直前模試に関するご質問・・・。

いよいよ９月です。

これからは、いろいろな模試を多く解くと思いますが、私の直前模試を解いた方からもいろいろ質問を受けます。

特に、過去問をしっかり解いても点数がおもわしくないという方は、２回目、３回目を解いてみてください。

そして、解説を読んでも、理解できない場合には、質問をしましょう。

各模試には、問い合わせ先が必ず書いてあるはずです。

自分一人で悩まず、質問することで解決できることが多いはずです。

特に、今年は民法の内容が非常に難しくなりそうです。

その時のためにも、事前準備は必要です。

ぜひ、過去問を分析して作問した、直前模試を解いてみてください。

では、また。　

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直前模試を解いた方からのお声・・・。

これからは、模試を多く解くと思いますが、直前模試を解いた方からもいろいろメール等をいただきます。

その中で、内容をみて、非常にうれしかったので、掲載させてもらいます。

・・・・・・
小職は出版されている予想模試を全部やりましたが、受かる宅建士直前模試が一番、内容・レベルとも
遣り甲斐がありました。

今日で5周解きましたが、どんどん実力アップ解説が理解できるようになりました。
・・・・・・

やはり、心掛けていたことは、多く解きたいと思う問題作りをすること、解くたびにまた違った考え方がでてくるような楽しい内容、を目指していましたので、うれしくなり掲載させていただきました。

みなさんも、実際に解いてみてください。1回では味は出てこないかもしれません。

では、また。　

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仮に本試験が10月と12月にやるとして・・・。

毎年、本試験問題は、複数作問して、用意しているはずです。

試験当日なにがあるかわかりませんからね。

今年は、すでにそのような2かい試験があることが確率的にもっとも高い年ではあります。

そうすると、これまでは複数作問したうちのもっとも妥当な問題を選んで、提供していたはずですが、今年は、どちらも提供することになるとすると、きっと、最初の方が、やや難しめになるのではないかと感じます。

あくまでも印象ですが・・・。

ですから、試験当日、難しいなあ、と感じても慌てず、しっかり読める精神状況に持っていってください。

そのためにも、業法の完全制覇はこれまで以上に重要となります。

過去にも、急に難しくなった年では、慌てて舞い上がり、焦って文章が読めなくなり、舞い上がってしまった人は、実力者でも落ちています。

そうならないように、今年は、ぜひ私の作問した予想問を解いておくといいでしょう。

では、また。　

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2020直前模試＋α解説「第4回 問題37肢3」・・・。

第４回問37肢３に関する出題意図です。

この契約不適合責任は今年の大改正点の目玉ですから、正確に理解して、きちんと覚えておかないといけません。

まず、民法では、「目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限」があって、買主がその不適合を知った時から１年以内にその旨を売主に通知しないと、「履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除」ができなくなるというものです。

この意味は、「不適合（おかしい点）があるよ」と発見したら１年以内に通知をすればよいのであって、「（これだけの損害）責任を追及するぞ」ということまで明確にする必要はないということなのです。これが、責任追及期間ではなく、通知期間といっていることです。

もちろん、その後は時効の一般的な基準も適用されますから、不適合を知ってから５年、引き渡されてから10年でやはり消滅します。

ここでは、この通知するのを忘れると、この５年、１０年経っていなくても責任追及できなくなります。大変です。

もちろん、宅建業法４０条では、この民法の通知期間の規定を「引渡しから２年以上とする」のなら、不利なのですが大目に見てやって有効となるといっています。
これは、この特約をすれば、宅建業者は引渡しから最低でも２年間は当該目的物の証拠資料は保存しておかないといけないことがわかりますね。宅建業者の保護のための修正です。

さて、以上をまず正確に覚えていただき、以下の質問を見てみましょう。
「引渡しから２年と１日後までに限り担保責任を負う」「引渡しから３年間を担保責任追及期間とする」ことはどうかということです。

まず「引渡しから２年と１日後までに限り担保責任を負う」という点ですが、この内容は仮にその前に買主がきちんと通知をしたとしても、経過すれば責任を負わないことにはなりませんか。
そうであるなら、買主にとって不利になりますね。宅建業法でも、引渡しから２年以内までに、通知をすればいいと認めているだけだからです。

次に「引渡しから３年間を担保責任追及期間とする」という質問ですが、これもたとえば引渡しから１年ぐらいで通知したときでも、やはり３年過ぎれば責任を追及できなくなるという特約ですから、やはり買主にとって不利になりますね。

以上、理解できましたか。ここはもう問題を繰り返し解いていき、とにかく身に染み込ませておいてください。

頑張れ。

では、また。　

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2020直前模試＋α解説「第2回 問題39肢2」・・・。

模試の解説で、もう少し丁寧に、書いた方がよりわかりやすいところを、せっかくですから“このブログ”で書こうと思います。

今回は、第4回 問題33　 肢4 「建物状況調査」についての☆補足解説　出題の意図　です。

まず、ミスをするのは正確な知識を持っていないからです。
ですから、前提としての知識を確認しましょう。これに尽きます。

これは建物状況調査における35条の説明事項ですが、これには２つの内容があります。

①建物状況調査（実施後１年を経過していないものに限る。）を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要（劣化状況の内容）

②設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況（書類の有無）
です。

今回は①についての質問でした。
そうするとこのような調査の内容は、これから買う人にとっても、借りる人にとっても、参考になる内容ですね。
ですから、売買交換だけでなく、貸借の場合にも説明することになっています。

一方、②は昨年にも出題されていますね。
今回の予想問では第１回問３４肢エに関連した問題を出しました。

この②の説明の趣旨は、このような書類は、建て直したり、修繕したりするときに参考になるものですから、借りる人にとっては不必要なものとなっているのです。
ですから、②では、売買と交換のみ説明が必要となります。

以上から、今回の第４回問33肢4は、上記①の質問であって、②の質問ではありませんので、解説通りの内容となります。

理解していただけましたでしょうか。
とにかく理解し納得してから覚える、決して丸暗記ではダメです。

以上が出題意図です。

では、また。　

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