計画停電実施で、高層階に住む人たちが震え上がった話。

再開発ビルは主に、鉄筋コンクリート造だ

津波に襲われたあとの衝撃的な映像を目の当たりにすると
鉄筋コンクリート以外の建物が流され、他の構造の建物が弱い印象を植え付けた

建物の構造の種類はいくつか有るが、今の日本では、
・鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）
・鉄骨鉄筋コンクリート造（ＳＲＣ造）
・鉄骨造（Ｓ造）
・軽量鉄骨造（プレハブ構造）
・木造（軸組造、２Ｘ４構造）
　　おおよそこの構造に分かれる。

「今度、自分が建て直すならＲＣ造だな」と思っている人もいるのではないかと思う
それほど被災地の映像は判りやすいものだった。



ＲＣ造は、悪くない、昔からある構造で、建築費は高いが
学校、病院、公共施設、住まい等でも多く立っている

ですが。。高層建築自体に疑問が起きる災害でもあった。

今住んでいる建物を捨て、現在ある再開発計画に乗っかり
再開発ビルに住まうのも悪くない、安全だし、高層マンションなら
津波の被害もない、と思っているのはあまりにも短絡的で
今回の地震災害、計画停電などで、高層マンション化の危うい事例が今後
大きくなってくると思う。

たしかに今は、福島の原発事故、津波被害、死亡者不明者の問題、被災者の救護
その事象に目を向け、復興に向け解決せねばならないのだが、
その問題が、一段落したら、次に考えなければならないのが


電力依存の高層ビルがいかに住まいとして向いていないかの話をしなければならない

・水の問題
　　高層建物の生活用水は、水道管の圧力で４階以上の階の蛇口に水を出す事は
　　出来ない、昔は屋上に高架水槽を設けていたが、現在の高層ビルは地下階に
　　一時貯蔵の水槽から電気制御の高圧ポンプ数台で水を押し上げる構造だ
　　計画停電のおかげで、水が出ない高層階のマンションが多く出た

・上階に上がる方法
　　水が出なければ、ミネラルウォーターを大量に買えばいい、
　　もっと困ったら、水の配給を受け生活すればいい、と思っても
　　高層階のマンションでは電気依存のエレベーターが上階に上がる手段だ
　　水の配給は玄関前まで持ってきてくれる訳はない
　　みずから重い水を高層階の自分のマンションまで運ばなければならない

・エレベーターの停止の恐怖
　　地震発生時にエレベーターに乗っていた方が閉じこめられる事態が起こった
　　救助の消防隊、エレベーターメンテナンス会社の対応もこれだけ色んな施設に
　　エレベーターがある時代の救助の順番待ちはさぞ恐怖だっただろう


今回の都内で起こったいくつかのパニック現象は、心配事は、
高層階に住んでいるほど、多かったと思うし

１～２階の建物に住んでいる人の方がまだ良かったのではないかという話が
今後、経験談として多く知られる事になっていくだろう。

地震は起きてしまった、本当に考える時期が来た。

まずはじめに、この記事を書いている間も、被災されて、怪我をして
閉じこめられて、家族の安否を心配して、救助をして、ボランティアをしている
被災地の大変な想いをされている方々に、応援の気持ちを送りたい。

自分の出来る事は、義援金や献血をして送ることくらいしかないが
この事象が落ち着いて、復興を目指すときは
私はこの仕事に、今回の惨事を教訓に建築設計をしていきたい。



私の住んでいる東京でも、仙台ほどではないが、３月１１日は
交通が麻痺して、帰宅困難者が多数出た。

長い時間を掛けて帰宅している間も、私の目は、震度５強を食らった
建物のダメージを見ていた、



地震が起きたときは、ちょうど出先の打合せを終え、
総武線で帰社途中、平井駅に電車が入った途端、大きな揺れに見舞われた
電車からホームに降り、周辺は転倒するもの無く安全だった、
悲鳴と地響きの中、一瞬静まったときがあった、鳥の声も聞こえず
静粛な時の中、私の耳に大きな物同士のぶつかる音が注意を引いた


ソコにはＬ字型の２５階くらいのマンションが建っていた
Ｌ字と言う事は、各辺の揺れが不均等なので、構造上２つの建物に分ける建築をする
一般的な事だ、２０センチほど建物に間隔をつけ、互いの建物が揺れたときに
２０センチの隙間が揺れシロとなり互いの建物を傷つけないようにするのだ
いわゆる、エキスパンションジョイントだ。

エキスパンションジョイントのある、外廊下にはステンレス金物が２０センチを
埋めていて、生活するのに安全であるようにしている。

努めて教科書に書いてあるように、設計された建築物であったが
その建物から、ぶつかる大きな音が聞こえてきたのだ。

エキスパンションジョイントは金物で収まっているが
２０センチの揺れシロを超える大きな揺れ、特に最上階付近の揺れが大きく
Ｌ型の建物の各辺がぶつかっているのだ、
エキスパンション金物が間に挟まれ、大きく破損しているのだ。
建築基準法で定義された基準を、高層階では足りないのだと思った。



あとは、みなさまが経験された恐怖は同じであろう、
その後、事務所に向かう為２時間近く歩いたが、
高層マンション（１５階程度）の住民は、何度もくる余震の恐怖に耐えられず、
住民が建物のアプローチ付近に出て、住まいのある建物に戻らない

高層の揺れはひどく、怖いものだが、１階のアプローチ付近でウロウロしていて
上からガラスが降ってくる事を考えれば、まだ、建物の中の方が安全だ。



エレベータに閉じこめられた方も多くいただろう。
これから時間が経つにつれ、被害状況が明らかになると、

筆者が、語っている、建物の高層化の危険度が良く分かってくるだろう。
再開発問題は、生活を脅かすどころか、
身の安全、命に関わる問題と言う事が、起きてしまった地震によって
リアルに考えなければならなくなってくるだろう。

ある地域の住民運動の例（その１）

東京都Ｋ区Ｔ町の住民は怒っている。
駅前再開発は不要だと言っている。
わたしは、その地域の再開発反対住民運動グループと交流させてもらっている。

その町には雰囲気がある。長い歴史の中で住民が、大工が
手で作り上げた暖かい雰囲気だ。生活感がある、生き生きしている。

町や建物は古くなり、修繕は必要だが、余計な開発などして
町の雰囲気を壊して、再建築など出来ない。
今の雰囲気は、新しい建築技術を持ってしても作り直せない、無理だ。

それほど、今の街並みが貴重なのだ


反対住民運動を長く継続する事は大変労力の要るものだ
根気の要る、毎日の地味な作業だ、ストレスになる事もある。
ですが、Ｔ町の住民は仲が良く、意見交換をして、接していても人の対応が柔らかい

月に１回の集会・勉強会になると、その場の空気はキリッと締まってくる
緊張感がただよい、怒りの目になるのだ、
駅前再開発計画に本当に怒っているのだ。


反対運動は一定の効果が見られる、数による民意の効果だ。
反対する住民がが多い、数が多い事にあぐらをかかず常に勉強熱心だ
横のつながり、結束が強く
役人がインターホン越しに訪ねてきても、ピシャッと玄関を閉め
はねのける対応を徹底して
玄関先に再開発反対と意思表示している。

なぜ、再開発が不要なのかを理論立てて勉強する
そう、理論武装だ。

小さな積み重ねだが、自身の土地建物所有権を守る為、生活を守る為、
町を守る為に当然の事として努力をしている。し続けている。

私も外からであるが、応援をしている。


再開発反対の主張の方法はさまざまだが、地域の特性などを生かし
主張を工夫し、考え、実行する。



その方法についてだが、ここで全てを公表したら
彼らの努力と知恵を無料で提供してしまう事になるため

詳細の情報を知りたい方は、ブログ管理までコメントなど頂ければ
現地の同行も叶うだろう。



ここの住民運動は、住民一人一人が作り上げた
生活を守る術の教科書だ。

相手は主権を侵そうとしている。 私達は怒らなければならない

再開発のリスクとして、前の記事を掲げているが
あなたの不利益の為に再開発推進派はやってくる、役所の再開発課がやってくる。

この事に対して、あなたは怒らなければならない。

私達は日本の憲法の下、生きる主権を持っている
その為の義務（納税や教育）を果たして居る人であれば、なおさら
他人に人生の進路を妨害される筋合いはない


生きる主権の柱は、衣、食、住、だ。
衣・・・衣服を羽織っていなければ、寒くて死んでしまう。
食・・・食べなければ、ひもじくて死んでしまう。
住・・・屋根があって寝る所が無ければ死んでしまう。

衣食住を実行するには働かなければならない。働かない自由も有るかもしれないが
違うぞっ自由は守られるべきだが、今の日本の自由は有料だ

彼らはその「住」に手を付けようとしているのだ
私達の主権に手を掛けようとしているのだ
怒らなければならない


自己の主権を守る為に、主張する事が大事だが、その為にはあなたも頑張らなくてはならない。


実際各地で行われている、再開発反対運動の主たるテーマは
「生活を守る為に、自己の主権を主張する。」
そんな団体がほとんどだ。




実際にあった嫌な話だが、再開発に賛成している人の中に自身の地所にある建物の老朽化に
金銭的な対応が出来ず、再開発計画に便乗して
潤沢な税金や、外からのデェベロッパーが投入される人の金をあてにして
新しいマンションを手に入れようと画策しているズルイ人間が居る、クズだ、
私から言わせてもらうと、
そんなヨコシマな考えの持ち主が居て、自ら「自身の金力では立て替えが出来ません」と
情けない事言っている小さい人が
「街づくり」などどキレイ事を言い、私達の「住」の主権を侵そうとしている


これに対しては、本当に怒りが千倍だ


このような小さい人が、再開発ビルに入って生活し始めると
「こんなはずじゃ無かった」と「あの時反対しとけば良かった」と
私の前で言ったときには、怒り心頭だった

エゴイズムの持ち主から出る、「公共の街づくり」の大ウソは怒らなければならない。

あなたの主権を主張する為に、集団を結成すること。

駅前や密集した家屋が並ぶ所は、近所付き合いの密度も濃い
お互いの家族構成など、家の中の事情までも見えてくる

ただ、再開発問題が出てくると、お隣さんとも利害のからみで時には
いがみ合う中になってしまう寂しい現象も起こりがちだ。


だからと言って、くじけても居られない


再開発反対のグループを取材すると
反対の理由も家の事情さまざまだ


・そこで商売をしている、キツイながらも日々の生活は成立している。
・通院している病院が、そばにある。
・友人、知人、親戚が近所に多く居る。
・その家が生家であり、その場で余生を送りたい。
・家が立て替えたばかりだ、借金もある。
・先祖代々この場所で、大事な土地だ。

家族分、想いは異なるが、「再開発は不要だ。」と言う意思が同じ人が
近所に数人は居るはずだ


その仲間が集まれば、大きな力になる、先行き必要な結束となる
仲間が集まれば、まず必要なのは勉強だ、何を勉強しなければならないか？
再開発の仕組みと、戦う相手だ。
集団を結束しただけでは、烏合の衆と扱われ、敵側は相手にしない、気にも留めない

戦う相手とは、
・役所
・デェベロッパー
・ゼネコン
・再開発コンサルタント、設計事務所
敵は多いし、頭脳も多い



だが、コチラは反対の意思は強固であり、結束していると言う印象を植え付けるとともに
こちらの情報収集力も抜け目が無いのだぞ！！を表明する為に
まず、再開発の仕組みを学び、理論武装する事は、後にも先にもあなたの味方となる。


再開発推進派は、ノラリクラリと、高層化の安易な考えだけで再開発街づくりの必要性を訴える
それを撥ね返すのも再開発を不要とする理論を提示するのだ、



では、勉強と言っても、「再開発に反対する方法」と言うマニュアル本もないし
理論を身につける一番早い方法は、現在どこかの地で再開発反対住民運動をしている地域に出向き
再開発反対派の代表と交流を取る事だ。

このブログの左脇にある、リンク先に幾つかの
再開発住民運動をアシストしてくれるＮＰＯや集団が居る
そことコンタクトを取る事も、ひとつの方法ではないだろうか？？




再開発法と戦うのかと、不安に思うことは無い
法律は全てに万能ではない。


日本の国では、個人に生きる主権を与えているから
生きる為の、衣、食、住、を誰も侵すことが出来ない

後から出来た新しい法ほど、憲法や民法にそぐわないものが多くある
立法が個人の主権を侵す時には、その法と戦うべきだ。
そんな、ザル法は従うこともせずに、自己の主権を声を大きく主張すべきと
筆者は強く思う。

再開発のリスク その６ 生活費用は増となる。

今、あなたがお住まいの生活費用の支払いは、どの程度か皆さん理解されていると思う。

・固定資産税は、土地建物所有権者は毎年恒例の納税義務である（悲しいかな）

・所得税や消費税のように経済生活活動する上で納税義務のある物

食費、光熱費、貯蓄預金など毎月費用計画があるはずだ。


ですが、再開発計画に乗り、高層マンションの一室で生活する事となると
上記の費用のほか、支出が増える事が起こるので、注意していただきたい。

●「管理費・共益費」・・・ほぼ同じ意味なので、同時に支払う事は無いが、必ず支払う
☆支払先は高層ビルと契約しているビル管理会社（民間）
☆支払う目的はと言うと、
　・昇降エレベーター定期点検費用　　・高層ビル廊下、ホール、照明電気代（24時間点灯）
　・電球の交換費用　　・共用部の清掃、管理費
　・高層ビル防火管理センター装置、センサー、防犯カメラ費用
　・外部植裁（樹木）のメンテナンス　　・管理人の給与
　・その他もろもろ。。。


上記の中で、現在あなたが支払っているものありますか？？
家の前の掃除は、毎朝１０分程度で済むし、
小さな庭の木々や植木鉢の管理はいつも通り手をかけてあげて、
門灯何かは電球を買ってきて１ヶ所取り替えてあげれば済む、
自分の無理しない範囲で、建物も面倒見れば、劣化も押さえる事が出来る。



もう一つ高額なのが。。。

●「修繕積立金」・・・２０年～３０年後の高層ビル修繕費を居住者全員で分割して
　　月々支払う、
☆支払先は、居住者組合責任の元、積み立てられる
☆支払う目的はと言うと、
　鉄筋コンクリート造の高層マンションの経年劣化による修繕を行う
　・屋根防水、ベランダ防水、サッシシーリング、の修繕
　・外壁目地劣化の為、高層に足場を掛け、外壁改修
　・昇圧ポンプ（飲み水を上階に上げるポンプ）の交換
　・ガス配管、下水配管洗浄工事、電気設備修繕
　・その他もろもろ

建物の規模が大きいから、もちろん修繕費用も膨大となる。
これから日本の経済が縮小していくのに、２０年先の膨大な工事費が積み立てだけで
まかなえるとも思えない。
工事時期になって、修繕費の追加徴収も現実としてあり得る。



上記の２つに合わせて、通常通りマンション所有権の固定資産税はかかるのです。



現在のあなたの手が届く範囲の生活が一番ローコストで、
掛けられない費用については、少し我慢すればいい、
町会で行う町内清掃やボランティアに参加していれば、自分の手の届かない範囲も
近所の人が善意でやってくれたりする。　地域で街の良い雰囲気を作れるのだ。


これが、高層マンションともなると、個人の力ではどうにも成らず、
高額な管理費用で、ちょっとしたメンテも頼まなくてはならないのだ。。。

高いところに住まわされて、共益費を払っていれば
エレベーターで昇降する度、料金を払っているのも同じとなる。
生活するだけで、おおよそが有料になる訳だ、
それを住まう住民に押しつけて、街づくりと言ってしまう役所の人間は無責任だ

再開発のリスク その５ 避難経路を考える。

建物に住んで、生活する以上、地震や火事を心配するのは当然のことで
自身の生命、近隣への迷惑を考えると、地震、火災対策はしておかなければならない、
みなさんいつも注意しているだろう


地面に根付いている住宅や、低層マンションでは避難経路や
地震災害や火災の際に消火活動や、避難経路などは複雑でなく
お年寄りなどは理解できるし
避難のために下降する階は多くても２～３階だ、
低層住宅なら、近隣の住民の助けや、消防隊の進入も比較的早急に行われる。


再開発ビルに見られる、高層住宅では、火災や震災時の避難は
それと異なってくる。
高層であるが故に高齢者などには優しくない現象が見られる


高層住宅はおおよそ鉄筋コンクリート造である、
地震が起きた場合、マンション形態のドアはスチール製のドアである（鋼製防火戸）
高層であれば、振れ幅が大きいため、ドア枠が歪みドアがスムーズに開かなくなる
鋼製なので、並みの力では開かない、
開いたとしても、次の避難経路が安全だろうか？？


エレベーターは当然使えない。
避難階段は高層ビルには必ず付いていて、居住者を安全に避難させるものだが
阪神淡路大震災級の地震の場合、避難階段の破損が起こると予想される
階段が降りられない事態が起こるかもしれない
降りられたとしても次の心配事がある


地震が引き起こす火災によるパニックだ、
共同住宅で多くの居住者が避難階段に殺到する
下階に下降する人が増えると、下からの救助の為の消防隊が上に上がれない
地震災害の場合、再開発ビルだけに救助が来るとは考えられない
ハシゴ付き消防車は有っても、居住者避難のために初動では使われない
ハシゴ車から届く階もおおよそ１０階までだ、

あなたは、コレだけの災難の中、１人で地面まで降りなくてはならない
普段エレベーターで昇り降りしている階数を徒歩で下る
地震災害など全ての人が災害にあった場合は、消防隊は全ての救助に対応は出来ず
近隣住民の強力で負傷した人を救助するしかない
近所付き合いがしっかりしている今の状態であれば
所在の有無がスグに判明して、救助される事が可能だが、
マンション形態で、となりの家族構成まで把握できない世知辛い世の中で
あなたが安全に避難し救助される確率が高いのは、明らかに高層ビルではなく
今のあなたの住まいだ、

高層化して、そこに住まうと言う事は、帰って危険を買う事と筆者は考える

高層化と言う、安全とは逆行する建物を建てる計画をして
何が、地域活性の街作りだあ聞いてあきれる

再開発のリスク その４ 再開発エリアに指定されると

再開発エリアに指定されると　どう生活環境が変わるか
手順の話は後の記事で詳細に触れるとして、

あなたの所有している土地建物資産が、再開発の計画エリアに入ってしまった場合
どのようになっていくか、大くくりですが記事にしていきます。


エリアに指定するとは、法的手続きを行うが、基本的に行政が指定する
都市計画審議会、議会で話し合うのですがコレも後に記事で詳細に触れたい。

指定する地域、地区とは（東京都の場合を例とします。）
●再開発促進地域
●高度利用地区
（その他、防災再開発促進地区など防災指定）
その二つのエリアで、高さ制限緩和、容積率緩和をうけて
総合設計制度を利用して設計者は高層の鉛筆ビルを計画していきます。

行政が線引き（エリア指定）する場合は、区役所の官報掲示板に張り出し
一定期間だけ住民に縦覧期間を設けますが、反対の意見書を出したとしても
ほぼ、指定が通ってしまう

上記2点の地区地域に指定されたら、なんとも地獄のように。。。
土地建物所有者は法的にも資産相場的にも制限を受けることとなる


★法的制限

東京都高度利用地区の指定方針にも在るように
「高度利用地区には、建築物の敷地等の統合を促進し、小規模建築物の建
築を抑制するため、地区特性に応じて建築面積の最低限度を定める。」の通り
●敷地の統合の為、小規模の建て替えの制限を受ける
１、最低建築面積２００㎡（下限の設定）など３０坪の土地所有者には出来ない制限である
２、建て替えができる建物の構造、階数の制限を受ける。なお、建て替えられたとしても
　　都市計画法５３条の許可（区域内における建築物の建築に一定の制限を加え、
　　将来における都市計画事業の円滑な執行を確保することをも目的とする）受ける際、
　　建物の除去に協力する念書を書かされる。
３、境界線から建物までの離隔距離（離れ）を１ｍ以上と設定されて、
　　通常の商店、住宅など建たない（なぜなら、高層ビルのための法令制限であり
　　一般建築物には割が合わない）

以上３つ以外の制限もあるが、これだけでも所有権者の建物建て替えは不可能となる。
これは、土地所有権者の主権を妨害するものである。


★資産売却の制限、相場が当てはめられない

小規模な土地所有者は、(東京は、このタイプ）単体で土地を通常どうり売却できない
法的制限と、まず単体で土地利用が出来ない再開発エリアの土地を
土地購入希望者が手を出すはずが無い、　と言うことは、

土地建物資産の相場が付かない、すなわち資産価値が無くなるに等しい事なのです。

エリアに指定されると言う事は、土地建物権利者にとって死活問題だ

こんな非常な状態になってしまったら、後にも引けないのである。。。


民主主義の日本において、多数決からと言って、土地建物所有者の主権を奪っていいものか
こんな非情な状態にならないために、住民運動を組織して戦っている地域が多くある。

このことについても、近々記事にしていくが、戦っていくには知力体力が必要だが
どうか、同じ想いで戦っている人が他に居るということを心強く思ってもらい

あきらめないで、希望を持ってもらいたいです。

再開発のリスク その３－２ 財産権利（借地借家権）

再開発問題で扱われる財産権利の中で、所有権のほかに気になるのが
借地借家権である。

コレなんかは特に扱いが複雑である事と、地域や時代の特性にクセがあるため
一通りでは解決いかないものである。


私のかつて経験した駅前再開発では、地権者と同じくらい、借家権で間借りした店で
商売をして、生活をしている方が多かった。

再開発の計画が進むにつれ、借地権者の不安を共有していた時期もあった。
まず、店主は
「この場所で商売をはじめて30数年、良い時も悪い時も必死で商売してきた
　　大家との関係も良好で、通常通り今まで来た。
　　賃貸契約で言う借家権はあるし、営業許可も取ってきた
　　私はこの場所で営業を続ける、「営業権」があるはずだ」

と言うご意見がありました。

ご意見の通りと思います。
生活の糧を稼ぐ為に、厳しい商売を一生懸命やってきたわけである。
今の形態のままで良いのに、再開発計画で商売が出来るか不安であることは
当然である。　ですが。。。

再開発では借地借家権を扱いが無い為、次のような流れを組んで進んでしまう

・「営業権」の取り扱いは法令上、補償の対象にならない

・補償の対象になるのは、店舗に取り付いている家具や備品を撤去した場合、
　　再購入しなければならなくなった物

・再開発ビルの工事期間中は、希望者に限り、仮店舗で仮営業してもらう為
　　休業補償の金額は低めである。

・再開発ビルの風紀上、風俗営業、キャバレーなどの店舗は入れない

・大家との契約は任意で決定できるが、一度借家契約は解除される為
　　（再開発ビル建築の為。店舗を解体する為、契約が切れる）
　　再開発ビル竣工後、大家が別の営業テナントと契約しても不服申し立てできない

・再契約を出来たとしても、テナントスペースの坪単価は再度設定されるため家賃が高くつく

・店舗はスケルトン状態で引き渡される為、内装、設備関係は自腹で造作しなければならない。

などなど、挙げてもキリが無いが、いずれにせよ、借家契約者にとっても
再開発計画は厳しい向かい風だ。。


いよいよ再開発が始まるのでは。。と囁かれた時に、その借家契約者はこんな嫌がらせを受けた。

今まで通り、借家契約更新の時、通常通り2年契約のところ、
大家側から次のような提案を持ちかけられた

●契約は、一年間の契約で、更新するかしないかは大家の判断による。

●再開発計画が進んだら、契約の期間が残っていても、素直に店舗を明け渡す事。

更新の契約書に2つの条文を追加して欲しいとの事だった。。

わたしは相談を受け、この条文を載せないで更新するべきと、要求をしりぞけた

実は、この理不尽な要求は、この大家だけでなく
再開発エリアの大家に対して再開発組合コンサルがレクチャーしたものだったから
非常にタチが悪い

再開発のリスク その３－１ 財産権利（所有権）

再開発の対象になってしまった人が不安になるのは
自身の財産権利がどう扱われるか？コレが以外にハッキリしていない

再開発エリアに組み込まれてしまい、再開発ビルに入る事になることが前提で
「再開発法」は出来ている。
土地建物所有権をマンションの区分所有権に変換されることが定義で
代替資産を手に転出する事は、特例的扱いに法は出来ている（税務も。。）

「再開発法」に具体的に所有権利者の財産の扱いを具体的に定義していない
地域地区の流通相場があり、形態構造の異なる土地建物を一律に規定出来ないのである。
具体的な運用は各都道府県行政（役人）の運用基準によって異なる。

具体的な財産の扱いについては、詳細に後日記事にするつもりなので
概要を続けたい。。


土地建物所有権を、マンション床の区分所有権にするには次のような手続きを取る。
再開発で問題になる「権利変換」だ。

雑に説明すると

土地建物所有権者の資産を第三者が算定する
　　　　　　↓
第三者が設定した再開発ビル・マンション床相場に置き換え
マンション面積をあてがわれる。
（個々の財産に合わせて、間取りを設計できないので間取りタイプで
　　お釣りが来るか、不足分の面積価格を負担する場合がある）


「権利変換比率」と言う、根拠の無い言葉までが行き交う、
他の地域で取材した時に聞いてビックリしたが、
「この地域で再開発をするとおおよその権利変換比率は１．４になります。」

この言葉を聞くと、自己の資産が４割り増しに評価される様に受け取れますが
とんでもない、その言葉に根拠は無い


ここで、権利形態を上記のように変換する事は
権利者にとって不利益になることがあるので、声を大にして申し上げたいのですが

土地建物所有権
持っておられる、土地資産は、未来永劫その時代の相場で評価されるが
株のように紙切れ同然になることはありません
建物資産は建物の構造、経年劣化により、資産の目減りはありますが
自身の頑張りでこの先、好きな間取りで建替え可能です。

マンション区分所有権
持っておられる、区分所有権はコンクリートの床なので
この先ドンドン資産が償却していきます、コンクリートの住宅は償却率が低いですが
中古のマンション相場を見ても、消費者は新築マンションを購入する傾向にあり
中古相場の資産評価で経年でドンドン資産が目減りしていきます。



この二つを比較して、ハッキリしますね。

土地の相場はその時の景気状況で、上がる事もあります。
所有権での資産価値はなくなりません

マンション区分所有は、所有した時から砂時計が落ちるように
所有権での資産価値が償却して、将来はほとんど価値の無い中古マンションになります。


子、子孫に財産を残したいのであれば、
再開発計画には乗れませんよね

再開発のリスク その２ 狙われる地域

自身の対再開発住民運動や、他の地域の取材を通してみると
どのような地域に再開発を仕掛けてくるか、狙ってくるか
いくつかの要点が見えてきます。

狙ってくるのは
●役所
●再開発コンサルティング会社（設計）
●デェベロッパー（民間企業）（資金調達係）
●ゼネコン（建築工事）
の４つ

それぞれに思惑や、利益がからみ手を組んできます
そこに、駅前商店街組合、町会役員に良い話としてそそのかしに来ます。

●役所側からの見た利益
・駅前などの密集した木造住宅をはじめとして、火災の際、延焼被害が大きくなりそうな地区
・駅前ロータリーや周辺交通道路が狭い地区
・駅前の商業地域、防火地域にふさわしい耐火建築物化した建物を希望
・高度利用における（マンション）新たな住民を呼び寄せる（税収）

●再開発コンサルティング会社側からの見た利益
・設計業務を生業としているので、業務獲得（設計・コンサル料金）
・権利者説得、コンサルティング業務と言う高い業務利益

●デェベロッパー側からの見た利益
・高度利用化したマンションの販売、商業利用床の賃貸収入、または販売
・高層ビルに合う大きな面積の土地取得の為、効率良い土地買収

●ゼネコン側からの見た利益
・大きな面積、高さの大型建築物の工事受注と利益

それぞれの利益が重なり、この4つは手を組む事になる。。。


まず、駅前または、目的エリアに関わる町会役員、商店組合役員、土地権利者に
打診してくる内容は、

「駅前の防災化」「地域活性」「商業活動の再生」などと上手い話ばかり。
今まで、飲食店や物販店をやってきた経営者に、「街づくり」などと言う理想を語り
地域役員でこのプロジェクト関係者になれるという、人の欲を上手く利用する。


そこで、反対意見なのですが
今まで長々と文章を書いてきた中に重要な方々が抜けています。

○そこに住み生活をしている居住者権利者
○そこで商売を営業し生活の糧としている借地、借家権利者
○その地域を普段の生活の中で利用している周辺住民（買い物、飲食）

100人の権利者、生活者が居れば、100通りの生活形態や意見があります
その意見ひとつひとつに意味がある、重きを置かれるはずなのですが

この再開発問題は、計画を進めていく上で、ある程度意見を束ねる為
少数の意見や反対を無視していく傾向があるということだ


選挙や行政・立法で多数決は良いかも知れないが、
個々の生活形態をひと通りにくくるのは、乱暴極まりない


いま持っている、土地や建物の権利、借家営業などで糧を得る自由経済の権利など
個人の大切な主権を、
再開発エリアに狙われたり、指定されるだけで、
主権を大きくゆがめてしまう大きな問題、
その相手が先に書いた、行政や再開発法、大手の民間企業だからタチが悪い

再開発のリスク その１ 生活環境編（高齢者）

自身が再開発を心配する幾つかのリスクを項目ごとに記事を進めていきます。
・生活環境
・どのような地域に再開発を仕掛けるか。
・財産権利
・再開発エリアに指定されると、どう変わるか
・避難経路
・生活費用
その他思い付けば追加していきます。


まずは、生活環境編（高齢者）から
今までの住まいから、再開発ビル（高層）に入るとどのようなリスクがあるか

私たちは生活していく上で、衣食住を建物の中で行います。
現在の住まいが、生きる場、出来れば死に行く場として考えられます。
外や、病院で最後を迎えるのは、寂しいものです。
今は若くて、身体も動くから、生活する上でも多少の不都合も我慢や工夫が出来ますが
いずれ、親が、自身が年を取ったとき、その不都合が解消出来なくなる時が来ます。

その対策として、街や駅では、バリアフリー化が進み、
現在建つ住宅などは、先読みをして来たるべき老化に備えます。そのように私は設計します。


今住んでる建物と高齢者に取って優しい状態とは、どんな事を言うのでしょうか？


再開発ビルと現在の建物の生活条件を比べてみれば想像つきます。
私が住んでいた下町の風景を想像します。

自宅で玄関を出れば道路で、自転車なんて止めてあって
少しの用でしたらすぐに済んでしまう
新聞や郵便物は、そばのポストからすぐ取り出せる
玄関先に好きな植木鉢で植物を育てたり、散歩に出たり。
お隣さんと玄関先でお話したり

良くある風景ですが
あったとしても、２階３階程度の住まいです。


コレを再開発ビルに入った場合の生活に変換してみましょう

玄関を出てもそこはコンクリートの廊下、玄関先に植物を置きたいが、
その廊下は避難路としても使用するため、物を置いてはならない決まりがあります。
少し奥まった、アルコーブタイプの玄関で物が置けても、日が当らないので
まず、植物は枯れる好き勝手が出来ない。

新聞や郵便ポストはセキュリティ上１階に配置されます。
毎日取りに行かなければなりません
楽な部屋着などでは、恥ずかしくて出られませんね。


さあ、少しの用の買い物に出ようとしても
玄関ドア前には自転車は置けません
そうです、下の階の自転車置き場まで取りに行かねばなりません
今まで掛けたことも無かった自転車の鍵を持って下に降ります。

エレベーターで下に降りなくてはなりません。
だいたい再開発ビルは、１～２階などは商業施設、３～４階などは事務所や公共施設が入りますので
あなたは少なくとも５階以上の住まいとなります。
エレベーターは高層ビルですと３５階くらいありますので
すぐにエレベータは来ず、待たなくてはなりません

自転車置き場は１階にあるとも限りません
小規模の再開発ですと地下１階に自転車置き場を設置したりします。
高齢者は自転車を引いて地下から１階まで上がれないのです。

もうココで、少しのお出かけのはずが、
時間のかかる上り下りの激しいお出かけになってしまうのです。

実は、毎日のこの作業に高齢者が参ってしまうのです。


このような事から
再開発ビルを終の住まいとして選んでしまう事は、大変リスクの伴うもの

普段の生活を続けたいのでしたら、今までとおりの町並みが
あなたには合っているはずなのです。
建物は古くなりますが、現在はリフォームや補強の技術も向上しており
今ある住まいを改修しながら歳をとる事が出来ます。
改修の方が、新築より金銭的にも優しいです。


私が同居しているお婆ちゃん８０代はエレベーターは乗りません
デパートではエスカレーター専門です。
マンションに居住者専用のエスカレーターはありません。
お婆ちゃんが怖がりだったり、変わり者ではなく、
高齢者にエレベーターは恐怖でしかないのです
そんなものなんです。

ブログを立ち上げるにあたり

さて、このブログを立ち上げるにあたり
意思表明をしていきます。（はじめから文がイマイチ）

自身が駅前再開発計画に生活を変えられ
家族を守るため、近所の方々と協力して住民運動を展開し
生活を再建するために奮闘しています。

1人で、家族だけでココまでやってきているわけではありません。
私たちには、仲間が居ます。

東京都内では、現在たくさんの再開発計画と戦う為に住民運動を起こしている
地域があります。
そこに居るグループとの交流を通して、お互いに悩みを共有したり、情報を交換したり、
もっと大きく言うと、地域の街づくりまでも考えたり
私たちは、ひと時でも心が和む時を得る事もできる。


戦う相手は、デェベロッパー、ゼネコン、役所、行政、再開発法など
大きなものばかり。。


計画エリアに含まれて初めて知る、生活の危機、どれほどの方が理解できるのか

「再開発は困ります。」のひと言。。。



現在、この東京都内または全国に多くある、進行中、計画中の再開発計画にさらされ

毎日を不安に送っている方、

少しでも、このブログで興味を持ってくだされば幸いです。

どうか、長いお付き合いをよろしくお願いしますね。


なお、当ブログは政治活動や反社会的な活動をしているものではありません。

あくまで、自己の生活を、地域の街づくりを考える為のブログです。

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色んな意見を寄せてください。