借地借家法－１３条をみてみよう・・・。

前回は、５条、６条で少し授業を延長してしまいましたから、今回はなるべく少なく講義します。できるかな。

今回は13条です。前回では、借地権者は「契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む）」でものすごく保護されていたことを学びました。民法と違う点です。

それでも、ごくごく例外的に終了することはあります。前回の要件を借地権設定者に認められたならです。

では、終了するとどうなるか、民法の賃貸借をまず見ておきましょう。実は、これも理解しておけばすむことです。

・・・・・・・・・・
（使用貸借の規定の準用）

第六百十六条 　第五百九十四条第一項、第五百九十七条第一項及び第五百九十八条の規定は、賃貸借について準用する。

（借主による収去）

第五百九十八条 　借主は、借用物を原状に復して、これに附属させた物を収去することができる。

・・・・・・・・・・

人のものを借りた場合、終了したら、元に戻してきちんと返さなければいけないのです。当然ですよね。

昔であればビデオを借りたときには、元に巻き戻して返せということですか。今はほとんどＤＶＤですから。

そこで、これを借地に適用すると、まだ建物が建っている状況ですから、それは自己の建物ですから、自分で壊して、きちんと土地上から取り除いて、返せとなるはずです。

ここまでいいですか。

しかし、しかしですよ（強調フレーム）。

借地借家法では、そうしなくてもいいんです。

１３条の条文を見てみましょう。まず読んでみてください。

・・・・・・・・・・
（建物買取請求権）

第十三条 　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

２ 　前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。

３ 　前二項の規定は、借地権の存続期間が満了した場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。
・・・・・・・・・

建物買取請求権を行使しなくてもいいんですが（文末が「できる」となっている）、これを行使したら、どういうことになるのか。

これを読むと、地主が買うつもりがないときでも、買わざるを得ないとなっています。

契約では、ないのです。承諾は要らないのです。こういう権利は、形成権（一方的に権利を形成できる）といいます。

つまり、ここまで保護してんのかい、ということです。終了しても、借地権者は、金銭的に損をしないということです。

２項は、また後で勉強しますので、ここでは１項と３項でいいです。

行使した後は、なんら規定していないのですが、あとは売買契約があったとほぼ同じに処理すればいいことになります。

借地権者が売主、借地権設定者が買主です。同時履行も代金と建物の引渡にはあります。しかも、判例は、敷地の明渡も代金の支払いがないと、正当に拒否ができるといっています。

建物だけ拒否できないですもんね。もちろん、その間の賃料相当は払わないといけませんが・・・人のものを使っていることになりますから。

あと、終了といっても、債務不履行解除で終了するときには、これは適用しません。賃料を払わないで終了したような借地権者にこのような強力な権利を認めてはまずいですね。

あくまでも契約の更新がない場合です。

ということで、借地権者は、「契約の更新」でも「建物買取請求権」でも非常に保護されていることがわかります。実は、もう一つ保護される内容があって、それは次回となります。

民法と違い、借り手を保護する３つの内容、それで保護される権利を覚えることが重要ですね。

今回も、お疲れ様でした。次回は、借地で最も難解である７条８条です。

では、また。

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借地借家法－５条から６条をみてみよう・・・。

今回は、もう５条、６条です。借地借家法は、４０条ぐらいしかありませんから、このブログでものにしましょう。

少しずつやるのがいいですね。法的なセンスも、あわせて身に付くようにしてもらいたいです。

この５条１項と２項、さらに６条があるために、借地では更新が原則となっています。

一方、民法では、期間が定められている時には、期間が来たら、その意思を尊重して、まずは終了してもらい、もっと借りたいなら、合意更新か、合意がないとして黙示の更新が、少しあるだけです。

意思の尊重というキーワードうまく使えていますか。

それから見ておきましょう。この条文は、賃貸借の中でもっとも難しいものですが、理解できれば全部わかったことになりますからね。絶対に、ものにしないと、合格がみえてきません。

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（賃貸借の更新の推定等）

第六百十九条 　賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。この場合において、各当事者は、第六百十七条の規定により解約の申入れをすることができる。

２ 　従前の賃貸借について当事者が担保を供していたときは、その担保は、期間の満了によって消滅する。ただし、敷金については、この限りでない。

・・・・・・・・・

難しいでしょ。でも、これさえ理解できれば、これより難しい条文は賃貸借はないのです。

では、人に説明できることを目標にしましょう。

期間が満了しました。しかし、どちらからも、出て行け、出ていくといいません。むしろ、賃借人はそのまま使用してます（使用を継続）。賃貸人は文句を言いません（知りながら異議なし）。なら、更新したと扱ってもいいではないか、となっています。合意がないので、黙示の更新といいます（もう少し良いネーミングがいいのですが、なんとなくわかりますね）。

ただし、強制（みなす）まではしていません、推定するとしているだけです。更新しない証拠をだせば終了します。

でも、合意しているわけではないので、今後賃料はいくら払えばいいのか、いつまで借りられるのか、ルールを規定しておかないと困りますね。

そこで、この条文は、基本は従来通りとなっていますね。「従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたもの」とあるからです。

しかし、しかしですよ、賃貸借の中で最も関心が高い、「存続期間」も従前と同じでいいのか、と思ったでしょう。

そう思われた方は、すばらしい。授業では、大いにほめます。

やはり、「存続期間」は特別なのです。

それは、どこに書いてあるのか、「各当事者は、第六百十七条の規定により解約の申入れをすることができる」に書いてアリます。

この条文を見てみないと・・・いけないことになります。

・・・・・・・・・・

（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）

第六百十七条 　当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一 　土地の賃貸借　一年

二 　建物の賃貸借　三箇月

三 　動産及び貸席の賃貸借　一日

・・・・・・・・・・

つまり、黙示の更新があると、そこから「期限の定めのない賃貸借になる」ということですね。

それは、従前つまりこれまでは存続期間が１５年だったとしても、１５年とならない、それはそうだろう、合意してないのに更新したからです。

ふー、まだ民法の説明ですが、これがしっかり分かっていないと５，６条も正確にわかりませんからね。

あと、６１８条２項では、担保は引き継がれませんが、そのなかの敷金は引き継いでもいいでしょ。そうなっています。

では、５条、６条はどうなっているか、借り手を保護するために、満了時に建物がまだ使えるのなら、土地を使わせてやれとなっています。

つまり、満了しても原則更新を強制され、例外として終了するとなっています。ですから、それを味わってください。

・・・・・・・・・・

（借地契約の更新請求等）

第五条 　借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。

２ 　借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。

３ 　転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。



（借地契約の更新拒絶の要件）

第六条 　前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。

・・・・・・・・・・

ちょっと、長かったですか。自信がでてくると、これも苦にならずに読めるはずです。

５条１項は「請求更新」、２項は民法の６１７条によく似た「使用継続更新」です。

いずれも「建物が存在」していますね。まだ土地を使いたいはずです。

請求更新すると、つまり借地権者が一方的にできるものですが、これにより、更新できると、それはこれまでの期間とはならず、期間は定めがないものとなって、４条で覚えた、１回目の更新なら２０年か、２回目以降なら１０年となりますね。期間は、従前と同じでなく「前条の規定によるもののほか」となっているからです。

前の知識を思い出せることも、実力です。

この請求をしなくても、またこれを知らずにできなくても２項があって、「使用し続けると更新」されます。３項のように適法な転借地権者でもかまいません。

これが原則です。しかし、例外的に終了する場合があります。

いずれも、合意していない場合ですから、まず「借地権設定者が遅滞なく異議を述べたとき」です。

民法では、「遅滞なく」という文言はありませんでしたね。ここでは、遅滞なくするのも、結構難しいのですよ。３０年以上まえのことですから、成立したのが・・・。そう、忘れちゃうでしょう。３０年前のことは。または、親父の代だったかも知れませんね。

しかし、それでもこれだけでは終了しません。まだ簡単ですから、終了するにはさらに６条の正当事由が必要なんです。

これ文章が長いのですが、よく読むと、両当事者の利益を考慮して、その際には立ち退き料もいれて考えて、地主の方が必要性が高いというのなら、正当事由があり、借地権者の方が必要性があるというなら、正当事由はない、となるわけです。

この正当事由を厳しくすれば、ほとんど遅滞なく異議を述べても、認められないわけです。たくさん土地を持っている地主さんなんかは、なかなか必要性をみとめるのは難しいでしょうね。

で、借地権者は、とことん保護されていくのです。

万が一、正当事由があった場合には、どうなるか、これは次回にしましょう。ながくなりましたから。

今回は、お疲れ様でした。

では、また。

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借地借家法－３条から４条をみてみよう・続き・・・。

前回の続きがあります。

えー、講義では、もっと説明しますので、続きを書きますね。

賃貸借では、存続期間がまず第１だ、と理解しました。いつまで貸すのか、いつまで借りるのか、一番大事ということです。

民法の賃貸借では、期間を定めても自由だし、定めなくても自由です。ここは当事者の意思を尊重しています。

しかし、一つ強行規定があります。

・・・・・・・

（賃貸借の存続期間）

第六百四条 　賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。

２ 　賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から二十年を超えることができない。

・・・・・・・

実は、賃借権は最高２０年だということです。どんなに長く取り決めても超えた部分は無効とすることができるのです。

それは債権だからだ、ということです。

それで、賃借権と地上権の違いを、期間でも差を付けようとしたものです。

債権は、２０年止まりにして、それより長くするなら、地上権という物権を設定できればそれにしてほしいということです。

どうだ、債権と物権と違いができただろうと。でも、借地権という形で、一緒くたにしてますがね。借地借家法は。

地上権は、期間の制限が条文にありません。地上権は、いわば所有権に近い力を持っていますから、判例は永久地上権も認めています。

・・・・・・・
（地上権の存続期間）

第二百六十八条 　設定行為で地上権の存続期間を定めなかった場合において、別段の慣習がないときは、地上権者は、いつでもその権利を放棄することができる。ただし、地代を支払うべきときは、一年前に予告をし、又は期限の到来していない一年分の地代を支払わなければならない。

２ 　地上権者が前項の規定によりその権利を放棄しないときは、裁判所は、当事者の請求により、二十年以上五十年以下の範囲内において、工作物又は竹木の種類及び状況その他地上権の設定当時の事情を考慮して、その存続期間を定める。

・・・・・・・・

この条文は、覚えなくてもいいです。難しいそうなら、読まなくてもいいです（出ないと思いますから）。期間を定めた場合の規制がアリませんね。

ただ、永久？、何じゃそれ、ですが、それじゃ売っているのと同じでは・・・と思ったりしますね。このように、いろいろ考えては（文句を）くださいね。

実は、固定資産税も試験範囲ですが、１００年より永い地上権を設定していると、土地の所有者でなくこの地上権者が納税義務者になっています（おお、税も１点とれそうか）。

借地借家法を学習するときには、民法の知識も見ておくと、より完璧になります。

次回は、５条、６条にいきましょう。ものすごく重要な箇所ですね（楽しみに）。

では、また。

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借地借家法－３条から４条をみてみよう・・・。

今回は、借地借家法３、４条をみてみましょう。

まず条文をみて、読んでみてください。

・・・・・・・・・・・

（借地権の存続期間）

第三条 　借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

・・・・・・・・・・・

原則は、最低３０年の存続期間となるが、特約でそれより長い期間を定めたときは、それになるという条文です。

これは、定義の目的がヒントです。建物の所有を目的とするからには、最低でも３０年は貸してあげようと言うことですね。

これより短い期間を定めれば、

・・・・・・・・・・・

（強行規定）

第九条 　この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。

・・・・・・・・・・・

無効となって、一律３０年の原則となるということですね。もちろん、期間を定めなくても、一律３０年ですね。

ここから、借地権では、存続期間の定めのないものはないということになりますね。

安心して土地を借りられるようにしたものです。

むしろ、ここでは存続期間が定義の次にあるということが重要です。

賃貸借においては、一番重要な項目が、賃料より、存続期間だということですね。

賃料は、当事者が合意で自由にきめればいいのでしょう。法の干渉はしないと・・・。

で、期間が定められると、満了がくるので、次は

・・・・・・・・・・・

（借地権の更新後の期間）

第四条 　当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

・・・・・・・・・・・

これは、３条が理解できれば、問題なく分析できましたね。３０年、２０年、１０年・・・と続くのかあ、ということです。

一つ、賃貸借では、法が存続期間が最も重要だと思っている証拠をお見せしましょう。

・・・・・・・・・・・

（保佐人の同意を要する行為等）

第十三条 　被保佐人が次に掲げる行為をするには、その保佐人の同意を得なければならない。ただし、第九条ただし書に規定する行為については、この限りでない。

九 　第六百二条に定める期間を超える賃貸借をすること。

　※第六百二条
　処分につき行為能力の制限を受けた者又は処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合には、次の各号に掲げる賃貸借　　は、それぞれ当該各号に定める期間を超えることができない。
　一 　樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借　十年
　二 　前号に掲げる賃貸借以外の土地の賃貸借　五年
　三 　建物の賃貸借　三年

・・・・・・・・・・・・

被保佐人は重要な行為をしようとするには、保佐人の同意が必要といっています。

そして、賃貸借は、ある程度期間が長いと重要になるといっています。長いと、なかなか戻ってきませんからね。

これが、重要なわけです。

そういうことか、と分かった方は、すごいです。

では、また。

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借地借家法－１条から２条をみてみよう・・・。

宅建の権利で必ず毎年出題されて、最低２問は出される法律を時間の許す限り解説してみようと思いました。

専門では、丁寧に講義していますが、それに参加できない人にも、少しは役に立つと思ったからです。

では、スタートします。

この法律は、原則として、借り手を保護しようとしています。特に、民法の賃貸借と比べるとそれがよく分かります。

民法のように誰でもどこでも適用される一般法と違い、借り手のことだけを思う特別法とも言われます。

前置きはさておき、１条をみると、

・・・・・・
（趣旨）

第一条 　この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。

・・・・・・

ここでは、借地権について、借り手を保護する形でこれから書くよと、建物の賃貸借すなわち「借家権」についても、それを保護する形で書いていくよ、と表明しています。期待してね、と伝わってきませんか。趣旨とは、要は心構えです。

え、そうでもない、まあこれからです。１条はこの程度でいいでしょう。

で、次に２条では、定義が書いてあります。ここから丁寧に、理解することが重要です。

・・・・・・・・・・・

（定義）

第二条 　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。

一 　借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

二 　借地権者　借地権を有する者をいう。

三 　借地権設定者　借地権者に対して借地権を設定している者をいう。

四 　転借地権　建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が設定しているものをいう。

五 　転借地権者　転借地権を有する者をいう。

・・・・・・・・・・・

特に、借家権と違い、借地権はちょっと複雑ですから、ここで間違えないようにきちんと規定しておこうね、となっています。

つまり、「借地権」はおもしろいですね。なぜかって、物権の地上権と債権の賃借権を一緒に借地権といっているからです。

江戸っ子だと怒りそうですもんね。水と油を一緒にするな、と。それでも一緒にしているところを真剣に意識したかです。

まあ、実務的には地上権はあまりないと思いますから、ほぼ賃借権でいいとは思いますが、試験ではきちんとすることが重要ですからね。アバウトはいけません。

ここでの定義では、それ以上に特に目的が重要だと言うことですね。

あなたは、何のために、土地を必要としたのですか、それは建物を建てる目的があるからです、ということです。この目的がないとダメです。建物は、そもそも新しく建てると、３０年、４０年持ちますからね。その間は土地を借りられるようにしておかないといけないことが分かります。

建物を所有するために、自分では土地がないために、人から借りたいのだが、それは「地上権（地代がなくてもいい）」か
「賃借権（地代は必要）」のどれかなら、まずはこの特別法で保護しますよ、ということになっています。

だから、タダで借りる「使用貸借」という設定なら、借地権にならないし、材木置き場の目的とか、青空駐車場のための、賃借権でも、この法律は適用できない、ことになりますね。

あと、借地権設定者という言葉も、法律をまだ勉強して間もないと、違和感があるかも知れません。

ちょっと、日本語的には変ですもんね。気がつかなかった人は、むしろ法律得意かも・・・。

ここでの権利を設定する人は、借地権者（？）の方ではないかと思うからです。

法律的には、受け身的に名称は付けられています。「・・される方」が設定者だと。

権利を設定されている方の人が、借地権設定者なんです。そう土地の所有者の方です。

だから、抵当権設定者は誰ですか、質問すると。

もう、分かりますよね。

抵当権を設定されている方の人、つまり不動産の所有者の方になるわけです。

銀行は、抵当権を人の不動産に設定していますが、それは抵当権者ですからね。

こういう風に、しっかり間違えずに覚えておくことが試験中でも、人を間違えないことにもなります。

文章で書くと、大量になりますね。講義なら、ものの１０分くらいで、説明できるものを・・・。でも、なぶべく、少なく書きます。

次回は、３，４条を見てみましょうか。好評でなければ、連載は途中で終わるかも知れません。重版出来したい。

では、また。

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