いよいよ本番

700戸を6ブロックに分けて4回、計24回、朝10：30から21：00まで常駐して相談に応じます。一応ブロックに分けてはありますが、いつ来ても良いです。11：00と15：00と19：00にはまとめたお話をします。お弁当を持ってきてください。おやつももってきてください。晩はご自分の飲み料を持ってきてください。サロンを開きます。

私が、40歳の時だったら、24回、一日10時間以上、曜日を変えて居るのですから、来れないわけないだろう。来ないのは、来ない方が悪い、と考えていたでしょう。でも20年親の介護をして見送って、コンピューター技術者の息子の心因反応の治療に2年付き合って、ビジネス以外の豊富な体験をした私としては、来られない人、希望があっても言えない人、物理的に言えないのではなくて、言い出すと誰かの世話にならなければならないから、言うに言えない人が、1割近くおいでだろうと予測できるようになりました。

案の定お手紙を頂きました。両親の介護で10分の時間を空けることができない。医療費の支払いに汲々としている、出席できないという丁重なお手紙でした。700戸もあればいろいろなご家庭があります。今年度はとりあえず大きなフレームは作りますが、困っている方の存在を個々に確認して、来年度は対応策を組み込みます。決して今の生活を破綻させるようなことはしません。ご安心ください。
多数決による事業の進行はしませんとお約束しました。反対者が例え1割でも事業はできません。反対者を作らない事業を進めます。大きな希望の分類である、建替え、改修、現状のままの三つは完全に守ります。全ての方々の希望を10のうち6っつは実行できるようにします。希望を発言できる方は幸せな方です。是非1割はおいでになるであろう、発言しようにも発言できない人への思い遣りを頂きたいです。

10月1日が第一回の団地再生サロンです。
****************************
村山　和彦　murayama@seaple.ne.jp　http://www1.seaple.ne.jp/murayama/
ピーナッツクラブ事務局090－4702－8082
ピーナッツクラブ西千葉　http://blog.goo.ne.jp/amigo-kaiho/
東北のまちづくり、村おこしに（株）都市整備　http://www.toshi-seibi.com/
****************************

団地の皆さんにご挨拶

26日（土）に建替え準備委員会以外の一般の住人の方々に、これから懇談会を繰り返しするにあたってのお話をすることになりました。はたからはテニスばかりしているように見えるようですが、四六時中団地の建替えのことで頭が一杯です。当日までに変わるかもしれませんが。こんなお話をしたいと考えています。

何年かに渉ってのアンケートであるとかいろいろな活動から、住宅の将来についていろいろなご意見があるのを承知しています。1.この際、建替えようではないか。2.そこまでやらないで、少し大規模な修繕をすればまだ住めるではないか。3.何もばたばたしなくても、いまのままで良いではないか。俄かに地震がおきるわけではないし。それぞれ正しいと思います。後ほど申し上げますが、もう一分類ご意見があるように感じています。

そもそも、家を建てる、大規模にリフォームする、引っ越しをするのは、確かにお金は掛かるけれど楽しいことです。私の親の代には趣味は引っ越しと言う人も居ました。自分の意思で行うことは、趣味ということができるほど楽しいものです。しかし、他人に指図されてやることは苦痛です。今話題の八ッ場ダムはその最たるものでしょう。お国のためと言われて嫌々引っ越しをしたら、お国の都合で止めたでは、思想信条、是非理非に関わらず腹が立つでしょう。

この三つのご希望は全部実現したいです。それも他人に言われてではなくて、ご自身の希望として実現したいです。実現するにあたって、もう一分類のご意見を聞かなければならないと思っています。それはアンケートにお答えをなさらない方々です。単に横着で返事を出さない方もおいででしょう。しかし、返事をしようにも返事が出来ない方がおいでだと思っています。自分がこうしたいと手を挙げたところで、誰かの世話にならないと実現できないことが分かっている方が、返事を躊躇っておいでだと思います。この方々への対応を工夫する必要があります。その第一歩は近隣仲よくすることです。お互いに理解し思いやりを持つことが、ご自分の希望を可能とする第一歩と思います。

そして、解決の手段は、高齢化した所有者の老後の展望の提供だと思っています。思い遣りをもって、皆さんと一緒に考え、実行していきたいと思っています。
****************************
村山　和彦　murayama@seaple.ne.jp　http://www1.seaple.ne.jp/murayama/
ピーナッツクラブ事務局090－4702－8082
ピーナッツクラブ西千葉　http://blog.goo.ne.jp/amigo-kaiho/
東北のまちづくり、村おこしに（株）都市整備　http://www.toshi-seibi.com/
****************************

団地建て替えの悩み

皆さんの住宅は私有財産ですから、どのように運用されようが、ご自由が原則です。
準備委員会で、「村山さんが考えている一番良い計画はどのようなものか？」と丁寧に聞かれました。私は、「ご自分の意見が取り入れられているものが、一番良い計画です。」と答えました。答えながら我ながらつまらない返事だなと思っていました。
来年の二月の段階で皆さん方とする懇談会で、20年後にはどのようになっていると想像しますか？をテーマにしてあります。ここに触れるべきであったかどうか、今の段階ではこの応答で良かったのか、悩んでいます。

費用の負担なしで建替えようとすると、どうしても狭い住宅になります。
現在居住している私同様の高齢者は、狭い住宅で充分です。20年後それを引き継いだ次世代が住めるかというと難しいでしょう。売ったとしても安いものになるでしょう。賃貸にしてもそんなに高い家賃は受け取れないでしょう。築50年の段階で同潤会江戸川アパートは、低所得の外国人労働者が住むようになりました。それが悪いわけではありません。計画者としてはそれを織り込み済みの計画をしなければなりません。

住宅という、家族の一番身近なものの設計には、家族としての暮らし方のデザインが不可欠になります。マッカーサーによって改正させられた、相続法、家族法が日本の従来の家族制度を破壊してしまった。出生率が下がり、多くが一人っ子になった今、もう一度見直す必要を感じています。二世代住宅を増やし切れるかどうかと、低所得外国人労務者と仲良く共住するコミュニティーを用意するかどうかは、二者択一になるかもしれません。
****************************
村山　和彦　murayama@seaple.ne.jp　http://www1.seaple.ne.jp/murayama/
ピーナッツクラブ事務局090－4702－8082
ピーナッツクラブ西千葉　http://blog.goo.ne.jp/amigo-kaiho/
東北のまちづくり、村おこしに（株）都市整備　http://www.toshi-seibi.com/
****************************

保留床販売事業

再開発手法によれば、いま保有の土地所有権を一部売却して権利床の建設費に充当する。これを等価交換と言っています。売却した土地の権利の上に建てた床を保留床といいます。保留床が高く売れれば、権利者は楽に事業がすすめられます。販売がうまくいかなければ、権利者はひどい目に会います。従来、成長路線を突っ走っていた時は、ディベロッパーがこの販売を保証していました。現在は保証は難しいです。工事費や不動産の市況がコロコロ変わるときに保証を求めると膨大な安全率がかかることになります。採算が合わなければどんなに有名な企業でも退散します。結局、旨く行ったらディベロッパーの儲け、まずく行ったら権利者の自己責任になります。

これを避けるには、事業開始までに保留床住宅を買い取ってくださる方、参加組合員を特定する必要があります。市場は当てになりません。どのようにして特定するか、これからの課題です。先ずこの団地に住んだことがある人、巣立っていった子供たち、現在借家として住んでいる人、と考えていくと、すべて住人と縁のある方々ばかりです。住人との縁は女性によって紡がれています。建て替え委員会婦人部を組織して保留床販売事業を立ち上げてはどうかと考えています。

19日（土）にピーナッツクラブ西千葉主催の第三土曜市に一人のお客様がおいででした。人材派遣会社にお勤めで、あと二ヶ月で定年退職する団塊世代の男性です。職業柄60歳を超えての働く場所がない、本当に無いのですと仰る。そして35歳でマンションを購入して25年経つが、近隣の人は、顔は見たことはあっても名前を知らない関係になっている。その同世代の方々は仕事がないから、やっていることは犬の散歩だけの人が多い。そこで地域通貨ピーナッツを調べにおいでになった。

仕事がない？保留床販売という立派な仕事があるではないか。婦人と団塊世代の働く意欲のある方で保留床販売事業を立ち上げてはどうか。少なく見積もっても150億円の売り上げを求められる事業です。事業で稼いだものは団地の中に戻ってきます。しかもご自分たちのためになる事業です。
参加組合員の支払いを、事業完了までに納入していただけば、建替え事業の借入問題が解消します。岡山県津山市の再開発事業では、事業資金の借り入れに保証をした理事長は破産に追い込まれ、権利床はもとより自宅まで競売に出すことになりました。債権者の一人が金融公庫であったのが面白くないところです。このような事を避けるためには、事業での借入金を少なくするとともに、参加組合員の借り入れも軽減しなくてはなりません。そのためには、組合員と参加組合員の間に結いに似たシステムを導入したいと考えています。

さて問題はここまでのことを一気に提案しても混乱を招くだけでしょう。どこまで小出しにしてご納得を得ていくか、これからが楽しみです。
****************************
村山　和彦　murayama@seaple.ne.jp　http://www1.seaple.ne.jp/murayama/
ピーナッツクラブ事務局090－4702－8082
ピーナッツクラブ西千葉　http://blog.goo.ne.jp/amigo-kaiho/
東北のまちづくり、村おこしに（株）都市整備　http://www.toshi-seibi.com/
****************************

団地の建て替え

ご自分の意見を言ってくださる人はありがたいです。他の人の意見に反対の人でも、何をしたいのか聞いて、話してくだされば実現させることで問題は解消します。区分所有の住宅ですから、できるだけ財産の扱いは自由にできるようにしたいです。ましてお住まいですから、よりご本人の意思を尊重しなければなりません。

この団地では意向を伺うのにアンケートをとったそうです。回収率63.5％で、建て替えが58％、大規模改修が12％の結果でした。この60％の方への対応は容易です。問題は、残りの28％の方と、回収できなかった36.5％の方々の意向です。この中には今のまま住み続けたいという方がおいです。

今の住棟が、たとえ既存不適格（建てた時は法律に合致していても、法律が変わったり周辺の事情が変わって、結果として違反建築になってしまったもの）であろうと、雨が洩ろうと、耐震上問題があろうと、そこに住みたいと仰る方のご意向は尊重しなければなりません。この方々のご意見を事業に反映したいです。ご意向をお持ちの方が主張してくだされば対応は可能です。団地の中で引っ越しをして頂く必要はありますが、現在のように住み続けるようにしたいです。今の家には子供を育てた時の、背比べの柱の傷があるでしょう。住みかえ修繕の時はその柱も外して持っていきましょう。長年住み慣れた住宅を壊すのはつらいことです。涙を流しているお年寄りの手を取って、一緒に泣きながら引っ越しをした部下の若い人は、うちの婿になってくれないかと言われたことがあります。それでも解決の道はあります。

一番大事にしなければならないのは、主張しようにも主張できない人です。この方々は未回収の中にはいっています。
希望のない人は居ません。しかし希望を言えば誰かの負担になる、誰かに迷惑がかかる、行政の世話にならなければならない、と知っておいでの方は、貝になっています。
私たち、お手伝いをする専門家の本当の仕事は、この方々に安心安寧を作ることです。それには近隣の方々の温かい絆が不可欠です。
アミーゴ！
****************************
村山　和彦　murayama@seaple.ne.jp　http://www1.seaple.ne.jp/murayama/
ピーナッツクラブ事務局090－4702－8082
ピーナッツクラブ西千葉　http://blog.goo.ne.jp/amigo-kaiho/
東北のまちづくり、村おこしに（株）都市整備　http://www.toshi-seibi.com/
****************************

思い遣り

団地の建て替えのお手伝いを始めると、如何に他の人に対する思い遣りが大事か分かります。思い遣りがあるかないかで、プロジェクトの成否が決まってしまいます。人間は賢い動物ですから、ものの数分の会話で、人の品格、品性を嗅ぎ分けてしまいます。品格、品性は思い遣りの有無で決まります。

建て替えを希望する人、大規模修繕を希望する人、現状のままで住み続けることを希望する人が混在しています。大きい団地ですから、皆さんの希望に沿うことが出来ます。多数決でどれかを選んで、反対者を説得することはできませんし必要ありません。皆さんの希望を満たすことができる、ハッピーなプロジェクトです。

ご自分の希望を満たすためには、他の希望をお持ちの人たちにも満足してもらわなければなりません。ご自分の主たる希望を満たすためには、他の人たちのために従たる希望を我慢して頂かなければなりません。建て替えを希望する方は、事業の中で他の方の引っ越し費用の一部を負担しなくてはならないでしょう。大規模改修希望の方も、一棟分集まらなかったら諦めて他の希望に切り替えていただかなければなりません。現状のまま住み続けることを希望の方は、団地の一部に引っ越して頂かなくてはなりません。引っ越し費用の一部は建て替え事業でカバーするとしても、大変なことです。現状のまま住み続けても、何れ何十年後かに建て替えが必要です。その時には建て替え事業の中からマンション建設に賛成して頂く対価として、受け取った引っ越し代分を支払う約束をしておきましょう。これでお互いさまになります。これを可能とするのが思い遣りです。思い遣りのベースには、愛情と敬意が必要だと思っています。

プランニングの前に、如何に愛情と敬意に満ちたコミュニティーにすることができるかが、鍵であると思っています。急ぎません。この下地ができるまでゆっくり懇談することが近道であると思っています。アミーゴ！
****************************

700戸の建て替え

今日二回目の推進会議に出て方針の説明をしました。今まで勉強してきたことと違うではないか！の声が上がりました。でも納得してくださいました。楽しかった応答のいくつかをご紹介しましょう。

Q：先生の考えている最良の建て替え計画があるでしょう、教えてください。
A：一番良いのは建てる人の意見が取り入れられている建物です。三角の建物でも5角の建物でも自分の意見が入っている家なら最高です。だから皆さん注文を出してください。

Q：国土交通省の建て替えの進め方のマニュアルに合ってないが？
A：マニュアルは民間がやっていることを整理して作るものですから、時代遅れです。新しいマニュアルを作るつもりでやって、ちょうど良いです。

Q：私は反対しているのだ！
A：何にですか？
Q：建て替えに！
A：建て替えには確かに反対でしょうが、現状のまま住むのには賛成でしょう。あなたは賛成派です。
****************************
村山　和彦　murayama@seaple.ne.jp　http://www1.seaple.ne.jp/murayama/
ピーナッツクラブ事務局090－4702－8082
ピーナッツクラブ西千葉　http://blog.goo.ne.jp/amigo-kaiho/
東北のまちづくり、村おこしに（株）都市整備　http://www.toshi-seibi.com/
****************************

木村俊彦先生

昨日偲ぶ会に参りました。本当に寂しい。知る人ぞ知る日本一の構造家でした。
東大建築学科をデザイン首席で卒業されて、私より下手な建築家の構造設計はしないと仰って、建築家も唸らせるようなダメ出しをなっさていました。男気のある先生でした。

私は土木が得意でも建築には遅れていた熊谷組に勤めていました。昨日おいでになっていた、多くの一流の建築家の作品を手がける機会が少ないのを何とかしたいと思っていました。
そこで木村先生にコンペに参加して頂けないかお願いに行きました。実情を申し上げて、先生が今までご一緒に仕事をしたことがなくて、先生が一度一緒にやってみたいとお考えの建築家を教えてください、口説いてきます。口説いてきたらお願いしますと申し上げました。しばらく考えて、レンゾピアノだなとおっしゃいました。パリの事務所で会ってくれるというのでパリに行って口説いてきました。レンゾピアノも木村先生のことは良くご存じで、設計料の交渉は大変でしたが了解していただきました。木村先生の設計料は、これは君のためにやるのだから、いくらでも良いよと仰っていただきました。

ジェノバのガラス張りの事務所で、木村先生、レンゾピアノ、佐々木睦朗さんの二泊三日の打ち合わせは見事なものでした。一流の三重奏を聴いているようで、一流の人が作り出すワークショップとはこのようなものかと感銘しました。大きなことが、和やかに、スムースに決まっていきます。相互に敬意が施されながら、遠慮のない主張、提案をお互いに真摯に検討する、傍にいるだけで癒されます。匹夫下郎が集まってワークショップと称して、人を見下し、安っぽい提案、主張に声を荒げているのに遭遇すると、まず逃げ出す癖がつきました。

私がテニスをやることを知った先生は、事務所のテニスの会に誘ってくださいました。今でも毎週火曜日8：00～10：00まで品川プリンスの屋内コートで続いてます。先生がテニスをなされなくなって10年続いているそうです。木村先生の謦咳にに触れることはできなくても、空気を知りたいテニスをなさる建築家、構造家はおいでになってはいかがでしょうか。仲間にいれてくれるかどうかは、主宰されている中村勉さんの気持ちひとつと思います。
****************************
村山　和彦　murayama@seaple.ne.jp　http://www1.seaple.ne.jp/murayama/
ピーナッツクラブ事務局090－4702－8082
ピーナッツクラブ西千葉　http://blog.goo.ne.jp/amigo-kaiho/
東北のまちづくり、村おこしに（株）都市整備　http://www.toshi-seibi.com/
****************************

集合住宅の建て替え

いよいよ700戸の集合住宅の建て替事業の始まりです。
来年４月までに、全員に４回お目にかかる計画です。5日（土）に第一回の懇談会の試行を、建て替え推進委員会のメンバー２０人をモデルに実行させてもらいました。嬉しいですね。この説明はここが不足しているから修正した方が良い、とか、ここまで丁寧にやらなくても早く賛否をアンケートで集めてしまっては？とか、ご意見を頂きました。おかげさまで本番ではもっとスマートに進めることができるでしょう。

建て替えをしようかと始まってから１０年近く経っていて、どうも皆さん大変難しいことだと考えておいでのようです。自宅を建て替えるのは楽しいはずなのに、苦労が先走ってしまっています。建て替えの楽しさを味わって頂きたいです。

今後の選択肢としては、1.現状のまま、2.大規模修繕でエレベーター廊下をつける、3.建て替える、ですが、1.は1/4、2.はほとんどゼロ、3.が3/4でした。これから想像すると700戸のうち、180戸が現状のまま、20戸が大規模修繕、500戸が建て替え、になりそうです。
法律手続き上、多数決は採るかもしれませんが、基本的に多数決で物事は決めませんとお約束しています。個々の方々の、ご希望の優先順位の高いものを取り入れるために、低いものを我慢していただくようにお願いしています。

現状のままが良い方が、1/4おいでです。これを実現しましょう。決して3/4に同調してほしいとは.申しません。しかし、ばらばらに今の場所で現状のままを主張されると身動きがとれません。団地の中のどこかに集まることは我慢してください、とお願いしました。また大規模修繕を選んだ方も、1棟分の賛同者が集まらなかった場合はしょうがないです。1.現状のまま、か、3.建て替え、に宗旨替えをお願いしますよと予告しました。

どうやらここまでは、最も優先順位の高い三つの選択について、多数決で否決することなく進めることができそうです。この進め方を見ていただければ、すべての方のご意向を聞く必要があることを、推進委員会の方々にご理解頂けると思います。ご担当の方々は、是非全部の方と面談して出席を促して頂ければと思います。
戸数が多い、これは大変だを、戸数が多い、これは助かったに組み立てます。
****************************
村山　和彦　murayama@seaple.ne.jp　http://www1.seaple.ne.jp/murayama/
ピーナッツクラブ事務局090－4702－8082
ピーナッツクラブ西千葉　http://blog.goo.ne.jp/amigo-kaiho/
東北のまちづくり、村おこしに（株）都市整備　http://www.toshi-seibi.com/
****************************