Ｒ２年10月試験の民法を丁寧に分析“よーくわかる”問５・委任・・・。

問５に進みましょう。
ほっとしたのもつかの間、この問題は、出来の悪い問題でした。

肢１と３が類似問題ですね。正解肢はどちらかとなる確率が高いでしょう。

しかし、肢２に付けた人が多かったのが、喝ですし、まだまだです。

・・・・・・
問５　ＡとＢとの間で令和２年７月１日に締結された委任契約において、委任者Ａが受任者Ｂに対して報酬を支払うこととされていた場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａの責めに帰すべき事由によって履行の途中で委任が終了した場合、Ｂは報酬全額をＡに対して請求することができるが、自己の債務を免れたことによって得た利益をＡに償還しなければならない。

２　Ｂは、契約の本旨に従い、自己の財産に対するのと同一の注意をもって委任事務を処理しなければならない。

３　Ｂの責めに帰すべき事由によって履行の途中で委任が終了した場合、ＢはＡに対して報酬を請求することができない。

４　Ｂが死亡した場合、Ｂの相続人は、急迫の事情の有無にかかわらず、受任者の地位を承継して委任事務を処理しなければならない。
・・・・・・

肢１ですが、○で正解としていいはずです。
委任が履行の中途で終了していますが、それがＡである委任者が悪い場合です。
そうであるなら、受任者は報酬全額を請求することができてもよいでしょう。どうですか。

しかし、受任者はすべて最後まで動いてはいないのですから、それによって自己の債務を免れたことによって利益を得たのなら、これを委任者に償還したほうが公平でしょう。

肢２ですが、受任者は、有償無償を問わず、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務（善管注意義務）を負います。頻出事項です。
要は、きちんとやれ、ということです。

Ｂは、それより程度の軽い「自己の財産に対するのと同一の注意」（適当でよい？）ではなく、「善良な管理者の注意」をもって委任事務を処理しなければならないのです。

肢３ですが、肢１とよく似ています。違いは、ＡかＢかの違いですね。
まず、受任者は、委任が履行の中途で終了したときには、既にした履行の割合に応じて報酬を請求することができます。
しかし、委任者の方が悪い場合には、肢１の論点になりました。

ここは受任者の方が悪い場合でも、履行の途中で終了したときには、既にした履行の割合に応じてですが、報酬を請求することができてもいいのです。確かに、一部でも履行が終わってはいますからね。
実は以前ではできなかったのですが、受任者の(悪いという)問題は、別途損害賠償となり、報酬の有無とは別になりました。

肢４ですが、×です。
委任は、代理もそうですが、委任者又は受任者の死亡によって終了します。
しかし、受任者の死亡により委任が終了した場合、急迫の事情があるときは、受任者の相続人は、委任者が委任事務を処理することができるに至るまでは、必要な処分をしなければなりません。妥当でしょう。

しかし、これは、暫定的な応急措置の問題ですから、受任者の相続人が受任者の地位を承継するということではありません。

改正点で変わった点が含まれていますから、正確に覚えていないとミスをします。
くれぐれも肢２でミスをしないように・・・。

では、また。　

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Ｒ２年10月試験の民法を丁寧に分析“よーくわかる”問４・賃貸借・・・。

この問４ですが、久しぶりにオーソドックスな問題でした。ここで完全に波に乗りましょう。

こういう問題で、落とさず得点を稼げたかどうかですね。
やる気が出てきたかです。

・・・・・・
問４　建物の賃貸借契約が期間満了により終了した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、賃貸借契約は、令和２年７月１日付けで締結され、原状回復義務について特段の合意はないものとする。

１　賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、通常の使用及び収益によって生じた損耗も含めてその損傷を原状に復する義務を負う。

２　賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、賃借人の帰責事由の有無にかかわらず、その損傷を原状に復する義務を負う。

３　賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、これを拒むことができる。

４　賃借人は、未払賃料債務がある場合、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てるよう請求することができる。
・・・・・・

肢１ですが、×ですね。
賃借人は、賃借物を受け取った後に、これに生じた損傷がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負うのが原則です。
しかし、その損傷が、①通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗か、②賃借物の経年変化であれば、賃借人は悪くないのですから、その損傷を原状に復する義務を負うわけではありません。
まずは正確な知識を押さえましょう。

さらにこの肢では、「・・含めて」という文言を分析できたかどうかですね。

肢２も×ですね。
肢１の続きで、例外の③として、賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷について、その損傷が「賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるとき」には、その損傷を原状に復する義務を負わないのです。

この肢では、「賃借人の帰責事由の有無にかかわらず」という文言を分析できたかですね。
それほどやっかいではありませんが。

肢３は○で、正解でした。
敷金返還請求権は、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときに発生します。
返還するのが先履行です。返還後チェックしてから、敷金の額が決まるからですね。

そこで、賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは敷金の返還を拒むことができます。同時履行の抗弁権はないのですね。

肢４ですが、×ですね。
敷金は賃貸人の担保としての意味がありますから、未払い賃料に充てるか否かは、賃貸人の自由です。
賃料を払ってない賃借人の方から、賃貸人に対し、敷金を未払賃料債務の弁済に充てることを請求することはできません。

民法の中でも、なんかほっとする問題ではないでしょうか。
しかし、民法では他の科目と異なって、こういう易しい目な問題が少なくなりました。

では、また。

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Ｒ２年10月試験の民法を丁寧に分析“よーくわかる”問３・契約解除（判決文）・・・。

では、問３です。この問題は、一言いいたい(怒)。

なぜこれが正答率が悪いんでしょう。いかん(遺憾)です。

・・・・・・
問３　次の１から４までの契約に関する記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。なお、これらの契約は令和２年４月１日以降に締結されたものとする。
（判決文）
法律が債務の不履行による契約の解除を認める趣意は、契約の要素をなす債務の履行がないために、該契約をなした目的を達することができない場合を救済するためであり、当事者が契約をなした主たる目的の達成に必須的でない附随的義務の履行を怠ったに過ぎないような場合には、特段の事情の存しない限り、相手方は当該契約を解除することができないものと解するのが相当である。

１　土地の売買契約において、売主が負担した当該土地の税金相当額を買主が償還する付随的義務が定められ、買主が売買代金を支払っただけで税金相当額を償還しなかった場合、特段の事情がない限り、売主は当該売買契約の解除をすることができない。

２　債務者が債務を履行しない場合であっても、債務不履行について債務者の責めに帰すべき事由がないときは付随的義務の不履行となり、特段の事情がない限り、債権者は契約の解除をすることができない。

３　債務不履行に対して債権者が相当の期間を定めて履行を催告してその期間内に履行がなされない場合であっても、催告期間が経過した時における債務不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、債権者は契約の解除をすることができない。

４　債務者が債務を履行しない場合であって、債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときは、債権者は、相当の期間を定めてその履行を催告することなく、直ちに契約の解除をすることができる。
・・・・・・

では、この問題を解く前に、押さえておかないといけないスタンスについて述べておきましょう。
少し、学習している人は、解除に対してどのようなイメージを持っているべきなのか、という点です。こういうスタンスは、結論を出すときのよりどころとなりますから、重要なのです。

つまり、解除は、なるべく認めたくない制度でしたね。
契約を白紙にしてしまいますから・・・。契約社会を前提にしていますし、できるだけ契約を存続させたいものなのです。解除は最後の最後の手段なのです。

そして、そのスタンスで、もう一度この問題にチャレンジしてみてください。このスタンスを知らないときと比べて、なんか自信を持って望めませんか。

あと判決文ですから、その結論を自分の言葉に置き換えてから、解くのでしたね。

肢１ですが、付随的義務の具体例を書いてあります。
なかなか、親切な作問者ですね、ですから落としてはいけません。
そして、必須的でないその義務の履行を怠ったに過ぎないような場合には、特段の事情の存しない限り（もちろん例外はあります）、相手方は当該契約を解除することができない、と判決文は指摘していますから、正しいですね。
結果、なるべく契約の解除はしたくないのですよ。

肢２が誤りで、正解ですね。
まず、おかしなことをいっていますね。気がつきましたか。
付随的義務となるのかは、「債務不履行について債務者の帰責事由があるかないか」で決まるといっています。違いますよね。
判決文によれば、付随的義務とは「当事者が契約をなした主たる目的の達成に必須的でない場合」と述べています。客観的ですね。
なお、改正により、解除するには、債務者の帰責事由があることが必要ではなくなりました。最終的には、契約の目的が達成されないときにはできることになりますね。

肢３と４で、約半数近くの人が間違えていますので、頑張ってここを修正できるようにしておきましょう。
肢３ですが、スタンスは解除はしにくいので、まず「債務不履行に対して債権者が相当の期間を定めて履行を催告」すること、しかも「その期間内に履行がなされない場合」であること、さらにそれでも「軽微であるとき」には解除は我慢してね、となっていて、債権者は契約の解除をすることができないのです。

肢４ですが、債務者がその債務の「全部の履行を拒絶」する意思を「明確に表示」をしていますので、その履行の催告をしてももう無駄のような感じですから、直ちに契約の解除をすることができるのでした。解除できても、これはしょうがない。

この問題は、合格するためには、絶対に取ってくださいね。できない人には、喝で。

では、また。

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Ｒ２年10月試験の民法を丁寧に分析“よーくわかる”問２・（事業・根）保証・・・。

難問の一つでした、問２を解説しましょう。
ケース①とケース②という形で、１問で実質２問分の内容をきいているものです。

非常にタイトでもあります。

・・・・・・
問２　令和２年７月１日に下記ケース①及びケース②の保証契約を締結した場合に関する次の１から４までの記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
（ケース①）個人Ａが金融機関Ｂから事業資金として1,000万円を借り入れ、ＣがＢとの間で当該債務に係る保証契約を締結した場合
（ケース②）個人Ａが建物所有者Ｄと居住目的の建物賃貸借契約を締結し、ＥがＤとの間で当該賃貸借契約に基づくＡの一切の債務に係る保証契約を締結した場合

１　ケース①の保証契約は、口頭による合意でも有効であるが、ケース②の保証契約は、書面でしなければ効力を生じない。

２　ケース①の保証契約は、Ｃが個人でも法人でも極度額を定める必要はないが、ケース②の保証契約は、Ｅが個人でも法人でも極度額を定めなければ効力を生じない。

３　ケース①及びケース②の保証契約がいずれも連帯保証契約である場合、ＢがＣに債務の履行を請求したときはＣは催告の抗弁を主張することができるが、ＤがＥに債務の履行を請求したときはＥは催告の抗弁を主張することができない。

４　保証人が保証契約締結の日前１箇月以内に公正証書で保証債務を履行する意思を表示していない場合、ケース①のＣがＡの事業に関与しない個人であるときはケース①の保証契約は効力を生じないが、ケース②の保証契約は有効である。
・・・・・

こういう複雑で、内容がふんだんにあるものは、何か真に“がっちり”としたものがあると、ぶれずに自信を持って解けるのですが・・・ね。

そこでそれは、ケース①では、キーワードが「事業資金」ですから、特に事業に関わっていない人が保証人になる場合が大問題なのですね。
公正証書で意思確認をやれとか、情報を事前にあたえよというのも、この流れのポイントでいくといいわけです。
ケース②では、「一切」という根保証がポイントで、債務が膨れ上がる可能性がある点があるのですね。そこで、極度額という歯止めが考えられるわけです。
これらを意識するだけで、ミスが極端に少なくなります。

まず、肢１ですが、ここは落としてはいけません。
民法では、合意で契約が成立するのが原則なのに、唯一民法の契約では書面でしないと成立しないのが、保証契約でした。
保証なら、事業に係る債務についての保証（ケース①）でも根保証契約（ケース②）の場合であっても、同様です。

肢２ですが、これを正解としている人も割と多いですね。
極度額を定める必要があるのは、根○○のときですね。
ケース①は、特定の債務（1､000万円）を主たる債務としますから、保証人が個人であっても法人であっても極度額を定める必要はありません。
あ、個人か法人かも一つ押さえなければいけないポイントですね。

ケース②は、賃借人Ａが負う不特定の債務を主たる債務とする根保証契約に当たりますから、保証人が個人である場合は極度額を定めていかないとかわいそうですから、いいのですが、Ｅが法人の場合には、体力がありますから、極度額を定める必要はないのです。

肢３ですが、これは連帯保証の論点です。ですから、従来の基本論点の一つでしょう。
しかし、これも結構な人が正解（ミス）にしています。
要は、保証契約又は根保証契約のいずれであっても、それが連帯保証契約であるならば、それぞれの保証人は催告の抗弁を主張することができないのですね。補充性がないのです。

肢４ですが、これが正解で正しいです。
本試験では、おそらく消去法でこれを出す問題です。なんとなくやったなと思っても、ここまで(肢４の内容)正確に覚えている人はいませんから・・・ね。

ケース①の保証契約ですが、まず「事業のために負担」しているし「貸金等債務が含まれている」こと、しかも「事業に関与しない場合」である点の３つが認定するうえで重要なキーワードですよ。
そして、「個人である」ときには、「その保証契約の締結に先立ち、その締結の日前１か月以内に作成された公正証書（公証人役場にいって）で保証債務を履行する意思を表示すること」が必要です。

ケース②の場合は、事業のためではないので(上記３つの一つが欠ける)、保証債務を履行する意思を公正証書で表示する必要はありません。

まだまだ出ていないい論点もあり、今年も出題されることを予定して、出題されたところはしっかり理解しておきましょう。その際には、細かいことよりも、なぜそうなっているのかの土台を押さえる学習をするのですね。

では、また。

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R2年10月試験の民法を丁寧に分析“よーくわかる”問1・相隣関係・・・。

ここから、令和２年の宅建10月試験の権利関係の民法を丁寧に見ていきましょう。

問１は、相隣関係です。結構よく出題されていますね。
・・・・・
問１　Ａが購入した甲土地が他の土地に囲まれて公道に通じない土地であった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１　甲土地が共有物の分割によって公道に通じない土地となっていた場合には、Ａは公道に至るために他の分割者の所有地を、償金を支払うことなく通行することができる。

２　Ａは公道に至るため甲土地を囲んでいる土地を通行する権利を有するところ、Ａが自動車を所有していても、自動車による通行権が認められることはない。

３　Ａが、甲土地を囲んでいる土地の一部である乙土地を公道に出るための通路にする目的で賃借した後、甲土地をＢに売却した場合には、乙土地の賃借権は甲土地の所有権に従たるものとして甲土地の所有権とともにＢに移転する。

４　Ｃが甲土地を囲む土地の所有権を時効により取得した場合には、ＡはＣが時効取得した土地を公道に至るために通行することができなくなる。
・・・・・

正解肢はズバリ肢１で、過去問でよく聞かれるところですから、問題はなかったと思います。
むしろ、得点できなかった人は、準備不足です。

その肢１ですが、自ら招いたものですから、不利益は受けなさい、ということですね。
共有物の分割によって、わざわざ公道に通じない土地が生じさせたときですから、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみしか通行することができず、さらに、償金(償いのお金)を支払うことも不要ですね。
妥当な利益衡量です。

肢２ですが、この場合、土地を囲んでいる他の土地を通行することができるのですが、どうやって通行していいのか、条文では書いていません。
歩いては当然ですが、自動車による通行を認めていいか、ですね。

ここも感覚的には、いいでしょう。
なぜかというと、この条文ができた時代を考えてみるといいのです。明治の３０年代ですよ、条文ができたのは・・・。また、広大な土地であった場合には、どうなんでしょう。
その際には、馬車はあっても、自動車はまだないでしょう。
そうすると今に置き換えて、考えることも必要だということもありです。このようなアプローチの仕方をまた一つマスターできましたね。
どこかでこのような考え方を使ってみましょう。

判例は、「自動車による通行を前提とする通行権が認められることにより他の土地の所有者が被る不利益等の諸事情を総合考慮して判断すべき」だといっています。当然です。

肢３ですが、この問題を間違えた人は、これを○としている人が結構います。
何を勘違いしたのでしょうか、間違えた人は突き詰めておきましょう。

ここでの質問は、賃借権は土地の所有権の移転に伴って、当然に移転するのか、というものですね。従たるという言葉にうまくだまされないようにしてほしいですね。
賃借権自体を譲渡する契約などがあれば別ですが、やはりこの場合当然移転するのは、ちょっとおかしいでしょう。
ここは、賃借権は債権ですから、賃貸人の承諾を得てなら、ＡがＢに賃借権を譲渡することは可能である、という知識を思い出すべきです。

肢４ですが、他の国家試験ではよくでるのですが、宅建では初出題ですね。
この通行権は、どういう性質の権利かということです。相隣関係で解決する権利とはどういう権利か、が問われています。
この「他の土地を通行できる通行権」は、その土地を見ると当然に認める必要性等がありそれを考慮して、法律上当然に発生するものなのです。どんな場合でも、誰に聞いても、助けなければいけないものなのです。
ですから、囲む土地が時効によって取得されたとしても助けなければいけない状況ですから、状況に変わりがない以上、やはり当該通行権は消滅することはないのです。

当事者が自分の意思で成立させた権利ならともかく、この通行権は、その土地を見に行けば当然通行させたいという権利ですから、取得時効などでも簡単にはなくなりません。
そういう権利もアルのだということです。

また、一つ力がつきましたね。

では、また。　

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