今年の正答率ワースト２は・・。

宅建本試験での正答率の悪さ、ワースト２が決まりました。

それは、問１７と問２４です。

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問１７　建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
ア　一室の居室で天井の高さが異なる部分がある場合、室の床面から天井の一番低い部分までの高さが2.1ｍ以上でなければならない。
イ　３階建ての共同住宅の各階のバルコニーには、安全上必要な高さが1.1ｍ以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。
ウ　石綿以外の物質で居室内において衛生上の支障を生ずるおそれがあるものとして政令で定める物質は、ホルムアルデヒドのみである。
エ　高さが20ｍを超える建築物には原則として非常用の昇降機を設けなければならない。

1.一つ　2.二つ　3.三つ　4.四つ

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肢ウエは過去問を勉強していれば、解けます。問題はアイです。初出題ですから、関係者などしかしりません。

確かに、建築基準法は試験範囲ですが・・・。あ、個数問題でなければ、まだ問題ありません。

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問２４　固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.国会議員及び地方団体の議会の議員は、固定資産評価員を兼ねることができる。
2.登記所は、土地又は建物の表示に関する登記をしたときは、30日以内に、その旨を当該土地又は家屋の所在地の市町村長に通知しなければならない。
3.住宅用地のうち小規模住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の３分の１の額である。
4.固定資産税に係る徴収金について滞納者が督促を受け、その督促状を発した日から起算して10日を経過した日までに、その督促に係る固定資産税の徴収金について完納しないときは、市町村の徴税吏員は、滞納者の財産を差し押さえなければならない。

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肢３は、基本事項、肢１は何となく常識で・・・。

あと肢２と４で悩み、ほとんどの人が肢２に・・。

その理由は、肢４の10日はあまりにも早すぎるという“庶民感覚”です。でも、答えは肢４です。何ともいえません。

生徒達には、皆さんの解き方の方がすばらしい、と言いました。

もう少し、知識がなくても答えが出せるような文章がほしかった・・。

念のため、絶対にこのような問題は、予備校の作問では採用されません。

では、また。

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試験委員にやられましたね（笑）・・・。

今、予想問を検討しているといいましたが、要は本試験を精査しています。

で、みてみると、ありました。

問１２の肢１を見て、おおーー、と叫んでしまいました。

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ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約については、対象となる全ての土地について地代等の増減額請求に関する借地借家法第11条の規定が適用される。

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某速報版では、最判昭和４２・１２・５の判例を出していました。でも、これ「ゴルフ練習場」での内容です。

ちょっと違う。練習場ではなく、大規模なコース？だから・・・。

試験委員は、そうでなく平成２５・１・２２の判例を参考に出していますね。

これなんですが、わたしの出版した予想問の校了がだいたい１月上旬ですから、それよりも後の判例をチェックするのが、なかなか難しいのです。

ですから、試験委員も、今年は最高裁の近時の判例を載せた特集をした、予想問をみて、さらに上をいったのではないでしょうか。

平成２５年判例なら、いいと・・。

敵ながら、あっぱれです。

というか、もし試験委員が予想問を意識していたら、ものすごくうれしいですね。

わたしも“敵”になったのかあー。

でも負けません。それより以降の判例は、ブログであつかいますよ。

それに、本試験同様、難問傾向の予想模試も、類似しているところですし・・。

では、また。

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予想問の検討をしてますが特筆すべき点を・・。

まだ検討中ですが、ひとつ的中した問題を取り上げておきます。

問１０の問題です。

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婚姻中の夫婦ＡＢ間には嫡出子ＣとＤがいて、Ｄは既に婚姻しており嫡出子Ｅがいたところ、Ｄは平成25年10月１日に死亡した。他方、Ａには離婚歴があり、前の配偶者との間の嫡出子Ｆがいる。Ａが平成25年10月２日に死亡した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　Ａが死亡した場合の法定相続分は、Ｂが２分の１、Ｃが５分の１、Ｅが５分の１、Ｆが10分の１である。

２　Ａが生前、Ａ所有の全財産のうち甲土地についてＣに相続させる旨の遺言をしていた場合には、特段の事情がない限り、遺産分割の方法が指定されたものとして、Ｃは甲土地の所有権を取得するのが原則である。

３　Ａが生前、Ａ所有の全財産についてＤに相続させる旨の遺言をしていた場合には、特段の事情がない限り、Ｅは代襲相続により、Ａの全財産について相続するのが原則である。

４　Ａが生前、Ａ所有の全財産のうち甲土地についてＦに遺贈する旨の意思表示をしていたとしても、Ｆは相続人であるので、当該遺贈は無効である。

答え－肢２
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肢１と４は判断できるでしょう。肢４は、相続人へも遺贈はできるし、遺留分に違反しても無効にならないからです。

しかし、肢２と３のどっちにするかは、知らないとちょっとしんどい問題です。

そこで、予想問での特集、重要判例の掲載をしてましたが、そこで見事に的中しました。

そこでも、遺言者の意思の尊重ということを強調してます。

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☆最高裁の結論は、推定相続人が遺言者の死亡以前に死亡した場合「相続させる」旨の遺言は無効

☆「相続させる」旨の遺言は、遺産を特定の推定相続人に単独で相続させる旨の遺産分割の方法を指定し，当該遺産が遺言者の死亡の時に直ちに相続により当該推定相続人に承継される効力を有するもの

☆高橋克典のコメント：ここは、「遺言者の合理的意思を考えてみよ」という民法の根本的な考え方をとっていることがわかるよね

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という内容でした。これをやっていれば、肢３も簡単に切れるので、消去法でも出せた問題でした。

予想問を購入して解いた生徒も、予想問でやった記憶で解いた、と言ってくれました。

みごとズバリでしたね。よかったひとつです。

では、また。

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今年の問題でいくつか“おやっと思うもの”取り上げておきます・・・。

権利関係では、いくつか解いていて、ふーむ、というものがありました。

たとえば、問２肢１

「父母とまだ意思疎通することができない乳児は、不動産を所有することができない。答え－×」

問３肢３

「甲土地が公道に通じているか否かにかかわらず、他人が所有している土地を通行するために当該土地の所有者と賃貸借契約を締結した場合、Ａは当該土地を通行することができる。答え－○」

問８肢２

「建物所有を目的とする借地人は、特段の事情がない限り、建物建築時に土地に石垣や擁壁の設置、盛土や杭打ち等の変形加工をするには、必ず賃貸人の承諾を得なければならない。答え－×」

これらの問題です。

もちろん、判断は容易に付きそうですが、その理由が問題です。

本試験中にどのような理由が浮かんだでしょうか。その理由で、これまでの勉強方法が正しかったかどうかが分かります。

ここで共通している価値観ですが、それは根底には本人の意思をいかに尊重していくか、個人を個人として尊重していくか、ですかね。

問２肢１－乳児だって不動産の所有はしたい？それが本人の意思だろう

問３肢３－合意があればお互いそれで納得しているはず！それは互いの意思の尊重だ

問８肢２－土地を貸すとき当然建物を建てるならその程度のことは予定しているはず！それも本人の意思通りって考えればいい・・

などなどです。

ちょっと、つかみ所のない、大袈裟な話ですが、結構重要なことなんです。民法の根底にある考え方。

これは「試験にうかる!!法律のカンタン思考術―宅建受験生必携」でも書いた点です。

こういうちょっと時間が空いたときに是非、読んでほしい本です。

では、また。

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これから“予想問”がどれだけ貢献したのか検証します・・・。

予想問は、その企画の趣旨が、本試験をたくさん当てようという企画ですから当たってなんぼですが、なかなか当たりません。

これは、試験委員が売れ筋の本を買って、事前に研究することもあるからです。

ですから、今年の権利関係は、ある意味ひどかったですね。

マイナーな問題ばかり・・。あれでは、当たりません。

業法とか、法令などで、問題のパターンというか形式・内容で、当てるしかありません。

その中でも　～ちょっと見た中でもですが～　３点ほど“おおー”というところが当たりました。

たとえば、クーリングオフの８日ですが、これ初日がはいる点重要です。

予想問では、第２回問４０の肢３でした。持っている方は、みてください。

あと、機構で、土地も建物に付随した取得なら、融資の対象になるという点です。

これは予想問では、第３回問４６の肢３に出しましたね。思わず、やったーといってしまいました。

さらには、抵当権の果実の問題です。これは予想問では、第４回問５の肢１でした。

解説もしっかり書きましたので、法的なセンスも磨かれたと信じています。

これを解いた生徒のみんなも、本試験が難しくてもあわてなかった、と言ってくれました。

感動・・・。

来年も、いい予想問を作ります。必ず。

では、また。

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	宅建110番1問1答公式暗記ドリル〈2013〉
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