一刻も早い復興を・・・＋スタート

この深刻な被害からの一刻も早い復興を願っています。

わたしにできることは、このブログを書き続けることだと思いますが、今回は、質問が多くありました、宅建の資格を取るために、スタートを間違えないように、という点を書きましょう。

宅建の資格を取得するためには、試験に合格すること、本試験で昨年なら５０問中３６点（５問免除者なら３１点）以上得点できる勉強が必要ですね。

この３６点は、なかなか高いハードルでしょう。目指すことは、できる限り、不得意科目を作らず、だいたいどこが出題されても、自分なりに自信を持って解けるような状態に仕上げておくことが必要です。

特に、最近の本試験の問題をみてみると、その場で妥当な判断が出せるようなことも質問していますので、やはりスポーツでは基礎体力、つまりどのような場合にも対応できる力を身につけておく必要がありますね。

たとえば、昨年では保証が出題されました。知識的には、『合意だけではなく書面があって、初めてその契約が成立すること』を覚えます。確かに、それを覚えておけば１点、得点できました。でも、それだけでは、ここでいう足腰が強い状態になっているとはいえません。

では、少しでも勉強をしている人なら分かると思いますので、次の質問をしてみましょう。『贈与は、無償であり、書面でしなければ成立しない。○か×か』という問題が仮に出題されても、足腰が強い人なら、柔軟に対応できるはずです。

つまり、足腰が強いというのは、どういうことか、それは、

民法がこれらの契約の成立要件について、どのような態度で臨んでいるのか、その体系がしっかり分かって勉強してきたか、なんだ。

つまり、大、大原則は、民法では本人の尊重をしていますから、その意思を大切にした条文作りをしているんだ、だから合意さえあれば契約を成立させているんだ。これが原則。

しかし、例外があって、それは２つ、一つは要物契約というグループ（最終的に６つ覚えます－ちなみにここには贈与は含まれませんよ）、それにもう一つ、書面までないと民法では契約の成立を認めていない、それは“保証”ひとつだけしかないんです。

最後の点が昨年出て、しかもそれが正解肢でしたら、自信を持って１点ゲットできたわけですね。

では、先ほどの答えは、もうはいいですか。そう、大、大原則の方のグループに贈与は入りますから、×ですね。

ここらあたりの、考え方は、法律脳養成読本―宅建受験生必携!! にも書いてありますので、ぜひ読んでみてください。

そこで、宅建勉強の手順ですが、やはり自分の著書をどうしても推薦してしまいますが、

まずは全体像を、不動産取引の法律入門―図表・イラスト・写真で分かる [単行本]

そして、法律の勉強と宅建の試験科目の準備のために、先ほど指摘した「法律脳養成読本―宅建受験生必携!」を読んでください。足腰が少し強くなります。

そして、宅建のテキストを見る。これについては、予備校に通う人はそれで、独学の人は書店で自分の読みやすいものを選んでください。

あと、是非このブログを見てほしいですね。宅建だけではないですが。

あとは、項目別の過去問、これもどれでもいいのですが、わたしも出版していますので、選択肢の中に入れてください。２０１１年版　うかるぞ宅建項目別過去問 [単行本]

これらを繰り返し行っていく。あと、時間内に問題が解けないといけないので、年度別の過去問とか、予備校の模試とか本としての予想問題を時間を計って解いてみる、という手順でしょう。予想問題については、後日いろいろ指摘したいと思います。

今の時期ですから、とにかくテキストに着手する前の時点での、アドバイスをしました。

では、今回はこれで、また。

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夢であってほしい

震災について

言葉がありませんが、今思うことは、本当に、早い復興を望みます。

わたしは、当日外にいました。非常に、大きな揺れで、最初に思ったことは、東京が震源地か（？）ということです。

携帯もすぐにつながらなくなりましたし、メールも１，２時間くらい非常に繋がりにくくなりました。

不安ですから、どのようなことがあったのか詳しい情報が必要ですね。特に僕みたいな、携帯をあまり使いこなせない人に取っては、わかるまで非常に不安でした。

外にいましたから、交通機関はどうなのか、ただあの大きな揺れでは、おそらく終日ストップかなあ、という印象でしたね。

そこで、駅などに聞きに行くと思いますので（交番とか）、そこに早くすべての情報を集めるとか、ＪＲの駅なら、他の地下鉄などの情報です。

そして、各社の早めの判断が必要ですね。あれだけの揺れでしたから、終日動かないというトップの判断を早くしてもらえると、個人個人の決断がしやすいですね。

今回、ＪＲが終日中動かないとの情報が得られましたので、帰るのを諦めました（歩いて帰れる距離かもしれませんが、寒かったし・・・）。そこで、連動して公的機関は、これも早めに学校などを解放する情報を、やはりネットに流すと同時に、それを知り得ない者への伝達を、直ちにとってもらいたいですね。そう思いました。特に多くの場所の開放ですね。すべての人が、ホテルを予約できないわけですし・・。

今回、震災地より遠い東京横浜でさえ、これだけ、ものすごく精神的にも、肉体的にも、疲労しました。これを考えると、被災地の方々の状況を思うと、胸が苦しいです。

とにかく、一刻も早く通常の生活ができるようになってほしいです。そして、できるだけことをしていきたいと思います。

もうすぐ新年度ですね

もうすぐ新年度ですね、新たな時代の始まりですね（ちょっとオーバー）。

また、連載を休止して、すいません。

昨日、新年度向けの宅建講座のガイダンスを某企業で行ってきました。

その内容は、会社の方にいって企業研修するのではなく、予備校の教室にきてもらい、一般の受講生と肩を並べて、勉強してほしいという企画です。

実は、企業研修は、ほとんどが短期のものが多く、それではなかなか最低の内容すら講義できないことも多く、合格率を高く出すのが難しい一つの難所でした。

それを数年もやるよりは、一発で合格してもらうために、一般の受講生と同じように十分インプットに時間をかけてもらい、今年限りで勉強は終了してもらいたいという内容でした。

その思いを昨日は朝から、ちょっと病み上がりなのに（？、ある人は花粉症だともいう）してきましたので、ぜひ共鳴した方は、４月からの本講座にきてもらいたいものです。

ということで、ああもうじき新年度を迎えるのか、と昨日ガイダンスをしていて思ったのです。

また、新しい受講生との出会いが待っているということでもあります。
最初の講義では、また緊張するだろうなあ、ドキドキして分かってもらえるまで、大変だなあ、と思っております。

もちろん、このような緊張がなくなれば講師としては、マズイとも思っています。緊張も少し楽しめるようになりました（えっへん）。

ああ、ドラママさん、コメントありがとうございました。
このコメントでも、気力わいてきました。すごい力です、ありがとうございます。
また、宅建主任者の登録終了、おめでとうございます。ぜひご活躍の程お祈りいたします。

では、また。今度こそ、です。

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○○後の第三者の論点

前回のまとめをしていなかったんで、今回まとめますね。

３つめのパターンは、「～後」の第三者の場合だということです。

“後”でなく“前”なら、通常一つ目のパターンでの処理でした。覚えていますか。
Ａ→Ｂ→Ｃで、ＡＢ間で問題があったときの処理、それは原則Ａが勝つ、例外としてＣが勝つ、その場合として３つのパターンがある、ということでしたね。以下です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・

Ａ－Ｂ間の状況　　　　　→　Ｃが保護されるためには
　1　虚偽表示で無効である　　　→　Ｃが善意であること

　２　詐欺で取り消したこと　　　→　Ｃが善意であること

　３　ＡＢ間の契約を解除したこと→　Ｃに登記等対抗要件が有ること

・・・・・・・・・・・・・・・・・

とういうものでした。特に取消とか解除は、それをした前、後がでてきますので、上の表は、実はＣが「○○前」に取得した場合ということでしたね。

今回はそうではなく、Ｃが「○○後」に取得した場合の処理です。

このように一字だけ違うだけで、全く解決するルールが違うことになる、だから法律の勉強はおもしろい（？）。ということを主張してきたんですが・・・。まとめると。

・・・・・・・・・・・・・・・・・

　「○○後」の第三者との紛争は、１７７条で処理する（判例）

・・・・・・・・・・・・・・・・・

ということですが、具合的には、○○に入る言葉として、「取消」それに「解除」これらはいいですね。

その他に「時効取得」もあるんです。「遺産分割」もありますね。それらも、前と後の状況が全く違うからですね。取消・解除と同じで。

しかし、このルールに入らない、１つだけ例外があります。それをあげておきましょうね。それは、「相続放棄」なんです。この場合は、上のルールで処理しないんです。

もともとの原則に戻って、登記で決しない、登記なくして権利者が勝つ、ということになるんだ。

えーどうしてかって。折角今覚えたルールっとかパターンがあるのに、さらにその例外があるの、ということになってしまいました。

ちょっと、みなさんは考えてもらいましょうか。ここ大事ですから。

その詳しい説明は、やはり次回しましょう。考えてもらっている時間が必要ですからね。

やっぱり、今回まだ終わらないんしゃないか、というご批判は受けます。すいません。

ちょっと、今気力がない状態です（おかしい、３月ももう終わりなのに？）。

ここ最近の天候のせいかもしれませんが、みなさんも、体調には気をつけてください。

体調を回復して、次回最終結論を出しましょう。では、また。

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なんとか今回で決着を・・・

いよいよ、クライマックスです。（やっとか）

ここの内容は、司法試験受験生から、宅建受験生までも、必要で、最も重要な項目を扱っています。

そして、項目別過去問（上記）を解く前に、まずここを読んでくださいね。

前回までのあらすじ・・・取り消しても、不動産が騙したやつの名義になっているのに、そのまま放置する事例が横行した、その解決策は？でした。

今回こそ、終結を。

しかし、このような場合を直接処理する民法の条文はありません。ここが難点。

立法者がもともと予想していなかったからだ。だから、裁判にもなったわけですね。

Ａ→Ｂに売却、その後Ａが取消、でも名義をＢのまま放置、その後ＢがＣに売却、Ｃは名義を移転。Ｃは穏やかに過ごしていたとき、Ａから実はこういうことだから、戻してくれといってきた。

ＡとＣの紛争勃発です。どちらが勝つか、となります。

１７７条の条文の第三者の定義からみると、Ｂは無権利、そこから買ったＣも無権利、となるとＡは登記がなくても勝てる？　素直に読むとね。

でも、これを裁判所が素直に認めるわけいきませんね。それは、裁判所が登記所を信用をがた落ちするよう陥れていますからね。

こうなると、誰も登記所を信用しないことになって、マズいでしょう。

そこで、考えました。なんとかせにゃ、いかんとね。

解決策は、勝手に裁判官が考えることではなく、今ある民法の条文をうまく使って解決するということです。

といっても、第三者間の紛争は、２つのパターンしかないのですが、となるとどちらをとるかになりますね。

Ｃを勝たせるために、善意なら勝たせる１つめのパータンか、先に登記をすれば勝つという１７７条で処理する２つめのパターンかですね。

実は、判例は、後者で決着しました。あー、先に答えいっちゃった。

ではどうして、１７７条をとったかですね。ここが今日の重要ポイントです。ぼーっとしてたらダメだよ。

１７７条は、ポイント２つありました。覚えていますか。

一つは、二重譲渡した場合の処理でした。そういう状況なら、よーいドンで先にテープをカットした、つまり登記した方を勝たせた訳ですね。これ、裁判なら、１秒で決着がつきます。裁判官も、１日１００件くらいこなせます。

もう一つは、負ける方も、ぼっーとしていたから負けても仕方ないじゃん、といえる状況が必要でしたね。やれるのにやらなかったから、あ「ウサギとカメ」でした。

では、この未知の紛争は、どう見たらよいのでしょうか。

実は、判例は、Ｂを起点に、ぱっと見ると、二重譲渡類似に見えるだろ、とすこし脅しました。そう見れよ、と。

まあ、見れないことないですね。ＢからＣは確かに譲渡、一度ＢにＡは譲渡したので、取消したのだから、ＢからＡに譲渡したのと同じでしょ、といったのです。

まあ、これは裁判官が勝手に作ったルールではなく、１７７条をうまく使っただけだ、としたかったのでしょう。

でも、本当の狙いは、もっと深いものでした。つまり、登記所の信用を落とさないようにするには、名義が実体に合致していることが必要ですね。

もし、ここに１７７条のルールを適用すると、どうなりますか。取り消したＡは、すぐに回復しないとＣが後で登記したら大変だとなりますね。それをねらったんです。

真実、実体と登記との一致ですね。

あ、１７７条のもう一つのポイント、できるのにしなかった方が負けるということもいいですね。これかなり重要ですよ。

Ｃが現れる前にＡは登記を回復できるわけですから、それをしないでボっーとしていたら負けても仕方ありません。そういえますね。ここも、ズバリはまりましたね。

ということで、１７７条のルールをここに応用したわけです。

これが３つめの対第三者紛争の問題でした。これで、知識的に完璧になりましたね。第三者の問題は。

今回もちょっと長くなりましたので、もうちょっとの続きは次回で。では、また。

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