明けましておめでとうございます。

明けましておめでとうございます。


2018年が明けて、早くも10日が過ぎました。
今年も皆様に喜んで頂ける、ご満足頂けるコンサルティングを進めていきたいと思います。              どうぞ、宜しくお願い致します。


さて新年が明けて、1月の大阪の風物詩の一つが「えべっさん」です。                        今年も宝恵籠に乗った今宮戎神社の「福娘さん」が大阪ミナミの繁華街を練り歩く様子をテレビ放映していました。


弊社の近くには、堀川戎神社があり、早速「大混雑」しない内にお参りしてきました。
今宮戎神社に比べると、小じんまりした神社ですが、年に一度のイベントゆえに普段とは全く違う風景で、朝から賑わっていました。
朝イチですから、並ばずにお参りできましたが、午後から夕方の帰宅時間帯には、境内のみならず外周まで参拝者の長蛇の列でごった返します。


なにはともあれ、今年も無事息災で、楽しい一年にして行きたいと思います。

 

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前回ブログの、その後!

前回のブログを見て頂いた方からお電話を頂きました。
一人は旧知の税理士さんで、有効活用を謳う建築デベロッパーからバックマージンや、ターゲットを紹介して欲しい為の接待攻勢、様々な利便について内情を教えてくださいました。
またもう一人の方は、「長期一括借り上げ」「何もしなくても安定した家賃収入のあるオーナー業」という口説き文句で、アパート建築を行う建築会社とその関連会社の賃貸住宅管理会社から『営業』を掛けられて、お父さんが契約したそうです。
 その事業は既に建物が竣工しており、新しい建物には入居者も入り今のところは順調だが、将来相続が発生する頃のことを考えると不安で不安で・・と仰せでした。
事業がスタートした以上、私たち不動産コンサルタントがお手伝いできることは今、現時点では非常に限られますし、建築した会社の関連子会社が入居を含めて管理(サブリース)しているので何も申し上げることは有りませんが、不安を口にされる切実な思いは本当にお気の毒でした。

「長期(20年とか30年とか)一括借り上げ」や「3年または5年目以降、家賃を○○%ずつ上げていく」という説明を受けているオーナーさんに、家賃が上がった試しはほぼ皆無で、逆に減額させられ、それを拒否すると一方的に契約解除されたという話は尽きません。

大家さんと賃貸契約している相手は、各入居者では無く、建築を請け負った会社の関連子会社が「サブリース契約」という形態で一括して借り上げているのがほとんどのケースです。
そこで問題になるのが、借地借家法32条の『借賃増減請求権』で、借主は貸主に対し家賃の減(増)額を請求できるという文言です。仮に「賃料の減額請求をしない」と特約しても、一定期間以上、未来永劫に固定することはできないことになっています。
それ故、大家さんは家賃減額を飲まざるを得ず、また仮に家賃の減額に納得できないからと大家さんがそのサブリース契約の解約を申し出ても、借地借家法28条の規定で、大家さんは正当な事由なしに賃借人(サブリース会社)に解約の申し出ができないことになっています。
逆に大家さんに建物を建築させて、子会社が一括借り上げしたが大きな逆ザヤ(損)が出るような収益性の低いアパートの場合は、入居者を全てその会社が管理運営している別の建物に引っ越しをさせ、全室空き室にして解約しているケースもあると聞いています。
それでなくても収入が落ちている大家さんが全室空き室で返還されても、たちまち資金繰りにも行き詰まり、「破綻」ということも視野に入ってきます。
そこが管理を兼ねている建築デベロッパーやその子会社が好き放題できる理由です。

アパート建築をおこなう建築デベロッパーが、家賃が将来下がるという不利益な情報を知っていても(当然、知った上で平気で損をするような事業をさせるのが会社の方針ですし、建物が古くなっていくのに家賃が新築より上がっていくなんて事はあり得ません。)わざと隠すと、消費者契約法で一般消費者は契約を解除できますが、残念ながらアパート経営をする大家さんは消費者に該当せず、あくまでも「事業者」となりますから原則、消費者契約法の保護対象外となります。
ここが有効活用とか、相続対策という呼び名の赤字を生み出す事業をさせたい建築デベロッパーの目の付けどころなんでしょうね。

国土交通省も危機感を強めているのは事実で、将来的な家賃減額などのリスクを口頭または書面での義務化を課すそうですが、残念ながら違反業者を公表するのは2018年7月以降になります。それまで建築デベロッパーのやりたい放題で、逆にその規制が適用される頃には同じようなアパートがアチコチに乱立して「 THE  END 」ということになるのでしょうか?

先のお電話の方のお話では、建築の契約は主要ターミナルの一等地にある超高層ビルのバブリーな部屋で調印させられ、その後、役員が同席して食事とお酒で「前祝い」がおこなわれ、手土産を貰って上機嫌でお父さんは帰宅したそうです。
お聞きすればするほど、「催眠商法のような手口」で、十分内容を理解できていない大家さんを籠絡している実態が見えてきます。

何れにせよ、有効活用や相続対策のための事業は、十分な事前調査の上でリスクとメリットを鑑みて実行すべきですね。

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安易な相続対策の怖さ

 2017年もスタートして早くも一ヵ月半が過ぎようとしています。                 世界を見るとトランプ大統領の大統領令の連発やtwitterによる「つぶやき」が物議を呼び、今年も平和な安寧とした一年では無いことだけはハッキリしていますね。

 先日発表された日本銀行の「さくらレポート」で記載されていたように、資産家の相続対策の一環として貸家経営(アパートやマンション経営)が急増しており、在来の築古物件や目立った特徴の無い、魅力に乏しい物件を中心として、供給過剰による家賃の下落や空室率の増加に歯止めがかからない状態で、融資する金融機関に日本銀行は注視しているそうです。
当然、監督官庁である日本銀行にマークされているとなると、金融機関の融資も慎重にならざるを得ず、支店サイドではOKでも本部で稟議却下も出ているように聞きます。

 相続対策を実行したい地主さん、そこに関与している税理士の先生、その先生方と「手に手を取って」提携している貸家経営をさせたいデベロッパー、工事を請け負う建築会社は、土地を持っている『属性の良い』地主さんに何が何でも融資する金融機関を引っ張ってきて事業を進めていきますが、私たち「不動産コンサルタント」の立場から観れば「恐ろしい近未来」が眼前に拡がる光景をイメージして、新年早々から重い気持ちになっていきます。

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処分したくとも・・・

 もう9月になりました。
今年は台風が関東から東北や北海道を直撃しています。
今年の台風一号発生までは遅かったように思いますが、
一旦「シーズンイン」すると、台風10号のように
八丈島の付近で発生して、沖縄方面に迷走したかと
思いきやUターンして東北を直撃と言うのも変ですね。
天災地変で家屋が被害を受けても補償されない(特約付き
なら大丈夫でしょうが)場合もあるので要注意です。

 さて新たなご相談でした。「空き家問題」が新聞紙上を
頻繁に掲載されるようになってから色々と私の所にも
相談依頼が増えてきています。

 通常住まなくなった建物(空き家)は、賃貸で貸すとか、
所有している必要が無くなると売却処分されると思います。
程度の差は有れ、建物内部を片づけて内装工事や補修をして
貸すなり、建物内の動産類を整理・処分して、現状のままで
売却するという方向で、不動産業者の方に依頼して片付くと
思います。

 ただ私の所にお話に来られる方の場合、そう簡単に済まない
場合が多く、他社で「たらい回し」になった結果、どなたかの
ご紹介(最近は行政経由で相談が来るようになってます)などで
持ち込まれるご相談も少なくありません。

 今回のご相談も、戦前から住宅が密集して立ち並ぶ大阪の下町に
ある連棟のお宅でした。
相談者は登記名義人の孫にあたる方で、若くしてお父さんが亡くなり
お母さんは故郷に転居して、長らく賃貸していたそうです。
賃貸人も平成の初めにお亡くなりになり、その後は空き家のまま
だったそうですが、建物の老朽化も甚だしく、倒壊の恐れもあり、
町会長から市会議員経由で行政に陳情した結果、所有者の関係者
として相談者とお母さんに連絡が入ったそうです。
相続人(他の相続人はいないのでお母さんと相談者の相続となります)は
不要で有れば売却すれば良いのですが、残念ながらこの不動産には
「道路」が有りません。
自転車も通行困難な狭小の路地の奥に在る建物の為、解体も困難です。

本来、建物は幅員4m以上の「建築基準法第42条に規定する
道路」に「接道」している必要がありますが、今回の建物は
現状のままでは再建築も出来ず、何一つ思うように行かないようです。

とは言え、何とかアタマを柔軟に働かせて、近隣の方々のご協力の上、
「何とかせねば」なりません。
まだまだ暑い夏は続きそうです(汗)



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季節の先取りと言っても・・・

 大阪では、いや日本列島全体で、猛暑・酷暑が続いています。
今夏前から「覚悟」はしていましたが、いざこれ程の酷暑
(大阪では8月に入って猛暑日が23日間も)ですと、
外出時には目の前がクラクラしてきます。

5月ごろに、普段お願いしているスーツ屋さんで店長とお話していたら
「今夏はエルニーニャ現象なので猛烈に暑い夏になると思いますが、
秋は案外早く来てラニーニャ現象の為に冷え込みも早まるとの予想ですよ。」とのことでした。

余りにも内容が詳しすぎるので、「店長さんは気象マニアかな?」
と思っていたら、既製品の場合は夏までに冬物を、
秋までに翌春夏物を工場に発注せねばならないので、
有料のそうした気象情報(予想)を得る必要があるそうです。

そうした話を聞いた私は、今夏はスーツを作るのを止めて
(どうせ暑くて上着を着る機会も皆無だろうし)
先日、今秋以降の冬物スーツをお願いしてきました。

スマホに入る熱中症情報で★四つの危険警告の出ている猛暑日に、
冬物の厚手の生地見本を選んでいるだけでクタクタになりました。

さて、その気象予想は当たるでしょうかねぇ~???
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何らかの答えを出す


急に一気に猛暑の夏模様になりました。
今年の梅雨は何処へ行ってしまったのでしょうか?
毎年、梅雨の終盤に強烈な雨が続き、さっと晴れたら
『梅雨明け宣言』でしたが、さて今年はどうでしょうか?

先日のご相談は、本当に『出口』の見つからないような
案件でした。
大阪の某所に建つ一軒家で、一見すると路地の中の普通の
お宅ですが、実はこの相談者(所有者)の方は前面道路
(私道)の権利をお持ちでは無かったのです。
どうしてこういう経緯になったのか、先代さんがお亡くなりに
なった今となっては何もわかりませんが、とにかく困った
ことです。
専門的にいえば、道路法上の二項道路に接していない無道路地に
建つ家だったのです。

ご本人は先代の時からお住まいで、隣近所とも友好的で何ら
日常生活に不便は無く(自動車が入ることが出来ない幅員なので
救急車のお世話になった時は表通りまでストレッチャーで
運ばれたそうですが)愛着あるご自宅ですが、ご本人が高齢という
事も有り、息子さんのご家族と同居を決められたので自宅をどうにか
したいとのご相談でした。

実は私共にご相談に来られる前に、新聞の折り込みチラシに入っていた
某大手不動産流通会社、数社にご相談に行かれたそうですが、
全ての会社で見事なまで「門前払い」だったそうです。
それも無理からぬお話で、大手流通会社の営業マンは時間と手間
の掛かる案件よりも直ぐに契約に入れる案件に注力したがりますし
ノウハウも無いのでしょう。
基本的には「売りやすい価格で『売らせる』」のがモットーですから
仕方ないですね。


さてお話を戻しますと、無道路地は建て替えが出来ないので売却は非常に厳しく、
仮に売却ということになっても、この建物が朽ち果てるまでの寿命として
の価値しか査定できず、自動車で言えば「乗り潰す」イメージでしか
考えられません。
建物を取り壊しても(解体が大変で、車も重機も幅員が狭小で入れません
から人力での手壊しになります)新築を建てる事は許可されませんし、
駐車場としての利用もできません。
ただ所有者の方が今まで十分、建物を大切にされてきましたので、外壁も
屋根も問題無く、こうしたことから私の方で何パターンかのご提案を
纏めました。


ご相談者さんと息子さんには、事実を事実としてお伝えし説明をして、
幾つかの選択肢の中からご納得いただける解決策を選んで頂きました。
ご相談者さんからは「これで私の代でこの家の問題を解決できた。
この問題を残して置くと息子たちに負担掛けるからヤレヤレ、すっとしたわ。」
と安堵とお礼のお言葉を頂きました。

不動産は決して「お荷物」ではないのですが、解決への道案内が出来たことは
今回の喜びでした。
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ご迷惑をお掛けしています。

六月になり、梅雨入りしました。これから1ヶ月半ほど、大阪では蒸したジメジメの日々が続きそうです。
でも土曜に梅雨入りしたのに、今日は予報士の方が「梅雨の中休みです」と言ってました。
プロでも「予測は難しい」ってことでしょうか!

さて弊社のサーバーが入れ替えになり、作業をしていましたが何故かアクセスしてページが開くまでとても時間が掛かっています。
タイミング悪いと「ページが開きません」とタイムアウトの表示が出る始末です。
スピードが命ですから、早速弊社のHPを見て頂いている腕利きのプロにお願いして改善、善処して頂きます。

アクセスして頂きました方々に大変ご迷惑をお掛けしていますが、暫くお待ちいただけますようお願い申し上げます。

最新のサーバーを導入してもシステムとの『相性』が問題なんでしょうか?
コレってとっても難しい。
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大阪府・八尾市主催の不動産個別相談会



先月の堺市での相談会に続き、今日は八尾市市民会館で
住まいと空き家の利活用のセミナー後、個別相談会です。

大阪府や各行政(今回は八尾市)主催の空き家対策セミナーが増え、3月までに数か所で開催されます。

私の所属協会がこうした行政のセミナーや不動産個別相談会の共催をしている関係上、お手伝いに来ております。

平成26年11月に成立して約一年前に施行された、空家等対策の推進に関する特別措置法の関係で大阪府も各行政も積極的に空き家問題の解決に向かってセミナーや相談会を開催されています。

空き家の問題と一言で言っても、各々抱えている問題が違うので、簡易に解決できる問題から、根深い問題まで奥が深く、30分の指定時間で問題点の発見から解決の糸口まで辿り着きにくいのですが出来る限り相談者の参考になるようベストを尽くしてきます。
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あけましておめでとうございます。

2016年が明けました。
今年は天候に恵まれ、各地で初日の出が見れたそうで本当に幸先の良いスタートだと思いました。
私も普段通り、早朝に起床し新年の清々しい澄んだ空気の下で、今年の決意を心深く確認できました。

一日の午前中に氏神様に初詣にお参りしました。
二日は子どもの頃から両親とお正月にお参りしてきた京都の神社とお寺にお参りしましたが、本当に今年のお正月は暖かく薄着の上着で十分でした。
ただやはり京都での人出は半端なく、加えて今年も訪日外国人の流入が多いことを裏付ける光景でした。

今年はアベノミクスの正念場となり、さらに上向くのか失速するのかを見極める重要な一年になりそうですので、覚悟して2016年に臨みたいと思います。
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なにか「持っている」、「ツイいる」人!

一昨日のW杯予選では、本田選手がハンド(反則)を誘うキックとその後のPKで鮮やかにど真ん中に蹴り込んだシュートでドローに持ち込み、見事本戦出場を決めました。そのPKだけではなく、前後半の90分、色々工夫しながらオーストラリアを攻め、最後の最後に決めただけで、本田選手本人も「当然」という思いがあったと思います。そこには『高慢さ』の欠片もなく、努力の結晶を見た思いがしました。
本田圭佑選手が自ら「持っている」と言っていたのは努力の賜物の結果を指していたんでしょうね。


サッカーのお話はさておき、先日、弊社にご連絡を頂いたお客様のお話です。
その方のお爺さんの事でご相談に来られました。

お爺さんは、
・長年、文化住宅(アパート)や借家を借地上に持ち、経営してきた。
・子供たちは親元を離れ、各々他の地域で生活しており、家業である「貸家業」を継ぐ者はいない。
・何棟か持っている文化住宅や貸家も老朽化し、今後の修繕などを考えれば採算が合わなくなってきた。
・子供たちから、「お父さんが元気で動ける間に、借地の問題を解決しておいてね」と言われている。
・家内の介護で、管理するのも、集金に回るのも大変になってきた今が決断の時か?

ただそれとなく地主さんにコンタクトし意向を伝えたところ、地主さんから「更地にして返還して貰います」と言われ、廃業の『決断』をしようと思うが、入居者の退居問題とかを考えれば何から手を付ければ良いのか、わからず途方に暮れている。

というお話でした。

こういうご相談は最近増えてきました。

そこでご本人がご高齢でしたので私の方から出掛け、相談者のお孫さんとお爺さんにお会いしました。
お爺さんは「やめるならスッパリと畳んでしまう。」と仰いましたが、組立て方を工夫すれば大きな資金の持ち出しもせずに、それほど手間を掛けずに済む方法がありそうなので、次回お会いする時に企画書を出させて頂くことで初回の打合せは終わりました。


ただ私が感心した事は、幸か不幸か、アベノミックスで保有株式が上昇していた4月中に保有株の大半をを売却され、明け渡しや解体整地費用として準備されていたそうです。

お爺さんが売却した株式はその後もう少しは上昇したものの、先日来ダダっと下がり放しだそうで、証券会社の営業マンが「アレ買え、コレ買え」と毎日何度も営業をしてきても、「必要な金なんで何があっても使えん」と頑なに断っているそうです。

これをもって『強運』というのかどうかわかりませんが、要らぬ大きなお金を出さずに済みそうなのは確かなので、これをもって『ツイてる』と言うんでしょうね。


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