住宅ローン審査 銀行はあなたの ここを見る

2014/02/11日経マネー

 

住宅ローン審査　銀行はあなたの

ここを見る

住宅ローンアドバイザー・淡河範明

　買いたい物件が決まり、売買契約を結ぶと、次に待っているのが住宅ローンの申し込み、そして審査です。住宅ローンを借りて家を買う以上、審査に通らなければ売買契約は白紙に戻さざるを得ません。今回はローン審査を取り上げます。

 

■金融機関が重視する審査項目は…

 

 

　よく利用される住宅金融支援機構の「2013年度　民間住宅ローンの貸出動向調査」を見てみましょう。「重要度が増していると考えられる審査項目」という質問に対する回答として、グラフのような項目が並びました。

　この項目だけを見ても、これから審査を申し込もうとする人は何に気をつければよいのかわからないと思います。そこで、上位５項目について、住宅ローンの審査に臨む際にやってはいけないことの詳細を、筆者なりに解説していこうと思います。

 

第１位　返済負担率（毎月返済額／月収）

 

　返済負担率は収入に占めるローン返済額の割合です。金融機関はこの水準が一定の範囲内に収まっていることで、安定性の高い返済計画であると判断します。特に、このローン返済額には、審査を申し込んだ住宅ローンだけでなく、現在借りているローンのすべてがカウントされるので、注意が必要です。

 

　審査申込時にやってはいけないことは、ずばり、次の２つです。

 

×その他の借入金の存在に気づかないまま申し込む

×目的のないローンの総借入残高が年収の1/3を超えている

 

　その他の借入金に気づかずに申し込みをするのは、絶対に避けましょう。金融機関は、個人信用情報を照会して、申込者がいくら借りているか、ほぼ確実に把握します。

 

　申込書に記載のない借り入れがあると、審査担当者の心証はとても悪くなります。そして「何か問題を抱えているに違いない」と、粗探しが始まるのは確実でしょう。例えば、携帯電話、家電などをローンを組んで分割払いで購入したことに気づいていないという人は多いので、注意してください。

 

　2010年の改正貸金業法の完全施行を契機に、カードローンやキャッシングなどの目的のないローンの総借入残高が年収の1/3を超えてはいけないことになりました。それを受け、住宅ローンを取り扱う金融機関も、上記のようなローンが年収の1/3を超える案件は即、不承認にします（ただし、銀行ローンは例外のようです）。よって、確実に、残高を1/3未満に減らし、かつ減らした後、一定の期間がたってから申し込みをしましょう。

 

第２位　職種、勤務先、雇用形態

 

　職種、勤務先、雇用形態が審査の障害になるのは、収入が安定していないと判断されるケースが多いからだと考えられます。よくいわれることですが、芸能人などは収入が安定していないとみなされやすいですし、サラリーマンであっても給与体系が成果主義や業績連動型などの場合、金融機関によっては厳しく審査される可能性があります。

 

　審査申込時にやってはいけないことは、「審査的に難しい可能性がある金融機関には申し込みをしない」ことです。金融機関によっては、派遣社員、契約社員、アルバイトなどを融資の対象外としているところがあります。また、対象としていても、勤続３年以上が最低条件になっているなど、条件がある場合もあります。申し込み前に、事前に自分が対象になるかどうかを確認してから申し込みましょう。

 

　事前確認が大事な最大の理由は、１カ所であっても金融機関から不承認が出ると、別の金融機関の審査のハードルが上がるからです。ある金融機関に審査を申し込んで不承認が出るとします。別の金融機関に持ち込んだとしても、その金融機関は以前の融資申し込みの経歴が見えてしまいます。そうなると、審査に落ちた人だと簡単に推測できるため、審査担当者は粗探しを始めるに違いないからです。

 

第３位　借入比率（借入額／担保価値）

 

　筆者が銀行員だった時は、不動産担保評価額の８割以下しか融資できなかったものですが、最近では新築購入であれば、不動産価格の10割、場合によってはそれ以上借りることが可能となっています。

 

　これは、審査の基準が「担保」から「ヒト」に移ったということだと推測していますが、そうはいっても、10割を借りることは、家計にとっては大問題となる可能性があります。

 

審査申込時にやってはいけないことは、「物件価格10割の融資申し込み」です。現金が十分に準備できないので10割融資をしてもらわないと家を購入できない、というケースは最悪です。これまでにも本コラムでたびたび述べてきましたが、手元現金も十分にないのに家を購入しようとするのは無計画すぎます（「家を買うなら　意思決定の正しいプロセスを伝授」「『家賃並みの負担で買えます』にだまされるな」参照）。

 

　もし、借入金額が家計に比して少ない、もしくは、手元資金もあるけどあえて使いたくないなど、家計に問題がない状態であれば、10割融資の申し込みありだと思います。

 

第４位　借入者の社会属性

 

　ここでいう社会属性とはわかりにくいのですが、確認をしたところ、正規雇用か非正規雇用の違いなどを指すようです。金融機関は、正規雇用であれば収入が安定していると想像しやすいのですが、非正規雇用だと収入が安定的であるかどうかを具体的に確認することになります。

 

　審査申込時、というか住宅購入の直前にやってはいけないことは転職・独立です。もちろん、個別事情によっては問題ないこともありますが、仕事を変えた直後の住宅購入は、収入だけでなく雇用すら安定的とは言い難いため、リスクが大きいからです。仕事に慣れて、収入が安定するまでは、いくら安定的に返済するといっても金融機関にはなかなか信じてもらえないので、住宅購入を検討すべきではないでしょう。

 

第５位　返済途上での返済能力の変化

 

　返済している途中に、借入申込者の返済能力が大きく変化する可能性があるというケースで多いのは、申込者が高齢者であったり、妊娠する可能性がある女性であったりする場合です。収入の変化によって、返済が不安定になる可能性があれば、当然、審査は厳しくなります。

 

　審査申込時にやってはいけないことは、「返済計画のない申し込み」です。収入の変化が明らかに予想されるなら、収入が減っても返済が継続できるかどうか、確認をしておくべきです。例えば、「退職金や遺産などまとまったお金で返済負担を減らすことができる」とか、「すでに十分な貯蓄がある」など、具体的なプランを立て、金融機関が納得できるよう説明することが求められます。

 

　審査の申込書は、お見合いの釣書のようなものです。従って、金融機関の審査担当者にとって気にかかるような内容はできる限り記載しない方がよいのです。しかし、金融機関は個人信用情報を照会するなど、様々な方法で申込みをしている人の実態を確認するため、虚偽の申告は絶対してはいけません。もし問題があると感じている人は、問題の内容によって対処方法が異なりますので、専門家に相談しましょう。

医師会に衝撃のイソジン事件

2014/02/11日経ビジネスリーダー

 

医師会に衝撃のイソジン事件　

財務官僚が反転攻勢

編集委員　大林尚

 

　日本に暮らす私たちにとって健康保険は水のような存在だ。病気やけがをして病院・診療所にかかったときに払う窓口負担は、原則としてかかった医療費総額の30％。子供や高齢者の窓口負担はもっと低い。さらに入院したり高額医療を受けたりしたときの負担は、所得水準に応じて月々の上限額が決まっている。

 

　健康保険のもうひとつの利点は病院・診療所へのかかりやすさにある。フリーアクセスといって原則どの病院でも診療所でも、患者の側に選ぶ権利がある。あたりまえじゃないか、と思うかもしれない。

 

■40兆円を超えた国民医療費

 

　昨年秋まで３年間スウェーデン大使をつとめた渡辺芳樹・元社会保険庁長官は、彼（か）の地でこんな体験をした。テニスのプレー中に転んであごの骨を折ったとき。国内有数のカロリンスカ医大病院（ストックホルム）に担ぎ込まれたまではよかったが、どうみても重傷なのに医師は出てこない。まず手に負った傷は看護師に縫ってもらった。それから検査。救急担当の外科医に診てもらったときには病院に着いてから７時間がたっていた。そしてあごの手術を受けた翌日には退院させられてしまう。

 

　スウェーデンでは地域地域に配置された一般医にかかるのに１週間待ち、専門医の診察を受けるには３カ月待ち、そして専門医の手術を受けるまでにさらに３カ月待つのが標準だという。医療の技術水準や医師・看護師の技量が高いからこその「アクセス制限」といえるかもしれない。

 

岸信介首相は国民皆保険制の土台を整えた

　今の日本の健康保険の原点は1961年に確立した国民皆保険制だ。その土台を整えたのは安倍晋三首相の祖父、岸信介首相だった。それから半世紀あまり。長寿化と少子化によって人口ピラミッドが頭でっかちになり、経済成長のスピードが鈍り、グローバル化やＩＴ（情報技術）化もあって長期デフレに悩まされてきた日本経済があえいでいるなかで、国民医療費はすでに40兆円を突破した。介護保険のサービス費用と合わせると、すでに国内総生産（ＧＤＰ）の10％を超える水準だ。

 

　半世紀前といえば、日本経済は高度成長への入り口に立っていた。そのころの設計思想を温存していていいのだろうか。健康保険を運営する厚生官僚や国の財政をあずかる財務官僚は、もうかなり前からそうした疑問を抱いている。しかし皆保険制の「改造」を試みるのは高齢者や患者を敵にまわすという点で、政治のハードルが高い。これまでなかなか前に踏み出せなかった両省の官僚が、そろりと、だが、したたかに動き出した。それを象徴するのが2014年度の政府予算案である。

 

 

昨年12月20日。クリスマスイブに予定されていた臨時閣議での閣議決定をにらみ、財務省２階の財務大臣室で麻生太郎副総理・財務相と田村憲久厚労相との閣僚折衝が行われていた。テーマは予算編成のなかで保険医療費の基礎単価ともいえる診療報酬の改定率をどうするか。国会は久々に衆参両院で与党が多数を占めている。そのなかで、なんとしても増額改定を勝ち取りたい医療界が押し出した自民党議員の圧力を背に、厚労相は懸命に増額を主張した。一方の財務相は４月からの消費税増税を理由に「増税に加えて患者負担を増やすのは納得を得にくい」と、増額に難色を示していた。

 

　結果は0.1％の増額。これは消費税増税によって病院・診療所の仕入れコストがかさむことへの手当てを含む改定率だ。厚労相や医療族議員は増額を勝ち取ったと釈明できるし、財務相にしてみれば増税手当て分を除けば実質は減額だと解釈できる。どちらにとっても都合の良い落としどころだった。

 

■一物二価のイソジンに的

 

　じつは、両相の合意にはこの診療報酬改定よりはるかにインパクトがある決定が含まれてた。Ａ４判の合意文書の末尾には、次のように記されている。

 

　なお、別途、後発医薬品の価格設定の見直し、うがい薬のみの処方の保険適用除外などの措置を講ずる。

 

　そのとき医療族議員のほとんどは改定率に目を奪われ、この文言の意味を考える余裕が乏しかったのかもしれない。それは財務省の主計官僚が仕組んだ巧妙な皆保険改造の第一歩だった。

 

　うがい薬の定番は明治の「イソジンうがい薬」。風邪を引いて医者にかかると、抗生剤などともに、このうがい薬を処方されることが多い。知名度がとくに高い薬のひとつだ。

 

　イソジンは「一物二価」という特性をもつ。医師に処方してもらえば健康保険が利くので薬代の患者負担は原則30％で済む。薬局で市販品を買えば100％負担だ。ドラッグストアなどには値引き販売しているところもあるが、さすがに「70％引き」はあり得ない。成分の違いはほとんどないのに、どのルートで買うかによって価格にこれだけの差がつく商品はめずらしい。医療制度に詳しい国会議員のなかには、丹羽雄哉元厚相らのように古くからこの矛盾を訴える政策通もいたが、保険対象から外すとなるとその作業は困難をきわめていた。

 

　ところが今回はさしたる議論もないままに保険適用の除外がすんなりと決まった。背景になにがあったのか。

 

　厚労省のある官僚は財務省にしてやられたと悔しがる。「イソジンを保険適用から外した場合の財政効果を試算してほしいという依頼がわが省にあったようだが、ほんとうに決めてしまうとは」と、いまも信じられぬ様子だ。厚労相も財務相との折衝時にイソジンの話が出た覚えはないと説明しているという。

 

　だが別の同省幹部は周到に準備していたと証言する。だとすれば、皆保険の改造のために自らの大臣を出し抜くこともいとわなかったことになる。

 

■アリの一穴を恐れる医療関係者

 

　日本医師会をはじめとする医療団体の多くは「イソジン事件」に大きな衝撃を受けている。うがい薬を保険から外すだけでも年間60億円強、財政を改善させる効果があるというのが厚労省の見立てだ。ビタミン剤、湿布薬など処方ルートと市販ルートの違いによる一物二価の薬はほかにも少なくない。

 

　「ビタミン剤や湿布薬にすぐさま広がるとは考えにくい」と厚生官僚は語るが、医療関係者はイソジン事件がアリの一穴となって保険外しが加速する事態を恐れている。半面、市販している薬を保険対象から外すのは、制度としての健康保険の持続性を向上させるには、避けてとおることができない荒療治でもある。

 

　診療報酬の実質減額とイソジンの保険外し。厚労省の医療政策を舞台に、財務官僚の反転攻勢が始まった。