店舗契約の更新で保証金の一部返還

豊島区要町で料理屋を経営している大石さんは、3年前の店舗の更新問題で組合に入会した。その時には組合が作成した文書を家主に送り、更新時の更新料2ヶ月分を1か月分に変更、家賃40万円を5万円減額させた。

　今回、家主は更新料を2万円負けるから契約更新しようと催促してきた。長引く不況で、この店舗を借りた10年前に比べると売上は半分以下に減少しており、営業を続ける上でも大変と考え組合に相談した。駄目で元々となのだからと家賃、更新料、共益費の減額などを請求することにした。

　契約書を検討したところ、バブルの頃の契約で保証金が1000万円もあることが判明し、保証金の返還も合わせて請求することにした。組合で文書を作成し、家主に提示したところ保証金500万円を返還すると回答してきた。

　大石さんは「保証金の返還は考えてもいませんでした。返還された保証金は店の回転資金として使います。本当に助かりました。」と喜んでいた。

 

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店舗の減額請求と保証金返還

賃料は15％減額、保証金は25％返還
　　　　　　　　　　　　　減額請求に対し、更新料も免除と家主が回答

中野区の新井薬師でビルの1階を賃借し,料理屋を経営している佐藤さんは契約更新の時期を迎えた。年々営業が苦しくなる中で、契約更新に際して、家主に対し幾つかの交渉をして経営の安定を目指したいと考え、そのことで組合に相談した。

　契約書の中にはバブルの頃の影響もあって、保証金は5年間で40万円。その上更新に際しては、新賃料の１か月分と書かれていた。代理人の不動産会社は当然のように賃料は現行通り、更新料は１か月分を請求してきた。

　組合との相談で佐藤さんは、賃料の2割値下げ、保証金の約5割の返還、更新料の減額を家主に請求した。家主への手紙には「今年の3～4月は売上が極端に悪くなり、先の見通しもつきかねる現状です。もう少し営業の継続をさせていただきたく、お話合いをお願いいたします」と訴えた。

　家主側は「今回限り更新料の免除、賃料については約１５％の減額、保証金は25％を返還する」という回答をして来た。

　佐藤さんは「要求はして見るべきですね」と喜んでいた。

 

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坪当たり千円の地代減額を実現

坪当り２５００円は近隣地代の約３倍

　練馬区に住む中曽根さんが4月に組合事務所を訪問してきた。今までずと地主の言いなりに地代の値上げを認めてきた。この先このまま値上げが続いたら年金生活では住み続けることが出来ないので、何とか地代を値下げ出来ないかという相談だった。

　地代が近隣相場の約3倍の坪当たり2500円ということなので値下げ請求をすることにした。地主が近所に住んでいるというので組合の名前を出さずに文書を作成し、値下げの通知書を出した。

　地主は不動産会社を代理人として「大幅に値下げします。坪当2000円で了承してください」という回答をしてきた。

　だが、中曽根さんは納得がいかない。「大幅な値下げというが近隣相場の約2倍である。せめて1500円位にして欲しい」というのが希望である。

　そこで、今度は組合名で「本来ならば1000円位が妥当な地代であるが、1500円ということであれば了承する」という旨の通知を出した。

　程無く、地主の代理人から坪当り1500の地代で同意するという回答が来た。

　中曽根さんは「組合の名前で通知したら、早速の、希望額での値下げ返事。さすが組合ですね」と感想を述べた。

 

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借家の明渡しで買取交渉で解決

　豊島区駒込に住む梅村さんは、親の代から1軒家を借家として借りていた。3年前に契約更新に際して建物の老朽化を理由に契約更新のない契約を押し付けてきた。

　 梅村さん、知人の紹介で組合に入会し、直ちに「正当な事由とは認められない」としてその部分の削除を要求し、合意更新した。

 　昨年の更新時に今度は不動産会社を代理人として更新拒絶を通知してきた。そのうえで梅村さんが退去しないならば、建物を第三者に売却すると通知してきた。

 　明渡しを拒絶すると共に売買については値段の折り合いがつければ買取る意思のあることを回答した。

 　明渡しを断念した貸主と不動産会社は相場価格坪170万円を提示してきたが、梅村さんは、借家権と建替えに際してはセットバックしなければならない地形などを考慮し価格を提案した。半年以上の交渉のなかで当初の提案より50％以下の価格で提案してきたので話合いをまとめる事にした。

 

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建替え再入居

　寿司屋を営む清水さん新築店舗の所有権を取得
　　　　　　　　　　　　　　　　内装費用は家主側負担で双方合意

　新宿区で寿司屋を営業していた清水さんは、昨年、家主の代理人という不動産会社からこの土地にマンションを建設するからという理由で、明渡を請求された。

　譲渡権付店舗契約で寿司屋を営業していた清水さんとしては、簡単に立退く訳にもいかなかった。大変困った時に、常連のお客さんから「借地借家問題で相談出来る組合があるからそこにいくといいよ」と言われた。

　組合に相談し、自分で出来るところは自分でやってみようと思った。清水さんは、明渡には応じるが、新しいマンションに入居出来るという条件を呑めるならば、話合いに応じるという事で交渉した。

　交渉は最初の不動産会社から建主の会社へと移ったりしたが、粘り強く交渉した結果、新しく出来るマンションの1階店舗を立退き補償金で買い取る事で話しが纏った。その上、新店舗の内装費用は家主が負担するという事で合意が出来た。

　店舗内装の中味の問題やその間の休業補償の問題での合意も出来、この3月に正式に明渡し再入居合意書と売買契約が結ばれた。清水さんは「この難しい交渉を出来たのも組合のお蔭です」と語った。

 

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放火で車と借地上の建物が焼失

建物公示書で建替え表示
　　　　　　　　　　公示書を外すと即明渡し請求

　豊島区池袋で青果業を営んでいる畑中さんは、自宅兼店舗の前に借地し貸家とトラックを置く駐車場として使用していた。借地期限が過ぎたから契約を解除し、自己使用するから明渡せという地主との争いで10数年にわたって供託している。

　今年の秋に放火が原因で建物と車が焼失してしまった。直ちに「この土地上に存在した建物が滅失したが、借地権者は新たに建物を建築する計画であるという」建物公示書を道路側の見えるところに掲示する事にした。

　全焼にともなって保険金は出たが、建替えをするには全額自己資金ではいかない事情があり、前述の建物公示書をはずしてしまった。

　そこにつけこんで、地主の代理人の弁護士は、建物が焼失したのだから借地権もなくなったので明渡せと内容証明書を送付してきた。

　明渡しの要求は拒否する事にし、自己資金で建替え出来る建物を建てて残りを従来どおり駐車場として使用するか、借地権を買い取ってもらうように交渉するか方針を家族で相談することにした。

 

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敷金を少額訴訟で返還させる

　豊島区西池袋に住む加藤さんは、子供が生れるのを機会に引越しする事を決めた。結婚して2年間住んだアパートをこの4月に引越した。僅か2年間の生活なのでほとんど損傷も汚れもなかった。引越をしてもなかなか敷金は返されなかった。

　管理会社に原状回復費用についても再三の請求にもかかわらず返答がなかった。そこで家主に直接内容証明で敷金返還の請求をしたところ管理会社と話し合うよう回答があった。

　あらためて回答を求めると43万円の原状回復費用の請求があった。組合とも相談し、敷金返還の少額訴訟をおこす事を決め、ただちに裁判所に手続きをした。　

　裁判所では、管理会社の人間が賃貸契約書には原状回復費用として、クロスの張替、畳の取り替えなどが約定にあると主張したが、裁判官はその訴えを途中で遮って、そのような主張は認められないからとして和解を勧告した。和解の内容には不十分さがあったが、一日で敷金問題は決着した。

 

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更新料問題で相談

更新料と地代値上げを拒否、
　　　　　　　　　　　　　不利益な特約条項を削除させる

　板橋に住む、西郷さんの家は板橋区と豊島区の区界で、昔は、目の前を川が流れており、今は暗渠になって遊歩道と公園になっている。

　昨年の夏に、西郷さんの自宅に地主の代理人の不動産会社が訪問してきた。内容は、法定更新中の契約を更新したいので、更新料の支払と地代の値上げ、そして契約書を取り交わしたいと言ってきた。

　昔、借地借家人組合に相談した事がある西郷さんは、知り合いの人を通じて組合事務所に相談に来た。組合では、直ちに地主宛てに「更新料については法的根拠がないこと。地代の値上げについても、経済事情の動向、公租公課の増減、近隣の相場のいずれもとっても値上げの要因がないこと」との断りの通知書を出した。　

　この通知書に対して代理人は更新料と値上げをあきらめ財務省に物納したいので契約書の作成に応じて欲しいと言ってきた。財務省に提出予定の契約書案は増改築特約や更新料支払などの内容で認められないと返答。最終的には借地人に不利な条項を全て削除した契約で文書が出来上がった。

 

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地代の大幅値下げ

組合からの通知に地主が40％の値下げを応諾する

　豊島区の池袋駅東口西武百貨店から歩いて2分位の駅前でお食事処を営業している大東さんは、親の代から借地していた。

　バブルの前から地主の再三にわたる値上げ請求で，現在は坪当たり約8000円になってしまった。景気のよい時には何とか支払っていた地代も、この不況の中で大変きついものとなってしまった。何とかならないものかと思い民主商工会の事務所に相談した所、この問題は借地借家組合が一番適任ということで相談にきた。

　組合では、いろいろ調べたところ、半分位の賃料でも高いと判断し、「地主に賃料値下げの請求と話合いに応じるよう」手紙を出した。話合いに応じた地主に裁判も辞さない決意である事を伝えた。地主は、税金の下げ幅に応じた賃料値下げ、即ち現行賃料の4割近い値下げを提案してきた。

　大東さんと組合では、不十分さはあるものの裁判をせずに此処まで値下げできたので了解し、合意する事になった。大東さんは「月5万円以上、年間約70万円の値下げで、何とか商売を続けられます。組合のお陰です」と感謝の言葉を述べた。

 

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不当な契約条件を撤回させる

  埼玉県新座に住む向井さんは、今から２年前にこのマンションに入居した。入居の際のトラブルやその後の結露などの問題で借地借家人組合に入会。

　向井さんは、今年の８月末で期間満了となり更新をして、新しい契約を締結するつもりでいた。

　契約書には「更新時には、更新は新賃料の１ヶ月分を支払って更新することが出来る。又、更新手数料は借主、貸主から0.5ヶ月分ずつとする。火災保険は管理業者指定した○○保険とする。」と記載されていた。

　更新に際して、請求できることは、貸主にきちんと伝えようということになり、本人が「（1）更新料支払い特約の削除。（2）管理会社は貸主の代理人であるから、更新手数料は貸主に請求すること。（3）火災保険についてはもっと掛け金の安い全労災にするので管理会社の要求には応じられない。（4）借地借家人組合に入会しているので今後の窓口は組合にする。」と記した通知書を出した。

　早速、貸主からは「更新料削除や火災保険会社の変更など、貴殿の一方的な主張は認められないので契約を解除する」とする内容証明書が送られてきた。

　向井さんは組合と相談し、「契約更新は双方がその契約条件などで要望や請求を出し合い話し合うのが筋で気に入らないからといって契約を解除することこそ一方的である」とする文書を用意していた。

　ところが、貸主からこちらの主張を全面的に認める更新契約書を送ってきた。

　「やはりがんばるものだ」と向井さんの感想である。

 

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値上げ阻止

地代150％値上げに現行額が高すぎると値下要求の方針　

　豊島区東池袋、サンシャインビルを真上に見上げるこの地域は、幹線道路から1歩入ると車がやっと通行出来るか、車も入れない道がある家と家が密集した地帯である。

　高橋さんの借地している所も建替え不可能な路地の奥である。その高橋さんに、この6月、地主の代理人という不動産会社の人間がやって来て9月から地代の１５０％の値上げを通告してきた。この不景気にこの地主は弱い者いじめの値上げとはと思い何とかならないかと思って高橋さんは、所属する東京土建豊島支部に尋ねたところ、城北借地借家人組合に相談したらと言われ、組合事務所に来た。

　組合事務所で、地代の値上げは、地主の言いなりになることはないという事と現在の地代そのものが近隣と比較しても200円から400位高いという話で、値上げを認めるどころか、値下げを要求するような事であると話され、高橋さん早速組合に入会した。

　組合員であることを通知し無謀な値上げを阻止する事にし、地主に文書で「値上げに応じることは出来ない。値下げすべきだと主張し、話し合いがつくまでは現行通りの地代を支払う事」を通知した。

　高橋さんの借地一角が同じ地主であることからみなさんにも集まってもらい相談会を開催した。その中で、この際、皆で組合に入会し頑張ることにした。「1人ではどうしようもないと悩んでいたが、組合に入会しホッとしました。組合のあることをもっと知らせていかなければ」と語った。

 

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敷金を取戻す

敷金を上回るリフォーム代請求を
　　　　少額訴訟で取り返す

　板橋区小豆沢に住む鈴木さんは、3年前に家主から、息子が結婚して同居するから明け渡せと言われて困った時に、友人の紹介で借地借家人組合に入会した。その時は、組合からの手紙で家主も追い出しを断念した。

　昨年、仕事を新たに始めることになり、引越すことになった。組合からのアドバイスを受け、破損部分は自費で修理して明渡すことになった。当日は家主の代理人として不動産業者が立会い、チェックをしていった。それから数日後に見積書が郵送され「金額は32万4千円で敷金が24万円ですから、その差額をお支払いください」という内容。

　家主と何回か話合ったが、鈴木さんは納得できず、組合と相談して裁判にすることにした。当初、支払督促の申立てをする予定だったが、一日で決着がつく少額訴訟に切替えた。事前に組合と相談して写真、被告答弁書に対する反論書も準備した。

　鈴木さんは当日の気持ちをを次のように語った。
　「緊張感で一杯でした。相手の家主と不動産会社の社長が裁判官に対して、契約書に書いてある原状回復の特約は有効かと尋ねると裁判官がこの特約は不法なもので有効ではないと答えると信じられないという感じでもう一度聞き直していましたが、答えは同じでした。それから話し合いに入り、私の主張がほぼ認められ、22万円を返還することで和解しました。意思を曲げなかった事が良い結果を出せたのだと思います」。

 

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地代を月坪３００円値下げさせる

　　　　前回は地主が社長だったので言われるまま

　板橋区大谷口に住む大沢さんは、勤めている会社の社長が所有する土地に借地して４０年が経過しようとしている。２０年前には、地主が社長ということで言われるとおりの更新料を支払って更新した。

　定年退職し、年金生活の中で更新の時期を迎え、更新料の支払いと地代の値上げをいってきた。そのうえ、地主の代理人から更新に際して「更地価格×借地権割合×４％」を更新料として支払うよう通知書がきた。

　組合と相談したところ、特約に「更新料を支払って更新することが出来る」と記載されていた。同時に調べてみると地代が近隣よりあまりにも高いので地代の値下げを中心に交渉することにした。

　公租公課の３倍程度にしてほしいと請求したところ坪９００円の地代を６００円に値下げした。又、更新料についても若干の値下げをしてきた。地代の値下げで年間約１４万円の値下げになるため合意することにした。大沢さんは「組合と相談し、充分満足する合意が出来ました。これも組合のおかげです」と語った。

 

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底地が競落

　　　競落した業者の強引な底地買取要求に5名で一致団結

　板橋区南町の西村さんは、借地して30年以上になる。ここ10年は、地主が何回か代わるなどし、その都度様々な嫌がらせを受けた。

　２年前に地主が借金の返済ができず貸地を競売にかけられた。競落したのは競売物件を専門にしている業者だった。借地人には「底地を買ってくれ、嫌ならば２～３年後にくる更新時に更新料をしっかり貰う」と、脅かしつつ強引に底地の買取を迫ってきた。

　最初、１人だった組合員は「底地を買うにしても、引続き借地のままにしても組合としてまとまって業者と交渉しよう」ということで５人に増えた。組合に入っていない人たちは、借地権割合７対３の坪45万円より僅かに安い40万円で購入した人が何人もいた。

　組合員には「引続き借地のままでも、今までと何ら変らない、更新料は払わなくて済む」ことを理解してもらい、組合を窓口にして交渉する方針だ。

　組合は、競落価格を知っているし、もし買取価格で折合いが付かなければ、借地のままにする姿勢でいる。地主の不動産会社は「なんとか買ってもらうことで話しをまとめたい」と組合に申し入れてきた。　こうした経過の末、業者が最初に提示した価格のほぼ60％で全員が取得できた。

　西村さんは「組合に入っていたお陰で交渉から解決まで全く安心していた」と言っている。

 

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明渡しで頑張る

　２０年間地代を正確に支払って来たのにいきなり更新料

　豊島区要町に住む田沼さんは、約５８坪の借地で今年の６月で２０年の契約期間が満了した。地代は毎月きちんと支払い、建物を改築した時は承諾料も支払ってきた。

　今年の３月に、地主の代理人と称する不動産業者が訪れ「契約を更新したいのならば、更新料を２００万円支払え」と請求された。年金暮しで息子夫婦と一緒に暮らしていた田沼さんにとっては、いきなりの大金の請求で困っていた時に、組合のチラシが入り、急いで組合に相談に行った

　組合では、更新料については、法律上の定めもなく契約上の定めのないものは、支払う必要が無いことを説明され、早速組合に入会した。組合では不動産業者に「田沼さんは借地借家人組合の組合員であること、今後の協議は組合を窓口にして行うこと」を通告した。

　その後、不動産業者から「更新料について話合いしたい」と組合に電話があったが、「法的にも契約上でも義務のない更新料は一切支払わない」と通告すると「法律上なくても、私の知るかぎりでは、全員が更新料を支払っている」と言い張ったが、最高裁判例などを説明すると「判りました」と言って電話をきった。その後、不動産業者は代理人を下りてしまい、地主も更新料請求については断念した。

　田沼さんは「更新料を支払わずに済んだのは組合を知ったからです。いつ、追出されるのか不安の毎日でしたけれど、これからは安心して、眠れます」と語った。

 

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