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西武百貨店での借地借家無料相談会

2018年08月02日 | Weblog

借地借家無料相談会のお知らせ

 

月22日(水)23日(木)

池袋西武百貨店7階暮らしの相談コーナーです)

 午前11時から午後5時まで(午後1時から2時までは昼食休憩/4時半受付終了)借地借家に関するご相談を受け付けています。予約はありません。来室した順番で行います。
 借地の更新、更新料、底地の買取、増改築、相続、地代の値上げ、物納された借地、競売された底地問題など。借家・賃貸している居室、店舗の契約更新、保証会社とのトラブル、立退き、明渡し問題、家賃の値上げ、値下げ問題などを相談いたします。ご相談する方は契約書、相手からの書類などを持参してご相談してください。
 又、お急ぎの方は直接当組合事務所まで、ご相談に来てください。初めての方はいつでも無料(1回目)で相談いたします。引き続きご相談したい方は組合に入会していただきます。
 組合に入会された方は、無料(何回でも)で相談することや、必要ならば無料で顧問弁護士の法律相談も受けられます。詳細は組合事務所までお問い合わせください。

 次の西武百貨店での無料相談会は9月12日(水)13日(木)です。

 


          無料の電話相談は  03-3982-7654
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          東京都豊島区西池袋5-13-10-101

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無断増改築及び示威行動が理由の借地契約解除が認められなかった事例記事のタイトルを入力してください(必須)

2016年08月30日 | Weblog

 

建物の無断改築及び示威行動を理由とする借地契約の解除が認められなかった事例

 今回ご紹介するのは、私が担当した建物の無断改築及び示威行動を理由とする借地契約の解除が認められなかった裁判例(東京地方裁判所平成28年3月18日判決(判例秘書登載))です。
 本件は、地主が、賃借人に対し、(1)1年前に飲食店を事務所に変更した工事が無断改築に該当すること(無断改築)、(2)直近に隣接する地主の新築建物の外塀のコンクリート基礎をハンマーで損壊したこと(示威行動)を理由として、借地契約の解除を主張し、土地の明渡しを求めて提訴してきた事案です。
 裁判所は、地主の請求をしりぞけ、借地人勝訴の判決を出しました。まず、(1)に関しては、ミキサー車を使ってコンクリートが流し込まれた点や工事代金が300万円であったことを考慮すると、地主の承諾が必要な「改築」に当たるものの、飲食店が事務所に変更になったことで、音や臭い、煙が出ることが少なくなると推測され、周りへの影響は減るとみられるので、土地の通常の利用上相当であり、土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため、信頼関係が破壊されていないと判断しました。
 また、(2)に関しては、警察官も臨場したことなどから、ハンマーを持ち出したことについては、非難に値することは否定できないとしつつ、コンクリートが壊れた程度が大きくないこと、借地人が関連する件で地主に対応を求めたのに地主が対応をせず借地人が不満を募らせていたことからも、非難の程度が特に高いとはいえず、信頼関係が破壊されたとはいえないと判断しました。
 地主が無断増改築や借地人の言動を理由として借地契約の解除と明渡しを求めるケースは少なくはないですが、このケースは具体的事例の1つとして参考になると思います。
 まず、増改築する場合は、地主の承諾の有無が問題となる場合が多いので、後々、口を出されないためにも、事前に組合に相談することをお勧めします。
 また、地主と感情的な対立に発展する場合もありますが、後々、不利に扱われないように、いきすぎた言動は控え、慎重な対応が必要です。地主とトラブルになりそうな場合にも、早急に組合に相談をすることをお勧めします。

(弁護士 種田和敏)

東借連新聞8月号の判例紹介より

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定期借家契約とはどんな契約

2016年04月03日 | Weblog

定期借家契約とはどんな契約

 練馬区高松で修理工場を営む和田さんは、賃貸借契約を結んで10数年経過している。3年前の契約更新の時に家賃の値下げを請求したところ、減額を認める代わりにといって定期借家契約の締結を求めてきた。再契約はすると言われたので信用して契約書にサインした。一年前に再契約したが、この2月に再契約はしないとの通知をうけて、びっくりして知り合いの不動産屋に相談したところ、このような問題は借地借家人組合に相談するのが一番と言われ、組合の事務所に相談にきた。

 持参した文書をチェックしたところ定期借家契約書はあるが借地借家法38条1及び2項の「公正証書等の書面」がないことが判明し、この契約は定期借家契約としては成立していないことを相手に通知することにした。

 あらためて定期借家契約について知っておきたい豆知識を紹介いたします。(東借連新聞より)
 
その1、通常の借家契約と異なり、更新がなく契約終了と同時に退去しなければいけないということです。(借地借家法第38条1項)期間が満了すれば、再契約もできますという不動産会社の口頭の説明をうのみにしてはいけません。あとでどのようにでも言い訳できます。
 
その2、定期借家契約は定期借家契約であるという説明した文書を交付した上で説明が必要です。(同38条2項)定期借家契約書だけでは、定期借契約は成立致しませんので注意が必要です。何年か前の相談ではこのような文章がなかった事例もありますので注意しましょう。
 
その3、契約期間が一年以上の場合は、期間満了の一年前から6ヶ月前までの間に通知をしなければいけないことになっています。(同38条4項)その通知がない場合は、あらためて通知が来てから6ヶ月後に契約は終了となります。最後に、このように定期借家契約は借主にとって極めて不利な契約ですのでこのような契約物件は避けるべきです。

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悪質な地上げ問題での相談多数

2015年08月26日 | Weblog

 

地上げ問題での相談多数

8月の西武百貨店の無料相談会 

   

 城北借組は池袋の西武デパートで毎月2日間、借地借家何でも相談会を無料で開催しています。8月の相談会では2日間で13件の相談で8件が地上げ問題でした。そのほとんどが、いわゆるブラック地主、家主と言われる強引な明渡し、立退き問題などでした。相談者には、組合では今年の6月に組合の常任弁護団を中心にブラック地主家主対策弁護団を発足させたことなどを話し、組合に入会して一緒にがんばろうと訴えると、即入会する人、近所でも困っている人がいるので、まわりの人にも訴えますという人もいました。

 今年に入り、組合事務所には地上げ、立退き問題相談が多くなっています。また、東借連常任弁護団は悪質な事例が多数相談に来ていることからブラック地主・家主対策弁護団を組織し、相談とあわせて悪質な業者に対しては面会禁止の仮処分で対抗し、成果を上げています。今後は、国交省へのも申し入れも検討しています。(詳しくは8月25日付の朝日新聞に掲載)

 

 

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地上げ業者に対抗し、借地人組合を結成へ

2015年07月22日 | Weblog

地上げ業者に対抗し、借地人組合を結成へ

 

   世田谷区羽根木にて8世帯が数十年間借地しておりましたが、借地人への告知一切なしに地主が突然、地上げ屋の不動産会社へ借地を売却してしまいした。
   
直ぐにこの不動産会社の委任を受けた代理人より、貸すつもりはない。出ていけの立退きの交渉がありました。勿論とても受け入れられる条件ではないため、立ち退きの話は一切お断りと面会・交渉を断り続けていました。しかしながら、体調の悪い方の家に毎日押しかけては恫喝するという行為を繰り返していました。数回の110番、地域の警察署に相談と対策をしましたが、状況が変わらなかった為、組合と相談し、不動産会社と交渉の代理人会社に警告書を内容証明で送付したところ、恫喝行為は沈静、現在はホッとしているところです。 
  
  
今年に入り、組合事務所にはこの事例と同じような相談が多くなっています。また、東借連常任弁護団はこのような事例が多数相談に来ていることからブラック地主・家主対策弁護団を組織し、相談とあわせて悪質

 

 

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地上げ業者に対抗し、同じ借地仲間を誘って学習し、借地人組合を結成へ

2015年02月03日 | Weblog

 

地上げ業者に対抗し、同じ借地仲間を誘って学習し、借地人組合を結成へ

 東京の練馬区で借地していた浅野さん(仮名)は、今年の8月に地主から土地を業者に譲渡されたという通知を受け取りました。その会社の社員と称する人間が訪問してきて「うちは借地の状態を今後認めません。出っていっていただきたい」と言った言葉に浅野さんは愕然としました。
 
このような地上げ屋を相手にどのように対処したらよいかインターネットで検索してみたところ借地借家人組合に出会いました。
 
組合事務所に電話してきた浅野さんは、組合の相談員との話合いで、地上げ屋と対抗するには自分ひとりで頑張るよりは、同じ地主からの借地人が集まって学習し対抗して組合組織をつくっていくことを提案しました。そのためにも地元で学習相談会を開催することを検討することにしました。その提案を受けて、10月と11月の二回学習相談会を開催しました。借地人仲間10数名が参加して、組合の事務局長を講師に地上げ屋問題の学習をして、一人で頑張るより借地人仲間で対抗していくことを確認し、今後は、組合に入会して名称も含め組合の組織をつくっていくことを確認しました。

今年に入り、組合事務所にはこの事例と同じような相談が多くなっています。あらためて投稿します。

 

 

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地上げ屋問題学習交流会

2014年12月03日 | Weblog

地上げ屋問題学習交流会開催

 11月22日、新宿で「地上げ屋問題」学習交流集会が開かれた。当日は、地主が底地業者に売買され「売るか買うか。借地のままは認めない」と言っている業者に面会を強要されて困っている借地人20名が参加しました。

 最初に、東借連常任弁護団の田見高秀弁護士が組合の紹介で入会した借地人の所に押し掛けてきた業者の追出し行為について。東京と埼玉の事例紹介と言うことで報告されました。インターホーンの写真や借地している土地に「この土地売ります」の看板。また、城北法律事務所の種田和敏弁護士からは、借地人とこの会社の営業担当のやり取りの音声などが報告された。この中で、業者の担当者は借地人が買い取りを断ると「貸したものは返さなあかん」「もっと仕事性」など言いたい放題の罵声を浴びせていました。地方裁判所に仮処分の手続きを行い、一件については面会を強要する行為についてはしない旨の約束をする和解が出来、別に一件は、手続きを明日行うよいう報告がありました。

 参加者からは「大手新聞に広告を出すなど信用があるかのような会社をよそおっているが、その社員の行為は、かつての地上げ屋や数年前のサラ金の取り立て業者のようだ」などの感想がだされました。また別の参加者からは「借地人の方はここまでよく冷静に対応している。私にはできないが参考になった。」「相手にしないで組合や組合の弁護士にまかせたほうがよい」などの意見が出されました。

 組合としては、個別に対応しながら『①今後もこのような学習交流会を引き続き計画していく。②このような事例をもって国交省と交渉していく。③マスコミなどにも実態を紹介して取り上げるようにする。』などを確認しました。 

   

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更新料解決マニュアル  その更新料払う必要ありません

2014年09月20日 | Weblog

更新料解決マニュアル  

その更新料払う必要ありません

 東借連と東借連の常任弁護団が編集監修した「更新料解決マニュアル・その更新料払う必要ありません」(旬報社)が好評発売中です。

法律上の規定のない更新料をめぐって起こるさまざまなトラブルに、弁護士・専門家が借地借家人の見方になってアドバイス。具体的なQ&Aでわかりやすい超実践的なマニュアル!


 
定価1296円(消費税込み)です。ぜひ手にとってお読みください。当組合でも発売しています。(郵送料100円です)

 

 

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定期借家に関する最高裁判決

2014年06月02日 | Weblog

定期借家契約は賃借人に対し書面の交付の説明がない限り定期借家契約の効力は認められないとして原審(高裁)の判決が取り消された最高裁判決

 定期借家契約につき賃貸人から賃借人に対して借地借家法三八条二項所定の書面の交付があったとした原審(東京高裁)判決が取り消された事例(最高裁第二小法廷平成二二・七・一六・裁判所WEB掲載)

 賃貸人は、平成一五年一〇月二九日賃借人と定期賃貸借建物契約書で期間を同年一一月一六日から平成一八年三月三一日まで賃料を月額二〇万円とする契約を締結し、同月三一日定期建物賃貸借公正証書が作成された。賃貸人は期間満了後に本件は借地借家法三八条所定の定期建物賃貸借であり期間の満了により終了したと建物明渡し及び賃料相当損害金の支払を求め提訴。賃借人は法三八条二項所定の書面(「説明書面」)の交付及び説明がなく定期建物賃貸借に当たらないとして、本件建物につき賃借権を有することの確認を求め提訴。
 地裁、高裁とも賃借人敗訴。東京高裁は「公正証書に『賃貸人が賃借人に対し、本件賃貸借には契約の更新がなく、期間の満了によって終了することについて、あらかじめ、その旨記載した書面を交付して説明したことを相互に確認する』との条項があり、同証書末尾に『公証人役場において本件公正証書を作成し、賃貸人及び賃借人に閲覧させたところ、各自これを承認した』との記載があるので、本件につき説明書面の交付があったと推認するのが相当であり、本件賃貸借は借地借家法三八条所定の定期建物賃貸借であり期間満了により終了した」として、賃借人の請求を認容し、賃借人の控訴を棄却した。
 最高裁は、「賃貸人は、本件賃貸借の締結に先立ち説明書面の交付があったことにつき主張立証をしていないに等しく、それにもかかわらず、単に、本件公正証書に上記条項があり、賃借人においてその公正証書の内容を承認していることのみから、法三八条二項において賃貸借契約の締結に先立ち契約書とは別に交付するものとされている説明書面の交付があったと原審の認定は、経験則又は採証法則に反する」として、高裁判決を破棄し、審理を差し戻した。
 定期建物賃貸借契約が成立するのは、「賃貸借契約の締結に先立ち契約書とは別に説明書面が交付されていなければならない」ことは、借地借家法三八条一項とは別に同条二項が説明書面の交付を要求していることから本来明白である。しかし、従来下級審の中には賃借人が契約書において定期建物賃貸借であり更新がないことを具体的に認識していた場合は契約書と別個独立の説明書面を要しないとするもの(東京地裁平成一九年一〇月二九日民事五〇部・判例タイムズ一二七五号二〇六頁)があった。
 今回の最高裁の判決は、賃貸人は契約書とは別個独立の説明書面を交付していない限り定期建物賃貸借契約の効力(更新がないこと)を主張できないことを改めて最高裁として明示した点で、このような緩やかな解釈を排斥した点で、実務上重要である。

(弁護士 田見高秀)東借連新聞より

 

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家賃の値下げを認める代わりに定期借家契約を結ばされた

2014年05月09日 | Weblog

家賃の値下げを認める代わりに定期借家契約を結ばされた

 

 豊島区要町で喫茶店を営む木村さん(仮名)は、この場所に店を構えて8年を経過しました。2年前に近隣の相場と比較しても家賃が高いことや売り上げが減少し、商売を維持していくためにも家賃の減額を家主に求めました。
 家主は代理人として不動産業者をたててきました。その業者は家賃の減額を認める代わりに現行の普通賃貸借契約から定期借家契約への変更を求めてきました。
 変更などの事情もよくわからず不動産会社の言われるままに賃料の減額が出来ると喜んで定期借家契約に結んでしまいました。定期借家契約書と定期借家契約についての説明書に署名捺印してしまいました。
 今年の8月に期限が来る6ヶ月前の2月に期間満了の通知と併せて再契約しないから退去するよう求めてきました。慌てていろいろな人に相談した結果、借地借家組合を紹介され相談に来ました。結果、書類などに落ち度はなく定期借家契約が有効であることが判明し、明渡しに応じざるを得ないことを説明しました。

 木村さん「値下げしてくれると喜んでサインしてしまいました。こんな落とし穴があったのですか」と話していました。相談員は「事業用の契約については定期借家契約への切り替えが有効です。再契約可能ですなどの口約束で切り替えてしまう例などもあり、慎重に対応していくことが必要です」と話していました。

 

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