行政側から見た、再開発事業の旨味をあえて考察する

久しぶりの記事の更新であります。テーマや記事のネタが切れた訳ではなく
ただ、ただ更新する時間の問題であります。
時間を取れないのは、日々の工夫が足りないからであり、自己で反省すべきです。

久々にブログ編集ページを開き、コメント欄を見ましたら
再開発を経験された方から、貴重な、ありがたいコメントを頂きました。
私もそうですが、実体験してみて
「ああ、こうしておけば良かった。」「だから再開発は困るのだ。」
というように再開発後はいくらでも後悔できるので、後悔はしてほしくないので
計画中などの人には十分に分かってほしい


そのコメントを頂いた方の主旨はこうだ、
「権利変換により、一部の床の権利を取得した。
　　驚いたのは、権利床の固定資産税通知の額だった。」

上記のありがたいコメントを頂いたので
早速、再開発と固定資産税に係る、行政の旨味について再度考察してみる。
行政側の見方であるが、再開発計画が安易な、楽な計画で、多くのメリットを得るものなので
民間出資会社が出てくれば、乗っかりたいのが行政だ。
そこに地域住民の意見や都合は考慮されない。。。



◎行政側の再開発と税収入。（その１固定資産税）

再開発をする→当該エリア及び周辺地域の固定資産税（路線価）が上がる。
→税収入が上がり行政区が安易に税収を伸ばすことができる。



◎行政側の再開発と税収入。（その１住民税）

限度のある土地面積に対し、固定された容積率でマンションを計画したところで
床面積を容積率目いっぱい取っても、比較すれば、
再開発ビル（高層）計画で高度利用計画をし、床面積の増大が可能
マンション購入者した床権利者などの住民の新規流入により、
その他消費など、住民税、固定資産税を納めて
行政区のメリットは多分にある。


◎木密地域の防災対策の改善、駅前ロータリーなど交通問題の改善

木密地域の防災対策には大きな障害がある、
個別の建物所有者に１件づつ防火性能を有した建て替えを即したところで
何年と気の遠くなるような時間と労力が損なわれる。
いつ起こるか分からない地震災害や火災を未然に防げなかった場合の
行政には施策など責任も問われることもあるだろう。

ある程度のエリアを一括して、再開発計画をして、高層マンションを建て
当該住民や地域外の流入者を含めまとめてしまえば、耐火建築物による防災化、
計画によっては防災公園も設置可能だ。

これもお役所の安易な発想でしかない。
地域住民の意思や都合は考慮されていない。

駅前ロータリーなどの交通問題もひと筋縄では行かない

駅前などの商業地域などは、土地が利益を生む場所なので、
戦前からの権利者が居り、
戦後まもなくの駅前計画などで上手く整理ができたところは良いが
役所行政が後手後手にまわり、昨今の自動車交通事情が狭小駅前ロータリーに
追いついていなのである。


このような後手後手の都市計画を当該既存住民に負担として
押し付けないでいただきたいものである。

後手後手の都市計画については、次の記事を待っていただきたい。。。