第７弾 宅建 今年のＨ２３ 大予想。

今回は、法令の大きな視点を。

今年は、公的機関を押さえておきましょう。

それを３つの法律を押さえておきましょう。

まず、国土法だ。

これは、国も都道府県でも市町村でも、契約の一方に係われば、規制されない。つまり、２３条なら、事後届出は不要だ。

次に、都計法だ。特に開発行為。

ここは、すべて許可が必要だ。ただし、国、都道府県、一定の市は協議すればいいという制度はある。

最後は、農地法だ。これは要注意だ。

３条と４・５条は仕組みが違うからだね。

３条は、国と都道府県なら、常に許可不要だ。市町村では、許可必要だ。

国・都道府県・そして市町村は、４・５条は、原則許可必要だ。しかし、一定の例外がある。

３つ違っているので、そこを意識して覚えておかないと行けないね。

もうあと、３日だがまだまだチェックすることがあるはず。

最後まで諦めないことだね。１点でも、安定してとれる分野を作っておこう。

では、また。

※予想問題は上記「予想問題」を解いてみよう。

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行政書士受験生も必見 第６弾 宅建 今年のＨ２３ 大予想。

今回は、民法の抵当権ところの判例を見ておきましょう。抵当権難しいですからね。

今年でそうなところは・・・。２つ程度かな。

一つめ「互いに主従の関係にない甲乙二棟の建物がその間の隔壁を除去する等の工事により一棟の丙建物となった場合、甲建物又は乙建物を目的として設定されていた抵当権は、丙建物のうち甲建物又は乙建物の価格の割合に応じた持分を目的とするものとして存続する。」

合体で別の建物になるということで、当然なくなるということも考えられるのでね・・。

あと１つ「 抵当権者は、抵当不動産の賃借人を所有者と同視することを相当とする場合を除き、右賃借人が取得する転貸賃料債権について物上代位権を行使することができない。」

物上代位は、抵当権の直接の「債務者（上記の所有者のこと）」が受け取るお金に追及できるからだね。

この程度は追加してのぞもう。

では、また。

※予想問題は上記「予想問題」を解いてみよう。

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第５弾 宅建 今年のＨ２３ 大予想。

今回は、転貸借の場合の問題だ。賃貸借の終了がどう影響するかをちょっと押さえておこう。

終了する３つのパターンがあるね。穏やかに終了する場合がひとつ、期間を定めても定めなくても「正当理由があるとき」でないと終わらない場合だ。

次は債務不履行での解除だね。

３つめは、合意解除した場合だ。今年の予想として、ココを取り上げて・・・。

コレに関して、判例を見ておこう。

「賃借人が賃借家屋を第三者に転貸し、賃貸人がこれを承諾した場合には、転借人に不信な行為があるなどして賃貸人と賃借人との間で賃貸借を合意解除することが信義、誠実の原則に反しないような特段の事由がある場合のほか賃貸人と賃借人とが賃貸借解除の合意をしてもそのため転借人の権利は消滅しない」といっている。

このごろ、試験では特段の事由がある場合を聞いてくることがあるから、気をつけて。

単に結論だけ覚えて終わりだと引っかかるね。

他の判例では、「賃貸人が賃借人（転貸人）と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸物の明渡を請求することはできないものと解するのが相当」ともいっているよ。

特別な事情をもう一度味わっておいてほしいね。

では、また。

※予想問題は上記「予想問題」を解いてみよう。

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第４弾 宅建 今年のＨ２３ 大予想。

今日は、法令をひとつ。

土地区画整理法から、換地処分の効力だ。でるぞー（いやでてほしい）。今年はオーソドックスに。

まずは、問題を。

「換地処分の公告があった場合においては、換地計画において定められた換地は、その公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされるため、従前の宅地について存した抵当権は、換地の上に存続する。」

これＨ１７の過去問だが、あまり解けないんだなあ。○だけど、しっかり理解しておこう。

まあ、昨年の土地区画法のような問題はでないでしょう（そうなるようお願いだ）。

理解のポイントは、従前の宅地すなわち「昔の所」だね、そして、換地の方は「新しい所」で、そこに引っ越すのが換地処分だね。

で、引っ越すんだが、全部持って行くことができない、権利の中でも「地役権」だけは別だね。引っ越しに持って行かれない。

そんなイメージだ。通行地役権だからね。

「施行地区内の宅地について存する地役権は、行使する利益がなくなった場合を除き、換地処分に係る公告があった日の翌日以後においても、なお従前の宅地の上に存する。」

これＨ１５の過去問題だね。○だ。

だから、最初の答えは、抵当権だから、持って行くことができるね。抵当権は、換地の上に存続していく。こんな感じだ。

では、また。

※予想問題は上記「予想問題」を解いてみよう。

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行政書士受験生も必見 第３弾 宅建 今年のＨ２３ 大予想。

民法で「判決文」の事例が出るね。

今年は、瑕疵担保責任には注意だから、重要判例を紹介しておこう。

平成22年06月01日に出された最高裁の判例だ。

事例は、「売買契約の目的物である土地の土壌に、当該売買契約締結後に法令に基づく規制の対象となったふっ素が基準値を超えて含まれていたことが、民法５７０条にいう瑕疵に当たらない」とされたものだ。

原審は、瑕疵にあたるといったんだが、

最高裁は・・・「売買契約の当事者間において目的物がどのような品質・性能を有することが予定されていたかについては、売買契約締結当時の取引観念をしんしゃくして判断すべきだ」とした。

「当該売買契約締結当時、取引観念上、ふっ素が土壌に含まれることに起因して人の健康に係る被害を生ずるおそれがあるとは認識されておらず、担当者もそのような認識を有していなかった」こと。

「ふっ素が、それが土壌に含まれることに起因して人の健康に係る被害を生ずるおそれがあるなどの有害物質として、法令に基づく規制の対象となったのは、本件売買契約締結後であった」ということ。

「本件売買契約の当事者間において、本件土地が備えるべき属性として、その土壌に、ふっ素が含まれていないことや、本件売買契約締結当時に有害性が認識されていたか否かにかかわらず、人の健康に係る被害を生ずるおそれのある一切の物質が含まれていないことが、特に予定されていたとみるべき事情もうかがわれない」ということ。

「本件売買契約締結当時の取引観念上、それが土壌に含まれることに起因して人の健康に係る被害を生ずるおそれがあるとは認識されていなかったふっ素について、本件売買契約の当事者間において、それが人の健康を損なう限度を超えて本件土地の土壌に含まれていないことが予定されていたものとみることはできない」から、本件土地の土壌に溶出量基準値及び含有量基準値のいずれをも超えるふっ素が含まれていたとしても、民法５７０条にいう瑕疵には当たらない」としたんだな。

客観的に単にみるのではなく（ふっ素が限度を超えて土地の土壌に含まれていたのは事実だから）、当事者の意思を非常に重視していることがわかるね。

建物建築工事の請負契約においても、意思を尊重した判例があるよ。

「耐震性の面でより安全性の高い建物にするため、主柱について特に太い鉄骨を使用することが約定され、これが契約の重要な内容になっていたにもかかわらず、建物請負業者が、注文主に無断で、上記約定に反し、主柱工事につき約定の太さの鉄骨を使用しなかったという事情の下では、使用された鉄骨が、構造計算上、居住用建物としての安全性に問題のないものであったとしても、当該主柱の工事には、瑕疵がある」としたんだ。

理解できた。

では、また。

※予想問題は上記「予想問題」を解いてみよう。

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