2020直前模試＋α解説「第2回 問題39肢2」・・・。

模試の解説で、もう少し丁寧に、書いた方がよりわかりやすいところを、せっかくですから“このブログ”で書こうと思います。

今回は、第2回 問題39　 肢2　「代金が億を超える場合」についての☆補足解説　出題の意図　です。

代金の5％、10％の問題では、いろいろなミスをしないようにしておかなければなりません。

そのために、この問題を作問しました。

・・・・・
宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって、買主Ｂと１億200万円の宅地の売買契約（手付金600万円、中間金5,000万円、残代金4,600万円）を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条及び第41条の２に規定する手付金等の保全措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

２　宅地建物取引業者でないＢと当該宅地の造成工事完了前に契約を締結し、所有権移転登記及び引渡しを残代金と引き換えに行うときは、Ａは、中間金を受け取る前に、宅地建物取引業法第41条に定める保全措置を講じなければならない。
・・・・・

となっています。

本問題の趣旨は、数字を丁寧にチェックできているかにあります。

そして、本試験では、個数問題もあり、アバウトに認定すると致命的になることもあるからここで痛い目に遭っておきましょう。

そこで、物件が○○億を超えるものは特に注意してくださいね。

今回の問題は、その一つに当たり、本問は「１億200万円」であって、「１億2,000万円」ではありません。ですから、解説でもあるように、５％は510万円であって、600万円ではありませんね。

きっと、ざーっと読む人は、これミスをします。

ちなみに、もう一つは５％、10％は超えていないが、もう一つの要件である1,000万円を超えている問題が考えられます。過去にも出ています。

いずれも１億を超えている問題の引っかけとして、今回は２つのうち一方を出題しました。

きっと解き方としては、ミスをして、肢２を○となり肢４も○にして、そこで初めて気づき、そのときやはり数字をミスしていないかをよーくみて、気がつくとよかった、問題なのです。

次回は注意して読む癖がついていると思いますから、もう大丈夫だと思います。

ですから、2回、3回目にチャレンジしてください。1回だけでは身に付いてなくてダメです。

以上が出題意図です。

では、また。　

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2020直前模試＋α解説「第1回 問題44肢３」・・・。

模試の解説で、もう少し丁寧に、書いた方がよりわかりやすいところを、せっかくですから“このブログ”で書こうと思います。

今回は、第1回 問題44　 肢３　「指導、助言、勧告」についての☆補足解説　出題の意図　です。

この指導等は、誰に対してできるか、を出題しています。正解は、・・・。

・・・・・
国土交通大臣はすべての宅地建物取引業者に対して、都道府県知事は当該都道府県の区域内で宅地建物取引業を営む宅地建物取引業者に対して、宅地建物取引業の適正な運営を確保し、又は宅地建物取引業の健全な発達を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。
・・・・・

となっています。

宅建業者は、いろいろな消費者と取引しますし、もし被害が出れば大変なことにもなりますから、このように事前に指導等できるようになっています。

このような指導等ができることによって、宅建業（法といってもいい）が適切に運用されていくわけですね。

被害が出る前にストップするねらいがあります。

そこで、このような指導等が宅建士にできるかです。

しかし、規定がないのです。
それは、宅建士の職務は、35条説明、この説明書の記名押印、37条書面の記名押印であって、裁量などの余地はなく、指導等をするまでもないのでしょう。

そうなっているのです。
本試験では、Ｈ30年問32の肢3にもでています。

・・・・・
３　国土交通大臣は、すべての宅地建物取引士に対して、購入者等の利益の保護を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。
・・・・・

×とわかりましたか。
そして、このような趣旨の流れで、実はもっとむずかしい内容で、過去問に同じ切り口の問題がすでに出ています。

免許を出すときに条件をつけることができますよね、では宅建士証を交付するときにも条件を付けることができると思いますか。
Ｈ12年問32肢1に出題しています。

・・・・・
１　Ａが，甲県知事から取引士証の交付を受けた際に付された条件に違反したときは，甲県知事は，Ａの登録を消除しなければならない。
・・・・・

答えは、×ですね。
そもそも条件をつけられないんです。

つまり、条件を付けるほど宅建士は職務に幅はないからですね。どうですか、実に深いところをきいていますね。

そういう意味で、ここまでチェックしてほしいのです。
直前模試を、次に解くときにはすごくわかりますよ。

では、さらに極めましょう。昨年出題されていますが、必要な報告を求めることができる点です。

・・・・・
国土交通大臣は、宅地建物取引業を営むすべての者に対して、都道府県知事は、当該都道府県の区域内で宅地建物取引業を営む者に対して、宅地建物取引業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、その業務について必要な報告を求め、又はその職員に事務所その他その業務を行なう場所に立ち入り、帳簿、書類その他業務に関係のある物件を検査させることができる。
・・・・・・

これは、情報を集めるんだということをいいました。情報がないとなにもできませんね。
法律を作るときにも参考にしたいからです。

ここでは、指導等とは違って、「宅地建物取引業を営むすべての者」となっています。
指導等は、「すべての宅地建物取引業者」なんです。
ちがっているんですよ。

広く情報を集めるには、免許をもっていないで宅地建物取引業を営む者も入ってきます。
そこを出題してもよかったのですが、去年ここは出題されていますので、今回やめました。来年は作りますよ。あ、みている皆さんは、合格するのか。
過去問を研究して、直前模試はつくっているからです。

では、これは宅建士でも求めることができるでしょうか。

ここはできますね、
そう、情報を集めるのは宅建士からでも必要だとわかりますね。

・・・・・
国土交通大臣は、全ての宅地建物取引士に対して、都道府県知事は、その登録を受けている宅地建物取引士及び当該都道府県の区域内でその事務を行う宅地建物取引士に対して、宅地建物取引士の事務の適正な遂行を確保するため必要があると認めるときは、その事務について必要な報告を求めることができる。
・・・・・

となっています。
ちょっと違う点もあって、実に面白い。
宅建士に対しては、後半の検査まではできませんよ。

ものすごく難問を扱いました。
しかし、この程度の問題が昨年出ていますので（しかも個数問題でしたね）、どうも気になって書いてしまいました。

アンテナをはっていてよかったですね。

今年出たらすごい。備えあればうれいなし、ですから。

以上が出題意図です。

では、また。　

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2020直前模試＋α解説「第1回 問題29肢３」・・・。

模試の解説で、もう少し丁寧に、書いた方がよりわかりやすいところを、せっかくですから“このブログ”で書こうと思います。

本ではやはり紙面の都合で丁寧に書けない部分がどうしてもあるからです。

第1回 問題29　 肢３　「改正点」についての☆補足解説　出題の意図　です。

巻頭のｐ１０　宅建業法の１において、

表の改正点３つめ取引能力のところに、「1－27－1」のあとに１－２９－３が抜けていました。
お手数ですが、記入をお願いします。

さて、この改正点で、どうも丁寧にこの改正をしていないのではないか、と思うところを解説したいと思います。
疑問点などを織り交ぜて、書いておきたいと思います。

最終的に覚える知識は、「宅地建物取引士の登録を受けている者が心身の故障により宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない者として国土交通省令で定めるものに該当した場合、本人・法定代理人・同居の親族は、その日から「30日以内」に、その旨を登録をしている都道府県知事に届け出なければならない」というものですね。

届出義務者である、３人をまず覚えます。本人・法定代理人・同居の親族ですね。

あとは３０日ですね。
数字を覚えるときには、起算点がもっと重要でした。こういう感覚がもう備わってきましたか。

重要だという意識があれば、問題文を読むとき違ってきます。
必ずそこに意識が集中して、問題文にチェックするはずですから。

なお、「国土交通省令で定めるもの」とは、精神の機能の障害により宅地建物取引士の事務を適正に行うに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者をいいます。

では、何が疑問なのか、それは起算点なのです。

例えば、死亡の場合には、届出義務者が相続人で別人格ですから、常にそれを知っていませんから（今ならコロナでイタリアから帰れず、連絡も取れないかも・・・）、帰国して相続人が知った時から３０日以内だったはずですね。

今回の改正点では、たとえば同居の親族も入りますよね。
同居だからすぐにわかるのでしょうか。

それをもっというなら、本人だってわかるのでしょうか（本心に服しているときに届出するとは思いますが・・・）。

しかも知る対象が「事務を適正に行うことができなくなっている」点ですよね。

今回の改正点は、もともと成年被後見人の一事をもってダメの烙印を押すな、ということでした。
実質を考慮せよと・・・。

ただ、そう言ってしまったために、この成年被後見人は画一的に判断するために認められた制度だったはずなのですが・・なんか中途半端なものになっていませんか。

さて改正点ですが、とにかく起算点は、その日（そのような状態になった時から）から「30日以内」に届出ることになっていますので、くれぐれも本試験でミスしないようにしてください。

そのような意識を得た上で、もう一度第１回問２９を解いてみてもらうと、絶対に新た発見がきっとあると思いますよ。

以上が出題意図です。

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2020直前模試＋α解説「第1回 問題36 肢ア」・・・。

模試の解説で、もう少し丁寧に、書いた方がよりわかりやすいところを、せっかくですから“このブログ”で書こうと思います。

本ではやはり紙面の都合で丁寧に書けない部分がどうしてもあるからです。

では第1回目は、直前模試　第1回 問題36　 肢ア　「右金額」について、です

この問題は、不動産契約書の条項の内容の一部を前提とした問題として出題しました。

本当の契約書には、この肢アの前に「金額についての規定」があるのですが、そのことを前提にした問題ということです。

もちろん、その内容自体は質問していませんので、間違っていないことを当然前提にして解いてほしい、という出題の意図になっています。

では、参考までに、その前の文章とは、通常どういうものかといいますと、「売主が本契約を解除するときは、売主は、買主に対し、手付金等受領済みの金員を無利息にて返還し、かつ手付金と同額の金員を支払うこととする。(買主が本契約を解除するときは、買主は、売主に対し、支払済の手付金を放棄する。)」というものです。

そして、不動産の契約書が縦書きになっていることを前提にして考えてみていただくと「右金額」の点がよくわかると思います。

それは「右金額」とはその右側の文章に当たる部分の該当金額という意味で、「右金額」(又は「前項の金額」でも同じです)と表現しました。

要は、前文の「手付金の倍額」でそれを返還するということは当然のこととして、さらにどの程度の状況が必要か、という今年の改正点の内容のみを問題として提供しました。ちなみに、改正により「償還」から「現実の提供」に軽減されていますね。

今回の問題はこのように少し工夫を凝らしていますが、最終的には、解説の内容を正確に覚えて本試験にはチャレンジしてください。

なお、本試験では、このように凝るかどうかはわかりませんが、もっと簡単に「手付金の倍額」として出題されることが多いと思います。

第1回の直前模試では、手付けに関する問題を多くだしています。

問6(特に肢3)もそうですね。すでに問6で詳しく手付けについて出題しましたので、問36肢アでは少し凝ったものとしました。

以上が出題意図です。

では、また。　

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直前模試に関する質問を受け付けています・・・。

すでに直前模試は出版されていますが、それに関する質問がある方は、ぜひ、問い合わせてみてください。

本の最後の方にも問い合わせ先の掲載はあります。

昨年でいえば、判決文の「けだし」とはどういう意味ですか、などなど、解決しにくい疑問があれば質問してみてください。

特に難問等の問題の出題意図でもかまいません。

自分はこう思うのだけど、どうかなどなど。

また、こういう疑問があるがどうですか、など、あれば質問してください。

ぜひ、今のうちに基本をしっかり固めておきましょう。

このブログでも応援していきます。

では、また。　

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