どうしたことか、この間、新しい分野の仕事が舞い込む

この間、マンション管理業務の中でも、制度としては以前からある、

１、マン管センターの未来ネット登録補助者資格、
２、埼玉県分譲アドバイザー登録資格
３、日新火災関連のマンション診断資格を取得したが、
これらの新しい資格に関連する仕事などまずないものと思っていたのだが、
どうしたことか、このところ相次いで新しい資格に基づく仕事が舞い込んでいる。

資格は取ったものの、現実にその資格にもづく仕事につくとなると、
改めてテキストの再読、机上の話ではなく、現実に運転、運行するための
自らのスキルの再確認が必要との思いで、改めて、各テキストを再読する
このところである。

机上の学習とは異なり、実際に管理組合に出かけるとなると、それだけの
準備と覚悟がいる。まあ。何となるとの、ある程度の自信はあるとしても、
当たって砕けろの心境で、出かけることしかないかと、自分をなだめている。

管理組合も理事長さんもいろいろ、この間の相談事例から

この間のマンション管理相談事例の中で、
組合も理事長さんにもいろいろあるものだとの思いを新たにした。

１、理事会も、規約検討会議にも誰も参加できないが、
　　規約の改正を専門家にお願いしたいという話。

２０戸に満たない小さなマンションで、理事会などめったに開かない。
年１度の総会前に１度開く程度という組合の役員から、滞納金の取り立て
の相談があった。どんな方法があるかとの質問から始まった相談だったが、
規約を見せていただくと、３７年当時の区分所有法の時点での規約条文が
残されている。当初販売時点で、業者が作って配布したもので、これまで
何の支障もなく時が過ぎたという。ここで滞納処分で法的措置を検討する
のであれば、まず規約を改正して、取り組まれてはどうですかと助言を
して置いた。

数カ月後にご連絡を頂いて規約改正をお願いしたいとのこと。
現行規約の問題点を診断して、これだけの違法無効の条文があります。
古いままなので、規約上に引用している区分所有法の条文番号も、現行の
区分所有法と異なって引用になっているなど、滞納処分に向けての理事会の
機能強化等々の、その後の法改正や標準規約の変遷をお話して、改正の
手順として、規約検討委員の募集をお願いしたい。

募集しても誰も出てきません。募集してみないとわからないでしょう。
間違いなく誰も出てきません。

ならば理事会で検討をすることにして、毎月理事会を開いて、少なくとも
数回～５，６回の会議を開き、これまでの管理組合の具体的事実関係を
聞かせていただかないと、一緒に規約を検討、改正案を作り上げていく
作業が不可欠です、と繰り返し説明したが、理事会もやったことが無い
のに、毎月集まれといっても、、、それは無理。

あなたが専門家なのだから、今の規約の問題点を診断・指摘してくれた
のだから、あなたが請け負って、新規約を作って、
「はい、これでどうですか｝
と提案してくれれば、それでいいから、お願いしますとのこと。

そのような規約の作り方が如何に無責任なのかを説明するも、
難しい話なので、良く分からない、だからお願いしているのに、
とのお話で終始。

そんな無責任な規約の作り方はできません。何とか理事会を開いて
一緒に規約を検討する会議を持てないでしょうか？

最後には、集まることができないので、規約改正を諦めますとの結論に。


２、マン管理センターの未来ネット加入と重要書類のデジタル化、
　　保存の予算がくまれ、理事会で異議なく可決したが、総会直前に
　　マン管センターに、未来ネットの説明を正式に求めて、組合側の
　　希望した説明会の実施３日前にドタキャンに。

　これまで異議なく同意してきた現理事で次期理事長予定者から、
そんなことしなくてもよいのではとの、突然の反対意見が出た。

管理組合として正式にマン管センターに説明のための管理士派遣の
申請を行い、同センターから日管連、マンション管理士会連合会に
マンション管理士派遣の要請があり、派遣される管理士と日程を
調整、というより、組合側の希望した第１希望日に訪問する段取り
が整った段階での、キャンセル連絡であった。

次期理事長さんの意向なので、ごめんなさい。


３、熱心すぎるほど、ネットで情報を集め、玉石混合の情報の中で
　　給水管取り換え工事を専用部分も修繕積立金で一括工事をしたい
　　と熱心に取り組んでいる管理組合と理事長さん

　自ら配布した各理事に資料の中で、専有部分を一括工事として取り
組むために、管理費や修繕積立金を専有部分に使用する場合の
留意点として、規約改正を事前に行い、その正当性を担保できる
態勢を整えたうえで、実施することをおすすめするとの、ある
マンション管理士（理事長が優秀な管理士で信頼を寄せている
と言明する）のＨＰから取り寄せた一文を明示しておきながら、
自ら提案した事業計画の進行状況、総会までの日程などを優先して、
一括工事を実施した後に、規約改正を後でしたいとの相談があった。

あなたが集めた貴重な資料の中にも、この一文があるように、これまで
の一括工事の在り方を巡って、いくつかのトラブルと判例があり、
その判例を研究した、あなたの信頼するマンション管理士が、そのＨＰ
で掲示してある一文を、貴方自身の手で資料として各理事に配布して
いるのだから、私も、その順番が良いと判断します。
規約改正でも全体を見直すのではなく、せめてその部分だけの
規約改正だけでも早く実施して、その後、工事をした方が、問題が
起きない、起きても理事会として、きちんと対処できる用意ができる
ことになると、繰り返しお話をしたが、規約改正は後だとの一転ばりで、
一括工事についてのアドヴァイスをほしいという。

最後は、リスクを高いままに残しておいて、専門家としての助言も
聞かない、自ら集めた貴重な意見も、その内容を理解しないままで、
一括工事をやるから、助言をといわれても、聞く耳持たないのでは
助言者としての責任が取れない。

標準管理委託契約書の免責条項にも、管理会社が再三にわたり、意見を
述べても、無視された結果としての責任は免れるとの条項があることを
説明、マンション管理士に助言を求めても、再三にわたって助言を
繰り返しても、聞かないで、トラブルを抱え込んだ場合は、免責となる
免責条項を契約書に入れる話となり。とどの詰りは、一括工事が終わって
その後、規約改正に関して、顧問契約をしてほしいとの話となった。

これでは双務契約の在り方として、お断りするしかないとの結論となった。
せっかくのOfferですが、残念でしたとの結論になった次第。

理事長さんを納得させきれない当方の力不足といえば、それまでの話
だが、実に理事長さんにもいろいろ、管理組合にもいろいろとの実感
を持った次第である。