生懸命な方を望みたいと思います。ごめんなさいままでの担当フロントマンがダメだとは思いません。ただ、私は彼を上司でもないのに教育し、彼の上司からも、少しづつ教えてあげてとお願いしました。経験が浅いのか・・・忙しすぎるのか・・・

★人の育成は難しいものです。フロントマンに対し、私がきびしすぎたのでしょうか？仕方ないです。彼の今後の仕事のために愛情をもってあえて厳しくしたのです。厳しいことを言うのは誰でもいやなものです。でもあえて・・本人に厳しくするよ・・と言ってからそうしました。


彼は今後、一層にがんばってくれるでしょう。少しは私に学んだはずです。
がんばれ○○さん!!応援します。

この続きはまた次に　"^_^"

■管理員さんとのコミュニュケーション・・・その２

さかのぼること２年４ヶ月前、築後６年目の定時総会(総会は年１回しかなかった)、もちろん理事会も開催されないというか、なんか管理会社主体で修繕の承認をとるために形式的に理事会を年１回程度、やっていたようです。・・・たまたま年末の総会に出席したら・・・・

■誰が理事長なのか、わからず？？？・・どうも９９％管理会社に仕切られているようでした。要するに、管理会社の方が理事長のように、司会進行していたのです。
・・・あまりにも情けなく、理事長はどなたですか？隣の方に聞いて、やっとわかりました。

　　　　　　・・・中略・・・・この話はまた次回に・・・

●閑話休題・・
管理員さんの話に戻します。管理会社の担当も、上司も・・いまいちの方で・・・
まあ、確かに若いフロントマンには年配の管理員さんに指図できません。まあ・・仕方の無いことです。要は、管理会社と管理員さんのコミュニュケーションが不足しているのです。いろいろな書面・・管理員日報とか、書かせている割には、本当に見ているのか・・管理員さんへのフィードバックがないのですから・・

一生懸命に、定時よりも３０分も１時間も早く、残業もなしで・・出勤している管理員さん・・当マンションは管理員さんは２名が１人づつ交代で出勤されます。ただし、土曜日曜日は休み(つい最近、土曜日も出勤にしました)朝の８時半から夕方５時半まで・・です。当初、私は副理事長をかってでました。当マンションでは初めての輪番理事ではない立候補の理事です。

それから・・管理員さんとのコミュニュケーションに１年間努力し、翌年理事長をつとめ、今年度より、みつえもんさんに理事長を交代し、今は、理事、兼、修繕委員長です。・・・

はじめのころは朝、８時に管理員さんと１５分お話して・・管理員さんのお話に耳を傾けました。おかげで会社にはよく遅刻しそうになりきした。・・・・
すみません、この続きは、また・・その－３にて。

■マンションは管理で買え・・・管理組合がしっかりしているところが良い・・といわれても、

マンションは管理で買え・・・管理組合がしっかりしているところが良い・・といわれても、新規分譲の場合はまだ管理組合ができてないですし、口のうまい販売会社はそのままいうことを信用できないですよね。
中古マンションならば少しは下調べができますが、管理員のいないマンションや管理組合ホームページのないところはなかなか調べようがないです。
・・・実際に下見をしたり、管理会社や仲介会社に聞いたりで少しは管理状況がわかりますが・・

私たちのマンションではいい管理をしていると自負しておりますが、
その事を説明するために、
出入りの仲介会社に、購入希望者に管理組合のホームページを紹介してもらうとか、
管理員が下見の案内と説明をするとか、
いろいろなＰＲの方法を考えてはおります。

しかしながら管理会社や管理組合に連絡無しに、いつのまにか売りに出ていたりして、不動産業者との連携がなかなかうまくいきません。
まずはマンション住民へし売却時の管理組合への通知を必ずしてもらうなどの居住者への広報活動が必要だと思っています。

そうは思うもののなかなか手が回ら無いのが現実です。
なにか良い知恵がありましたらぜひご紹介ください。

■管理員さんとのコミュニケシーン その１

２年前よりやっと毎月の理事会を開催し、同時に役付き理事が管理員さんとコミュニュケーションをはかり、いろいろな業務をお願いしました。

マンション住民がマンション管理で思い浮かべるのはまず管理員さんの働く姿です。管理会社のフロントマンより重要で身近な存在であり、日常のマンション管理の要です。

そこで、管理員さんと意思疎通をはかり、マンションを良くするための協力を求めるにはどうしたら良いかと考え、次のような方法をとりました。

◆役付理事が朝の出勤前に管理員さんと話をし、連絡・依頼を行う。以前は週に３回くらいしました。今は土曜日も管理員さんが見えることになったので、土曜日に１時間ほど、話し合いの時間を　つくっています。

◆理事会に参加してもらう。特に管理員さんの意見が必要な議題がある場合は、なにせ　マンションの実情は、一番、管理員さんが知っているのだから、意見を聞くことが肝要です。理事会参加は管理員さんが休日の日なので、出席には日当をお支払いしてます。
　
★管理員さんもマンション住民との対応で、ご苦労が多く、精神的なケア（お話をとにかく聞くこと）　が必要です。また、よく働いていただける管理員さんには言葉にだして感謝の気持ちをいつも伝えるようにしました。盆・暮れには、いろいろ業務委託以外の仕事をしていだいている感謝の気持ちして、ほんのささやかな品物を差し上げてます。

なにせ、決まった勤務時間よりもだいぶ早く出勤され、町内会さんと一緒にゴミ分別をしていただいたり、その他、積極的に動いていただいています。
　　

★管理会社との管理委託契約には委託業家の詳細が記載されてますが、そのようなものを　杓子定規に従っていては、マンションの管理は向上しません。管理員さんとのコミュニケシーンを図り、管理組合に大きく貢献して頂いています。

お二人の管理員さんにこの場を借りて感謝申し上げます。
　m(__)m イツモ アリガトウゴザイマス

■管理組合のブログ記事数が丁度２００回！連続１年になりました

まてよと計算機を出して検算すると・・・ムムム・・やっぱり２００記事です!!
われながら感心、感激!!★★★kumasanに星３つです。。!(^^)!

■長きにわたり当ブログを見ていただきまして、読者の皆様に感謝申し上げます。
　
■来月途中より、

　①理事数人で記事を掲載していこうと考えています。

　②ホームページの形式・機能を全面改装しようと考えています。
　　楽しみにまっていてください。

■１年後にはさらにビデオと音声導入、管理組合データベース化を考えています。

■３年後までに１０００回を目指します。

　　　　　　　　　　　　　　乞う、ご期待!!