西武百貨店での借地借家無料相談会

西武百貨店での借地借家

無料相談会お知らせ

 

2月15日(水)16日(木)

池袋西武百貨店７階暮らしの相談コーナーです）

 

　午前１１時から午後５時まで（午後１時から２時までは昼食休憩/4時半受付終了）借地借家に関するご相談を受け付けています。予約はありません。来室した順番で行います。
　借地の更新、更新料、底地の買取、増改築、相続、地代の値上げ、物納された借地、競売された底地問題など。借家・賃貸している居室、店舗の契約更新、保証会社とのトラブル、立退き、明渡し問題、家賃の値上げ、値下げ問題などを相談いたします。ご相談する方は契約書、相手からの書類などを持参してご相談してください。
　又、お急ぎの方は直接当組合事務所まで、ご相談に来てください。初めての方はいつでも無料(１回目)で相談いたします。引き続きご相談したい方は組合に入会していただきます。
　組合に入会された方は、無料で相談することや、必要ならば無料で顧問弁護士の法律相談も受けられます。詳細は組合事務所までお問い合わせください。

　次の西武百貨店での無料相談会は3月15日（水）16日（木）です。

 

 無料の電話相談は  ０３－３９８２－７６５４

（月曜から金曜の10時から16時までとさせていただきます)

 

 

東京都豊島区西池袋５－１３－１０－１０１

城北借地借家人組合

更新料の支払合意について（裁判例比較）

更新料の支払合意について（裁判例比較）

　

更新料金額について明確な合意がない場合、具体的権利性は認められない

　更新料の支払合意について（裁判例比較）
　更新料の支払合意についての２つの裁判例を比較します。
　東京地裁平成２７年２月１２日判決は、賃貸借契約書に更新料の規定がない事案において、前貸主、前借主の間で、「賃貸期間の満了に伴って契約を更新する際には、更新時の相場により算出される金額の更新料を支払う旨の黙示の合意がされ」たと認定し、前回更新時にはその更新料支払合意に基づき更新料として７８０万円が支払われたことを指摘して、「その後の相続により、賃貸人や賃借人の地位が原告と被告にそれぞれ承継されたことに伴い、原告と被告にこの合意が承継され、存続されていることになるから、被告は、更新料支払合意に基づき、賃貸人である原告に対し、更新時の相場により算出される相当額の更新料を支払う義務がある」と認定しました。この判決は、「黙示の」更新料支払合意を認めた点、明確な金額もしくは基準の定めがない更新料支払合意の具体的権利性を認めた点、従前当事者間の更新料支払合意の相続を認めた点で、やや特異な判決といえるのではないかと考えます（なお、本件は東京高裁で和解により終結）。
　これに対し、ほぼ同時期に出された東京高裁平成２８年５月２５日判決は、賃貸借契約書に「契約が更新されたときは、乙は、甲らに対して、甲乙協議により定めた金額を更新料として払わなければならない」と記載のある事案です（また、前回更新時に５００万円の更新料が支払われていました）。この事案の原審は、上記文言は「合意更新の際に当事者間の合意によって定められる更新料についてのみ規定したものと解すべきである」として、更新料支払義務を否定しました。この控訴審である上記東京高裁判決は、この原審判決の結論及び理由を維持しつつ、さらに以下のような踏み込んだ論証をしました。「いわゆる更新料条項は、一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせるという意味において、賃借人の義務を加重するものであるから、控訴人主張のように当事者の意思を当然に推定することは合理性がない」、「付言すれば、控訴人の主張によっても、更新料の額は当事者双方の協議によって定めるべきものであるから、その協議が調っていないという本件事実関係の下においては、控訴人の行使する２３７万２３８６円の更新料支払請求権が、具体的な権利として発生しているものとは解されない」。この東京高裁判決は、安易に当事者の意思を推定することなく、更新料の支払合意が「一義的かつ具体的」に契約書に記載されているかどうかを重視したと解されます。また、更新料の金額について明確な合意（金額・基準）がない場合、具体的権利性を認めることに消極的な立場をとったともいえます。
　最近は、借地契約でも金額・基準まで定めた更新料条項を散見しますが、多くは更新料条項がないか、あっても解釈が多義にとれるケースが多いです。参考にして下さい。

（弁護士　西田穣）

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更新料解決マニュアル その更新料払う必要ありません

更新料解決マニュアル　　

その更新料払う必要ありません

 

　東借連と東借連の常任弁護団が編集監修した「更新料解決マニュアル・その更新料払う必要ありません」（旬報社）が好評発売中です。

法律上の規定のない更新料をめぐって起こるさまざまなトラブルに、弁護士・専門家が借地借家人の見方になってアドバイス。具体的なＱ＆Ａでわかりやすい超実践的なマニュアル！

　定価１３２０円（消費税込み）です。ぜひ手にとってお読みください。当組合でも発売しています。（郵送料１００円です）

 

 

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相当の更新料は支払う必要がない。金額を算出できる具体的基準が必要

相当の更新料は支払う必要がない。金額を算出できる具体的基準が必要

　

「相当の更新料」は支払わなくてよい！

　借地について、契約書などの書面に更新料の記載がない場合、借地人が更新料を支払う法的義務はないとされています（最高裁判所昭和５１年１０月１日判決）。

　それでは、書面で更新料を支払うという記載があった場合、借地人は、更新料を支払う法的義務があるのでしょうか。
　今回、ご紹介するのは、書面に「相当の更新料」を支払うという記載があった場合のケースで、東京高等裁判所は、令和２年７月２０日、「更新料の支払請求権が具体的権利性を有するのは、それが、更新料の額を算出できる程度の具体的基準が定められていることが必要であるところ、本件合意第３項は、その「相当の更新料」という文言が、抽象的で、裁判所において客観的に更新料の額を算出することが出来る程度の具体的基準ではないから、具体的権利性を肯定することはできない」と判示しました（なお、地主から、この判決に対する異議申し立てはなく、この判決は、確定しています）。
　この判決は、一義的かつ具体的に記載された更新料条項に関し、高額に過ぎるなどの特段の事情がないかぎり、消費者契約法に反しないとした最高裁判所平成２３年７月１５日判決と同様、その記載を見ただけで、誰が計算しても更新料の金額にブレがない場合でなければ、更新料を支払う必要は法的にはないと明言したものです。
　つまり、「相当の更新料」だけでなく、「相応の更新料」や「相場の更新料」という記載でも、更新料を支払う必要はありません。さらに、「路線価を基準にした更新料」や「更地価格の５％の更新料」という記載も。見た人によって、金額にブレが出るので、同様に、更新料を支払う必要はありません。他方、借家であれば、「新家賃の１か月分の更新料」、借地であれば、「更新日に確認できる最新の路線価に借地面積を乗じた金額の３％の更新料」と書いてあれば、誰が計算しても、同じ金額になりますから、このような場合のみ、更新料は支払わなければならないということです。
　この判決を受け、ご自身の契約書に、誰が見てもブレない金額の更新料の定めがあるかを確認し、そういう定めがなければ、更新料を支払わないという選択肢を検討することをお勧めします。

〈弁護士　種田　和敏〉城北借組顧問弁護士　　東借連新聞より

 

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（月曜から金曜の10時から16時までとさせていただきます。

緊急事態発出のために木曜日はお休みとさせていただきます。

また、曜日や時間にによっては相談者が不在の場合もあります）
　　　　　　　  

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城北借地借家人組合

民法改正とよくある借家の相談事例

東借連春季研修会のお知らせ

民法改正とよくある借家の相談事例

２０２０年４月１日から民法が改正されます。

この新しいルールで借家で起きるトラブルなどの相談に

対応できるように研修会を開催します

東借連常任弁護団の弁護士が話題提供した後に

参加者からの質問疑問にお答えする学習交流集会です。

講師　瀬川宏貴弁護士

東借連常任弁護団所属

　　　　

　４月７日(日）午後１時半より

武蔵野公会堂第４会議室 

ＪＲ吉祥寺駅南口より徒歩２分

参加希望者は組合事務所まで事前に申込下さい。

  

 東京借地借家人組合連合会合

城北借地借家人組合

問い合わせは３９８２－７２７７

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無断増改築及び示威行動が理由の借地契約解除が認められなかった事例記事のタイトルを入力してください（必須）

 

建物の無断改築及び示威行動を理由とする借地契約の解除が認められなかった事例

　今回ご紹介するのは、私が担当した建物の無断改築及び示威行動を理由とする借地契約の解除が認められなかった裁判例（東京地方裁判所平成２８年３月１８日判決（判例秘書登載））です。
　本件は、地主が、賃借人に対し、（１）１年前に飲食店を事務所に変更した工事が無断改築に該当すること（無断改築）、（２）直近に隣接する地主の新築建物の外塀のコンクリート基礎をハンマーで損壊したこと（示威行動）を理由として、借地契約の解除を主張し、土地の明渡しを求めて提訴してきた事案です。
　裁判所は、地主の請求をしりぞけ、借地人勝訴の判決を出しました。まず、（１）に関しては、ミキサー車を使ってコンクリートが流し込まれた点や工事代金が３００万円であったことを考慮すると、地主の承諾が必要な「改築」に当たるものの、飲食店が事務所に変更になったことで、音や臭い、煙が出ることが少なくなると推測され、周りへの影響は減るとみられるので、土地の通常の利用上相当であり、土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため、信頼関係が破壊されていないと判断しました。
　また、（２）に関しては、警察官も臨場したことなどから、ハンマーを持ち出したことについては、非難に値することは否定できないとしつつ、コンクリートが壊れた程度が大きくないこと、借地人が関連する件で地主に対応を求めたのに地主が対応をせず借地人が不満を募らせていたことからも、非難の程度が特に高いとはいえず、信頼関係が破壊されたとはいえないと判断しました。
　地主が無断増改築や借地人の言動を理由として借地契約の解除と明渡しを求めるケースは少なくはないですが、このケースは具体的事例の１つとして参考になると思います。
　まず、増改築する場合は、地主の承諾の有無が問題となる場合が多いので、後々、口を出されないためにも、事前に組合に相談することをお勧めします。
　また、地主と感情的な対立に発展する場合もありますが、後々、不利に扱われないように、いきすぎた言動は控え、慎重な対応が必要です。地主とトラブルになりそうな場合にも、早急に組合に相談をすることをお勧めします。

（弁護士　種田和敏）

東借連新聞８月号の判例紹介より

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定期借家契約とはどんな契約

定期借家契約とはどんな契約

　練馬区高松で修理工場を営む和田さんは、賃貸借契約を結んで10数年経過している。３年前の契約更新の時に家賃の値下げを請求したところ、減額を認める代わりにといって定期借家契約の締結を求めてきた。再契約はすると言われたので信用して契約書にサインした。一年前に再契約したが、この2月に再契約はしないとの通知をうけて、びっくりして知り合いの不動産屋に相談したところ、このような問題は借地借家人組合に相談するのが一番と言われ、組合の事務所に相談にきた。

　持参した文書をチェックしたところ定期借家契約書はあるが借地借家法３８条１及び２項の「公正証書等の書面」がないことが判明し、この契約は定期借家契約としては成立していないことを相手に通知することにした。

 あらためて定期借家契約について知っておきたい豆知識を紹介いたします。(東借連新聞より)
　その１、通常の借家契約と異なり、更新がなく契約終了と同時に退去しなければいけないということです。（借地借家法第３８条１項）期間が満了すれば、再契約もできますという不動産会社の口頭の説明をうのみにしてはいけません。あとでどのようにでも言い訳できます。
　その２、定期借家契約は定期借家契約であるという説明した文書を交付した上で説明が必要です。（同３８条２項）定期借家契約書だけでは、定期借契約は成立致しませんので注意が必要です。何年か前の相談ではこのような文章がなかった事例もありますので注意しましょう。
 その3、契約期間が一年以上の場合は、期間満了の一年前から６ヶ月前までの間に通知をしなければいけないことになっています。（同３８条４項）その通知がない場合は、あらためて通知が来てから６ヶ月後に契約は終了となります。最後に、このように定期借家契約は借主にとって極めて不利な契約ですのでこのような契約物件は避けるべきです。

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悪質な地上げ問題での相談多数

 

地上げ問題での相談多数

８月の西武百貨店の無料相談会　

   

　城北借組は池袋の西武デパートで毎月２日間、借地借家何でも相談会を無料で開催しています。８月の相談会では２日間で１３件の相談で８件が地上げ問題でした。そのほとんどが、いわゆるブラック地主、家主と言われる強引な明渡し、立退き問題などでした。相談者には、組合では今年の６月に組合の常任弁護団を中心にブラック地主家主対策弁護団を発足させたことなどを話し、組合に入会して一緒にがんばろうと訴えると、即入会する人、近所でも困っている人がいるので、まわりの人にも訴えますという人もいました。

　今年に入り、組合事務所には地上げ、立退き問題相談が多くなっています。また、東借連常任弁護団は悪質な事例が多数相談に来ていることからブラック地主・家主対策弁護団を組織し、相談とあわせて悪質な業者に対しては面会禁止の仮処分で対抗し、成果を上げています。今後は、国交省へのも申し入れも検討しています。（詳しくは８月２５日付の朝日新聞に掲載)

 

 

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地上げ業者に対抗し、借地人組合を結成へ

地上げ業者に対抗し、借地人組合を結成へ

　

   世田谷区羽根木にて８世帯が数十年間借地しておりましたが、借地人への告知一切なしに地主が突然、地上げ屋の不動産会社へ借地を売却してしまいした。
    直ぐにこの不動産会社の委任を受けた代理人より、貸すつもりはない。出ていけの立退きの交渉がありました。勿論とても受け入れられる条件ではないため、立ち退きの話は一切お断りと面会・交渉を断り続けていました。しかしながら、体調の悪い方の家に毎日押しかけては恫喝するという行為を繰り返していました。数回の110番、地域の警察署に相談と対策をしましたが、状況が変わらなかった為、組合と相談し、不動産会社と交渉の代理人会社に警告書を内容証明で送付したところ、恫喝行為は沈静、現在はホッとしているところです。 
  
   今年に入り、組合事務所にはこの事例と同じような相談が多くなっています。また、東借連常任弁護団はこのような事例が多数相談に来ていることからブラック地主・家主対策弁護団を組織し、相談とあわせて悪質

 

 

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地上げ業者に対抗し、同じ借地仲間を誘って学習し、借地人組合を結成へ

 

地上げ業者に対抗し、同じ借地仲間を誘って学習し、借地人組合を結成へ

　東京の練馬区で借地していた浅野さん（仮名）は、今年の８月に地主から土地を業者に譲渡されたという通知を受け取りました。その会社の社員と称する人間が訪問してきて「うちは借地の状態を今後認めません。出っていっていただきたい」と言った言葉に浅野さんは愕然としました。
  このような地上げ屋を相手にどのように対処したらよいかインターネットで検索してみたところ借地借家人組合に出会いました。
  組合事務所に電話してきた浅野さんは、組合の相談員との話合いで、地上げ屋と対抗するには自分ひとりで頑張るよりは、同じ地主からの借地人が集まって学習し対抗して組合組織をつくっていくことを提案しました。そのためにも地元で学習相談会を開催することを検討することにしました。その提案を受けて、１０月と１１月の二回学習相談会を開催しました。借地人仲間１０数名が参加して、組合の事務局長を講師に地上げ屋問題の学習をして、一人で頑張るより借地人仲間で対抗していくことを確認し、今後は、組合に入会して名称も含め組合の組織をつくっていくことを確認しました。

今年に入り、組合事務所にはこの事例と同じような相談が多くなっています。あらためて投稿します。

 

 

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