借地賃貸問題でのご相談は東京・城北借地借家人組合へ

住まいの問題は40年以上の相談の実績   国土交通省や東京都に民間居住者の声を届ける
東京・城北借地借家人組合へ

西武百貨店での借地借家無料相談会

2022年01月26日 | Weblog

西武百貨店での借地借家

無料相談会お知らせ

 

2月16(水)17日(木)

池袋西武百貨店7階暮らしの相談コーナーです)

 

 午前11時から午後5時まで(午後1時から2時までは昼食休憩/4時半受付終了)借地借家に関するご相談を受け付けています。予約はありません。来室した順番で行います。
 借地の更新、更新料、底地の買取、増改築、相続、地代の値上げ、物納された借地、競売された底地問題など。借家・賃貸している居室、店舗の契約更新、保証会社とのトラブル、立退き、明渡し問題、家賃の値上げ、値下げ問題などを相談いたします。ご相談する方は契約書、相手からの書類などを持参してご相談してください。
 又、お急ぎの方は直接当組合事務所まで、ご相談に来てください。初めての方はいつでも無料(1回目)で相談いたします。引き続きご相談したい方は組合に入会していただきます。
 組合に入会された方は、無料(何回でも)で相談することや、必要ならば無料で顧問弁護士の法律相談も受けられます。詳細は組合事務所までお問い合わせください。

 次の西武百貨店での無料相談会は3月16日(水)17日(木)です。

 

 無料の電話相談は  03-3982-7654

月曜から金曜の10時から16時までとさせていただきます)

 

東京都豊島区西池袋5-13-10-101

城北借地借家人組合

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ブラック地主・家主被害者交流集会

2021年11月17日 | Weblog

東借連秋季交流研修会

のお知らせ

 11月27日(土)

午後1時半より4時まで

豊島区民センター5階504会議室 

JR池袋駅より徒歩7分

講師 西田穣東借連常任弁護団弁護士

テーマ

借地契約の契約更新解約までの入り口から出口までの法律知識

参加希望者は組合事務所まで事前に申込下さい

定員になりしだい締め切ります

  

 東京借地借家人組合連合会合
城北借地借家人組合
問い合わせは3982-7277

 
無料の電話相談は東借連本部  03-3982-7277
            (月曜から金曜の午前10時から午後4時まで)
       
 

 

         

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相当の更新料は支払う必要がない。金額を算出できる具体的基準が必要

2021年03月03日 | Weblog

相当の更新料は支払う必要がない。金額を算出できる具体的基準が必要

 

「相当の更新料」は支払わなくてよい!

 借地について、契約書などの書面に更新料の記載がない場合、借地人が更新料を支払う法的義務はないとされています(最高裁判所昭和51年10月1日判決)。

 それでは、書面で更新料を支払うという記載があった場合、借地人は、更新料を支払う法的義務があるのでしょうか。
 今回、ご紹介するのは、書面に「相当の更新料」を支払うという記載があった場合のケースで、東京高等裁判所は、令和2年7月20日、「更新料の支払請求権が具体的権利性を有するのは、それが、更新料の額を算出できる程度の具体的基準が定められていることが必要であるところ、本件合意第3項は、その「相当の更新料」という文言が、抽象的で、裁判所において客観的に更新料の額を算出することが出来る程度の具体的基準ではないから、具体的権利性を肯定することはできない」と判示しました(なお、地主から、この判決に対する異議申し立てはなく、この判決は、確定しています)。
 この判決は、一義的かつ具体的に記載された更新料条項に関し、高額に過ぎるなどの特段の事情がないかぎり、消費者契約法に反しないとした最高裁判所平成23年7月15日判決と同様、その記載を見ただけで、誰が計算しても更新料の金額にブレがない場合でなければ、更新料を支払う必要は法的にはないと明言したものです。
 つまり、「相当の更新料」だけでなく、「相応の更新料」や「相場の更新料」という記載でも、更新料を支払う必要はありません。さらに、「路線価を基準にした更新料」や「更地価格の5%の更新料」という記載も。見た人によって、金額にブレが出るので、同様に、更新料を支払う必要はありません。他方、借家であれば、「新家賃の1か月分の更新料」、借地であれば、「更新日に確認できる最新の路線価に借地面積を乗じた金額の3%の更新料」と書いてあれば、誰が計算しても、同じ金額になりますから、このような場合のみ、更新料は支払わなければならないということです。
 この判決を受け、ご自身の契約書に、誰が見てもブレない金額の更新料の定めがあるかを確認し、そういう定めがなければ、更新料を支払わないという選択肢を検討することをお勧めします。

〈弁護士 種田 和敏〉城北借組顧問弁護士  東借連新聞より

 

無料の電話相談は  03-3982-7654

月曜から金曜の10時から16時までとさせていただきます。

緊急事態発出のために木曜日はお休みとさせていただきます。

また、曜日や時間にによっては相談者が不在の場合もあります)
         

東京都豊島区西池袋5-13-10-101

城北借地借家人組合

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民法改正とよくある借家の相談事例

2019年04月01日 | Weblog

東借連春季研修のお知らせ

民法改正とよくある借家の相談事例

2020年4月1日から民法が改正されます。

この新しいルールで借家で起きるトラブルなどの相談に

対応できるように研修会を開催します

東借連常任弁護団の弁護士が話題提供した後に

参加者からの質問疑問にお答えする学習交流集会です。

講師 瀬川宏貴弁護士

東借連常任弁護団所属

    

 月7日(日)午後1時半より

武蔵野公会堂第4会議室 

JR吉祥寺駅南口より徒歩2分

参加希望者は組合事務所まで事前に申込下さい。

  

 東京借地借家人組合連合会合
城北借地借家人組合
問い合わせは3982-7277

 
無料の電話相談は東借連本部  03-3982-7277
            (月曜から金曜の午前10時から午後4時まで)
       
 

 

         

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無断増改築及び示威行動が理由の借地契約解除が認められなかった事例記事のタイトルを入力してください(必須)

2016年08月30日 | Weblog

 

建物の無断改築及び示威行動を理由とする借地契約の解除が認められなかった事例

 今回ご紹介するのは、私が担当した建物の無断改築及び示威行動を理由とする借地契約の解除が認められなかった裁判例(東京地方裁判所平成28年3月18日判決(判例秘書登載))です。
 本件は、地主が、賃借人に対し、(1)1年前に飲食店を事務所に変更した工事が無断改築に該当すること(無断改築)、(2)直近に隣接する地主の新築建物の外塀のコンクリート基礎をハンマーで損壊したこと(示威行動)を理由として、借地契約の解除を主張し、土地の明渡しを求めて提訴してきた事案です。
 裁判所は、地主の請求をしりぞけ、借地人勝訴の判決を出しました。まず、(1)に関しては、ミキサー車を使ってコンクリートが流し込まれた点や工事代金が300万円であったことを考慮すると、地主の承諾が必要な「改築」に当たるものの、飲食店が事務所に変更になったことで、音や臭い、煙が出ることが少なくなると推測され、周りへの影響は減るとみられるので、土地の通常の利用上相当であり、土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため、信頼関係が破壊されていないと判断しました。
 また、(2)に関しては、警察官も臨場したことなどから、ハンマーを持ち出したことについては、非難に値することは否定できないとしつつ、コンクリートが壊れた程度が大きくないこと、借地人が関連する件で地主に対応を求めたのに地主が対応をせず借地人が不満を募らせていたことからも、非難の程度が特に高いとはいえず、信頼関係が破壊されたとはいえないと判断しました。
 地主が無断増改築や借地人の言動を理由として借地契約の解除と明渡しを求めるケースは少なくはないですが、このケースは具体的事例の1つとして参考になると思います。
 まず、増改築する場合は、地主の承諾の有無が問題となる場合が多いので、後々、口を出されないためにも、事前に組合に相談することをお勧めします。
 また、地主と感情的な対立に発展する場合もありますが、後々、不利に扱われないように、いきすぎた言動は控え、慎重な対応が必要です。地主とトラブルになりそうな場合にも、早急に組合に相談をすることをお勧めします。

(弁護士 種田和敏)

東借連新聞8月号の判例紹介より

城北借地借家人組合

  無料の電話相談は  03-3982-7654

     

    (月曜から金曜の午前10時から午後4時まで)
     東京都豊島区西池袋5-13-10-101
FAX03-3982-7659

 

 

 

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定期借家契約とはどんな契約

2016年04月03日 | Weblog

定期借家契約とはどんな契約

 練馬区高松で修理工場を営む和田さんは、賃貸借契約を結んで10数年経過している。3年前の契約更新の時に家賃の値下げを請求したところ、減額を認める代わりにといって定期借家契約の締結を求めてきた。再契約はすると言われたので信用して契約書にサインした。一年前に再契約したが、この2月に再契約はしないとの通知をうけて、びっくりして知り合いの不動産屋に相談したところ、このような問題は借地借家人組合に相談するのが一番と言われ、組合の事務所に相談にきた。

 持参した文書をチェックしたところ定期借家契約書はあるが借地借家法38条1及び2項の「公正証書等の書面」がないことが判明し、この契約は定期借家契約としては成立していないことを相手に通知することにした。

 あらためて定期借家契約について知っておきたい豆知識を紹介いたします。(東借連新聞より)
 
その1、通常の借家契約と異なり、更新がなく契約終了と同時に退去しなければいけないということです。(借地借家法第38条1項)期間が満了すれば、再契約もできますという不動産会社の口頭の説明をうのみにしてはいけません。あとでどのようにでも言い訳できます。
 
その2、定期借家契約は定期借家契約であるという説明した文書を交付した上で説明が必要です。(同38条2項)定期借家契約書だけでは、定期借契約は成立致しませんので注意が必要です。何年か前の相談ではこのような文章がなかった事例もありますので注意しましょう。
 
その3、契約期間が一年以上の場合は、期間満了の一年前から6ヶ月前までの間に通知をしなければいけないことになっています。(同38条4項)その通知がない場合は、あらためて通知が来てから6ヶ月後に契約は終了となります。最後に、このように定期借家契約は借主にとって極めて不利な契約ですのでこのような契約物件は避けるべきです。

城北借地借家人組合

 

    無料の電話相談は  03-3982-7654

 

     

    (月曜から金曜の午前10時から午後4時まで)
     東京都豊島区西池袋5-13-10-101
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悪質な地上げ問題での相談多数

2015年08月26日 | Weblog

 

地上げ問題での相談多数

8月の西武百貨店の無料相談会 

   

 城北借組は池袋の西武デパートで毎月2日間、借地借家何でも相談会を無料で開催しています。8月の相談会では2日間で13件の相談で8件が地上げ問題でした。そのほとんどが、いわゆるブラック地主、家主と言われる強引な明渡し、立退き問題などでした。相談者には、組合では今年の6月に組合の常任弁護団を中心にブラック地主家主対策弁護団を発足させたことなどを話し、組合に入会して一緒にがんばろうと訴えると、即入会する人、近所でも困っている人がいるので、まわりの人にも訴えますという人もいました。

 今年に入り、組合事務所には地上げ、立退き問題相談が多くなっています。また、東借連常任弁護団は悪質な事例が多数相談に来ていることからブラック地主・家主対策弁護団を組織し、相談とあわせて悪質な業者に対しては面会禁止の仮処分で対抗し、成果を上げています。今後は、国交省へのも申し入れも検討しています。(詳しくは8月25日付の朝日新聞に掲載)

 

 

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地上げ業者に対抗し、借地人組合を結成へ

2015年07月22日 | Weblog

地上げ業者に対抗し、借地人組合を結成へ

 

   世田谷区羽根木にて8世帯が数十年間借地しておりましたが、借地人への告知一切なしに地主が突然、地上げ屋の不動産会社へ借地を売却してしまいした。
   
直ぐにこの不動産会社の委任を受けた代理人より、貸すつもりはない。出ていけの立退きの交渉がありました。勿論とても受け入れられる条件ではないため、立ち退きの話は一切お断りと面会・交渉を断り続けていました。しかしながら、体調の悪い方の家に毎日押しかけては恫喝するという行為を繰り返していました。数回の110番、地域の警察署に相談と対策をしましたが、状況が変わらなかった為、組合と相談し、不動産会社と交渉の代理人会社に警告書を内容証明で送付したところ、恫喝行為は沈静、現在はホッとしているところです。 
  
  
今年に入り、組合事務所にはこの事例と同じような相談が多くなっています。また、東借連常任弁護団はこのような事例が多数相談に来ていることからブラック地主・家主対策弁護団を組織し、相談とあわせて悪質

 

 

 城北借地借家人組合

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    (月曜から金曜の午前10時から午後4時まで)
     東京都豊島区西池袋5-13-10-101
FAX03-3982-7659

 

 

 

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地上げ業者に対抗し、同じ借地仲間を誘って学習し、借地人組合を結成へ

2015年02月03日 | Weblog

 

地上げ業者に対抗し、同じ借地仲間を誘って学習し、借地人組合を結成へ

 東京の練馬区で借地していた浅野さん(仮名)は、今年の8月に地主から土地を業者に譲渡されたという通知を受け取りました。その会社の社員と称する人間が訪問してきて「うちは借地の状態を今後認めません。出っていっていただきたい」と言った言葉に浅野さんは愕然としました。
 
このような地上げ屋を相手にどのように対処したらよいかインターネットで検索してみたところ借地借家人組合に出会いました。
 
組合事務所に電話してきた浅野さんは、組合の相談員との話合いで、地上げ屋と対抗するには自分ひとりで頑張るよりは、同じ地主からの借地人が集まって学習し対抗して組合組織をつくっていくことを提案しました。そのためにも地元で学習相談会を開催することを検討することにしました。その提案を受けて、10月と11月の二回学習相談会を開催しました。借地人仲間10数名が参加して、組合の事務局長を講師に地上げ屋問題の学習をして、一人で頑張るより借地人仲間で対抗していくことを確認し、今後は、組合に入会して名称も含め組合の組織をつくっていくことを確認しました。

今年に入り、組合事務所にはこの事例と同じような相談が多くなっています。あらためて投稿します。

 

 

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    (月曜から金曜の午前10時から午後4時まで)
     東京都豊島区西池袋5-13-10-101
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地上げ屋問題学習交流会

2014年12月03日 | Weblog

地上げ屋問題学習交流会開催

 11月22日、新宿で「地上げ屋問題」学習交流集会が開かれた。当日は、地主が底地業者に売買され「売るか買うか。借地のままは認めない」と言っている業者に面会を強要されて困っている借地人20名が参加しました。

 最初に、東借連常任弁護団の田見高秀弁護士が組合の紹介で入会した借地人の所に押し掛けてきた業者の追出し行為について。東京と埼玉の事例紹介と言うことで報告されました。インターホーンの写真や借地している土地に「この土地売ります」の看板。また、城北法律事務所の種田和敏弁護士からは、借地人とこの会社の営業担当のやり取りの音声などが報告された。この中で、業者の担当者は借地人が買い取りを断ると「貸したものは返さなあかん」「もっと仕事性」など言いたい放題の罵声を浴びせていました。地方裁判所に仮処分の手続きを行い、一件については面会を強要する行為についてはしない旨の約束をする和解が出来、別に一件は、手続きを明日行うよいう報告がありました。

 参加者からは「大手新聞に広告を出すなど信用があるかのような会社をよそおっているが、その社員の行為は、かつての地上げ屋や数年前のサラ金の取り立て業者のようだ」などの感想がだされました。また別の参加者からは「借地人の方はここまでよく冷静に対応している。私にはできないが参考になった。」「相手にしないで組合や組合の弁護士にまかせたほうがよい」などの意見が出されました。

 組合としては、個別に対応しながら『①今後もこのような学習交流会を引き続き計画していく。②このような事例をもって国交省と交渉していく。③マスコミなどにも実態を紹介して取り上げるようにする。』などを確認しました。 

   

城北借地借家人組合

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