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マンション管理のお仕事

シーズクリエイト、民事再生法を申請　マンション販売不振響く

2008年09月27日 | ブログ
シーズクリエイト、民事再生法を申請　マンション販売不振響く
　マンション分譲を手がけるシーズクリエイトは26日、東京地裁に民事再生法の適用を申請し受理されたと発表した。負債総額は114億4200万円。マンションの分譲事業を首都圏の郊外を中心に手掛けていたが、同業他社との競争激化で販売不振に陥った。地価高騰や資材高でコストが上昇したことも業績悪化に拍車をかけた。

　同社は太陽光発電装置や屋上緑化を備えたマンションを売り物にしていた。昨年来の地価や資材価格の上昇分を販売価格に転嫁したところ、消費者の買い控えを招き、売れ行きが鈍化。今春から完成在庫の値引き販売に取り組んだものの、販売が上向かず、運転資金の確保が困難となった。米金融不安の影響で、銀行の融資姿勢が厳しくなったことも資金調達を困難にしたという。

　さらに2009年3月期の第1四半期報告書を期限までに提出できず、今年8月末には監理銘柄に指定。一部市場への復帰を目指したが監査法人から報告書への意見表明を受けられず、26日に民事再生法の適用を判断したという。


リプラスが破産手続き、負債総額325億円

2008年09月24日 | ブログ
リプラスが破産手続き、負債総額325億円
　東証マザーズ上場で家賃保証事業などを手掛けるリプラスは24日、東京地裁に破産手続き開始を申し立て、開始決定を受けた。負債総額は約325億円。米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で資金調達が難しくなり、滞納家賃の代位弁済などの運転資金が確保できなくなった。10月9日に上場廃止となる。

　リプラスが設立した不動産投資信託（ＲＥＩＴ）のリプラス・レジデンシャル投資法人は同日、東証上場を維持できる見通しと発表した。ＲＥＩＴの資産は設立母体のリプラスとは隔離されるため。米投資ファンドのオークツリーグループが実施中のレジデンシャルへのＴＯＢ（株式公開買い付け）も継続される見込み。

　リプラスの2007年12月期の連結売上高は351億円。不動産ファンドも運営していたが、市況悪化で関連収入が急減。08年6月中間期は32億円の最終赤字に転落した。(24日　22:01)


丸美のサイトより転載

2008年09月12日 | 長谷工コミュニティ九州
Ｑ１ 管理組合の役員ではないのですが、総会を招集できますか？


Ａ１ 原則として、区分所有者及び議決権の各１／５以上の賛成があれば、管理者（一般的には理事長）に総会の招集を請求できます。〔※区分所有法第 34 条 3 項〕
尚、その請求から 2 週間以内に管理者が 4 週間以内の開催予定日を指定して総会招集の通知を行わない場合には、総会の招集を請求した区分所有者が総会を招集できます。
〔※区分所有法第 34 条 3 項〕

Ｑ２ 管理規約の設定、変更などはどのようにして行うのですか？


Ａ２ 管理規約の設定や変更は、総会に議案として提出し、区分所有者及び議決権の各３／４以上の賛成によって行うことができます。〔※区分所有法第 31 条〕。
ただし、区分所有法で決められた管理規約の内容の範囲外であったり、「法と異なる定めができないもの」の設定や変更はできません。また、設定や変更の内容が一部の区分所有者に特別の影響を与えるものである場合は、その区分所有者の承諾が必要になります。〔※区分所有法第 31 条〕

Ｑ３ 住戸内のリフォームをしたいのですが、管理組合に届けなければいけませんか？


Ａ３ ほとんどのマンションでは、専有部分のリフォームの方法、範囲などが管理規約や使用細則で制限されており、決められた書類の提出などを行い、管理組合の事前承認を得るようになっています。また、そうした規定がなくても、マンション住民のマナーとして、隣接住戸に伺いをたて、管理組合にリフォーム工事の概要を届け出ることは必要と考えられます。

Ｑ４ 1 階に住んでおり、エレベーターを利用しないので、管理費・修繕積立金は上階よりも安くなりませんか？


Ａ４ エレベーターや階段・エントランス・集会所などの共用部分は区分所有者全員の持ち分となっていますので、必然的にその維持管理に必要な費用は、区分所有者全員で公平に負担することとなります。自分が利用しないからといって免れるものではありません。

Ｑ５ バルコニーや屋上テラスは、勝手に利用してもよいのでしょうか？


Ａ５ バルコニーや屋上テラス（ルーフバルコニーなども含む）は、構造的に建物の一部であり、一般的には、建物全体の躯体の一部である「法定共用部分」、あるいは「規約共用部分」として定められています。よって、これらの場合には管理規約や使用細則で利用方法が制限されていますので、その規約に基づいて利用できることとなります。



Ｑ７ 修繕積立金の値上げをしたいのですが、どのようにしたらよいのでしょうか？


Ａ７ 修繕積立金など、管理費等の改正を行う場合には、総会の議案に取り上げ、区分所有者および議決権の各過半数（管理規約に修繕積立金の金額が書かれていて変更が必要なときは、区分所有者および議決権の各 3/4 以上）の賛成を得る必要があります。
そのための事前準備として、値上げの根拠となる長期修繕計画や修繕積立金計画を基に、修繕積立金改正案の作成を行います。また、値上げの必要性を管理組合員全員にアピールしていくことも大切です。

Ｑ８ 管理費などの滞納がある住戸が競売にかけられたときはどうなるのでしょうか？


Ａ８ 管理費等の滞納分の回収方法には以下の二つの方法があります。

■競売代金のなかから支払ってもらう
管理費等については区分所有法第 7 条で「先取特権」が明記されていますので、裁判所に配当要求や上申書を提出することができます。
■前の区分所有者または、新しい区分所有者に請求する
新しい区分所有者が特定継承人として住戸の債務を引き継ぐことは、区分所有法第 8 条に明記されていますので、新しい区分所有者へ債務を請求できます。

Ｑ９ 建物の調査診断は、いつ、どのような内容のものを行えばいいのでしょうか？


Ａ９ 竣工後、数年経過した時点で「予防保全」を目的とした調査診断を行い、長期修繕計画の見直しや修正を実施し、大規模修繕工事の時期にあわせて、「修繕設計」を作成すること目的とした調査診断を行うのが理想的です。

Ｑ１０ 室内における結露やカビ・ダニの発生で困っています。何か対策はありませんか？


Ａ１０ 結露やカビは、室内の湿度が高いことが主な原因と考えられますので、窓を開けるなど、換気に気をつけるのが防止のポイントとなります。
マンションの場合、築後 2 ～ 3 年までは、コンクリートに水分が含まれているため、特に注意が必要となります。また、ダニ対策としては、掃除機でこまめに掃除をすることや換気をよくすることなどが対策としてあげられます。