相談用メールアドレスを取得しました。

個人的な、資産が危険にさらされる再開発
相談内容も、個々の経済状況やお財布状況が
相談の内容に含まれるため

ブログ内で、公開の状態で相談していくのは
困難だと思うので、
相談用メールアドレスを取得しました。
gooメールが停止してしまったので、
グーグルのメールにしました。

レスポンスも早くしていきたいので
よろしくお願いします。

アドレス
saikaihatsuhakomarimasu@gmail.com

です。

連絡：gooメールの中止、新アドレス取得中

更新滞りまして、ご迷惑をおかけして申し訳ありません。

まず、連絡事項、当ブログトップ案内にありました。
gooメールアドレスは、3月をもって、中止になりました
gooの都合のようです。

ブログトップ画面の変更が遅くなりまして、ゆえに
メールが届いていない、返信が来ないなど、ご迷惑をおかけしました。

ただいま、新しいメールアドレスを取得中、
再開発用に用意していますので、もう少しお待ちください。

最近のわたくしは、先の記事にありましたように
再開発の当事者でありました、家族を昨年に無くして以来
残された家族のために時間を使うことで
手一杯でした。。。


亡くなってから、半年。。。
再開発を思い出すと、故人を思い出すので
更新もままならない状況ですが、

読んでくださる方が居て、情報が必要な方が居る
と言うことを、連絡受けまして
頑張って更新する気持ちになってきました。

まずは、新しい連絡できるメールアドレスを取得して
細かい話や、相談を受けていこうと思います。

以前のようにレスポンスが遅い時もあるかもしれませんが
頑張ってＰＣを開けてチェックしますので、
よろしくお願いします。

まずは、連絡まで、

再開発で命を縮めた

記事更新が空いてしまいました。

本来なら、先日１１月２日、３日と執り行われた
区画整理・再開発全国連絡会議の全国集会の内容を
記事にするつもりでしたが、わたくしは欠席しました。。


ほかの事が起こってしまったので、記事内容を変更します。


実は、私たち家族は、とある区の駅前再開発に遭い
店舗を閉め、住居を引き渡し
７年前に仮住まいに転出、
現在の住まいの場所に土地を取得、建築工事を経て

５年前に、店主はもともと営んでいました
店舗を再開させることができました。

新しい場所は、近隣居住者は親切な方が多く
駅前では無かったので、かつてのような売り上げは見込めませんでしたが

近所の方に、店を利用していただき、
店主も街に溶け込む努力を惜しみませんでした。


再開発に巻き込まれ、つらい思いをして
生まれ育った土地を転出し、駅前ではない、知らぬ土地に根を張り
気持ちを切り替え、この地でお世話になる思いを胸に抱え

店主は頑張ってきました、わたしはその後ろ姿を見ていました。

ですが、店主は突然この世を去りました。
若かったです。これからだったのに。。。


再開発が原因の全てでは、無いと思いますが、
多かれ少なかれ、店主の心の影ではありました。

乗り越えるため、希望を抱いてもおりました。

こんな努力のかたまりの様な人を、
神様は連れて行ってしまうのでしょうか。。。


もう少し、再開発の傷を癒し、明るく過ごしてあげたかった。
こんなにもこの人を傷めつけなければイケないのか。。。

こんなに無情で良いのだろうか？？？


再開発には、このような人生がたくさんある。
こんな人の悲しみを生む、再開発がこれからも進んでいくのだろうか？？

こんな想いは風化させてはならない。

再開発区域の渦中の方から相談を受けました。。。

どこにでもある再開発計画、（残念なことに。。）
インターネットや、官報に載る前の再開発計画区域に含まれて
どのように対応してら良いか、不安に思っている方は結構居ますね。

こんな地域にもあったのか！！と驚くこともあります。

このブログの存在意義も、そんな迷われている方に情報提供するために
あると思っていますので、
疑問に思われた方の、当ブログの活用は良いと思います。

出来るだけ正しい情報を提供できるよう、日々情報収集をしております。


本日の記事は、最近相談がありました方の大まかな相談内容を公表します。
（当事者に了解済み）

Ｃ区Ｔ町としておきましょう。
下町風情が残る。木造または低層の住宅地域が多く存在する町
何か商業や工業の地域と言うわけでなく
人が住まうには、静かで、通勤にアクセス良く、良い街であります。

そこにいくつかの再開発計画があるようです。
そのうちの一つに区画が含まれている方から
当ブログメールに問い合わせがありました。

どうにか都合を合わせて、お会いして、
資料の拝見、内容のヒヤリング
こちらからの情報提供をして参りました。。

再開発計画の区域に取り込まれるなんて
人の一生にあるかないか、
そこに自己の資産が組み込まれた事になって
はじめてどうすれば、資産を守り、
立ち向かっていかなければならない局面になり
かなり不安な思いをされた事でしょう。。。


面会した最後には、再開発計画区域に組み込まれることが
結構な問題であることに、気づいていただき
それに踊ってはいけないのだ、と理解していただいたのは幸い。。

この計画を注視していきながら、自己の資産を守る気持ちを持っていただきました。


わたくしを含め、ＮＰＯもこの地域を注目していきます。

今後も出来るだけサポートしていくつもりですし、
相談者の健闘をお祈りします

行政側から見た、再開発事業の旨味をあえて考察する

久しぶりの記事の更新であります。テーマや記事のネタが切れた訳ではなく
ただ、ただ更新する時間の問題であります。
時間を取れないのは、日々の工夫が足りないからであり、自己で反省すべきです。

久々にブログ編集ページを開き、コメント欄を見ましたら
再開発を経験された方から、貴重な、ありがたいコメントを頂きました。
私もそうですが、実体験してみて
「ああ、こうしておけば良かった。」「だから再開発は困るのだ。」
というように再開発後はいくらでも後悔できるので、後悔はしてほしくないので
計画中などの人には十分に分かってほしい


そのコメントを頂いた方の主旨はこうだ、
「権利変換により、一部の床の権利を取得した。
　　驚いたのは、権利床の固定資産税通知の額だった。」

上記のありがたいコメントを頂いたので
早速、再開発と固定資産税に係る、行政の旨味について再度考察してみる。
行政側の見方であるが、再開発計画が安易な、楽な計画で、多くのメリットを得るものなので
民間出資会社が出てくれば、乗っかりたいのが行政だ。
そこに地域住民の意見や都合は考慮されない。。。



◎行政側の再開発と税収入。（その１固定資産税）

再開発をする→当該エリア及び周辺地域の固定資産税（路線価）が上がる。
→税収入が上がり行政区が安易に税収を伸ばすことができる。



◎行政側の再開発と税収入。（その１住民税）

限度のある土地面積に対し、固定された容積率でマンションを計画したところで
床面積を容積率目いっぱい取っても、比較すれば、
再開発ビル（高層）計画で高度利用計画をし、床面積の増大が可能
マンション購入者した床権利者などの住民の新規流入により、
その他消費など、住民税、固定資産税を納めて
行政区のメリットは多分にある。


◎木密地域の防災対策の改善、駅前ロータリーなど交通問題の改善

木密地域の防災対策には大きな障害がある、
個別の建物所有者に１件づつ防火性能を有した建て替えを即したところで
何年と気の遠くなるような時間と労力が損なわれる。
いつ起こるか分からない地震災害や火災を未然に防げなかった場合の
行政には施策など責任も問われることもあるだろう。

ある程度のエリアを一括して、再開発計画をして、高層マンションを建て
当該住民や地域外の流入者を含めまとめてしまえば、耐火建築物による防災化、
計画によっては防災公園も設置可能だ。

これもお役所の安易な発想でしかない。
地域住民の意思や都合は考慮されていない。

駅前ロータリーなどの交通問題もひと筋縄では行かない

駅前などの商業地域などは、土地が利益を生む場所なので、
戦前からの権利者が居り、
戦後まもなくの駅前計画などで上手く整理ができたところは良いが
役所行政が後手後手にまわり、昨今の自動車交通事情が狭小駅前ロータリーに
追いついていなのである。


このような後手後手の都市計画を当該既存住民に負担として
押し付けないでいただきたいものである。

後手後手の都市計画については、次の記事を待っていただきたい。。。

第45回区画整理・都市再開発全国研究集会開催後の報告

先日、10月27日、28日と東京にて、私も所属しているNPOの
年1回の全国集会が行われました。

区画整理と再開発、似ているけど違いがある
だけど、両方とも直接的に人の人生を大きく変えかねない問題を抱えている
法令であり、行政であり、民間開発行為である。

その辺りの問題を、二日間ではあるが、真剣に問題に対峙している地権者や生活者、
地方議員、学者、が集まり議論していく場である。
参加地域は北から西の方面まで広域であり、
それだけ日本中に問題があるということだ。

難しく書くと上記のようになるが、

もっとラフに言うと、
それぞれの問題に直面している人が参加し
各地の現状や情報を共有し、人脈を作り、知恵を自身の地域に持ち帰るという感じ。。。

住んでいる地域の問題を、1人で抱え込まないで、語り合う事でも
不満や不安の解消になることもあると思います。

参加者の満足度もあると思います。


下記写真は、記念講演の波多野先生の様子、内容も濃かったです。




このような全国集会の催しものは、年1回ですが、

再開発の方でも定期的ではないが
数か月ごとに、催しで集まりお互いの戦いを健闘しあっている。
気持ちを奮い立たせる意味もあるが、

同じ辛い思いをしている人同士が集まると、想いを共有できる分
安心していく効果の方が大きいと思う。。。

意味のある出会いを結ぶことも、このNPOの使命でもありますね。

当ブログを通じて、新しい相談を受けてきました。

ここのところ、多忙で記事の更新が滞っておりました。
当ブログに閲覧してくださる方、申し訳ございません。。。


空白の時間の中、何もなかった訳ではありません

先月になってしまいましたが、
９月某日、東京都内のとある地域で再開発計画があり
その計画地に居住し生活をされている方から

心配の日々、不安な思いを聞いてきました。。。


きっかけは当ブログのメールに相談を受けた内容で
私のほうから、現地にて様子を伺いたい旨、返信をしました。

後日、現地にてお会いしたわけですが、
やはり、現地に赴き、実際に再開発計画に直面している人のお話を聞くことは
とても大事であると痛感しました。

すべての、質問に的確に返答出来たかは、わかりませんが。。。
長い時間、滞在し、お話してきました。。。




その地の所在、権利関係は匿名にしておきます。（Ａさんとしておきます）

その地は歴史的にも深く、Ａさんはかなり前からその地で生活されて
学校も、実家もその地域でした。

付近の乱開発が進み、その土地だけ、ひっそり住宅がひしめき
生活感があり、ほっとします。

ですが、その地にも再開発計画が立ち上がり
準備組合は、都市計画決定へ行きたいようです。


Ａさんとの話は、生活を守るべく、資料や情報を読み取り
不本意ではありましょうが、家族を守るため行動を起こしましょうと
言うことは、同意見でした。

その後、ＮＰＯの事務局へ足を運んでいただき
ＮＰＯの会員にまでなっていただきました。


でも、戦いはこれからです。（と言っても、気長にゆっくり、負担にならぬように）

これからも、注視して、様子をうかがっていくつもりです。



このように、当ブログを通じて、お会いしてお話を聞く機会が増えてきました。
このブログを立ち上げたのも、このように成るために開いたモノですので

他の地域の方も、遠慮せず、ご意見をしていただけたらと思います。

それぞれの所有権利により、対応が変わってくるのが再開発

街に生活すると言うことは、
土地や家を所有したり、借りたり、
借地の上に自己所有の家を建てたり、

もっと細かく言うと、その場で寝食をしたり、
テナント借りをして店を開き、商売で生活費を稼いだり、

すべての、人の人生、金銭面、生活に直接関わってくるのが再開発問題である。


あなたの街に、再開発計画があり、計画が進行してしまい
あなたの将来を考える期限を迫られる前から

いろんなパターンの将来を多角的に考えなくてはならないのだが、
その為に自己の持つ権利などはどのように扱われるのかを知っておいたほうが
より良い判断ができると思います。

※この場合、再開発ビルに入るまでの工事期間の補償やその他の補償金については
　　　省きます。（実例はもっと細かいです。）


●土地・建物所有権について

再開発かかると、「権利変換」と言う用語で、権利を金銭にして取り扱う
つまり、あなたの持っている土地建物を評価して金銭にします。
普通の土地建物の売買と同じです。
これは、法務局に登記してあり、法のもとに権利を有するものには
相応の補償をするからです。


●借地権の土地に自己所有権の建物について

この場合につきましても、「権利変換」の評価により、権利を金銭にします。
法のもとに所有している権利（登記してある）は借地権の底地割合と
土地の上に立っている自己所有の建物の評価です。


●借家住まいの方（賃貸）、テナント借りの方（店舗、事務所など）

契約期間内（通常2～3年の残存期間がある場合の補償）はありますが
一律にすべて補償されるものはありませんし、補償を断る例もあるそうです。
法律上では借家契約をしているので、転出などの時期や都合は借家権者の権利が
有効になると思いますが
通常大家との交渉になりますので、再開発法や運用で法文や基準がありませんので
借家権者を守る決定的なものは、再開発計画の運用ではありません
曖昧なのです。


●営業権などについて

駅前ですと、テナントの商売屋が多くありますが、
再開計画地でも永久に商売し続けられるような意味合いでの「営業権」等はありません
「営業権」ではなく、「営業許可」ですので、権利として保護されるものはありません
では、「私はこの駅前で商売ができないのか」のご意見には
そのほかで、希望や要望に合う方法もございますが。
自分ひとりで、組合と交渉しなければなりません、心細いものです。。。


●生活権、財産の所有権の自由（憲法29条関係）

私自身弁護士ではありませんので、詳しく的確な説明はできませんが、
再開発計画地において、自己の土地建物の所有権の自由を
都市計画法、再開発法により、自由にできない場合、自由を制限された場合、
憲法29条に触れるのではないかと思います。

私もそう思いますが、条文の最後のほうに
「公共の利益に反しない限り」と謳っていることがカギとなります。

再開発計画が公共の利益と判断されれば、
あなたが再開発計画区域内で一人反対していても、退かなくても、
あなたは「公共の利益に反する人」となってしまい、
厳しい現実を見ることになるのです。（「強制代執行」などは例としてあります。）



上記の5つ以外、再開発計画地域に組み込まれてしまった方には
権利においても、将来設計においても、権利形態の多様も含め
いくつものパターンで対応する方法を考慮し、
将来の生活設計のためにも判断を誤らないように。
正しい情報集め、正しい理論武装をしなければなりません。


ですので、多種多様な個人個人の権利、生活形態に合わせた
再開発問題の対応策がたくさんあるということです。。。

どのような情報がお望みでしょうか。。。？

久しぶりの更新です。
公私とも忙しくて、記事の更新もまま成りませんでした。。。

忙しい状況は、変わりませんが、スポッと時間が出来たので更新します。



更新していませんでしたが、編集画面は毎日確認していました。
コメントが入っているか、gooメールが入っているか、


再開発の危機に対峙している人がいないか、確認はしています。。。


コメントが無く、再開発に人生を振り回されていなければ
悲痛な訴えさえなければ、平和な世の中だと、認識できます。。。




ですが、ココ最近急激にアクセス数が増えております。

ブログ初めて2年目ですが、1年目のアクセス数より2倍近くなっています。

どなたか、興味のある方、再開発の危機に面している方、

再開発推進の考えをお持ちの方、

記事を読んでいただきましてありがとうございます。


再開発と戦っている住民の方々と直接お会いしてお話しすることも多いのですが

地域の特性や、置かれている立場とか、
長く付き合っていかなくてはならない再開発問題に合わせて、

対応する手法も変わってくると思います。


1年と8ヶ月近く、ブログを開き、意見交換や相談の窓口としてやってきましたが

全国の再開発と戦っている方が、どのような内容の話を聞きたいのか？
どのような、問題を抱えているのか？　

心配になります。。。


もし、再開発で、心配事がありましたら、お聞かせ下さい。。。

NPO再開発対策連絡会議・23区現地見学会の報告

所属しています、
NPO区画整理・再開発対策全国連絡会議、毎年1回開催の
「23区現地見学会・交流会」が5月26日（土）午後開かれました。

開催地域は前述の記事の場所です。

その地域の方々に、場所の提供を依頼し、公民館を借りていただき
各地の再開発住民運動グループに呼びかけ
現地を見学する事と、情報の共有、人間の交流を目的としています。

東京23区ばかりではなく、近県であれば参加可能です。

受け入れ先の地域の参加者、15名程度
他地域より集まった地域数、10地域
参加者27名
合計42名、もっと居たかもしれません。

午後1時集合から、地域を練り歩き、現在進行形で戦っている状況を見学
午後2時より、公民館集会室で意見交換、情報交換

熱気のこもったご意見のやりとり、何よりも良かったと思うのが
この地域の方々だけではなく、近所にこんなにも同じ思いをして
日々生活されている仲間が居るのかと。。。思っていただけたら。。。


それぞれの方々がその様に思っていただいて
少しでも心の支えになっていただければと
真っ直ぐな想いで、企画させていただきました。

午後3時位より、お茶をお酒に変えて会場の終了の午後5時まで
時間が惜しいくらい沢山の意見が出ました。

企画者、運営者、受け入れ地域の代表者でその後、打ち上げ
一応の成功と評価していただき、わたくしも嬉しく思います。

NPOとしては、年一度と企画しておりますが。
ご希望の地域があれば。。。
「私の地域も見学してください」と、言う方がいらっしゃいましたら
ご一報下さい。