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給料ファクタリングご用心 狙われる「前借り感覚」

2019-12-02 20:25:40 | Weblog

            給料ファクタリングご用心 

             狙われる「前借り感覚」

給料ファクタリングご用心 狙われる「前借り感覚」
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO52860000S9A201C1ACYZ00/

給与を事実上の担保として資金を提供し、手数料を要求する「給料ファクタリング」の被害相談が相次いでい
る。"融資"を持ちかけるSNS(交流サイト)投稿などを見て給料の前借り感覚で利用するケースが目立つ。金銭
の貸し借りではないため利息制限はないが、金利換算では法外な手数料がかかるケースも多く、弁護士などが注
意を呼びかけている。

「SNSで見つけて気軽な気持ちで申し込んだら、すぐに回らなくなった」。パチンコにはまり、約1年前から消費
者金融で金を借りるようになった鹿児島市の男性会社員(24)は振り返る。信用情報機関のブラックリストに載
り、借り入れに制限がかかるようになっていた今年2月、SNSで見つけたのが「最短5分で融資」といった業者の
書き込みだった。

業者に住所と会社名、月給、支給日などを送ると、その日に10万円が口座に振り込まれた。業者が提示した融資
条件は約1カ月後に手数料を含む15万円の返済で、2~3カ月で首が回らなくなり、弁護士のもとに駆け込んだ。

手数料を金利に換算すると年率600%。利息制限法が定める上限(最大20%)を大幅に超えていた。

消費者金融に詳しい小林孝志弁護士によると、ファクタリングは中小企業などが売掛債権を売却し、当座の資金
を調達する手法。これを個人の賃金に当てはめたのが給料ファクタリングだ。現金がすぐに振り込まれるが、高
額な手数料を請求される事例が多い。小林弁護士は「金利と異なり、手数料は法律で規制されていない。法の抜
け穴をついた悪質な行為だ」と訴える。

業界の自主規制機関である一般社団法人「日本ファクタリング業協会」(東京・中央)によると、給料ファクタ
リングを巡る相談は5月ごろから増え始め、10月からの約2カ月間で200件程度が寄せられた。

問題に詳しい別の弁護士によると、返済が滞った女性会社員のケースでは、自宅に3人の男が訪れ「払わなけれ
ば勤務先に連絡する」と脅されたという。女性は6万円を借りて1カ月後に13万円を返す生活を半年続けた後、自
己破産した。

同協会の吉野利夫代表理事は「これまでは中小企業が持つ取引先への売掛債権を狙った悪質業者が目立っていた
が、企業向けより小額のため回収しやすく、トラブルになっても弁護士や警察が対応に消極的な点に目をつけた
ようだ」とみる。

そもそも労働基準法は給与について原則直接支払いと定めており、債権譲渡された第三者への支払いを禁じてい
る。雇用契約時の書面で給与債権の譲渡禁止を明記する会社もある。ただ、業者の大半は給与を支払う会社側に
取り立てることはなく、給与を譲渡した事実が表に出ない例が多い。

仮にファクタリング業者への給与の譲渡が明らかになれば労基法違反に問われるのは会社側だ。また契約上は金
銭の貸し借りに当たらないため貸金業法や利息制限法、出資法にも抵触しない。

小林弁護士は「まずは行政処分をできる仕組みをつくるべきだ」と指摘。消費者には「生活の命綱とも言える賃
金を削るのは非常に危険だ。目先の利益にとらわれず、利用に慎重になってほしい」と話す。

東京弁護士会などは12月10日午前10時~午後4時、ファクタリングに関する無料電話相談電話03・3597・5502を
実施する。

■悪質業者、法外な「手数料」設定

 ファクタリングは企業が売掛債権を担保に資金調達する手法を指す言葉だ。米国で1900年ごろに本格的に運用
が始まり、高度経済成長を支えたといわれる。日本でも70年代に登場し、インターネットや電子決済が普及した
2000年代から徐々に拡大し始めた。

 だが近年は法律による利息制限を受けないことから貸金業者がファクタリング業に転じる例が目立ち、手数料
名目で法外な高金利を設定する悪質な業者も目立つ。

 売掛債権などの流動資産による資金調達を活性化するため、来年4月には民法の債権譲渡に関する条項が「当
事者が債権の譲渡を禁止・制限する旨の意思表示をしていても効力を妨げられない」と改正される。専門家から
は被害の拡大を懸念する声が上がっている。


レオパレス、迫る「逆ざや」と減る「虎の子」

2019-11-30 10:40:41 | Weblog

               レオパレス 

          迫る「逆ざや」と減る「虎の子」 

レオパレス、迫る「逆ざや」と減る「虎の子」
証券部 太田明広
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO52562740V21C19A1000000/

レオパレス21が賃貸するアパートの入居率が10月、9年ぶりに80%を下回った。80%は入居者からの家賃収入と
オーナーへの支払いが拮抗する分水嶺で、下回ると「逆ざや」になって資金繰りに影響すると株式市場でも注目
されてきた数字だ。レオパレスは資産売却で資金は確保しており、今後の入居率回復で経営を安定させようとし
ているが、市場には懐疑的な見方も残る。

「一時的に下回っても、すぐに資金が足りなくなる訳ではない」。

レオパレス幹部は10月の入居率が前月から0.58ポイント低下して79.49%となったことに対して、火消しに躍起
だ。レオパレスはアパートをオーナーから借り上げ、入居者に転貸する「サブリース」事業を営む。借り上げた
アパートは一定期間、オーナーに支払いを保証する。転貸したアパートの入居率によってレオパレスの収入は変
動するため、高ければオーナーへの支払いを上回るが、低いとオーナーへの支払いの方が多くなり、「逆ざや」
となる。逆ざやのめどが80%だったが、幹部は重要なのは年間の入居率と説明する。

入居率が80%を多少下回っても、すぐに大量の資金が流出するわけではない。9月末の現預金は688億円。レオパ
レス関係者によると、1カ月で最低必要となる資金は、アパートのオーナーへの支払いや販管費で300億円程度。
「700億円規模は安全水域だ」と資金繰りに自信を見せる。

施工不良問題の発覚以降、業績は悪化している。

8日には20年3月期の連結最終損益が304億円の赤字(前期は686億円の赤字)になる見通しと、黒字予想から一転
して2期連続の赤字に下方修正した。資金面でも本業で稼ぐ現金を示す営業キャッシュフロー(CF)が7?9月期
で116億円の赤字。4?6月期(137億円の赤字)から流出超となった。10?12月も4?6月、7?9月と同レベルで営
業CFが赤字になる見通しだ。

その中で資金を維持してきたのは、資産売却によるところが大きい。
10月にはホテル3棟を売却し約160億円を確保。賃貸用不動産や有価証券の売却も進めており、資金確保の見通し
はたっているようだ。

しかしそんな「虎の子」も尽きつつある。国内のホテルはあと名古屋の1棟。

築30年以上と資産価値は乏しいとされる。賃貸不動産も条件の良い物件を中心に売却を進め、簿価は3月末時点
の170億円から80億円まで減った。「残った物件は築20?25年以上の木造住宅が多く、高くは売れるものはほと
んどない」(同社幹部)。グアムの海外リゾートホテルは大規模で簡単に買い手が見つからないとみられる。

となると、資金面からも逆ざやの解消は必須だ。

レオパレスは「法人を中心に賃貸ニーズは高い」(幹部)と入居率は20年1月から反転して3月に85%まで回復す
ると見込む。顧客は全国展開の企業が多く、同一サービスを受けられる賃貸アパートを供給できるのは強み。転
勤などで1?3月は需要が増える。物件調査や改修工事で入居者の募集を止めている物件の再開もある。再開物件
で5万戸を確保出来れば入居率改善も見通せるとの算段だ。

これまでも入居率は1?3月がもっとも高く、その後は下がる傾向にある。

3月に85%を確保できなければ、20年の後半にまた80%割れする可能性も高まる。会社の思惑通りに1?3月に逆ざ
やが解消し、資金繰りが安定するか。今夏以降300円を挟んでもみ合う株価を左右することになる。


入居率低迷「サブリース不安」広がる レオパレス21

2019-11-19 13:37:50 | Weblog

          入居率低迷「サブリース不安」広がる 

                レオパレス21  

入居率低迷「サブリース不安」広がる レオパレス21
https://www.zenchin.com/news/post-4533.php

 施工不備問題で揺れるレオパレス21(東京都中野区・以下レオパレス)は今期最終益予想を大幅下方修正し、10
月入居率が80%を割れたと発表した。業績悪化で、オーナーの間でサブリース物件の賃料減額・契約解消不安が
広がっている。

家賃減額・解約リスク拭えず

 同社は「原則2021年3月まで減額・解約しない」とし、入居募集停止中の施工不備物件の改修を急ぐも、オー
ナーの懐に直結するサブリース不安は簡単に拭えない。入居率の改善が急がれる。
 レオパレスが8日に下方修正した2020年3月期の純利益予想は304億円の赤字だった。赤字は2期連続で、過去4
番目の規模。施工不備の調査対象となる3万8519棟分の調査・補修費がかさみ、入居募集の再開の遅れが響い
た。売上高の8割以上を占める賃貸事業に直撃している。
 施工不備物件の発覚に伴い、募集停止物件も比例して増えることから、同社が管理する約57万5708戸(10月)の
10月入居率は79.49%まで下落した。
 施工不備問題が明るみに出た18年春先から数えると初の80%割れとなり、中でも優先調査対象とする約1.5万棟
に限った入居率は57.39%(9月時点)と極端に低迷している。
 こうした背景から、同社とサブリース契約を結ぶ一部のオーナーの間で、家賃減額・契約解消の不安が広がっ
ている。
 三重県で1棟の施工不備物件を抱える五十嵐恭平オーナー(仮名・50)は「家賃減額を迫られる可能性がある」
と疑念が拭えない。彼は過去2回、同社社員から家賃減額交渉を受けたことがある。
 かつて同社では、リーマン・ショックに伴い入居率が低迷し業績が悪化したことで、収益性の悪いサブリース
物件の家賃減額・解約をオーナーに促す営業活動が明るみに出たことがある。
 今回も、リーマン・ショックと同様の事態が再び起きるのではないかと警戒する声が出てきている。
 実際レオパレスのもとには「一部のオーナーから問い合わせが寄せられている」(広報)という。
 すでに同社は19年5月の会見で「少なくとも21年3月末までは賃料減額・解約を行わない」旨を公表し、以降説
明会で報告している。
 それでもオーナーの減額・解約不安を拭えないのは、施工不備物件の改修遅れによる物件収支の悪化を懸念す
るからだろう。

補修完了1割未満

同社のビジネスモデルは、オーナーから部屋を借り上げ、第三者に転貸して利ざやを得る仕組み。だが入居者
から得る家賃収入より、オーナーへ支払う賃料が上回る「逆ざや」となれば収支が逼迫(ひっぱく)する。オー
ナーへ減額交渉をせざるを得ない可能性が生まれる。
 レオパレスの調査対象物件数は3万8519棟。調査・補修の完了を1年後の20年12月に予定するものの、進捗は芳
しくない。調査対象のうち改修の着手棟数は25.9%と3割に届かず、改修完了棟数に至っては6.6%と1割にも満た
ない。
 施工不備アパートを所有する広島県の男性オーナーは「来年どころか、今のペースではもう数年かかるのでは
ないか」と漏らす。
 彼が所有する1棟14戸に小屋裏の界壁に不備があることが19年5月にわかった。現時点で退去のあった一部の部
屋のみ改修中だが、「レオパレスは基本自社施工で、改修当日、社員が来て自分で工事をしていた。慣れない手
つきだった」と振り返った。
 レオパレスも対策に乗り出している。
 物件調査に配属していた社員を今後は改修工事に配置転換し、社内外あわせて約4000人体制で補修を急ぐ。
 また施工会社は元来の依頼先に限らず、さまざまなルートから外部事業者を確保し、継続して人員拡大に努め
ていくという。
 オーナーの不安を解消するには、入居率の改善が急がれる。改善のためには、施工不備物件の早急の補修が欠
かせない。


1カ月分は取りすぎ 賃貸の仲介手数料、業者に返還命令

2019-11-14 09:43:56 | Weblog

          1カ月分は取りすぎ  

           賃貸の仲介手数料 

           業者に返還命令 

1カ月分は取りすぎ 賃貸の仲介手数料、業者に返還命令
新屋絵理
https://www.asahi.com/articles/ASMB47446MB4UTIL04W.html

 賃貸住宅を借りる際、業者に支払う仲介手数料。1カ月分を支払うケースが多い
が、実は0・5カ月分が原則だ。この支払いが争われた訴訟で東京地裁が8月、「借
り主の承諾がなかった」として仲介業者に取りすぎた0・5カ月分の返還を命じる判
決を出した。不動産業界からは戸惑いの声も上がっている。

 提訴した借り主は都内の60代男性。承諾していないのに手数料を1カ月分支払わ
されたとして、仲介大手東急リバブル(東京)を東京簡裁に提訴。一審では敗訴した
が、控訴審の東京地裁(大嶋洋志裁判長)は8月、0・5カ月分を超える部分は無効
と認め、約12万円を返還するよう命じた。

 根拠となったのは国の告示だ。仲介手数料は「借り主と貸主から家賃0・5カ月分
ずつで、合わせて1カ月分が上限」との原則を示した上で、「仲介依頼の成立までに
借り主の承諾があれば、内訳を変え、借り主から1カ月分もらってもよい」と定めて
いる。

 このため裁判では、東急側が「借り主から1カ月分もらう」との承諾を得ていたか
が争点となった。

 判決などによると、男性は2012年末に東急の案内で3件ほどの物件を内覧した
上で、翌年1月8日までに契約する意思を担当者に伝達。10日には、担当者から契
約の締結日を20日にするとの連絡を受けていた。20日に東急側と結んだ入居申込
書には、仲介手数料として「家賃1カ月分の24万円を支払う」と記載されていた。

 判決は、1カ月分を請求するには「仲介依頼の前に承諾を得ている必要がある」と
指摘。仲介が成立したのは10日と認定し、それまでに男性の承諾がないので無効と
判断した。

 男性の代理人の椛嶋裕之弁護士は「手数料は原則0・5カ月分なのに、説明を受け
ないまま1カ月分を支払っているケースが多い」と指摘。「仲介依頼の前に承諾を得
ているケースは少ないのではないか」と話す。東急は高裁に上告中で、「コメントを
差し控える」としている。
 地裁判決後、仲介業者に免許を…


レオパレス 業績下方修正 赤字の見通し 施工不備の影響

2019-11-08 11:52:37 | Weblog

         レオパレス 業績下方修正

        赤字の見通し 施工不備の影響  

業績予想の修正に関するお知らせ
https://www.leopalace21.co.jp/ir/news/2019/pdf/1107.pdf

レオパレス 業績下方修正 赤字の見通し 施工不備の影響
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20191107/k10012167361000.html

アパートなどの施工不備が見つかったレオパレス21は、来年3月期の業績予想を下方
修正し、最終的な損益が273億円の赤字に転落する見通しだと発表しました。建設し
た物件の4分の3で何らかの不備が見つかり、補修にかかる費用が膨らんだことなど
が要因です。

レオパレス21は、来年3月までの1年間の業績予想を下方修正し、売り上げは、こと
し5月時点の予想より10.9%減って4473億円、最終的な損益は、1億円の黒字予想か
ら273億円の赤字に転落する見通しです。

赤字になれば、686億円の最終赤字だった昨年度に続いて2年連続です。
レオパレス21は、アパートの耐火構造が法律の基準を満たさないなどの施工不備が見
つかった問題を受けて、建設したすべての物件3万9000棟余りを対象に調査した結
果、全体の4分の3で何らかの不備が見つかりました。

今回の下方修正の理由について会社は、補修工事にかかる費用が膨らんでいることに
加えて、賃貸アパートへの入居率が低迷し、賃貸収入が減っているためだとしていま
す。

補修工事への影響についてレオパレス21では「工事の費用は十分に確保できており、
計画どおり進めたい」としています。

レオパレス、214億円赤字 4~9月 賃貸低迷で赤字拡大
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO51899270X01C19A1DTD000/

施工不良問題に揺れるレオパレス21は7日、2019年4~9月期の連結最終損益が214億円
の赤字(前年同期は58億円の赤字)になったようだと発表した。従来予想の58億円の
赤字から赤字幅が拡大した。入居率の低下で主力の賃貸事業が低迷した。

売上高は2215億円と前年同期比13%減った。営業損益は172億円の赤字(同71億円の黒
字)と従来予想よりも赤字幅が124億円広がった。オーナーから物件を借り、入居者
に部屋をまた貸しするサブリース方式の賃貸事業の入居率が低下し、賃料収入が減少
した。開発事業も受注が低迷した。

同社の物件で住戸を仕切る壁が天井裏に設置されていないことなどが判明し、改修工
事を進めている。補修費用の増加などで100億円の特別損失も計上した。
同時に20年3月期の最終損益は273億円の赤字(前期は686億円の赤字)になりそうだ
と発表した。従来予想は1億円の黒字だった。