物権変動Ⅰ(民法177条の第三者等）の現状分析結果②

こんにちわ。

必ず行政書士と司法書士事務所を開設する千葉県茂原市茂原市在住の山本　徹です。

物権変動Ⅰ(民法177条の第三者等）の2周目の過去問の現状分析結果の②です。主に取消し、解除、時効等との関係を分析します。

１．一切物権変動については、登記が必要。（無制限説）

２．取消し、解除、時効等との関係：問題の読解力と「取消権者と登記の前後の第三者」、「解除(合意解除、法定解除)権者と登記の前後の第三者」の場合の知識が整理されておらず、そこをしっかり分別させ、正しい知識を習得する必要がある。

①取消しと登記

　・取消前の第三者：譲渡人は(譲渡人と譲受人間の売買契約の)取消し前に、譲受人から不動産を取得した第三者に対して、登記なくして自己の所有権を主張できる。（取消し理由が強迫なら良いが、詐欺なら善意無過失の第三者には対抗できない。）⇒強迫以外に注意。

　・取消後の第三者：譲渡人と第三者は対抗関係になる。譲渡人は取消しにより、所有権が復帰する(復帰的物権変動)と第三者との関係は二重譲渡のような関係

②解除(合意解除、法定解除)と登記

　・解除前の第三者：解除前の第三者が所有権を主張するには登記が必要である（権利保護要件の登記）。 解除者には落ち度はないので、解除前の第三者は自らの権利を保護するためには登記を備えてしておく必要があるため。

　・解除後の第三者： 解除後の第三者との関係は、177条の対抗関係となる

③取得時効と登記：基本てきな論点は、理解できている。即ち、時効完成者は、時効完成前に所有権移転登記得した第三者に登記なくして対抗が出来る。時効が完成した後の第三者に対抗するには、登記が必要である。その他、時効の起算点の選択を自由にできないこと、また、時効取得後、第三者が登記した後も継続して占有することで、取得時効条件を満たせば、再び、時効取得できる論点は、理解できており、ＯＫです。しかし、例えば、問題文に「所有の意思を持って平穏にかつ公然と継続して占有していてその起点と第三取得者の所有権取得時期が記載」され、それを見るといかにも、「時効完成前に所有権移転登記得した第三者に登記なくして対抗が出来る。」と勘違いしやすいようできています。時効取得とか時効完成との記載がないようなこの場合、時効の援用をしていないため、登記なくして対抗が出来るとは言えないのです。⇒t注意して文章を読む必要があります。

　

　

 

 

物権変動Ⅰ(民法177条の第三者等）の現状分析結果①

こんにちわ。

必ず行政書士と司法書士事務所を開設する千葉県茂原市茂原市在住の山本　徹です。

物権変動Ⅰ(民法177条の第三者等）の2周目の過去問の現状分析結果は次のとおりでした。まずは、177条第三者にあたるか否かまでです。次のブロクで、主に取消し、解除、時効等との関係を分析します。

１．登記可能なもの、登記できないもの。

　1)物権は原則、登記が可能、但し、できないものがある。そのできないものの知識が曖昧でした。⇒所有権は当然可ですが、用益物権、担保物権は原則可です。できないものが何かですが、占有権はOK、留置権(質権と迷った）、一般先取特権、入会権が頭に入っていませんでした。

　2)債権でも登記が可能な権利があることはOK。不動産賃借権、配偶者居住権は、OK。不動産買戻権、採石権と入会権は、知識がなし。

　3)その他　借地（建物自体の登記があればOK：借地借家法10条Ⅰ)、借家（引渡し：借地借家法10条Ⅰ)は、登記がなくても対抗力を有する。⇒知識が曖昧。

①当事者、包括承継人は、当然ですが第三者に当たりません。⇒基本は、OK。但し、94条Ⅱ(通謀・協議表示)を絡ませた相続問題では認識できていなかった。要注意。

②177条第三者にあたる例（177条には、善意・悪意の規定がないので、第三者は、善意・悪意を問わない。⇒知識なし）

　・所有権取得者(譲受人）：登記対抗が必要⇒OK。共有不動産の一方の所有者からの譲受人は他方の共有者が177条の第三者にあたり、登記無くして対抗ができない。⇒NG。（知識不足で反対で認識していた。）

　・制限物権(用益物権、担保物権)者、賃借権者⇒判例にて「登記缺欠を主張する正当な利益を有する者」にあたる。これらの者に対抗するには、登記が必要。⇒賃借権に関して４問があり、全問正解も、知識不足。正しい知識が必要。また、制限物権(用益物権、担保物権)者は、当たり前だが、頭になく、しっかり理解しておくこと。

　・差押・仮差押債権者は、177条の第三者にあたる。従って、第三債務者は登記がないと対抗できない。⇒OK。

③177条第三者にあたらない例

　・差押・仮差押をしていないただの一般債権者は、債務者の全財産を担保しているので、特定財産の利害関係者ではなく、177条の第三者にあたらない。⇒OK。（単純な事実関係だけではなく、理由はしっかり把握しておくこと。）

　・転々譲渡の場合の前主（登記は前主に残存のまま）：177条の第三者にあたらず、転得者は、登記がなくとも、所有権を主張できる。譲渡人と転得者とは物的支配を相争う関係にない。（転得者から、譲渡人に対し、早く譲受人に所有権移転登記をするよう要請する立場）⇒覚えておらず、NG。

　・不法行為者、不法占拠者：登記は不要。不法行為者・不法占拠者にまで登記は不要。当然、損害賠償や物権的請求(返還請求、妨害排除請求)権等を主張できる。⇒OK。

　・無権利者：177条の第三者にあたらない。問題の読解力にも要注意。該当：(例）94条Ⅱ＆その相続人と第二譲受人（第三者にあたる。)、不実の登記人（＆その相続人）、遺産分割後の協議と異なる不動産を登記した相続人。

　・背信的悪意者：「信義則上、登記缺欠を主張する正当な利益を有しない者」であり、177条の第三者にあたらない。例：強迫や詐欺（詐欺の場合、利害関係に入った善意無過失第三者には対抗できない）、他人のために登記申請する義務者が自己に登記。強迫は、それと気が付きやすいが、その他具体的事例に対してそれが背信的悪徳者と気が着くかどうか課題である。

　・背信的悪意者の転得者：悪意なら、第一譲受人が登記なく、対抗できる。善意なら、第一譲受人と背信的悪意者の転得者は177条の対抗関係(早く登記した方が所有権を取得)になる。⇒知識が曖昧（善意と悪意が明確に整理された知識になっていなかった。）

 

 

 

時が経つ。

おはようございます。

必ず行政書士と司法書士事務所を開設する千葉県茂原市茂原市在住の山本　徹です。

時は、着実に同じペースで、刻んでゆきます。当たり前ですね。（笑）

　司法書士の願書受付は5月1日からで、記述の試験日は、2022年7月3日(日)　試験時間は、9:30-11:30amと1:00-4:00ｐｍで、30分前に着席です。記述試験の１次合格発表は、10月初め。1次合格者は、10月中旬に口述試験があり、そこをクリアすれば、例年どおりなら、11月の第一月曜日(11月7日？)の4:00pmに発表になります。

　行政書士試験の願書受付は7月下旬からで、試験日は、11月6日(日)、合格発表日は2023年の1月下旬の予定です。

　自分のこれからの人生を懸け、予備校の講座を信じ、正確にそのテキストの知識を理解し、それを定着させる。そのために過去問を解く。そして、①分かっていない内容を分析し、それに対処する。②テキストの読込み、③問題の読解力とそのスピードを高める。　2022年に入ったら、特に4月からの直前期は過去問から、答練、模試に重点で弱点を見つけ、その対策を図る。時に②が最重要。

　そして、試験当日、自分が出来ることは全て遣り切ったと確信（フフフ～。過信ではありませんよ。）を持つことが出来れば必ず合格を獲得できるはずです。

　司法書士試験は、毎年600名が合格します。相対評価ゆえ、変化ありません。合格率は、3～4％ですが、お試し受験を除き、真剣に合格するつもりで、試験に臨んでいる人たちは、約3,000名（2,000～4,000名の間）合格率は約20%前後です。

　行政書士試験は、毎年4,000～4,500名が合格します。こちらは、絶対評価で、300点満点中180点以上です。（法令問題、一般問題の足切りますが。）記述の採点は、読めません。従って、記述なしの択一240点満点中180点以上を取る域まで知識精度を高めます。

 

 

不動産物権変動について

こんばんわ。

必ず行政書士と司法書士事務所を開設する千葉県茂原市茂原市在住の山本　徹です。

　昨日、将棋連盟茂原支部の総会から帰宅後、食事と入浴時間を除き、不動産物権変動の「177条の第三者」の2回目の過去問とその復習（中）をしていました。不動産物権変動では、「相続と登記、登記請求権」合わせてとても重要な箇所です。不動産の登記に直結するからです。しっかり、問題を解きながら、考え方について理解し、知識の定着化を進めるつもりです。

（参考）民法177条

　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。