おはようございます。
必ず行政書士と司法書士事務所を開設する千葉県茂原市茂原市在住の山本 徹です。
司法書士試験の学習、不動産登記法に入り、予定どおり、進まず、その結果、モチベーションが下がっており、勉強をしない、しても集中しないといった不のスパイラルに陥っています。何か気晴らしが出来たら良いのですが、その勇気も湧いてきません。何とかしないとと焦るばかりです。
おはようございます。
必ず行政書士と司法書士事務所を開設する千葉県茂原市茂原市在住の山本 徹です。
本日の学習計画ですが、民法の２周目最後の遺留分の復習と不動産登記法は、所有権移転登記の特定承継の1周目を昨日終了し、今日から、３コマある相続による所有権移転の１コマ目を実施します。
おはようございます。
必ず行政書士と司法書士事務所を開設する千葉県茂原市茂原市在住の山本 徹です。
昨日は、不動産登記法③の学習をしました。その内容は以下の２つです。
１．マンション等の「区分建物の所有権保存登記（ 区分建物の所有権保存登記（74 条 2 項））」
・一般的にマンションは、分譲で購入します。従ってデベロッパーから購入することになります。
・74条2項では、表題部の所有者から、直接建物を取得した場合に限り、建物の保存登記することが認められています。直接取得出ない場合、保存登記が出来ず、それに従った登記をしていくことになります。
(1)敷地権付き区分建物と敷地権のなし区分建物での申請の相違や登記申請の可否の条件
①敷地権付き区分建物とは、建物の敷地の持分を有している場合になります。この場合、建物と敷地権を所有権保存登記ができます。但し、添付情報には、敷地権と専有部分の移転の登記の実質も有するので、登記原因証明情報の提供が必要になります。登記原因証明情報には、建物と敷地権である土地の権利とについて同一の処分がされたことが表示されていなければならず、この場合の登記原因証明情報は、区分建物の所有権の移転と敷地権の移転という2つの内容を有し、その双方の権利が同一の原因によって移転したことを証する必要があるためです。あとは、単独申請になるため、敷地権の真正を担保するため、表題所有者の承諾証明書が必要になります。その他は、権利者の住所証明情報と委任状、根拠法令を記載することになります。
ちなみに、登録免許税率は、建物はの保存登記のため、1000分4、敷地権は移転になるので、敷地の持分の価額に1000分の20になります。課税価格も登録免許税も建物と敷地権両方の個別記載が、又、登録免許税はそれらの合計額の記載も必要です。
なお、敷地権は地上権又は賃借権に基づくことも可能です。この場合、敷地権の登録免許税率は、1000分の10です。
②敷地権なし敷地権のなし区分建物は、登記原因がないため、登記原因証明書は不要です。但し、所有権取得証明書が必要になります。理由は、転得者名義で所有権保存登記をした場合、表題部所有者が所有権保存登記をすることはできなくなるため、不利益を受ける表題部所有者が作成した証明書を添付させて、本当にその申請人が登記申請適格を有するかを確認し、登記の申請を担保しようとするものです。その他は、権利者の住所証明情報と委任状、根拠法令を記載することになります。
登録免許税率は、当然、建物はの保存登記のため、1000分4になります。
２． 所有権移転の登記（特定承継）の売買
前回の第１回目の講義の所有権移転をベースに、「共有者の１人からの持分の取得」、 「一の申請情報による 2 人以上の共有持分の移転の登記」、「一括申請ができない場合」、「相続の場合」、「権利消滅の定めがある場合」を学習しました。「一括申請ができない場合」、「相続の場合」、「権利消滅の定めがある場合」については、講義についていけず、理解不十分な状況です。
不動産登記法、かなりしっかり覚えていかないと苦手科目になりそうなので、要注意です。
おはようございます。。
必ず行政書士と司法書士事務所を開設する千葉県茂原市茂原市在住の山本 徹です。
では、①に続き、②２コマ目の話です。内容は概要から各論に入って行きます。
まずは、所有権保存登記が必要です。
１． 所有権保存の申請適格者に決まりがあります。
不動産登記法７４条第１項と第２項（マンション等区分登記）で、２コマは第１項だけになります。
その第１項では、４つの申請適格者を定めています
1号(前段）表題部所有者⇒登記原因証明情報は無論、その代わりの物は、一切不要。（当然ないからです。）
以下の適格者は、登記原因証明情報は不要ですが、その代わりの物の提出が求められます。
1号(後段) 所有者のその相続人その他一般承継人⇒相続,証明書
2号 判決（給付判決、確認判決、形成判決）（所有権移転の場合は給付判決のみ）
何れも、判決主文並びに判決理由（所有権保存に限定）に記載があれば、OK。また、和解や調停申請も認められています。
3号 収用⇒収用（公共事業等のための土地収用)によって所有権を取得したことを証する所有権所得証明書
２．実社会で当然に起こる色んなケースを想定し、申請書を作成せねばなりませんし、申請方法によっては、申請数を減らしかつ登記にかかる納税額も減らせるわけですので、よく理解しておかねばなりません。その例を以下に示しました。
例１）1号(前段）表題部所有者で、売買契約をしたが、売主が登記を買主に登記移転する前に死亡でかつ、通常であれば、所有権移転登記ですが、表題部に所有権の記載がない（＝「所有権登記がない土地」とか「所有権登記のない不動産」と称すとのこと」場合、買主が所有権保存登記が出来ます。これは納税額に効いてきます。建物の不動産の課税価格に対して、所有権移転登記なら1,000分の20掛りますが、保存ならその5分の1の1,000分の4で済みます。
例２）1号後段の相続ですが、当然相続人全員で行う必要があります。数字に相続、代襲相続などの場合、原則どおり、順番に登記をすることもできますが、最終系での保存登記も認めれるそうです。
その際の登記申請のひな型を順次、覚えていかねばなりません。不動産登記法７４条第１項関係だけでも、頭が痛くなりました。不動産登記法は、全48コマです。残り、46コマもあります。先が思いやられます。とほほほほ・・。
おはようございます。。
必ず行政書士と司法書士事務所を開設する千葉県茂原市茂原市在住の山本 徹です。
昨日から、不動産登記法の学習も始めました。不動産登記法については、「１コマ目の講義⇒肢別過去問⇒復習」、「２コマ目の講義」まで進めました。
１コマ目は、導入なので、フンフンという感じで、学習を進めることが出来ました。
１．不動産登記って何？⇒①民法で勉強した対抗力（177条）、②権利推定力（登記どおりの権利関係があるだろうとの推定効果、③形式的確定力（例えその権利が消滅していようと登記がされている以上、その登記を抹消しない限り、新たに登記ができない）
２．登記記録
次の3つに分かれている。①表題部、②権利部（甲区）；所有権関連、③権利部（乙区）；所有権以外の権利登録（ex. 抵当権等）
３．不動産登記に関わる人
1)申請人（当事者申請主義：不動産の売買の登記は本人達がしなければならないのが原則、共同申請主義：虚偽申請を防止するため）
2)代理人：登記申請の代理ができるのが司法書士であると規定されている。
3)登記官：登記所で申請内容を審査し、登記記録をする人。
４．登記官の審査：原則、書類のみの形式的審査、但し、申請人が虚偽であると疑うに足りる相当な理由があるときは、申請人に出頭を求め、質問や必要な文書の提示による実質的検査が行われる場合もある。更に明らかに却下すべき案件は調査しない（ex.申請すべき登記所の異なる登記所に登記申請、不登準則 33 条 1 項 5 号および6号に該当する申請）。
５．所有権移転のひな型を使い、登記申請書の書き方および必要な添付資料（登記原因証明情報、登記識別情報（義務者（売人）の権利書）、印鑑証明書（義務者（売人)、住所証明情報（買人）：買人の現行住所の確認と税金請求のため。）、代理権限証明情報（委任状：代理申請のため）とそれらの詳細決まり事
ここまでが1コマ目で、まだ、なるほどという程度でした。（②に続く）