宅地等の評価

宅地等の評価のながれ

平成18年度の土地の評価替えにおいては、平成17年1月1日時点の地価公示価格等の7割を目途として評価していますが、さらに平成17年1月1日以降も地価が下落していると認められる場合は、地価調査価格等の地価動向を参考に平成17年7月1日までの地価の下落を反映させるため、評価額の下落修正を行っています。

1. 用途地区の区分
すべての宅地について、利用状況の類似する地域ごとに、次に定める用途地区に区分します。

用途地区商業地区高度商業地区1、高度商業地区2、繁華街地区、普通商業地区
住宅地区普通住宅地区、併用住宅地区
工業地区大工場地区、中小工場地区

2. 状況類似地域の区分
用途地区をさらに、街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等からみて相当に相違する地域（状況類似地域）ごとに区分します。

3. 主要な街路の選定
状況類似地域の中の主要な街路を選びます。

4. 標準宅地の選定
主要な街路に沿接する宅地のうち、その位置、形状、間口、奥行並びに利用状況が当該地域において標準的なものと認められるものを標準宅地として選定します。

5. 標準宅地の適正な時価の評定
標準宅地の適正な時価は、平成18年度においては、地価公示価格、地価調査価格および不動産鑑定士による鑑定評価から求められた平成17年1月1日時点の価格を活用することとし、これらの価格の7割相当額にもとづき評定します。

6. 主要な街路の路線価の付設
5.で評定した標準宅地の適正な時価(1平方メートル当たりの価格)を主要な街路の路線価とします。

7. その他の街路の路線価の付設
その他の街路の路線価は、主要な街路の路線価を基礎として、街路の幅員、駅や公共施設への距離、周辺の土地の利用状況、家屋の疎密度、都市計画の用途地域や容積率などを総合的に考慮して求めます。【固定資産税路線価図は公開しています。】

8. それぞれの土地の評価額の算定
6.および7.で付設した路線価をその宅地の奥行、間口、形状、街路との関係（角地等の場合は加算があります。）などによって補正し、地積を乗じて求めます。（評価額については、一画地の宅地ごとに算出します。一画地は、原則として一筆の土地ですが、利用状況によって、二筆以上の宅地を合わせたり、一筆の一部分をもって一画地とする場合があります。）

9. 地価下落を反映した評価額の修正
平成18年度の宅地の評価額の修正は、平成17年1月1日から平成17年7月1日までの地価の下落傾向に鑑み、状況類似地域を単位として評価額を修正しました。

【平成18年度の価格路線価にもとづいて求めた評価額（平成17年1月1日）地価下落の修正率（平成17年7月1日）】

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