「オーストラリア準備銀行(RBA)は、不動産暴落の懸念の中で不動産取引の「一時停止」を求めることを内々検討済」

　筆者の手元に6月18日付のABC newsが届いた。(注1)表題を読むだけでこれまで好調であったオーストラリアの不動産取引がCOVID-19の影響をもろに受けて急速に住宅価格の暴落の懸念がRBA内でも広がっており、政府財務省などが音頭を取って進めている「HomeBuilderプログラム(新しい住宅の建設または既存の住宅の大幅な改修を行った適格な所有者（最初の住宅購入者を含む）に25,000豪ドル(約1,833万円)の助成金を提供するもの)」の見直しに影響を与えたといった指摘も出始めている。

　今回のブログは、従来詳しく論じられていない準備銀行の内部実態に言及しつつ、わが国で積極的に活用されていない情報公開制度の具体的活用方法のアドバイスにも寄与させるべくまとめるものである。

　以下で、ABCnews記事の仮訳を行う。また、言うまでもなく筆者の責任で項目立てならびに関係データへのリンクや補足を行った。

　【6月18日のABC news記事のキーポイント】

・FOI(注2)の下で関係者が取得した6月17日に公開されたRBAの内部文書「COVID-19の住宅市場に与える影響(Impacts of COVID-19 om the housing market)」は住宅価格の急激な下落を警告する内容である。

・2020年4月、RBAのエコノミストが同僚に手紙を出し、緊急時に株式市場での取引が行われるように住宅市場を停止するよう求めた。

・建設業界の状況の悪化に関するRBA報告は、連邦政府(財務省)の「HomeBuilderプログラム」(注3)の発表に影響を与えた可能性がある。

１．オーストラリアの中央銀行RBAの開示請求に応じた内部文書の内容

　準備銀行のエコノミストは、連邦政府に不動産業界の閉鎖を要請し、コロナウイルスに触発された住宅市場の暴落の知見を回避するために、既成中古住宅の販売を「一時停止(shut down)」することを検討した。

　オーストラリアの中央銀行RBAの内部文書(2020.3.11に開示申請、6.17回答・公開 )(注4)には、「非常に制限的に公開する」とマークされた多くの文書が含まれており、住宅価格が15％まで下落する可能性があることも示唆されている。

　この内部レポートは、準備銀行が住宅、建設、不動産に結びついた数十億ドルと数百万の仕事と結び付けを示してきた、きわめて楽観的な(rosier)世論と矛盾している。

　公に発表された準備銀行の理事会の2020年5月5日の会議の議事録は、「新築住宅と既成住宅の両方の需要が低下した」と述べ、収入、信頼、人口増加は「長期にわたる新しい住宅の需要に影響を与えると予想された」と指摘した。

　しかし、主要な金利と経済の方向性を定めるRBAの内部資料では、警告はより明確でかつより厳格なものであった。

　「新築住宅の需要が大幅に減少していることが明らかになった」と、情報公開（FOI）の要請を通じて得られた経済担当副総裁補のルシ・エリス氏(注5)の講演ノートは述べた。

RBA副総裁補(経済担当)assistant governor (economic) ルシ・エリス(Luci Ellis) 氏

さらに同氏は、家の検査と売却の困難さを超えて、人々は仕事の安定性を心配している。

「新築契約は取り消されており、初期段階のバイヤーの関心は非常に弱く、パイプラインは空になっている」と指摘した。

「まだ開始されていないものは延期された」。

前記6月17日、「COVID-19リエゾンメッセージの更新」サイトではさらに厳しい警告があった。

「新築住宅の需要は2020年3月中旬以来大幅に減少しており、さらに減少すると予想されている」と述べ、また「売上高、問い合わせ、足の交通量の急激な減少[および]契約のキャンセル率の増加」を示した。(32頁以下)

住宅価格の急激な下落は、「高度な制限的情報」と記されたメモで予測され、本年4月18日に作成されている。以下で、主要部を抜粋する。

　「住宅価格は来年にかけて約7％下落すると予想されている。価格は予測期間中の2月の声明よりも約10％下がると予想されている」と読んで、これのほとんどを COVID-19による市場の信頼の欠如によるものである。

　銀行セクターの全体的なセキュリティと、住宅ローンの失敗を乗り切るその能力は、「強制販売と財政的ストレスによって引き起こされる価格の下落を緩和するであろう。

　最良のシナリオでは、住宅価格の下落はわずか2％になる可能性があるが、「マイナス面[最悪のシナリオ]では、価格は15％低下するであろう。」

２．RBA内部では不動産取引の閉鎖が検討された

　2020年4月、RBAエコノミストのニック・ガーヴィン(Nick Garvin)氏が同僚に手紙を送り、RBAは住宅市場が正常に機能しているかのように議論するのをやめ、緊急事態における株式市場の取引のように停止を呼びかけるべきであると警告した。

Nick Garvin氏

また同氏は、以下のとおり述べた。

「市場が現在機能しているかのように、規制当局が住宅価格について報告するのは危険だと思う。我々は市場を一時停止として分類し、一時停止前に観測された価格を現在の価格として扱うことを勧める。

この「一時停止」は活動がなかったことを意味するものではない、と彼は書き、「確かに、[政府]が既存の住居のすべての販売を一時的に停止することを勧めるのは賢明なことかもしれない。

不動産販売を停止すると、「状況は異なる」、通関率と平均価格の通常の報告は「誤解を招く」ものであるという声明が送信される。

「すべての販売を停止しなくても、不動産業者が正常に機能できなかったため、市場でのレポートの一時停止は「公正な分類」になる。我々が住宅市場の暴落を経験していると人々が誤って考え始めた場合、それは物事を助けることはできないであろう」とガーヴィン氏は付け加えた。

３．銀行がHomeBuilderスキームを促した可能性がある

RBAの建設状況の悪化に関する報告は、6月初旬の政府のHomeBuilderプログラムの発表に影響を与えた可能性がある。

「高度な制限的情報」とマークされたRBAの4月の報告で、次のとおり、準備銀行は業界が断崖を凝視していると警告した。

そこでは、「一部の建築業者や開発業者は、今後4〜6か月間十分な作業を行っているが、新しい住宅の需要の低迷と資金調達状況の潜在的な悪化は、将来の活動にマイナスのリスクをもたらすといえる。

メルボルンでは、RBAの連絡先の一部で、新築住宅販売数が半減した。

5月までに状況はさらに悪化した。「一戸建て住宅の建設業者は、現在のパイプライン（約4〜9か月）を超えて建設活動とキャッシュフローに影響を与える需要が弱いと予想している。彼らの融資は保守的である。

「ほとんどの企業は投資を延期またはキャンセルするつもりであり、多くの企業は従業員の労働時間を削減し（人員以上）、今後1年間に賃金凍結を実施することを期待する企業が増えている。」

一方、オーストラリアの投資調査会社であるSQM Researchの創設者であるLouis Christopher氏は、この文書は銀行が不動産市場に対して抱いている懸念の深さおよび新しい住宅の建設に雇用されている膨大な数の労働者を示していると語った。

Louis Christopher氏

    同氏はまた、「明らかに、ＲＢＡは４月初めの住宅市場を非常に懸念していた。

　RBAの懸念は、住宅投資の急激な落ち込みが彼らの主な懸念であったので、連邦政府が新しい住宅に最近の助成金制度である「HomeBuilderプログラム」を提供するように促したかもしれない。」と述べた。

　同スキームは6月3日に政府から発表された。

４．家の資産価値や住宅ローンは安全か？

　2020年5月、オーストラリア最大の銀行であるコモンウェルス銀行(CBA)は宅価格が「長引く不況」で32％低下する可能性があると警告した。

　オーストラリアの住宅ローンを他よりも多く保有しているコモンウェルス銀行は、「最悪の場合」のシナリオでは、住宅価格が今後3年間で2020年3月のピークからほぼ3分の1低下すると警告した。

　同銀行の最高経営責任者であるマット・コモン(Matt Comyn)氏は、ABC TVのThe Businessに対し、銀行は最悪の事態に備えなければならないと語った。

Matt Comyn氏

　同氏はまた、「慎重を期し、現実的な景気後退を考慮する必要があるが、最悪の場合のシナリオについても計画する必要がある。これにより、失業が持続的に増加する」と述べた。

　調査会社CoreLogicによると、住宅価格は2020年5月に低くなり、住宅ローンの「一時停止」（支払いの一時停止）に対する懸念が高まり、それは9月に終了するであろうと述べた。

　全国の住宅価格は平均0.4％下落したが、地域によって大きな変動があった。

　オーストラリアの14の住宅ローン会社のうち2以上の支払いが、現在主要銀行によって「一時停止」されている。

　これに関し、オーストラリア銀行協会(ABA)は、5月16日にこれまでに1,535億豪ドル相当の429,000件の住宅ローンに対する返済が保留(put on hold)されていることを明らかにした。

ABAサイトから引用

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(注1)今回の記事に関し、3月27日のABC news記事「2020.3.27 ABC news「Coronavirus pandemic could see house prices plummet by 20 per cent, economist warns」等も参照されたい。

(注2)FOIとはオーストラリアの情報公開法(Freedom of Information Act 1982 6/18(25):1982年施行)をいう。同法に基づく公的文書へのアクセスに関して、詳しくは情報コミッショナー(OAIC)サイトを参照。

(注3) 財務省のサイトで“Homebuilder Program”の概要を見ておく。

HomeBuilderは、新しい住宅の建設または既存の住宅の大幅な改修を行った適格な所有者（最初の住宅購入者を含む）に25,000豪ドル(約1,833万円)の助成金()を提供するものである。HomeBuilderは、新しい住宅の建設と改修の開始を奨励することにより、住宅建設市場を支援する。

居住している、または居住する予定の関連する州または準州政府が連邦政府との全国パートナーシップ契約に署名すると、HomeBuilderに申し込むことができる。いつ、どのように申請できるかに関する情報は、やがて関連する州または準州の収入課を通じて入手可能になる予定である。

なお、財務省サイトではさらなる詳しい建築支援制度について登録が可能である。

(注4) RBAは2020.3.11 Richard Evans( Mayer Brown LLPグループのロンドン在のパートナー)氏等から3月中旬以降の複数の要求に基づく情報公開に応じて公開、発出した。エヴァンズ氏の要求文書の主題は「Forecasting COVID-19 Confidence Effects on Housing Prices」(全88頁)であり、RBAの関係者の複数の作成文書からなる。

Richard Evans氏

(注5) ルシ・エリスを副総裁補（経済担当）につき「 Sydney Morning Herald紙」記事から抜粋、仮訳する。

準備銀行はルシ・エリスを副総裁補（経済担当）の役職に昇格させ、彼女を最初の女性にして中央銀行のチーフエコノミストとなる人物にした。彼女は副総裁補（経済担当）として、これまでの3人の準備銀行総裁が副総裁、次に総裁に昇格する前に務めた役職に就任したことになる。

副総裁補（経済担当）は、経済調査部門と経済監視部門の両方を運営し、各準備銀行の理事会に経済の最新情報を提示する。

エリス氏は2008年以来、銀行の金融安定部門の責任者として、住宅問題の主要な専門家の1人となり、不動産の空間的および財務的側面についてスピーチを行い、住宅に関する議会の調査で準備銀行を代表している。

　エリス氏はRBAを代表して対外的なスピーチを行っている。例えば、2019.3.26　　Housing Industry Association主催朝食会でのSpeech「オーストラリアの家計において何が増え、何が減少しているか(What's Up (and Down) With Households?)　」があり、全部Audioおよび資料が閲覧可。参考までに主な項目を挙げておく。

労働市場の変化、部門別雇用状態の変化、賃金物価、家計の消費・収入の成長、消費者支出の変化、人件費の変化、賃金の増加と労働市場の転覆、家計の可処分所得の推移、政府支出の推移、家計の収入と税額推移、最近時の金融政策と消費対策の減少等

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