競売で借地人が底地権を買受ける

　豊島区上池袋４丁目の猪熊さん達の借地人のグループは、去る１０月３日の夕方から、盛大な祝賀会を催した。今まで借りていた土地の底地権を比較的安い値段で買取ることが出来、念願の土地を所有することが出来た。それを祝し、仲間同士でお祝いをすることになった。

　ことの始まりは、数年前の４月に起った。地主から突然の手紙が送付され、賃貸中の土地は、ある株式会社に譲渡した旨を知らされた。このような経過から、猪熊さんは近所の借地人の仲間を誘って、一緒に組合に加入した。組合から「地主が代わっても賃貸借契約は従前の契約内容同一条件で、そのまま新地主に承継されるから大丈夫です」と聞かされて、一先ず安心することが出来た。底地業者との対応の仕方についても相談した。

　数日後、新地主の代理人と称する底地業者がやって来た。「賃貸借を続ける意思はない。底地を買取るか、借地権を譲るかの、どちらかだ」と言われ、値段も示された。しかし、猪熊さん達は、組合との打ち合わせ通り、底地業者に「交渉は組合を窓口にする。直接の話合いには応じられない」と主張して頑張った。話合いの端緒を掴むことが出来ず、底地業者は「後のことは、総て組合が引き受けてくれ」と言って、匙を投げてしまった。

　昨年の１１月頃、金融会社は、猪熊さん達が借地している土地の競売を申し立てた。猪熊さん達は組合と相談し、借地人の仲間と一緒に入札に参加した。複数の業者を含めての入札だったが、僅かの金額差で、業者を出し抜いて見事に落札し、土地の買受けに成功した。

 

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寺は懲りずに更新料で続けざまの調停攻撃

　豊島区高田の藤本さんの借地は３０坪。接道の関係で残念ながら再建築は出来ない。地主は、Kという寺で、一帯に相当の土地を持つ大地主。借地人泣かせで有名な寺だ。６年前の更新のとき、藤本さんは、更新料９００万円を請求された。藤本さんも、１００万円や２００万円位は言われるものと覚悟はしていたが、金額を聞いて驚いた。

　その時が藤本さんと組合との最初の出会い。安い高いの問題ではなく、不払で頑張ろうと組合に励まされ、藤本さんが更新料の支払を断ったら、直に地主から更新拒絶の通知がきた。寺は、更新料ではなく、９００万円は参詣者用の宿泊施設を建てる建築協力金ということを理由に挙げたが、何はともあれ寺への費用支払を拒否したことで、寺から更新拒絶を言い渡された。でも藤本さんは、そんなことでは怯まなかった。

　その後、寺は対応を変え、更新料支払請求の調停を申し立てたが、藤本さんはきっぱりと更新料支払を拒否の態度を貫いた。結局、調停は不調で終った。

　それから３年目、寺は再び調停を起してきた。調停の内容は①土地を明渡せ、②出来なければ、更新料４５０万円を支払え、③それに加えて地代の値上げ、というものだった。

　しかし、再度の調停も寺の思惑通りには進まなかった。藤本さんが明渡し・更新料で話し合う意思はないとの態度を貫いたので、２回目からは地代だけの話しに切替えられたのだ。２度くらいの調停など、何のその予め決めた方針は必ず貫き通す。調停に臨んだ藤本さんの対応は、実に見事だった。

 

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老朽化を理由に明渡しを請求

　老朽化を理由に明渡しを請求

 
　新井さんは、かつて練馬区で老朽化を理由に明渡しを求められ、やっとのことで、豊島区長崎に居住した。静かな住宅街で、これで安心して住み続けることができると考えていた。

　二回目の契約を合意更新したあたりから隣室の人とのトラブルに巻き込まれるようになった。何度も家主並びに管理している不動産会社にトラブルを取り除くように要請したが、らちがあかなかった。
　そのうちに、家主がこの人も含め老朽化を理由に明渡しを求めてきた。管理する不動産会社は、必要に迫ってきた。そこで借地借家人組合に入会した。組合と相談し、建物の老朽化は認めるが朽廃ではないので正当事由はみとめられないが条件が合意できれば、明渡しに応じると通知した。
　条件面では話合いがつかず、家主は調停を申し立てた。明渡し期限と立退きの和解金では、当初、家主が主張していた金額の二倍、明渡しの期限も、余裕のある期間とすることができた。
　新井さん「途中、何回も心配で眠れなくなりそうでした。でも、組合と相談した結果、何とかめどがたちました。ほんとうにありがたいです」と語った。

 

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退職金から勝手に差引いた原状回復費用を取返した

　２年前に、看護学校を卒業し、杉並区の病院に勤務していた川口さんは、病院が社宅として借りていた賃貸マンションに居住していた。

　２年間務めた病院を退職して新たな病院に勤務することになり、病院が借りていた賃貸マンションを退去した。　川口さんを立ち合わせることなく、病院は賃貸マンションの家主と間に入った不動産屋との話合いで原状回復について、室内クリーニング代、クロス代、ふすまの修繕費用などとして１０数万円の費用を貸主が負担することで合意してしまった。しかも、その原状回復費用を病院側は川口さんの退職金から差し引いてきた。

　親が城北借地借家人組合に入会していた川口さんは、原状回復費用の請求に納得がいかないと言って組合に相談にきた。

　借主がする原状回復の費用負担は「退去に際して、借主が故意または過失によって生じた損耗やキズなどを復旧する費用であって通常使用や経年変化などは貸主が行うのが原則です」という組合の説明に対して川口さんは「私がキズつけたのはふすま位で後は通常の使用の範囲です」として、前の病院側に退職金から差し引いて、支払ってしまった原状回復費用の返還請求をすることにした。

　組合から「原状回復について貸主との間で合意した内容については無効。又、退職金から本人の承諾なく、差し引いたことは労働基準法に抵触する」と通知書を差し出した。病院はふすまの修理代以外の金額を返還してきた。

 

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地主宅を訪問し、更新料を堂々と断る

　夫婦は地主宅を訪問し、
　　　　　　　　　８３０万円の更新料の請求を堂々と断った

　 豊島区千川町の杉本さんが借地したのは４０年前。借地面積９０坪、南側道路に面し広い庭のある立派な屋敷だ。豊島区内では市街化が比較的遅れた地域だが、地下鉄駅も近くに出来、敷地も広く緑の多いもの地域は、都内でも有数の住宅地である。

　今年の４月末で、２度目の更新である。３月末、近いうちに来宅するようにとの連絡が地主からあった。以前から考えてきたことだが、遂に来るべきものがきたとの思いだった。

　杉本さんの家では、２人の息子が今年大学を卒業したばかりのところで、大した蓄えはない。更新料の支払義務はないと聞いてはいたものの、前回は支払った経過もあり拒否するわけにはいかないのでは、との不安はどうしても拭えなかった。何とかしなくては、そんな思いで、２週間が過ぎた。

　杉本さんが思い切って組合を訪ねたのは４月１５日、奥さんだけの訪問だった。相談員から法定更新制度、更新料の判例、不払の実態等について話を聞いたが、そんな訳にいかないのではとの先入観がわざわいし、充分な確信にはならないようだった。

　「大事な問題です。ご主人とご一緒に来て下さい」と言われ、翌日夫婦そろって再び組合を訪れた。この時のご主人の態度は実に見事だった。「組合に加入し不払を貫こう」とのご主人の一言が、奥さんの気持ちを決めた。

　数日後、夫婦は地主宅を訪問し、８３０万円の更新料の請求を堂々と断った。

 

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家主の一方的な値上げと受領拒否に対して供託で頑張る

家主の一方的な値上げと受領拒否に対して供託で頑張る

 　豊島区南長崎で二軒長屋の店舗を借りて商売をしていた橋本さんと須永さんは昨年の年末に五年後との更新の時期を迎えた。二人とも、この不況の中で商売も大変で、売上も中々伸びないどころか後退している。本来ならば、賃料を下げてほしいと思いつつも、現行のままの条件で更新すると思っていた。

その矢先の十二月に、家主が持ってきた更新に際しての通知書には「①賃料を現行の十二万円を十三万円に値上げする。②更新に際して更新料として新賃料の二カ月分を支払うこととする。③契約期間は三年間とする。」というものであった。

「賃料を値下げしてほしいと思っていたのに値上げを通知され、その上、今まで支払っていなかった更新料まで請求され、期間も五年から三年契約に変更を要求されている」こんな理不尽なことが許されるのかと思って、知人相談したところ、組合を紹介された。

組合で、賃料の増減、契約内容の変更には双方の合意が必要なことを説明され、この時期に一方的な値上げは認められないとして、現行どおりの賃料を持参したところ家主は受取を拒否してきた。橋本さんは隣の須永さんも同じ通知書を受け取っていたので二人で組合に入会し、合意更新が出来ないならば、法定更新で、賃料の受取を拒否したので供託して頑張ることにした。

二人とも「組合に入会したことで安心して対応できる。」と語った。

 

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老朽化を理由に明渡請求

老朽化を理由に明渡請求

 

豊島区東池袋に住む渡部さんは、このアパートに住んで十数年が経過した。この間、何回かの更新に際しては更新料も支払い住み続けてきた。この十月に家主の代理人と称する不動産会社から一片の通知がポストに入っていた。建物を建て直すので、年内に明渡せと言ってきた。明渡しの条件も示さず、契約期間も来年の三月で、このようなことが許されるのかといって池袋西武百貨店で開催していた組合の相談会にきた。

　組合では、借地借家法では契約解除や更新を拒絶するには「正当な事由」がなければならないこと、今回の貸主の理由が正当な事由とは考えられないことなど、引き続き住みつづける権利があることを説明した。そのうえで、適切な立ち退きの補償や条件などを話合うことを提案し、業者に通告した。その後、数回の交渉が行われ、渡部さんの希望どおりの条件が示され解決した。渡部さんは「組合と相談してよかった。とてもひとりでは出来なかった」と語った。

 

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介護保険の適用・借地の通路舗装について

介護保険の適用・借地の通路舗装について

 　

　板橋小豆沢で借地して住む鈴木さんの土地は五、六年前に地主が突然関西の業者に売却した。その後は、暴力的な脅かしもあり組合の入会した。組合から面会の強要などに対し、警告書などを通知するなどの対処した結果、面会の強要などはおさまり地代は銀行振込となって落着いた。　

　鈴木さんはその後、介護保険で、室内のバリアフリーの工事を行うために区役所の許可をもらうことにした。室内と共に玄関から道路までの舗装が必要になり、ケースワーカーと話し合いを持った。しかし、当初必要としてない貸主の承諾を添付せよと書類をもってきた。しかも、その書類は建物の工事許可承諾書で一切土地の承諾ではないことなどから区役所の担当者に問合せをした。担当者は「介護保険の法律で建物の工事には貸主の承諾書を添付となっている。その建物を広い意味で土地と解釈して適用している」と説明した。地主がこのことに承諾をしないことは明らかであり、組合ではこの問題を東借連、全借連と相談し、厚労省との交渉や国会で取り上げていくことにした。

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増改築・更新料特約を新たに借地契約書に挿入する事を要求

　豊島区上池袋に住む田中さんは、５０年位前に借地権付建売住宅を購入した。

　１０数年前に契約更新と地代の値上げ問題で争いとなり、供託となった。昨年、父親が死亡し、母親と２人で相続した。共同で相続した事を通知したところ、地主の代理人である弁護士から「こちらも契約者である地主が死亡し、相続人の息子さんが、話合いによる解決を望んでいる」というので話合いに応じることにした。

　その後、弁護士からは「①供託した地代と地主側が請求した地代との差額を支払うこと。②１０数年前の更新料を支払うこと」の提案が送付されてきた。

　到底受け入れられない更新料の請求なども含まれ手いるなどの問題点もあったが、建替え承諾などの合意などで話合いを継続していく事にした。地代の差額の計算、更新料の基礎となる時価なども調べるなどして相手に通知し、相手の連絡を待っていた。

　ところが相手弁護士から、何の合意もしていないなかで土地賃貸契約書の案が送付されてきた。中味は、今までの契約書にない「増改築に際して地主の承諾が必要とする条項や契約更新に際して法定、合意の更新を問わず、賃借人は適正な更新料を支払う。更新料に争いがあるときは鑑定士に鑑定してもらう条項」などが記載されていた。

　組合からの指摘されたとおりの展開になった中で、田中さんは「組合と相談して現行どおりの契約書案を作成し、相手の言いなりにならいで頑張る」と決意を固めた。　　　　　　　　　　　　　　

 

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