今回は問題文を丁寧に読むことの重要性を・・・

問題文を正確に読めることは当然重要です。

もちろん、読むコツを身につけるのも、過去の問題をしっかり解くことで、徐々に身に付くこともあります。

ですから、良問揃いの過去問はやはり何回も解くべきです。

そこで、ひとつそのサンプルをあげておきましょう。

宅建過去問にも良問が多くありますよ。

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（宅地建物取引業者ではないＡＢ間の売買契約における売主Ａの責任に関する）

Ｂが敷地賃借権付建物をＡから購入したところ、敷地の欠陥により擁壁に亀裂が生じて建物に危険が生じた場合、Ｂは敷地の欠陥を知らなかったとしても、Ａに対し建物売主の瑕疵担保責任を追及することはできない。（平成16年・問10）
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ここは、問題文の「敷地賃借権付建物」をいかに想像できたかです。

間違える人は、「土地付建物」と読んでいるはずです。そうではないということですね。

つまり、思うことは、Ｂは敷地の欠陥により、買った建物に亀裂が入り建物に往めない可能性がありますね。

そこでこのような不利益をどのような方法で解消するかが問われています。

まず考えられる一つの方法は、売主への担保責任の追求ですね。

しかし、これはできないのです。

買っているのは、目に見えない債権である敷地借地権ですから、それに瑕疵がないからですね。あるのは土地の方・・。別に土地を買っているのではないし・・。

土地付き建物を買ったのなら、土地の性質上建物が壊れるような性質ですから、「隠れた瑕疵」があるわけです。おお、そうか。

もちろん、別の方法ができないかも考えておきましょうか。

Ｂがもし正当にそこに往めるのなら、土地所有者との関係で賃貸借が継続していきます。

そこで、Ｂは賃借人として敷地の欠陥を直すように賃貸人に請求することはできるのです。

瑕疵担保責任はできないが、直せとは別の方法でできる、責任の根拠が異なるということですね。

このように「あ、このように意識して読んでいなかった」と過去問を解くことで、新たな、つまりテキストではなかなか発見できない、読み方が出来るのでした。

この問題も、上記項目別過去問ｐ５８に丁寧に解説しておきましたから、参考にしてくださいね。

では、また。

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今日は解法テクニックを！！

１週間ほど、ブログを更新できませんでした。それは、風邪を引いてしまい、でも仕事が休めないことから、自分の体を騙しだまし動かしていたからです。

家に帰れば、すぐ休養をして明日に備えなければいけないですよね。

ということで、だいぶ回復してきましたので、今日は出題者の意図がわかれば、それが解法テクニックとなることを書きましょう。

まず、宅建の過去問をみてください。

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動産の賃貸借契約と建物の賃貸借契約 (借地借家法第３８条に規定する定期建物賃貸借、同法第３９条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法４０条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。) に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。(平成17年・問15)
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この出題意図わかりますか。

この問題で「動産の賃貸借」としているのは、要は「民法の賃貸借」を思い出して解け、「建物の賃貸借］としているのは、まずは「借地借家法」を思い出して解けということです。

ですから、前提としてテキストのどこの箇所で自分は解いているのかが重要ですよ。

「動産の賃貸借］のときに、テキストの借地借家法の記述を思い浮かべて解いたら、誤りということです。

　事前に学習するときには、きちんと整理していないと解けません。そのような問題となっていますね。

　ちなみに、すべて借地借家法にあるわけではなく、借地借家法になければ民法の知識も思い出さないといけません。

そういう意味では、「建物の賃貸借」においては、民法の知識も必要ですね。

このように出題者の意図がわかれば、難しい問題も自信を持って解くことができます。

これで、１点ゲットだ。上記「項目別過去問」集では、１１６ページに掲載してます。

みなさんも躰には気を付けて。

では、また。

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売主の担保責任の内容は完璧ですか

今日は、担保物権を少しお休みして、売主の担保責任について書きましょう。

専門学校でも、売主の担保責任の表を完成させるテストをしました。

約半分の生徒が見事完成させてくれました。まだ、法律の勉強を初めて１月も経ってないのですよ。

いつも思うのは、センスがある人はどんどん伸びますね。ちょっと、勉強すれば。これで、宅建も簡単に合格し、プラス行政書士とか司法書士とか、取得していくんです。

さて、売主の担保責任と債務不履行責任もその違いがきちんといえるでしょうか。そして、売主の担保責任の根拠もいえて、そこから波及論点も見事言えるでしょうか。

それはそんなに大変なことかといえば、そうでもないでしょうね。授業をきちんと聞いていれば、出来るはずです。きちんとね。

出来る人は授業の聴き方がいいと以前言いましたが、さらにオーラがでるんですね。できる。

今回も、見事完璧な人は、授業の聴き方がいいんです。やっぱり。授業中にもう何回も目が合います。私と同じように考えて聞いていることがよく分かります。

このように集中できることがいかに重要か、ちょっと気を緩めると、授業の内容が入ってこないものですからね。困ったものです。

みなさんも、お持ちのテキストで売主の担保責任を空でいえるかどうか試してください。

そして、それが言えたら、債務不履行との違いもしっかりいえること、担保責任はどういう特色があるかをいえるかを、試してください。

では、また。

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民法の担保物権４つをうまーく覚える“コツ” 第４話

先生「今回は、先取特権をききましょう。」

生徒「せんしゅとっけんですか。」

先生「さきどりとっけんです。では、このイメージがついていますか。」

生徒「えーと。イメージとしては、多くの債権者がいるとき、たとえば会社が倒産したような状況ですが、そのようなときに、債権者といってもピンからキリまでいます。」

先生「そうですね。」

生徒「つまり、超有名な金融機関もいます。でも、従業員でまだ今月の給料が未払いなら、賃金債権を持っている従業員も債権者です。」

先生「それで。」

生徒「ここで、平等に会社の財産をわけると、ほとんど割り当てられず従業員は今月生活できません。そこで、法律でかわいそうな従業員、まあ弱者といってもいいですが、その従業員に先にとれる特権をあたえたものです。」

先生「まあ、いいでしょう。あと、どういうものがあるか知っていますか。」

生徒「まだ、勉強してません。」

先生「条文を見ておきましょうか。たとえば・・。」

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旅館宿泊の先取特権
３１７条
　旅館の宿泊の先取特権は、宿泊客が負担すべき宿泊料及び飲食料に関し、その旅館に在るその宿泊客の手荷物について存在する。
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生徒「あ、この間、ホテルに泊まったとき、どうりで私の荷物をじろじろ見ていたのかわかりますか。ちゃんと、宿泊代払いますよー。私は。」

先生「どうせ変な格好でいったんでしょう。不安になったのですよ、万が一ですよ。では、先取特権の特徴は。なんですか。」

生徒「何でもいいですか。えーと、先取特権者が、客体を占有していません。その点、抵当権と同じです。」

先生「それ、売主の担保責任で出てきますね。他は？」

生徒「あ、法定です。」

先生「契約でできそうもないからですね。でも、保護しなければいけないと。」

生徒「そうです。会社の例だと、入社するときに、先取特権を特約してくれないと困る、といったら、採用してくれませんよね。うちは倒産しないぞ、と怒ります。」

先生「そうですね。あと、４つの性質、優先弁済的効力があることなど、うまく覚えていけば、ここは大丈夫でしょう。今日はここまでにしておきましょうか。」

では、また。

上記過去問集好評発売中。
※宅建なら、ぜひ上記「項目別過去問」を解いてみてください。

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民法の担保物権４つをうまーく覚える“コツ” 第３話

先生「では、各４つの具体例をいってください。まず留置権は。」

生徒「はい。留置権は、修理をした場合が典型例です。」

先生「修理代金を支払わない限り、物を返さないぞと主張する権利を持っているということですね。」

生徒「はい。公平の見地から、認められます。」

先生「公平からすると、何か問題がありますか。」

生徒「えーと。被担保債権と占有している物の価値が釣り合わないこともありますね。」

先生「そうですね。被担保債権が１万円で物が１０００万円の物を修理するということもありえますね。」

生徒「あ、そういう状況もありますから、担保の供与による留置権の消滅ができますね。」

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３０１条
債務者は、相当の担保を供して、留置権の消滅を請求することができる。
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先生「あと、何かありませんか。留置権の要件で、判例が広げている点ですが。」

生徒「そうですね。占有が不法行為によって始まったのではないことですか。」

先生「先生に質問しないこと。まあいいでしょう。そうでうね。」

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（留置権の内容）
２９５条１項
他人の物の占有者は、その物に関して生じた債権を有するときは、その債権の弁済を受けるまで、その物を留置することができる。ただし、その債権が弁済期にないときは、この限りでない。

２項
前項の規定は、占有が不法行為によって始まった場合には、適用しない。
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生徒「すいません。この２項を類推適用しています。これも公平の見地からですね。」

先生「建物賃貸借契約解除後の不法占有において、この２項の類推適用をして認めませんでしたね。」

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裁判要旨
建物の賃借人が、債務不履行により賃貸借契約を解除されたのち、権原のないことを知りながら右建物を不法に占有する間に有益費を支出しても、その者は、民法２９５条２項の類推適用により、右費用の償還請求権に基づいて右建物に留置権を行使することはできない。
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先生「では、今日はこのぐらいにしましょう。」

では、また。

上記過去問集好評発売中。
楽学行政書士過去問題集 平成23年版 (2011) (楽学シリーズ) [単行本] です。

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