「この家も喜ぶだろう」

こんばんは。

本日午前中に来客のあった件で郵便局に書類を提出。
その足で練馬の法務局まで会社登記を申請しにいってきました。

久しぶりの練馬の法務局。
大江戸線の練馬春日町駅から歩いて５分ほどのところです。
駅から歩く途中、大きなマンション（？）の建設工事がされていました。
この場所、以前はなにがあったっけ？と、時間の経過で町の風景ってがらりと変わるもんだなと感じました。

さておき。

「ガイアの夜明け」という番組、知ってますか？
毎週火曜日の夜１０時、テレビ東京の番組です。
『番組では世界の最新経済動向や日本のビジネスの動きはもちろん、消費市場や金融市場から普段は人の目に余りふれることのない知られざる日本の技術まで、幅広いテーマを取り上げ、多彩な切り口から“復活にかけるニッポン”を探り、“ガイアの夜明け”に向かって闘い続ける人々の姿をドラマチックに描いていきます。』（ガイアの夜明けHPより）
といった番組です。

たまに見ているのですが、昨日の内容は興味ある内容でした。
「甦れ！夢のマイホーム　～中古住宅の新たな活用法～」。
中古住宅を仕入れてリフォームして売却したり、賃貸に出したり。
中古住宅の資産活用を特集するものでした。

リフォームの入った中古住宅は、とても中古には見えず、新築同様。
そして、新築物件に比べるて価格が２～３割安。
売り手にとっても買い手にとっても好都合ですね。


リフォームされた家に長い間住んでいたおじいさんが、
「この家も喜ぶだろう」
と言っていたことが、とても印象的でした。



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登記識別情報って？

都内の会社社長からご依頼のあった相続登記が終わったので、会社まで権利証を届けてきました。
正確にいうと「権利証」ではなく「登記識別情報」。

この間も少し話題に取り上げました「登記識別情報」です。

ご存知ですか？「登記識別情報」

いま不動産登記の世界は大きく変わっています。
H17に不動産登記法が改正され、「権利証」の制度が廃止されています。
その代わりとなる制度が「登記識別情報」です。

なぜ変わったのか。
オンライン化の進む世の中、登記申請もオンライン化の推進を図ろうとすべく、です。

登記をオンラインで行うためには、これまで紙媒体であった権利証を見直さなくてはなりません。
そこで、登記識別情情報は12桁のパスワードとなっています。
このパスワードは所有者本人しか知りえないことを前提に、権利証と同じ扱いをするのです。
登記識別情報は登記の名義人となった方に通知されますが、A4サイズの紙に記載された12桁のパスワードの上に目隠しシールが貼られて渡されるようになっています。
名義人本人しか知らないこのパスワード（情報）を、誰にも知られぬよう保管し、売却等の次回の登記申請時にこの情報を法務局に提供するのです。


そのようなことを今日は社長に時間をかけて説明してきましたが、イメージを膨らましていただくのにも無理があります。
理解はしていただいたものの、「便利なのだか不便なのだかわかりませんね」と。

正直、私もそう思います。
本当に馴染むまではまだまだ時間のかかる新不動産登記の制度ですね。



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遺留分の放棄

登記の申請をしに田無の法務局へ。
汗だくになりました。


今日は、知り合いの税理士さんから問合せのあった「遺留分の放棄」について特集したいと思います。


相続が開始すると、しばしば相続人間で争いが生じたりします。
誰がどの遺産をどれだけ相続するのか、についてです。
出来ることなら争いなんて避けたいですよね。
そこで「争続回避」の手段を１つご紹介します。

争続を回避するために、よく用いられるのが遺言です。
自分が死んだあとで争いが生じないように、あらかじめ遺言で分配方法を決めておこうとするものです。
しかし、遺言を作成しただけでは完全に争続対策を行えたとはいえません。

「遺留分」という言葉をご存知でしょうか？
遺留分とは、一定の相続人に認められた、相続における最低限の取り分のことをいいます。

遺言は、作成する人の自由な意思によってその内容を決めることができますが、例えば、遺言に「全財産を愛人に相続させる」と記載されてあった場合、残された家族は困ってしまいますよね。「冗談じゃない！」と。
そこで、家族（相続人）のために法律が用意している規定が「遺留分」なのです。

例えば、遺言で「長男に東京の自宅の土地と建物を」「次男に現金・有価証券のすべてを」と分配する旨の遺言を残しにもかかわらず、次男が、これでは額に差がありすぎて公平でないと遺留分を主張すると、これまた「争続」となってしまいます。
遺言を作成して分配方法をあらかじめ決めていても、遺留分の制度がある以上、争いを完全に回避できるとは限らないのです。

そこで、遺言を作成するのに加えて、「遺留分の放棄」という制度を利用します。
上記の例で、次男にあらかじめ遺留分を放棄させておけばよいわけです。
しかし、次男が自らの意思で遺留分を放棄することは考えにくいですよね。
あらかじめの遺留分の放棄は、家庭裁判所に申立てを行い、許可が下りることで効果が生じるのですが、裁判所の許可の判断基準において、放棄者の自由な意思に基づくものであることが必須とされています。
また、放棄をすることの代償性があるかどうかということも判断基準の１つに挙げられます。つまり、次男に対しては、遺留分を放棄してもらうかわりに、例えば「山梨にある別荘」をあらかじめ贈与させるなどして、公平さを保つことが必要になっているのです。
代償性が満たされれば、次男も自らの自由な意思で遺留分を放棄することが自然になりますよね。


マトメ
争続回避のためには・・・
遺言＋遺留分の放棄、さらに放棄の代償性を満たすための贈与行為等。

これで一安心と言えるでしょう。



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税金と不動産

私、小・中学時代の友達が主催するバスケットボールチームに参加させてもらっています。
昨日はその練習日でした。
自身、高校時代にバスケ部に所属し、毎日練習で体を動かしていたのですが、今となっては運動から遠ざかっている日々。
なので、運動後の翌日は、筋肉痛でロボットのような動きになってしまいます。

ということで、本日のワタクシは、ロボット状態。
今日は１日事務所内での仕事のみであったことが幸いです。


さて。
こんな記事をみつけました。
米国籍の孫へ海外財産贈与　５億円申告漏れ指摘(朝日新聞) - goo ニュース
税金対策の一環だったのでしょうか。
税務署の目は怖いものです。

税務については、税理士さん・会計士さんがスペシャリストですが、不動産登記を専門に扱う司法書士も、ある程度の知識は持っていないと仕事になりません。
そこで、今日は、相続時の遺産分割について、ちょっとしたポイント・注意点を紹介しようと思います。



相続が開始して、亡くなった方の所有財産をどのように配分するか、これが遺産分割です。
いったん成立した遺産分割をやり直したいという依頼がたまにあるのですが、この可否について検討してみます。

法律上、遺産分割をやり直すことは可能です。
遺産分割協議を「合意解除」して、再度遺産分割協議を行い、内容を改めることができます。

しかし、この遺産分割協議の合意解除。
法律上は認められるものですが、税務上においては別。

税務上の取扱いにおいては、
「当初の遺産分割により相続人に分配された財産を分割のやり直しとして再度遺産分割協議をした場合には、その再分割により取得した財産は遺産分割により取得したものとはならない」とされています。
つまり、遺産分割のやり直しは、税務上では遺産分割ではなく、それ以外の原因行為、例えば贈与や譲渡として課税されるということになります。

「誤って高額の不動産を除いて協議してしまった」など、分割協議に「錯誤」が存在していることを裁判で確認し、その証明を税務署に提出すれば「税務上のやり直し」も効く可能性があります。
しかし、そのような場合でない限り、高額な税金の支払いを余儀なくされることもあるのです。

つまり、遺産分割協議を行うときは、内容決定にあたり慎重になる必要があるということです。
ご検討の際は、後々のことも考え、慎重に決定しましょう。


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不動産の名義変更と９４歳のおじいさんの話

今日は、不動産の名義を変えたいというお客さんがいらっしゃいました。

不動産の名義を変えたいという話はよくあります。
親の相続時に兄弟間で争いを起こさないように、とか、相続時の税金を回避するためとかなどで、事前に名義を移しておきたいというのが主だった趣旨です。

不動産の名義が移すには一定の取引が必要。
取引には、売買・贈与・交換などなど様々なものがありますが、親族間においては、対価的な取引を念頭にして考えることが難しいため、そのほとんどは「贈与」を選択せざるを得ないのが一般的です。
裏を返して言えば、贈与は簡単に名義を変えられる取引であると言えるでしょう。

しかし、安易な贈与は禁物。
気をつけなければならないのは贈与税です。
ご存知のとおり、贈与税の税率が高いものです。

そこで、贈与を行うときには、「贈与税の非課税特例」を利用することができるかどうかを検討に入れていきます。
特例には、
・親から子への贈与時に利用できる「相続時精算課税の選択」
・夫婦間での贈与時の「夫婦間贈与の特例」（おしどり贈与なんて言うことも）
が代表的なものとして存在します。
それぞれ特徴と適用要件は下記参照ください。
国税庁タックスアンサー（相続時精算課税の選択）
国税庁タックスアンサー（夫婦間贈与）

小難しい話なので、検討する際は専門家（税理士さんなど）を介するのが１番かもしれませんね。


今日いらしたお客さんは、相続時精算課税を選択しました。

贈与者である親は９４歳！
午後、ハンコをもらいに家までお邪魔しに行ったのですが、とても元気なおじいさんでした。
贈与の説明をし、ハンコをもらう一連の仕事は２０分ほどで完了。
その後は、ずっとおじいさんのお話に聞き入りました。

「健康一番」「質素倹約」「家族は大切に敬うこと」・・・いろんなお話を聞かせてもらいました。
９４年という歳月から培った考え・お言葉は、説得力と迫力が凄い。
本当に凄い。
終始圧倒されていたワタクシです。

おじいさんが若かったころ、戦時中・戦後の日本はまだまだ貧しかった。
そんな中で人生を駆け抜けてきたおじいさんからは、何事にもまっすぐでひたむきで一生懸命な印象が強く出ていました。
良くも悪くも環境は人間を変えるんですね。

同じ時を生きているのに。
ワタクシはぬるま湯つかってます。
勉強なりました。

おじいさん、かっこよかった