あけましておめでとうございます。

2016-01-01 22:27:39 | 社長ブログ
2016年が明けました。
今年は天候に恵まれ、各地で初日の出が見れたそうで本当に幸先の良いスタートだと思いました。
私も普段通り、早朝に起床し新年の清々しい澄んだ空気の下で、今年の決意を心深く確認できました。

一日の午前中に氏神様に初詣にお参りしました。
二日は子どもの頃から両親とお正月にお参りしてきた京都の神社とお寺にお参りしましたが、本当に今年のお正月は暖かく薄着の上着で十分でした。
ただやはり京都での人出は半端なく、加えて今年も訪日外国人の流入が多いことを裏付ける光景でした。

今年はアベノミクスの正念場となり、さらに上向くのか失速するのかを見極める重要な一年になりそうですので、覚悟して2016年に臨みたいと思います。

なにか「持っている」、「ツイいる」人!

2013-06-06 13:59:00 | 社長ブログ
一昨日のW杯予選では、本田選手がハンド(反則)を誘うキックとその後のPKで鮮やかにど真ん中に蹴り込んだシュートでドローに持ち込み、見事本戦出場を決めました。そのPKだけではなく、前後半の90分、色々工夫しながらオーストラリアを攻め、最後の最後に決めただけで、本田選手本人も「当然」という思いがあったと思います。そこには『高慢さ』の欠片もなく、努力の結晶を見た思いがしました。
本田圭佑選手が自ら「持っている」と言っていたのは努力の賜物の結果を指していたんでしょうね。


サッカーのお話はさておき、先日、弊社にご連絡を頂いたお客様のお話です。
その方のお爺さんの事でご相談に来られました。

お爺さんは、
・長年、文化住宅(アパート)や借家を借地上に持ち、経営してきた。
・子供たちは親元を離れ、各々他の地域で生活しており、家業である「貸家業」を継ぐ者はいない。
・何棟か持っている文化住宅や貸家も老朽化し、今後の修繕などを考えれば採算が合わなくなってきた。
・子供たちから、「お父さんが元気で動ける間に、借地の問題を解決しておいてね」と言われている。
・家内の介護で、管理するのも、集金に回るのも大変になってきた今が決断の時か?

ただそれとなく地主さんにコンタクトし意向を伝えたところ、地主さんから「更地にして返還して貰います」と言われ、廃業の『決断』をしようと思うが、入居者の退居問題とかを考えれば何から手を付ければ良いのか、わからず途方に暮れている。

というお話でした。

こういうご相談は最近増えてきました。

そこでご本人がご高齢でしたので私の方から出掛け、相談者のお孫さんとお爺さんにお会いしました。
お爺さんは「やめるならスッパリと畳んでしまう。」と仰いましたが、組立て方を工夫すれば大きな資金の持ち出しもせずに、それほど手間を掛けずに済む方法がありそうなので、次回お会いする時に企画書を出させて頂くことで初回の打合せは終わりました。


ただ私が感心した事は、幸か不幸か、アベノミックスで保有株式が上昇していた4月中に保有株の大半をを売却され、明け渡しや解体整地費用として準備されていたそうです。

お爺さんが売却した株式はその後もう少しは上昇したものの、先日来ダダっと下がり放しだそうで、証券会社の営業マンが「アレ買え、コレ買え」と毎日何度も営業をしてきても、「必要な金なんで何があっても使えん」と頑なに断っているそうです。

これをもって『強運』というのかどうかわかりませんが、要らぬ大きなお金を出さずに済みそうなのは確かなので、これをもって『ツイてる』と言うんでしょうね。



分散投資か、集中投資か?

2013-03-07 13:28:00 | 社長ブログ
先日、数年ぶりに弊社のかつてのクライアントさんに偶然お会いしました。

「かつての・・・」と言いますのは、色々なご相談事案でよく弊社にお越しでしたが、収益物件の投資判断で一棟物件に投資するか、色々な物件に分けて投資するかで、意見が分かれ、ご自身の投資判断で区分所有の収益物件に投資されました。

ご検討されていた案件は、あるデベロッパー(特に投資用ワンルームマンションに特化した)が販売していた区分所有物件を数十戸でした。
その時の私共のアドバイスは、集中投資つまり一棟物件の購入をお勧めしましたが、「一か所に集中するのは怖い。分散してリスクを軽減する。」というお話でしたので、何れにせよ最終判断はご自身にお任せするのが我々の役目ですから、その場合の注意点をお伝えしレポートとしてお渡ししておきました。
「ありがとう。気をつけて投資します。」と言われて、一連のアドバイスは終了しました。

その後、当初の計画通り収益物件として区分所有物件をご購入されたそうです。
しかし、それらの区分所有物件は家賃こそ入るものの当初のプランとは見込み違いでどんどん家賃が下がり放しで(空室率も上がり)、昨年夏に購入した半分の部屋を、購入価格の半値近くで売却されたとの事でした。
節税対策を兼ねて購入時に銀行での借り入れを起こされたので、売却時には抵当権抹消のためにかなりの金額を持ち出されて処分されたそうです。

本当にお気の毒なケースですが、その方には「分散投資が良いとお考えでも、区分所有マンション(投資用ワンルーム)の新築はダメですよ!」と何度も申し上げましたが、販売会社の営業マンやその会社のファイナンシャルプランナー(FP)資格者に色々言われ、最後には『乗ってしまった』と話されてました。

「今回は『良い勉強になった』。また投資用物件を新規購入したいので今度こそは『頼むよ』」と仰せでしたが、現在所有されている区分所有物件の処理が終わらない限り、新たな銀行融資は受けにくく、すぐに動けないハンディがついてしまった残念なケースでした。

投資はギャンブルとは違います。

リスクは伴うけれど、あらゆる角度からリスクを検証しコントロールして、どのようにでも対処できるようにすることが賢明な投資と考えています。

一般的に分散投資とは、「一つのカゴに卵を全て入れないこと」を意味していますが、アメリカの著名な投資家、ウォーレン・バフェット氏は「分散投資は無知に対する防衛策だ。自分の行動を理解できている人間にはほとんど意味が無い」とも「卵を一つのカゴに全部入れておきなさい。ただし、カゴをよく見張っておくんだ」と言っているそうです。

個人個人の投資スタイルが違うので、『分散投資か、集中投資か?』どちらが良いかはケースバイケースですが、ただ一つ言い切れるのは物件を見極めることは大切ですね。



講師も今年で6年目になりました

2013-01-28 11:08:00 | 社長ブログ
新しく媒介業務を始める方々の講習会に行って参りました。

宅建業において、宅地建物取引主任者資格試験(近年は難関な試験となりました)に合格して取引主任者になるには、資格登録を受け、取引主任者証の交付を受けなければなりません。
その資格登録を受けるには、実務の経験が2年以上あること、または国土交通大臣登録指定機関の実施する実務講習を受講して修了(テストに合格する)しなければなりません。

不動産は基本的に高額商品ですので、経験の無い方が資格試験に合格したとしてもスグに不動産を取り扱えば『問題が起こる』と国交省も考えられた(データ的にも)結果でしょう。

2年以上の実務経験と言えば、取扱量にも依りますが、初級から中級クラスに相当するので一通りの経験者ですが、未経験者がいきなり不動産取引を行うのは余りにも無謀です。
そこで国土交通大臣認定の実務講習というものが開催され、二日間みっちり缶詰で行われます。

私は平成20年から講師として、毎年何度か参加していますので、今年で6年目です。
受講者に少しでも理解してもらえるように、わかりやすくポイントを講義するのですが、様々な質問や疑問にお答えできるよう日々自分自身も勉強しています。
また解説ばかりでなく、実務のポイントもお話するようにしています。

今年はこの土日の二日間、行って参りました。週末を潰してでも受講し修了試験に合格するんだという受講者の気迫を感じつつ、講習を担当しました。
他の講師の先生方の熱烈なご指導の甲斐あって、今回は受講者全員が合格して頂けたようです。

新人の方々は初々しく、ある種羨ましくもありますが、『新人』と言えるのはほんの一瞬だけ。(厳しいかな)
登録を済ませ主任者証の交付を受ければ、もう『プロ』ですので、試練が待ち受けるかも?知れませんが、そういう皆さんの姿を拝見しつつ、私も更に『プロ』らしく日々の業務やお客様のご要望にお応えして行かねば、と気持ちを新たにした週末でした。


仕事始め

2013-01-04 15:44:00 | 社長ブログ
新年に思うこと

 今年も一年が明けました。
昨年も色々と仕事をさせて頂いてきましたが、常に思うことは「二つとして同じ仕事が無い」ということです。
ですから毎度毎度ご相談者の方からお伺いした内容を私共が十分理解し、解決に至る幾つかの方策を練っていかねばなりません。パターン化された方法があれば随分楽なんでしょうが、こればかりは楽をしてはいけません。毎回オリジナルオーダーの洋服を誂えるようなものです。

スンナリと運ぶ仕事と、中々スムーズにいかない仕事。残念ながら、私共の仕事においてはスムーズに行くことが稀な場合が大半ですから、ある程度の『覚悟』で取り組んでいても昨年は驚くほど事案の中に内蔵されている障害が多かった一年でした。
ご相談に来られる方、ご自身の問題もあるし、ご親族の問題が「不動産問題」に反映されているケースも有りましたが、何とか昨年中に解決できる事案は完結したように思います。もちろん私共は万能ではありませんので、残念ながら着手前に相談者からストップされたり、解決に至らなかった事案もありました。

 また今年もご相談者の方(方々)が、最後に笑ってご納得いただける仕事を完遂する一年にすることを新年の初出に思うこととし、その覚悟で本年も立ち向かって参ります。


空き家の再生とニュータウンの活性化

2011-10-24 14:42:00 | 社長ブログ
この1週間余りで、朝晩は随分涼しく、ちょっと肌寒いぐらいになってきました。このくらいの気温ですと日中も活動しやすく身体も楽に動かせます。

先日郊外のニュータウンを見学(と言っても勝手に街歩きをしてきただけですが、)してきました。我々の勉強会で今、取り組んでいる「空き家等再生推進事業」という国土交通省のバックアップ事業の一環で、ニュータウンにおける空き家等の調査研究で行って参りました。

少し歩けば、確かに空き家がチラホラ有り、数えればかなりの数になりました。
ニュータウンは高度成長期に造られたのですが、今となっては街が少し『老朽化』している
感が否めません。(そこの住民の方には申し訳ございません)

その理由として考えられるのは、建物の老朽化(外観を見る限り)、住民の高齢化(高齢者のみの居住)、そして空き家。
こうした理由が重なり合って『古い感じ』という印象を受けました。児童公園のようなミニ広場は有るのですが、住民に小さなお子さんがいないせいか、遊具も錆びたままでした。

次回は地元自治会の方々とお会いする機会があるのですが、やはりニュータウンの良さをもっと強調できるようにすべきと痛感しました。
そうすれば住民、とりわけ若い世代の方々が増え、自然と小さなお子さん連れとなり、空き家が減れば人口増加による『活気』が出てくると思います。

ただ問題は空き家の所有者の方々が、『売却』をしない(あるいは『売却できない』)何らかの理由をお持ちでしょうし、賃貸としても貸すにもリフォームなどの費用捻出の為には自己資金や借入れを必要とするし、貸せば返ってこないのでは・・・とか賃貸の管理が煩わしいとかの心配をされ、結局
そこで『行き止まり』になっておられるケースが多く見受けられます。

空き家のまま放置(?)されているのには様々な理由があり、簡単に解決できないのもよくわかります。
その結果が使ってもいないのに払い続けている固定資産税であり、庭木の草刈りやその他の維持管理費用の支出が考えられます。

我々が今回、国土交通省に提案する空き家等の再生、強いてはニュータウンの活性化については、調査・研究・報告に限られますが地元行政と民間が一体になって協力することで、街を蘇らせ、近隣住民の方々に『是非住みたい街』と思って貰うことが、行政のスローガンである
『安心・安全の街づくり』と呼べるのでないか思います。


不動産コンサルティング フォーラム2011

2011-09-15 08:56:00 | 社長ブログ
連日残暑が続きます。真夏に比べて、熱中症に対する警戒感が薄れているこの時期が危険だそうですので、十分な熱中症対策を講じないといけませんね。

さて、13日14日の二日間、大阪国際会議場で私が勉強させて頂いております大阪府不動産コンサルティング協会のフォーラムが開催されました。コンサル協会では毎月一回研修会を開催し、協会設立以来200回目の記念研修会を兼ねたフォーラムで、延べ180人以上のご参加を頂きました。
北は秋田から、南は沖縄まで幅広い参加者でした。

16年半かけて積み重ね、設立以来の先輩方のおかげで達成された事は不動産コンサルに取り組む姿勢の表れと思い、少し胸を張る気持ちと責任の重さを感じています。

私も研修担当を3年半させていただき、各役員の全面バックアップの下、今回も好評を得ました。講師の先生方の事例発表の内容は、高度化されていますが、大変わかりやすく、充実した内容でした。
こうした内容をお聞きするだけではなく、自分の中で取り入れ、消化して、また今日からのコンサルティング業務に活かして行かねば・・・と決意を新たにした二日間でした。

特に今回二日目は、パネルディスカションのコーディネーターを担当させて頂き、内心ドキドキ心臓バコバコでしたが、メイン講師の大阪市立大学大学院、創造都市研究科小長谷教授や、我が協会精鋭のパネラー陣のお陰をもちまして『纏め』も出来ました事をこの場をお借りしまして感謝申し上げます。

皆さま、本当にありがとうございました。


「コンサル道場」という名の勉強会

2011-08-20 07:07:00 | 社長ブログ
お盆前から連日厳しい暑さが続いております。そんな中、昨日京都で大阪・京都の不動産コンサルタントが多数集まり、ある例題を元に様々な角度から不動産コンサルにおける理想的な提案の勉強会が有りました。
その名も勇ましく、『コンサル道場』と名付けられた勉強会で、いかにご相談者の問題を解決するかを丸一日かけて、発表者の様々な解決法を伺い、また意見を述べ合う『真剣勝負』の場でした。
あくまで今回のケースは例題ですので、『正解』というモノは無いのですが、私ならどういうご提案をするか?とか、何を主眼に置くか等、他の素晴らしい不動産コンサルタントの方々のご意見を聞きながら充実した勉強会でした。
実際の場合は、数字以外のモノ、例えば人間関係や過去から引き摺ってきている諸事情を考慮して判断するご提案となりますが、今回は例題ですので様々なご提案(プレゼン)が有り、目からウロコの一日でした。
弊社でも最近『相続』に関する事前準備についてのご相談が増えてきております。もちろん顧問の税理士の先生に相談されていますが、不動産が絡むと税理士の先生方も提携先の大手建設・不動産会社に丸投げされる傾向が強いようで、「『銀行の融資を付けるので大手建設会社に(収益マンションなど)建築させて、その関連会社に管理運営させるので何も煩わしいことが無くて安心だ』と言われているけど大丈夫だろうか?」と言ったお話を頻繁に伺います。
一概に良い悪いと言えないので、個々のケースを検証してお答えしますが、ほとんどの場合『非常に厳しい』お話です。
建設会社は建築したらお終い、関連会社は管理するだけ、融資を受けたのはご本人。
万一返済が滞ると銀行が対応する。
つまりほとんどの方が『素人』同然で御神輿を担がれ、プロである建築会社やその関連会社、また銀行等の金融機関に主導され、最後の責任だけを負わされている構図が大変多いです。
世の中、ノーリスクで成功する事業なんて、そんなに多くありません。
プロならば、そのリスクを回避する又は保険する手法を機敏に取れますが、弊社にお越しになられる方々にはリスク回避の対策はそんなに簡単なものでありません。
そんな不測の、不幸なことにならないように我々、不動産コンサルタントが複眼的にご提案する為にも、昨日のような勉強会でしっかり研鑽しないと責任を負えないなぁ、と痛感した一日でした。


暑さと節電について

2011-06-27 11:39:00 | 社長ブログ
先週あたりから『夏本番モード』に突入し(カラリとした暑さだけなら何とか我慢しますが、梅雨の真っ只中ですので湿度も高く、身体には負担が大きくなっています)、先週末には熊谷で39.8℃と体温以上だったそうです。
私も日曜日に現場調査に行きましたが、背中に七輪を背負って歩いているような直射日光ビームを感じていました。
この暑さですから、どのお宅でもエアコンの室外機が作動しており(その熱気が余計に暑さを招き、)
道路を歩いている方はほとんどいません。
日中は暑くて出歩かず、お家でエアコン入れておれば、中々節電効果は期待できないと思います。
でもこうも暑くてはエアコンを我慢できませんね。

 先日ある公共団体の講演会場で主催者の方がこんなご挨拶をされました。
「本日はご来場いただきありがとうございます。今日は暑いですが皆さんがここにお越し頂けたので、
今日は『節電』になったと思います。」まぁこんな最初のお言葉でした。
最初、私は意味がわかりませんでしたが、その方の言い分は沢山の参加者が各自バラバラに家庭でエアコンを入れていると大変な電力消費になるが、一つの会場で空調を利用すれば節電効果は大きいと言ったお話でした。
(そこは公共の会場でしたので室温は29度に設定され、涼しくは無いけれどジッとしておれば我慢できる範囲内だったのと、吹き出し口付近は直接冷風が来るので寒いらしく、暑い人や暑がりの方は、そのエリアにどうぞ』との説明でした。)
この考えからすれば、お休みの方であれば昼間は公共施設(図書館など)で読書や家事の事務的な事をおこない、夕方以降は家族と同じ部屋でエアコンを作動させれば節電効果が期待できるってことですが、果たして実行は・・・?
どうでしょうか?

 ただ世間の『節電キャンペーン』に水を掛ける話になるかもしれませんが、電力会社の今までの無策・無計画な経営のツケの犠牲にならない為に、ご年配の方々にはお気をつけ頂きたいのは「日中も、特に夜間は暑さを我慢せず、エアコンを入れて下さい」ということです。ご年配の方々は几帳面で真面目な方が多いのでマスコミが書き立てる内容をそのまま鵜呑みにされる方がおられますが、この暑さについての『節電キャンペーン』についてだけは、惑わされずご自身の体調に合わせてマメにエアコン等で室内温度の調整をして頂きたいと思います。
エアコンの電力使用分を他の家電製品で補うのは賛成ですが、エアコンを入れずにガマンして
熱中症などにはならないで頂きたいと心底より思います。

(私は電力会社やマスコミの『節電キャンペーン』には不自然さを感じていて、テレビCMで『節電キャンペーン』をバンバン流すってことは、その時間テレビの視聴者が沢山おられることを前提にしてオンエアしており、本気で節電を考えて行動しているのかな?といつも疑問に思っています。)

とにかく暑いですから、どなたも水分補給(汗と共にミネラル分も体外に出ているので少しの塩分も)と温度調節を第一にお考えいただき、その他の電気は節電致しましょう。


問題解決相談会

2011-06-20 10:50:00 | 社長ブログ
おはようございます。今朝の梅田は平年の梅雨の末期的な大雨です。これも仕方ないでしょうが
山間部での土砂崩れなどが心配です。

 さて昨日開催されました「高齢化と借地・借家問題解決法」のセミナーは大変盛況でした。
講師の方々も入念な準備の上で熱弁をふるわれ、会場内もセミナー参加者の熱気と相まって
ヒートアップしていました。

講演の後、事前申し込みのみの相談会予定でしたが、若干名の当日受付も引き受け、20組位の
ご相談を私達の勉強会のコンサルティング技能登録者が対応させて頂きました。
私もお一人のご相談を担当し、限られた時間内で結論を出すのは厳しいですが、解決の為に3~4パターンのご提案を致しました。
相手方のある話ですから、そう簡単には答えが出ませんが解決法をご提案した時に「あ~自分ではこれしかない(ある1つのパターン)思っていたけど、そういう考え方もあるんやね。」と安堵の表情でニコリとされました。『可能性が有る』ということは、安心して頂けるものです。

 昨日も感じた事は(いつも思う事ですが)、全く相談されずに相手方に言われるがままの方、或いは相談したいけれど何処の誰にすればいいのか分からないので、相手方の要求通りにお金を払ったり、何らかの負担を負わされるケースが多いように思います。

確かに不動産のことは何処の誰に相談すれば良いのか「わからない」というのが実態かもしれません。
それ故に無駄なことや不利なことが借地人さんにも、地主さんにも起こりうるのです。
私達、コンサルティング技能登録者ももっと研鑽を積み、ご相談者の不利益にならないようなご提案をおこなっていかねばならないと痛感した相談会でした。