質問コーナー（営業保証金の供託額）・・・。

質問

「供託額の説明が要らない理由」

にお答えします。

どこに供託所があるかは、被害者にとって重要です。

だから、説明してほしいはずです。

では、供託額はどうか、ですが、確かにしりたいかもしれませんが、被害者がそのとき多くいると、実際自分より先に還付をうけていれば、その金額がないときもありますね。

期待はずれもアリます。

そういう意味で、不確定要素があるものですから、説明しなくてもいいとしたと思います。

試験にも、この切り口は出ていますね。

そんな感じで勉強してみてください。

では、また。

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質問コーナー（登記）・・・。

質問

「登記の公信力と公示力」

にお答えします。

登記の役目から、見ておきましょう。

登記はすべての人にそれにより知らせるという役目があります。公示ですね。

そのためには、何が重要かと言えば、本当に公示される権利があることです。

当たり前といえば当たり前ですね。

高橋克典という人間がちゃんといるから、戸籍に記載されれば、みんなに公示されるわけです。

公示とは、そういう意味で使います。だから、登記に公示力はあります。

登記に限らず名簿は一般にそうですね。でも、ちゃんと権利が有効にないとダメです。

でも公信力とは、もともと権利とか実体がないのに、名簿に記載があるから、しかもそれを信じたのだから、保護してくれというものです。

もし公信力があれば、知らないで信じた人は保護されるという力を持つのです。

高橋克典という人間はいないのに、たまたま名前が名簿に記載されていてそれを信じてしまってなにか関係を持ったとか、いう場合にそれで保護されるということです。

で、条文上、登記には公示力は当然ありますが、公信力はないということです。

その理由は、不動産取引は、そう頻繁に取引するものではないし、じっくり権利があるのかないのか調査していけばいいからです。

登記にもウソがあるということです。

一方、動産には占有していることが、その者を所有者と信じたら保護されることがあるわけです（民法の１９２条）。

頻繁に取引がなされ、いちいちじっくり調査できないからです。

ただし、不動産でも、真の所有者が虚偽の登記を発見し、でも何年もそのまま放置したなら、ウソの名義の登記を信じて買った人を保護することは例外としてあります。

９４条２項の類推ですね。

妥当な結論は民法では、重要ですから・・・。

そんな感じで勉強してみてください。

では、また。

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覚える意識がでてくること・・・。

学校で教えていて、

何度も言いますが、これは重要だから、覚えないといけない、と自然にならないと合格はできません。

特に、業法なら、特に重要事項の最低でも３４項目です。

一度に覚えきれないので、まずは項目、さらには、その内容、さらに切り口、そして特に３７条との比較、などに及んでいきます。

ですから、一度に全部覚えきれないので、３，４回に区切って、知識の定着をはからないといけません。

専門学校では、まだ業法やってませんから、借地借家法の条文を見て、特に民法との関係も意識して、重要事項が出てくるかです。

あと、民法の方では、効果の論点、対第三者の紛争へのルール、など特に重要な箇所は早めに覚えないと、どんどん覚えることが難しくなります。

今からやりましょう。

では、また。

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質問コーナー（条文・判例）・・・。

質問

「宅建に六法はいらないとありましたが過去問には根拠条文、判例がありますが、条文、判例が見えるサイトてありますか？」

にお答えします。

条文は、「法令検索」でいいと思います。

私も利用していますが、法令データ提供システムのアドレスは
http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxsearch.cgi

判例ですが、日付が分かっていれば、最高裁の検索でいいと思います。

http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/search1

また、RETIO判例検索システムなら、

http://www.retio.or.jp/case_search/search_top.php

あとは、裁判所ＷＡＴＣＨがあります。

http://kanz.jp/hanrei/archive/2013/03/?p=2

もちろん、これらを調べなくても、宅建試験は大丈夫ですが、興味のある方は、どしどし調べてください。

より実力がつきます。

では、また。

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質問コーナー（瑕疵担保責任）・・・。

瑕疵担保責任についての続きです。

条文を確認しましょう。

まず、民法では、賃貸借でも売主の規定を準用していますから、担保責任が認められます。

根拠は有償です（５５９条）。

では、宅建業法はどうか。

３７条では、例え特約があっても、記載いらないとなっています。

これもどうでしょうか。あってもいいと思います（私見）。

３５条では、どうか、ですが、条文では貸借を排除していません。

たとえば、排除するなら、私道負担のところのように、建物貸借以外としても良かったと思います。

しかし、通達で、貸借については、宅地も建物も説明の対象とはなりません、とか重要事項説明で、記載事項となっていませんね。

これは国交省がやりすぎではないでしょうか。

消費者としては、説明も、記載もあった方がいいからです。

３７条は、国会で、成立したのですから、従いますが、３５条は国会ではなく、省でいっているだけです。

だから、３５条の方で、貸借で、瑕疵担保の問題はでない（たぶん）と思います。

ここは、はっきり立法的解決をしてほしいです。

悩ましい問題でした。

では、また。

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