管理組合運営の経緯

マンションの管理組合運営の杜撰な経緯

(百六十)  『管理組合』の水道検針を水道局検針に変更 ―160

2010年11月29日 06時59分33秒 | 日記
◆ 給水システム変更の経緯 ―30





◆ 給水システム変更を複数回提案した 管理会社 『㈱******』  

直結増圧給水方式の給水システム変更を提案した 『㈲*建築研究所 *先生』   

直結増圧給水方式の給水システム変更に 積極的に協力したと思える 『管理組合役員』 

以上の総称を 【グループ】 と記述致します。







◆ ☆【資料160】第35期通常総会(H21年7月26日)議事録の傍線部分を転記して 転記した部分に対しての 投稿者の 考え 思い等を記述致します。









☆【資料160】第35期通常総会議事録(H21年7月26日)

出欠状況    組合員総数 :82  出席組合員総数:71  (出席者11. 委任状60)
         議決権総数 :83  出席議決権総数:72  (出席者11. 委任状61)






◆ 総会は 『管理組合役員』 以外の 『管理組合員』 11名が出席届を提出されましたが 総会当日に7名が欠席されました。
出欠状況 には 『管理組合員』 『管理組合役員』 全員が 出席して 委任状が提出され事で 記述されています。
総会議事録を作成した 『㈱******』 に 以下の質問を致しました。





◆ 総会当日に 出席届提出者7名が欠席したのに  委任状が提出され事になって 記述されています。  欠席者7名は 総会開催当日に 欠席が確認されたのに 委任状が提出された扱いで 記述することは 『管理規約』 に違反しています。  訂正すべきです。

出席届を提出された11名以外の全ての 『管理組合員』 の方が 委任状を提出された事で 記述されていますが 
当該マンションの『管理組合員』 は 『管理組合』 の運営には無関心な方が多く 従来の総会開催に於いても 委任状も提出されない 『管理組合員』 も多く存在されてきました。
過去の 『管理規約』 を改正等の時には (三分の二以上の出席者と委任状) を提出して頂くために 管理会社の方には 大変なご苦労をお掛けしてきましたが。
今回の総会に限り 全員から (出席届 委任状が) 提出さるとは考えられず  『㈱******』 に  出席届を提出されて 欠席した 『管理組合員』 の記録の扱いと  委任状の提出者について 質問したところ





☆ 『㈱******』 の返答は

出席届を提出した 『管理組合員』 の方が欠席した場合は 理事長に委任状を提出として取り扱いをしている。
と 『管理規約』 に違反する返答と共に

出席届を提出された11名以外の全ての方からは 委任状が提出されたと 当該マンション『管理組合員』の方は 『管理組合の』 の運営には 従来から無関心な方が多いのに 今回の総会だけは 全『組合員』の方が 出席届 か 委任状を提出したとは・・・
信じられない報告が有りました。










◆ 多数の 『管理組合役員』 は 『㈱******』 の発言を認めて 

【 出席届を提出者が欠席した場合は 理事長に委任状を提出した事にした取り扱いをする。】 として  

【 出席届を提出された11名以外の全ての方からは 委任状が提出された。】 との報告を認めて 

議事録の訂正はされませんでした。





『管理組合』 は多数決で決します。 法律違反 や 管理規約違反 も 『管理組合』 が多数で 承認した事は 何等 法的に問題になる事は有りません。 全て 『管理組合』 の総意で決定した事になるためです。

総会議事録 理事会議事録等 は 『管理組合』 が存続する限り保存する事が必要な 『管理組合』 には重要な記録を保存する文書ですから  『管理規約』 順守を前提に 正確な記録を記述した総会議事録 理事会議事録等の作成は基本だと思います。
理事会での 多数決で決定した 『管理規約』 違反には 問題が有ると思います。









◆ 以下に 上記に関連した当該マンションの 『管理規約』 の一部を転記いたします。


☆(総会の成立及び議事)

第49条 総会の成立は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員の出席(委任状及び書面による議決権の行使を含む)をもって成立する。











◆ 第35期通常総会は10:00に始まりましたが。

第2号議案の審議が始まる冒頭に発言求めて 行なった発言内容で 総会は紛糾して12:00頃まで 第2号議案審議が続きました。 公民館の貸し時間が迫った関係で 採決に移りましたが。

理事長は白紙委任状を託された投票は 【 第2号議案は未承認とする。】 と 発言されましたが。














☆【資料160】第35期通常総会議事録H21年7月26日

第2号議案 大規模改修工事の件

標記について理事長より基本方針の説明があり、次いで議案書に従い*理事より説明がなされた。










◆ 第2号議案の審議が始まる冒頭に議長に求めて 第2号議案の提案に 反対する発言者の 発言内容によって 総会は紛糾して12:00頃まで第2号議案の関連した審議が続いた為に  「理事長より基本方針の説明」 の説明も  「*理事より説明がなされた」 の説明もありませんでしたが。   

「標記について理事長より基本方針の説明があり、次いで議案書に従い*理事より説明がなされた。」 は 『㈱******』 の作文が記述されました。








冒頭の第2号議案の提案に反対する発言内容の全ては 総会議事録に記述される事は 有りませんでしたが  第2号議案の提案に反対する発言をした 内容の主旨を以下に記述致します。





1) 第34期総会で承認を受けた ライフライン(給水管・排水管・ガス管・電気配線・連結送水管等)
を7.000万円余りで工事を検討する事承認を受けましたが 総会承認を受けた事を無視して 直結増圧給水方式で給水システムの変更を提案した変更の理由等の審議は 理事会で行われませんでしたし 『管理組合員』 に報告もされていません   変更した経緯等も不明の儘です。 

区分所有者には 多額な工事費等が必要な 第2号議案の 直結増圧給水方式で給水システムの変更等は 『管理組合』 には 重要な案件です。 『管理組合員』 に対しては 詳細な説明が必要な筈です。







2)  第2号議案 大規模改修工事の件を 提案される為には  『管理組合員』 が 直結増圧給水方式で給水システムの変更等で 大きな不利益を受ける事案が理事会でも審議されましたが  『管理組合員』 が 不利益を受ける事になる 詳細な情報の開示や 説明もありません。 (イ. ロ. ハ. 二.等)



イ. 直結増圧給水方式で給水システムを変更したら 管理組合は水道料余剰金が年間100万円余りの減収と共用部分の水道使用料が別途に30万円余りの負担が増えます




ロ. 第2号議案 大規模改修工事の件の提案は 給水管・排水管だけの改修費用に1億2700余万円の巨費
です。
( (160)項の投稿は11月29日ですが 11月28日に第37期臨時総会が開催されて 緊急工事等の発生を考慮した とした工事費を含む議題等の承認が得られた事になりますが。)

借入金を含む 給水システム変更を含む 給水管・排水管改修計画は 区分所有者には 金利を含めて 給水管・排水管以外の 改修工事などの大幅な遅延 と  財務上大きな負担の増大等を受ける事など 『管理組合員』 が受けるデメリットは想像出来ません。



ハ. 第2号議案提案の 直結増圧給水方式で給水システムの変更工事を施工した場合の 中長期修繕計画書を 『管理組合員』 に提出して  提案の整合性を 『管理組合員』 に問うて下さい。
 




ニ.  イ、 ロ、 ハ、以外にも 第2号議案提案の 直結増圧給水方式で給水システムの変更で 区分所有者が不利益を受ける事は 理事会で審議しました。 室内の給水管が露出配管になる事等 その他の情報等を隠蔽すること無く 全てを 『管理組合員』 に開示して下さい。





3) 理事長は デメリット等の情報を知らせない儘で 白紙委任状を 利用して 第2号議案を承認する事は 『管理組合』 や 『管理組合員』 に対する背信行為となり  理事長が責任を問われる事も考えられます。
託された白紙委任状で 第2号議案の総会議決は未承認として 今回は 議題を取り下げて 改めて情報等を開示して 区分所有者とは情報を共有して 賛否を問うてください。





4)  以上のお願いを無視して 第2号議案が総会で承認されたとしても
給水管交換の為に 専有部分に立ち入りが必要になると思いますが 
給水システム変更工事時には 専有部分の給水管の取替え工事の為に訪問されても 法律に認められている 所有権を盾に 専有部分の立ち入りは拒否することを 出席の 『管理組合役員』 『管理組合員』 と 『㈱******』 に 第2号議案提案に反対するにあたり 最後に宣告しておきます。










◆ 第2号議案の提案に反対する発言の直後に 以下の 非難と質問を含む発言等が有りました。 





◆☆ 総会出席者の  90*号**氏と 30*号**理事からは 

反対者には 「裁判所に工事の強制執行の手続きを 直ちにすべき」 と提案が有りました。

以上の発言を口火に 出席役員等からも 裁判所に手続きを速やかに進める事に賛同する発言と 非難と 質問等が 相次ぎましたが。








◆ 今日出席者は 第2号議題を積極的に進める事を支持されていますが 給水システムの変更に伴う工事の為には 専有部分の給水管交換がどうしても必要になります。

その為には 専有部分に立ち入る事が必要になります。

専有部分に立ち入りは拒否しますから 工事施工を強行する為には  

裁判所に強制執行の手続きをして 裁判所の執行官と共に訪問され工事施工を強行の方法しか有りません。    

強制手続きを促す発言が 反対意見の発言者から有りました。 










◆ 総会に出席 『管理組合役員』 と 『管理組合員』 計11名ですが 反対者1名以外の10名の方から は 非難と 質問の集中砲火が浴びせられる事態が 12時ごろまで続いて 審議は紛糾しましたが。 

集中砲火で浴びせられた 質問等の一部が 総会議事録に記述されていまますので (百六十一)項【資料161】 (百六十二)項【資料161】 (百六十三)項【資料161】に 記述に沿って投稿いたします。
残念ながら  反対発言者の 「裁判所に強制執行の手続きをした上で許可を採って 裁判所の執行官と共に訪問してください。」 との 要求等の発言内容等は 「一行」 も 「一言」 も  総会議事録に記述されませんでした 

その後の 第36期理事会でも同様の主旨の発言と 反発等が繰返す審議が行なわれましたが 理事会議事録に記述される事は有りませんでした。



※ 35期理事会の審議では
30*号**理事からは  自身も辞任するから ***理事は5期も6期も連続して役員に就任されているので第36期の役員は辞任すべき。 との要求もありましたが 『管理規約』 を盾に断りました。

(役員の任期)
第38条 役員の任期は2年とする。但し、再任を妨げない。



個人の意見をあくまで主張するのであれば 当マンションから退去も考えてもらう等の暴言まで有りましたが。












◆ ◎ 第2号議案の総会決議は  20*号**理事長が 「委任された白紙委任状では 未承認とする。」  と告げられ 第2号議案の審議は終了して 第3号議案以下を駆け足で議決しましたが。


総会議事録は 【グループ】 の『㈱******』 により 【グループ】 に都合の良い作文に作り変えられ 【グループ】 の『管理組合役員』 の署名 捺印の上で 配布されました。












☆【資料160】第35期通常総会議事録(H21年7月26日)

第2号議案 大規模改修工事の件

 標記について理事長より基本方針の説明があり、次いで議案書に従い*理事より説明がなされた。








◆ 「 標記について理事長より基本方針の説明があり、次いで議案書に従い*理事より説明がなされた。」
と記述されていますが
第2号議案に反対者の発言を巡って 総会は紛糾し 「理事長より基本方針の説明」 も 「*理事より説明」 もありませんでしたが  総会議事録には 「 標記について理事長より基本方針の説明があり、次いで議案書に従い*理事より説明がなされた。」と記述されていました。





以下は 議事録に記載された記述と 詳細等は 順次 次(百六十二)項以降に 資料と共に投稿いたします。


















◆ H22年11月29日月曜日に (百六十) 項をブログに投稿していますが  昨日H22年11月29日に 当該マンションでは臨時総会が開催されて 第1号議案 「給排水設備改修工事の件」 として 工事内容と指名業者が承認された事と思います。

第35期通常総会(H21年7月26日)は 第2号議案 大規模改修工事の件に対する 反対意見を述べた者に対して 出席者の 『管理組合役員』 と 『管理組合員』 10名の方から 非難と質問の集中砲火が浴びせられ 総会は紛糾しましたが  集中砲火で浴びせた質問等を含めた一部が 

☆【資料161】 第35期通総会議事録に記述されていまますので  


審議内容の真実を隠蔽して 【グループ】 に都合の良い脚色で記述されていますが 質問等に反論した内容も 若干記述されていますので

第35期総会議事録の記述に沿って 総会で反論した内容 と 反対意見等と共に 第36期通臨時総会(H22年6月6日) 第36期通常総会(H22年 7月25日)  第37期臨時総会(H22年11月28日)の一部資料と記述等を加えて 
次(百六十一項) から 投稿いたします。 今まで投稿した内容等と 重複することが 多くなりますが お許しください。




















(百五十九)  『管理組合』の水道検針を水道局検針に変更 ―159

2010年11月23日 06時19分47秒 | 日記
◆ 給水システム変更の経緯 ―29






◆ 給水システム変更を複数回提案した 管理会社 『㈱******』  

直結増圧給水方式の給水システム変更を提案した 『㈲*建築研究所 *先生』   

直結増圧給水方式の給水システム変更に 積極的に協力したと思える 『管理組合役員』 

以上の総称を 【グループ】 と記述致します。










◆☆【資料159】大規模改修工事の件 の 承諾書を求めた文書に 傍線部分を転記して 転記した部分に対しての ◆投稿者の 考えと 思い等を以下に記述致します。







☆【資料159】 *先生に御相談をしたところ別紙①のスケジュール表をいただきました。

*理事とも協議した結果、当マンションの設備状況を踏まえ*先生の日程とおり、最短で工事が出来る計画で今総会に提出しようとのことになりました。







◆ 以上に記述されている様に 『管理組合』 が財政破綻をするような重要な問題である 大規模改修工事計画を 業者と理事長と*理事で相談して 『㈱******』 が記述して 第2号議題の大規模改修工事計画に反対する役員に 承諾書の提出を求めた文書です。




1. 第2号議題の大規模改修工事計画 は 『管理組合』 が財政破綻をするような重要な案件を 理事会以外で結論を出した上で 重要な事を2日間で承諾書提出を求める行為等に対しては 【グループ】 の姑息で悪質な手法 (手口) には 強い怒りと 疑惑を覚えます。





2. 『管理組合』 が財政破綻をするような重要な案件に対して7月7日の午後に渡して 7月9日の10:00までに管理組合ポストに投函。  とは 【グループ】 は 常識を超えて 異常な集団 と推察することになりました。 今後の対応には 十分に気をつけることにしました。








3. 投稿者の憶測ですが 反対者に承諾書を提出させて

【資料157】 設備改修工事 と 予定スケジュール 【資料158】 【設備改修工事計画】 に 承諾 したのに
今更 第2号議題の大規模改修工事計画に反対する事は出来ない等と  承諾書の提出を人質に 【グループ】 全員で 総会の場で言い立てる積りだったのでしょうか?

第35期総会でも 出席者全員から 非難と質問の集中砲火を浴びる事にもなりますが。




4. 【資料157 】【はじめに】 の冒頭に  1) 2) 3) 4) の主旨を記述して  ご意見欄に添付して 管理組合ポストに投函 に投函いたしました。





1) 第34期総会で承認受けた 7.000万円でライフライン(給水管・排水管・ガス管・電気配線・連結送水管等)を無視して 直結増圧給水方式で給水システムの変更を提案した経緯と 明確な変更の理由と説明等。



2) 給水管 排水管 の現状況資料の開示 特に10F以外の給水管の写真等の情報等。



3) 直結増圧給水方式で給水システムの変更工事を施工した場合の 中長期修繕計画書の提出。



4) 直結増圧給水方式で給水システムの変更で 『管理組合員』 が被るデメリットの情報等の公開。






◆ 残念ながら 総会議案書は 【資料157】 から資料を投稿した 第2号 大規模改修工事の件 【はじめに】 のままに 「手直し」 もされずに 送付されてきました。













◆ 『㈱****』 が管理業務を代行していた時から続く  当該マンション 『管理組合』 の悪習が今回も踏襲されています。  其れとも 悪質な管理会社の常套手段なのでしょうか。

『管理組合員』 には 不利益となる重要な課題を 大規模改修工事の件 の 「承諾」 を求めた文書が記述されていました。

「承諾書」 を提出することは 第2号議題の 直結増圧給水方式で給水システムの変更を含む 大規模改修工事計画 自体の議題を 「承諾」 する事になりますが。











◆☆【資料159】 *先生に御相談をしたところ別紙①のスケジュール表をいただきました。
*理事とも協議した結果、当マンションの設備状況を踏まえ*先生の日程とおり、最短で工事が出来る計画で今総会に提出しようとのことになりました。




(イ) *先生と相談し  ・・・・・・ 工事管理事業者
 

(ロ) *理事と相談 (**理事長)し・・・・・  特定少数の【グループ】 『管理組合役員』
 

(ハ) 『㈱******』 が文書を作成する。・・・・・管理会社




【 (ロ)少数の役員 と (ハ)管理会社 と (イ)業者 】 で決定した事になります。








◆ 当該マンションでは 業者と特定の役員で 話し合って決めた事を 理事会を承認機関として利用して 総会に議題として提出して 白紙委任状を利用して 賛成多数を得たとして 議題が承認されたとして 無計画な工事等が執行され 財務が破綻寸前に陥る事を 過去にも多くの事例で経験しましたが  今回も同様に 第35期通常総会以降でも行われる事になりますが  資料と 詳細な記述を加えて 投稿いたします。  


『㈱****』 と管理業務委託契約を締結していた期間は 資料等を調べると 理事会等を総会議題の承認機関として利用してきた事が解明できましたが 
訪問者に理解されるには 程遠い 記述等で投稿を続けていた事に気が付きました。


『管理組合』の悪質な運営の経緯。 マンション総合『保険』の適用。等を  資料と記述を加えて 改めて詳細な投稿を計画しています。 


訪問者の方には 当該マンションの事例を参考に 悪質な 『管理組合』 運営が行われる事がないように 『管理組合』 運営には 関心を持たれる事と チェックを怠る事のないようにして頂いて 当該マンションのような 事態に陥る事にならない事を願っています。 





















(百五十八)  『管理組合』の水道検針を水道局検針に変更 ―158

2010年11月21日 06時25分46秒 | 日記
◆ 給水システム変更の経緯 ―28






◆ 給水システム変更を複数回提案した 管理会社 『㈱******』  

直結増圧給水方式の給水システム変更を提案した 『㈲*建築研究所 *先生』   

直結増圧給水方式の給水システム変更に 積極的に協力したと思える 『管理組合役員』 

以上の総称を 【グループ】 と記述致します。








☆【資料158】【設備改修工事計画】 



◆ (百五十九) 項で投稿予定の 大規模改修工事の件の承諾書に 別紙②として添付されていた文書です。

(百五十三)項 【資料153】 で投稿致しました文書と同じ資料が添付されていました。

次(百五十九)項で 承諾書の資料と 記述を加えて 投稿致します



















● 初めてブログに訪問して頂いた方に 給水システム変更の経緯 と 工事費等計上の審議等共に  当マンションの『管理組合』 運営ついて投稿した 概略等を記述致します。







◆ 当該マンションのように 多数の 『管理組合役員』が 管理会社に協力して 『管理組合員』 に不利益になる 最悪の状態の 『管理組合』 運営が行われている経緯等を投稿しています。



最悪の状態になった 最大の原因は 『管理組合員』 が 『管理組合』 の運営に無関心であった事だと思います。



特に大規模改修工事等は 継続した審議が必要です。 『管理組合員』 は議事録等の資料をチェックすることも必要だと思います。 当該マンションのように 必要ないと思われる給水システム変更の為に 2億~3億円以上の工事計画が進む事になります。 このような悪質な運営を防止する為には 皆さんが常に 『管理組合』 の運営にも 関心をもたれる事だと思います。




『管理組合』 設立の目的は 『管理規約』 第1条に記述されている
区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保すると共に地域社会の健全な発展に資する事を目的とする。  事です。





『管理組合役員』 の基本は 第1条を忘れずに 情報を開示して 公平で ・ 公正で ・ 透明性を確保して 『管理組合』 運営をする事です 『管理組合役員』 の責務として 当然だと思っています。






投稿の主旨は 当該マンションで 法律に違反して 管理規約等に違反した 『管理組合』 運営が行われていた 経緯と手法等を記述することで 『管理組合』 運営に関心を持たれることを お薦めする為です。











◆ 給水システム変更提案と改修計画費用金額変転等経緯の概略  
 

1. 第30期通常総会平成16年8月
 
地下貯水槽を移設して 給水システムの変更する提案が 『****㈱』 から提出されました。
総会で否決されました。
  
地下貯水槽を移設費用だけで1.000万円で提案が 『****㈱』 から提出されました。

総会で未承認になりました。














2. 第31期第4回理事会 H16年11月 

地下貯水槽を移設費用だけで1.000万円で提案が 『****㈱』 から再び提出されました。

地下貯水槽を移設費用だけで1.000万円で提案が 『㈱******』 から提出されました。

理事会で否決されました。









3. 第34期第7回理事会議事会H20年2月

『㈲*建築研究所 *先生』 から 「設備改修調査報告書」 が提出。 直結増圧給水方式の提案が有りました。










4、 第34期第8回理事会議事会H20年3月


地下貯水槽を移設して 給水システムの変更する提案が 『㈱******』 からありました。


『㈱******』 の地下貯水槽を移設の提案理由は

「直結増圧給水方式の 給水システム変更には 多額の費用がかかる為に 財務状況等を考慮すると 現実的
ではない」 とした 理由が述べられて  地下貯水槽の移設が提案されました。

「地下貯水槽を移設費用は 一千万円余りで 給水システム変更が出来ます。」 との説明で 『管理組合』 が給水システム変更を望んでいる如き説明でした。

直結増圧給水方式の提案も 地下貯水槽の移設を提案も 理事会否決されました。
















5. 第34期通常総会平成20年7月  (百三十八)項他に投稿しています。

第34期第8回理事会で 直結増圧給水方式の提案も 地下貯水槽の移設を提案も 理事会否決した後の 各理事会で審議して ライフライン(給水管 排水管 ガス管 電気配線等)を最優先に6.500万円余で改修する計画案を理事会で議決して 議題として総会に提出して 総会で承認されました。











6.  第35期第7回理事会議事会H21年2月  (百三十二)項他に投稿しています。
 

『㈲*建築研究所 *先生』 が作成された 「設備改修調査報告書」 と共に 直結増圧給水方式の提案が有りました。













7.  第36期 臨時総会 H22年6月  

 
 直結増圧給水方式で給水システムを変更する為の 給水管 排水管の改修が承認されました。

 概算工事費用合計 一億五千二百三十九万円 (税込み)です。    

当該マンションの修繕積立金収入は 年七百万円余りで 給排水改修費だけで 二十余年間分です。







◆ 直結増圧給水方式で給水システムを変更する為の 給水管 排水管の改修が 臨時総会で承認された件は(百四十一)項から 経緯等を 資料と共に詳細な記述を加えて 投稿をしています。 
今後も 投稿を続けさせて頂きます。








(百五十七)  『管理組合』の水道検針を水道局検針に変更 ―157

2010年11月19日 06時50分43秒 | 日記
◆ 給水システム変更の経緯 ―27






◆ 給水システム変更を複数回提案した 管理会社 『㈱******』  

直結増圧給水方式の給水システム変更を提案した 『㈲*建築研究所 *先生』   

直結増圧給水方式の給水システム変更に 積極的に協力したと思える 『管理組合役員』 

以上の総称を 【グループ】 と記述致します。












☆ 【資料157】設備改修工事 予定スケジュール

(百五十九)項で投稿予定の 大規模改修工事の件の承諾書に 別紙①として添付されていた文書です。

(百五十九) 項で資料と記述を加えて 投稿致します。




















● 初めてブログに訪問して頂いた方に 給水システム変更の経緯 と 工事費等計上の審議等共に  当マンションの『管理組合』 運営ついて投稿した 概略等を記述致します。







◆ 当該マンションのように 多数の 『管理組合役員』が 管理会社に協力して 『管理組合員』 に不利益になる 最悪の状態の 『管理組合』 運営が行われている経緯等を投稿しています。



最悪の状態になった 最大の原因は 『管理組合員』 が 『管理組合』 の運営に無関心であった事だと思います。



特に大規模改修工事等は 継続した審議が必要です。 『管理組合員』 は議事録等の資料をチェックすることも必要だと思います。 当該マンションのように 必要ないと思われる給水システム変更の為に 2億~3億円以上の工事計画が進む事になります。 このような悪質な運営を防止する為には 皆さんが常に 『管理組合』 の運営にも 関心をもたれる事だと思います。




『管理組合』 設立の目的は 『管理規約』 第1条に記述されている
区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保すると共に地域社会の健全な発展に資する事を目的とする。  事です。





『管理組合役員』 の基本は 第1条を忘れずに 情報を開示して 公平で ・ 公正で ・ 透明性を確保して 『管理組合』 運営をする事です 『管理組合役員』 の責務として 当然だと思っています。






投稿の主旨は 当該マンションで 法律に違反して 管理規約等に違反した 『管理組合』 運営が行われていた 経緯と手法等を記述することで 『管理組合』 運営に関心を持たれることを お薦めする為です。











◆ 給水システム変更提案と改修計画費用金額変転等経緯の概略  
 

1. 第30期通常総会平成16年8月
 
地下貯水槽を移設して 給水システムの変更する提案が 『****㈱』 から提出されました。
総会で否決されました。
  
地下貯水槽を移設費用だけで1.000万円で提案が 『****㈱』 から提出されました。

総会で未承認になりました。














2. 第31期第4回理事会 H16年11月 

地下貯水槽を移設費用だけで1.000万円で提案が 『****㈱』 から再び提出されました。

地下貯水槽を移設費用だけで1.000万円で提案が 『㈱******』 から提出されました。

理事会で否決されました。









3. 第34期第7回理事会議事会H20年2月

『㈲*建築研究所 *先生』 から 「設備改修調査報告書」 が提出。 直結増圧給水方式の提案が有りました。










4、 第34期第8回理事会議事会H20年3月


地下貯水槽を移設して 給水システムの変更する提案が 『㈱******』 からありました。


『㈱******』 の地下貯水槽を移設の提案理由は

「直結増圧給水方式の 給水システム変更には 多額の費用がかかる為に 財務状況等を考慮すると 現実的
ではない」 とした 理由が述べられて  地下貯水槽の移設が提案されました。

「地下貯水槽を移設費用は 一千万円余りで 給水システム変更が出来ます。」 との説明で 『管理組合』 が給水システム変更を望んでいる如き説明でした。

直結増圧給水方式の提案も 地下貯水槽の移設を提案も 理事会否決されました。
















5. 第34期通常総会平成20年7月  (百三十八)項他に投稿しています。

第34期第8回理事会で 直結増圧給水方式の提案も 地下貯水槽の移設を提案も 理事会否決した後の 各理事会で審議して ライフライン(給水管 排水管 ガス管 電気配線等)を最優先に6.500万円余で改修する計画案を理事会で議決して 議題として総会に提出して 総会で承認されました。











6.  第35期第7回理事会議事会H21年2月  (百三十二)項他に投稿しています。
 

『㈲*建築研究所 *先生』 が作成された 「設備改修調査報告書」 と共に 直結増圧給水方式の提案が有りました。













7.  第36期 臨時総会 H22年6月  

 
 直結増圧給水方式で給水システムを変更する為の 給水管 排水管の改修が承認されました。

 概算工事費用合計 一億五千二百三十九万円 (税込み)です。    

当該マンションの修繕積立金収入は 年七百万円余りで 給排水改修費だけで 二十年間余分です。







◆ 直結増圧給水方式で給水システムを変更する為の 給水管 排水管の改修が 臨時総会で承認された件は(百四十一)項から 経緯等を 資料と共に詳細な記述を加えて 投稿をしています。 
今後も 投稿を続けさせて頂きます。


(百五十六)  『管理組合』の水道検針を水道局検針に変更 ―156

2010年11月17日 06時21分33秒 | 日記
◆ 給水システム変更の経緯 ―26





◆ 給水システム変更を複数回提案した 管理会社 『㈱******』  

直結増圧給水方式の給水システム変更を提案した 『㈲*建築研究所 *先生』   

直結増圧給水方式の給水システム変更に 積極的に協力したと思える 『管理組合役員』 

以上の総称を 【グループ】 と記述致します。


















☆ 【資料156】第3号議案 管理規約変更の件
傍線部分を転記して 転記した部分に対しての 投稿者の 考え 思い等を記述致します。









☆【資料156】 変更案1


主旨: 大規模改修工事の際、専用部分及び 共用部分を一緒に管理組合負担で実施することを可能にする。









◆ 当該マンションの排水管の枝管は 床スラブを貫通して 下階の天井裏に配管されている特殊な構造になっている為に 排水管は 『管理組合』 で管理することが 『管理規約』 にも 法律にも記述されています。

現在までは 「管理組合負担で実施」 してきたはずです。

今回の 『管理規約』 に 「主旨」 として追記したのは 専有部分の給水管工事を 「管理組合負担で実施」 出来るとの思いがあり 第2号議案 大規模改修工事の件 の 給水管の専有部分の工事にも 適用を計るために 計画した 『管理規約』 の変更を 【グループ】 が追記したのだと思います。


今回提案の管理規約変更は  『管理組合員』 が 『管理規約』 に 認識 や 知識が希薄な事 と 無関心な 『管理組合員』 が多い事を利用して 『管理組合員』 が 『管理規約』 変更の解釈等を 誤解して貰える事等を期待して  給水管の専有部分の工事を容易の施工する為の  悪質な管理会社が使用する 悪質な手口(手法)だと思います。



給水管はメーターから部屋内は 専用部分です。 床等も専有部分です。

専有部分は区分所有者が管理することが原則です。


今回の 「大規模改修工事の際、専用部分及び 共用部分を一緒に管理組合負担で実施」 と追記しても

【 給水管はメーターから部屋内は 専用部分です。 床等も専有部分 】 で無理がある管理規約変更のだと思われます。





◆ 管理会社 『㈱****』 が 管理業務の代行をしていた時にも 法律 (保険法) に違反して 『管
理規約』 を変更して  マンション総合保険を 漏水等の被害補償適用ができる契約しているのに

専用部分からの漏水等の被害補償は適用されないなどの 悪質な管理会社 『㈱****』 が勝手な解釈をして 漏水等の被害補償の不適用期間が続いた事もありました。  

(百二)項 から(百二十九)項 マンション総合保険の取り扱い  に詳細は投稿しています。
















☆【資料156】 変更案3


追加条項   《 変更案 》

第22条  3  専用部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分(給排水管の枝管等)の管理を共用部分の管理と一体として行なう必要があるときは、管理組合が費用負担と併せてこれを行うことができる。








◆ 『排水管』 は専用部分である設備のうち「共用部分と構造上一体」となっていますが

『給水管』 は 給水メーターから 部屋内は 床スラブの上に配管されている為に 「共用部分と構造上一体になった部分」 では有りません。

『管理組合員』 の認識 知識が希薄な事を 利用しようと 判別のつかないような言葉等を使用して 第2号議案の 直結増圧給水方式の給水システム変更の工事を 『管理組合』 負担で 容易に進めようとする 意図が 見えるようです。 『㈱******』 給水システム変更が目的達成の為の 手法(手口) の 一旦だと思います。



『㈱******』 の主導で 『管理規約』 の変更をして 『㈱******』 給水システム変更が目的達成の為と 当該マンションの財務が破綻するような 多額の工事費を負担さる為に計画が 【グループ】 で強行に進められることになります。
















☆【資料156】 変更内容     :現行規約第22条に2項、 3項を新たに追記

追加条項    《 変更案 》

第22条 2     第22条1項各号に掲げる計画修繕等については、管理組合がその責任と負担においてこれを行なう。








◆ 現行規約第22条の記述を 以下に転記いたします。





(敷地及び共用部分等の管理に関する責任と負担)


第22条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行なうものとする。但し、バルコニー等の管理のうち通常の使用を伴うものについては、専用使用権を有するものがその責任においてこれを行なわなければならない。









◆ 『管理規約』 を変更しても 専用部分の給水管と床等を 『管理組合』 負担で工事を行なう為の 正当性は ないと思います。

給水管はメーターから部屋内は 専用部分ですし 床等も専有部分ですから 専有部分は区分所有者が管理することが明記されています。

『管理規約』 第2章管理組合の業務   (業務) 第34条

『管理組合』 【理事会】 は 敷地及び共用部分の維持管理に関する業務を行なう。



専有部分である 給水管交換と付帯工事を 『管理組合』 負担で行なう事は 財務状況の厳しい当該マンションでは 理屈 (規約改正) 等を追加しようと 反対者が存在する限り出来ないと思いますが。


「 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担」 とあり
専有部分まで 『管理組合』 が責任と合負担で行えないと思います。




当ブログに訪問して頂いている マンションの管理組合員の方には 管理業務を悪質な管理会社に委託していると 管理のプロである管理会社に対しては  殆どの 『管理組合員』 は 管理組合の運営に必要な 専門的な知識 や 認識 が希薄な為に 容易に騙される事があるかと思います。

当該マンションが良い例です。 ご自身のマンション管理を 今一度 チッエクされる事もお勧めいたします。