＜空き家を生かす！！＞団地利用の分散型サ高住（下） 地域の拠点施設も整備

みなさん、こんにちは。
大田区空き家管理・活用の会社PHC（プレシャスハウス）です。
今日の記事はこれです（東京新聞Web4/13付）

＜空き家を生かす！！＞団地利用の分散型サ高住（下）　地域の拠点施設も整備

 

古くなってきた集合住宅の空室を、サービス付き高齢者住宅（サ高住）に改装して活用する「分散型サ高住」。高齢者だけが集まって生活するのでなく、もともと団地に住んでいる幅広い年代の人たちの中に、高齢者が溶け込んで暮らしていく新しいタイプのサ高住として注目されている。十二日付の（上）で紹介した東京都板橋区の「ゆいま～る高島平」を上回る規模の分散型サ高住「ゆいま～る大曽根」の整備が、名古屋市北区で進んでいる。「転居した後の暮らしのイメージが湧いてきた」。九月下旬に入居開始となる計画で改装工事が進んでいる団地を、高齢者たちが下見に訪れて声を弾ませた。この団地は、愛知県住宅供給公社が管理する。改装されるのは、十一階建ての四棟のうち二棟に点在する計四十室だが、二〇一九年までに七十戸に増える予定だ。改装後は、高島平と同じく「コミュニティネット」（東京都千代田区）が運営する。大曽根の建物は一九七三年の完成で、外壁などに傷みも見られる。老朽化した印象に輪をかけるのが、スーパーが二〇一二年に撤退してできた広さ約千平方メートルの空きスペースだ。看板などがそのまま残り、シャッターが下りている。県住宅公社は「有効活用が急務の物件だった。高島平の事例も参考にして分散型サ高住の計画にした」（賃貸住宅課）と説明する。特徴となるのはスーパーの跡地千平方メートルを利用して整備される地域コミュニティー拠点だ。来年三月に開所する予定で、地域の資源リサイクル拠点となる「資源カフェ」やレストラン、物販コーナー、文化教室などが入る計画。就労援助などで障害者を支援するＮＰＯ法人「わっぱの会」（名古屋市北区）が改装の立案や完成後の運営を担当する。資源カフェは、古紙や缶などのリサイクル資源買い取りセンターと喫茶店を併設。周辺住民が持ち込んだ資源ごみを、ＮＰＯの活動として圧縮などの処理を施し、リサイクル業者に販売する。その売り上げは運営費に充てられる。住民たちには、ごみを持ち込んだついでにモーニングを楽しむなどして交流してもらう。わっぱの会の斎藤縣三（けんぞう）理事長は「高齢者や障害者が垣根なく働ける場にするとともに、世代を超えて地域住民が交流できる場にしていきたい」と意気込む。コミュ社の関連団体が、昨年十一月から毎月一回、団地内や周辺でコミュニティー拠点についての説明会を開いており、毎回、二十～三十人が参加している。「新しいサ高住でどのような暮らしができるのか」などと興味を持ち、県外から見に来る人もいるという。十二日も数人が、工事が始まったコミュニティー拠点となる空間の広さに驚きながら見学し、「夢が広がります」と話していた。入居予定者は、夫婦か一人暮らしの高齢者。もともとファミリー向けだった３ＤＫの部屋が、三タイプの１ＬＤＫに改装される。家賃は月七万円前後になる見通し。一人暮らしの場合だと、家賃と見守りなどのサービス利用料、共益費の合計額は十二万円未満となるという・・・ということです。

 

前日のブログで団地の空室の活用例を書かせてもらいましたが、今回は空きスペースの活用方法です。もともとスーパーということもあり広いスペースをどう活用するのか？という難しい事業ですが、お年寄りが楽しめる活気ある活用を企画されたと思います。これは商店街の空きスペースの有効活用にもつながることで、昨今大型スーパーやコンビニの進出で商店街自体が廃れてきていました。昔の方は商店街でお店の方とお話をしながら買い物を楽しんでおられました。そういった元気のある商店街にするにはどう人を呼んでくるのか？というのが課題かと思います。そういう面においてはこういったリサイクルの買取や教室などは人が集まるツールとしていいものかと思います。

 

高齢化社会といわれる時代に、いずれ私たちもお年寄りになっていくのです。その時に私たちが元気のあるお年寄りになっていくか？私たちお年寄りが楽しめる社会になっていくことを願っています。

 

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＜空き家を生かす！！＞団地利用の分散型サ高住（上） 幅広い世代との交流魅力

みなさん、こんにちは。
大田区空き家管理・活用の会社PHC（プレシャスハウス）です。
今日の記事はこれです（東京新聞Web4/12付）

＜空き家を生かす！！＞団地利用の分散型サ高住（上）　幅広い世代との交流魅力

 

老朽化が進んだ団地の空室を、サービス付き高齢者住宅（サ高住）に改装する取り組みが進んでいる。サ高住は、高齢者が集まって生活するのが一般的だが、団地の空室を改装するため高齢者だけが生活するのではなく、幅広い年代のコミュニティーに高齢者が溶け込んでいきやすいのが特徴。東京と名古屋で始まった「分散型サ高住」といわれる新しい形の住宅や地域を訪れた。東京都板橋区の高島平。分散型サ高住があるのは、高層マンションが林立する二十三区内の人気居住エリアのひとつ。駅から徒歩十分ほどにある都市再生機構（ＵＲ）の団地の一棟が、そのサ高住だ。十一階建て全百二十一室のうち四十二室が改装された。いくつかのフロアにまとまっているのではなく、各フロアに点在する。二〇一四年に「ゆいま～る高島平」として入居が始まった。この棟は築四十五年。高齢者向け住宅を運営する「コミュニティネット」（東京都千代田区）が、ＵＲと二十年間、部屋を借りる契約を結んでいる。部屋はいずれも約四十三平方メートルで、以前は家族向け２ＤＫだったが、一人暮らしや夫婦のみの高齢者向けの、ゆったりした間取りの１ＤＫや１ＬＤＫに生まれ変わった。全国各地から、頻繁に視察者が来ているという。サ高住は、六十歳以上を対象としたバリアフリーの賃貸住宅。一一年の高齢者住まい法改正で誕生した。高齢者向けの施設ではなく住宅で、看護や介護の事業所がテナントとして入居するのが一般的だ。入居者は家賃と共益費、利用したサービス費を払う。有料老人ホームと、入居待ちの多い特別養護老人ホームの隙間を埋める形で人気を集め、全国で二十一万戸超が整備されている。ゆいま～る高島平では、トイレや風呂に手すりが設けられており、室内に段差はない。安否確認や生活相談といったサービスも提供される。入居者には、携帯電話に似た形の端末が配布されている。緊急時にコミュ社のスタッフに連絡できる。スタッフは昼間、隣の棟にある事務所に常駐し、生活相談や、病院、介護事業者の紹介などもする。夜間などの緊急時は、警備会社が対応する。家賃は一人暮らしの場合、月九万円台。周辺の同じ程度の家賃のサ高住と比べると、かなり広めだ。安否確認などのサービスを利用している利用料や共益費と合わせても十四万円弱。コミュ社広報室の村岡鮎香さんは「団地の自治会に入っていただくよう、お勧めしています」と、サ高住の入居者が団地に溶け込めるよう気を配る・・・ということです。

 

団地は東京でもだいぶん空室が出ているとのこと。周辺の環境は揃っているものの、「駅から遠い」や「建物が古い」、また団地という名前が古臭いのか敬遠がちでなかなか入居者が入らないのが現状です。一方特別養護施設は、看護師・介護士が常駐しており何かあった時にすぐに対応でき、見取りなどもやってもらえる、そして価格もやすいとなれば大変人気で空きが出ないと聞きます。老人ホームだと高額なので、こういったサービス付き高齢者住宅であれば空き家の活用として、特養並みに看護師・介護士がが近くにいて何かあれば端末で連絡を取れる環境にあれば安心して生活できるかと思います。またお仲間さんもいれば話しできたり楽しく生活できるかと思います。今のお年寄りも元気ですので。私も以前マンションの自治会役員に強制的に？やることとなりました。役員の半分がご高齢でしたがそれでも昔に比べたらだいぶん若返ったとのこと。でもみなさん大変元気でマンションがどうやれば楽しく暮らせれるかを日々考え、役員を2年間行いましたが私にとって大変有意義な勉強になる2年間だったと思います。

 

こういう空き家活用も大変いい活用方法かと思います。

 

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【技能実習制度に盲点】止まらぬ不法滞在者が観光客向けガイドや民泊ビジネスに…失踪最多で中国人ビジネスが拡大

みなさん、こんにちは。
大田区空き家管理・活用の会社PHC（プレシャスハウス）です。
今日の記事はこれです（JIJICO4/11付）

【技能実習制度に盲点】止まらぬ不法滞在者が観光客向けガイドや民泊ビジネスに…失踪最多で中国人ビジネスが拡大　

 

外国人技能実習生の失踪が過去最多を記録したことが30日、法務省への取材で判明した。特に目立つのは中国人の失踪。日本での中国人の経済活動が活発化したことで、不法滞在者の職探しが容易になったことが失踪者増を下支えしているとみられる。関係者は「失踪者の受け皿が多様化しており、中国人同士が『横の連携』を取って仕事を見つけている」と危機感を募らせる。平成27年4月に外国人の新規事業立ち上げを促進するために新設された「経営管理ビザ」を利用するなどして、日本で起業する中国人が増加。中国人観光客向けガイドや、民泊ビジネスを始めるケースが相次いでいるという。「人件費を浮かせるため、不法滞在の中国人を雇い入れる業者は多い」（中国人実業家）。こうした状況を受け、在日中国人社会の中で、不法滞在者のためのセーフティーネットも構築されつつある。現在、顔写真貼付の必要がない国民健康保険証の貸し借りが横行。中国人実業家は「特別永住者の資格を持つ知人の料理店主は、不法滞在者に保険証を貸し出すのを商売にしている」と証言した。日中関係に詳しい関係者によると、技能実習生として来日する中国人は、東北部（遼寧省、吉林省、黒竜江省）などの地方出身者が目立つ。中国では、地方出身者が上海や北京などの大都市に拠点を移すために「都市戸籍」が必要になる。地方出身者の持つ戸籍は「農村戸籍」と呼ばれ、都市戸籍を取得するためのハードルは高い。中国国内で戸籍制度改革は始まりつつあるが、「不法滞在でも日本で働いた方が稼げる」として、技能実習制度を利用して来日する者が後を絶たないという。一方、実習生を「低賃金で雇える労働力」とみなして過重な労働を強いる日本の企業・団体が、失踪を助長しているとの指摘もある。技能実習制度に絡む関連法案の改正案が今国会で成立する見通しで、受け入れ企業の監督態勢が強化される。就労実態を検査する機関も創設される予定だ。しかし、受け入れ側の監視を強めても失踪者減に直結するかは不透明だ。別の中国人実業家は「中国には『上に政策あれば下に対策あり』という格言がある。法の網をすり抜けようとする人はいるだろう」とした上で、「日本の業者と連携して実習生を集めるブローカーもいる。戸籍問題など中国側の問題が続く限り、劇的な改善は望めない」と話している。・・・ということです。

 

日本で拡大する違法民泊。その中には外国人が経営する民泊も多いのです。オーナーは中国本土にいて、日本にいるブローカーが民泊を運営している。そうったブローカーが人件費の安い中国人に清掃をさせるのです。安い賃金でも中国本土にいる（特に農村部）人にとっては好条件なのです。そうすることによって安い人件費で高い収益をあげれるのです。もし住民からのクレームがあっても「私、オーナーじゃないから知らない」といって知らず存ぜぬで押し通す。それで散々儲け、まずくなったらあっという間に撤退し、また別のところで民泊を開業し民泊を続ける・・・それの繰り返しなのです。真面目に民泊をされている方が多く、一部にそういった輩がいることによって民泊全体が悪みたいな風習になっているのです。そうならないためにも、部屋を貸したり売却する際は外国人の場合、特に注意して書類やパスポートの提示、物件の購入数の制限などもっと厳格化にすべきかと思います。

 

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全国的に増加傾向の空家問題 どのような対策が必要か？

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全国的に増加傾向の空家問題　どのような対策が必要か？

 

全国的に空家等が増えて問題になっています。放置された空家は、火災や犯罪の発生のおそれや衛生上の懸念もありますし、地域の生活環境の観点からも好ましくありません。特に老朽化した家屋は、倒壊等により隣人や通行人の生命身体を害する危険もあります。手入れされていない空地についても、雑草等が生い茂って地域の生活環境を害すること等があります。登記などで所有者の情報が分かれば、市町村や近隣の人などから所有者に対して善処を求めたり、場合によっては裁判によって実害の発生を防止したりすることになるでしょう。所有者が不明の場合等は、費用の問題がありますが、不在者財産管理人や相続財産管理人の制度を利用して対応できるかもしれません。空家等の問題については、平成26年に成立した「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家法）があります。空家法は、地域住民の生命、身体、財産の保護や生活環境の保全、空家等の活用をするための法律です。空家法では、市町村長に立入調査や著しく保安上の危険が認められる状態にある特定空家等に対する措置（助言・指導、勧告、命令、代執行）を認めています。また、空家法は、空家や跡地の活用のための施策を市町村に努力義務として課しています。しかし、空家法は、住民の生命等の保護というのを主な目的にしたもので、今回のニュースにある再開発を主目的とした法律ではありません。新法によって空家等を活用する他に、現行制度の改革によって空家問題を解消することも検討されるべきです。問題のある空家が生じるのは、利用価値がなく他に売却もできない建物・土地を承継してしまった人がいるというのも一因だと思います。このような点については、相続の一部放棄や所有不動産の放棄を認めるとか、不要で処分困難な不動産を個人に押し付けたままにしない法整備も必要になるのではないでしょうか。ただ、一方的な放棄を認めて不良不動産を国や自治体に押し付けるのも問題ですので、一定年数分の固定資産税相当額を支払って市町村に引き取ってもらう等の仕組みを検討すべきだと思います。第三者が空家等を活用しやすくすることも空家問題の解決に有用だと思います。第三者が所在者不明の空地や空家を買取・賃借したいと思っても、登記上の所有者から戸籍や住民票をたどって相続人を第三者が調査することは困難です。土地や建物が社会にとっても有用な財産であることからすれば、その所有者の情報については、たとえば弁護士を通じて取得させるなど関係者のプライバシーに配慮する規制をしつつ、第三者が情報を取得できるようにすべきだと思います。現に空家等で困っている住民や自治体はいるでしょうから、どのような内容でいつできるか分からない新法を待ってはいられないでしょう。そういった住民や自治体は、権利関係や事実の整理・分析をして現行法での対応策を柔軟に検討してくれる弁護士に相談・依頼して早々に解決に向けて動いてみてはと思います。・・・ということです。

 

未だ増え続ける空き家、昨今リノベーションや古民家カフェなど空き家を再利用するといったことも出てきているのですが、それでも増加傾向です。2030年過ぎには3戸に1戸が空き家になると言われています。そうなるのは分かっているのに何も手を打たずにしておくのは問題なので対策を考えておくべきかと思います。国も重い腰を上げ3年前に空き家対策特別措置法を通し、特定空き家に認定されれば強制的に指導し、対策を取らなければ解体する方向に持っていきました。実際行政代執行で解体された空き家もありますが、それでも減少傾向にはなりません。その原因に空き家所有者を見つけるのに時間をかなり要することが挙げられます。例えば以前住んでいた方が死亡すれば家系図を元にその親族をたどっていかなければなりません。そうなれば大正時代までさかのぼったりしなければならず大変な作業になります。ようやく所有者の親族を見つけても、その親族が家を持っていることすら知らなかったりするのです。莫大な時間やコストがかかるのです。例え貸すにしても貸すにはリフォームしなければ貸せませんのでリフォームをする、あるいは売却するには建物が建っているより更地の方が高く買ってもらえるため建物を解体する。リフォームや解体するのにコストはかかります。だったら空き家を持っていても仕方ないため自治体に寄付の要請をしても、自治体は受け取れないのも事実です。ですので空き家所有者は、今後空き家をどうするか？を早い段階でみんなで考え、難しいならそういった我々のような業者に相談して新たな活用方法を考えていくことも必要かと思います。

 

空き家は今後間違いなく増え続けます。後手後手になれば空き家を処分できず「空き家難民」に陥ることも・・・。早めに対処し空き家問題を解決しておくべきかと思います。

 

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霊場 二十二番札所が民泊開業 その名も「坊主の宿」

みなさん、こんにちは。
大田区空き家管理・活用の会社PHC（プレシャスハウス）です。
今日の記事はこれです（毎日新聞4/9付）

霊場  二十二番札所が民泊開業　その名も「坊主の宿」

 

徳島県阿南市新野町の四国八十八カ所霊場二十二番札所・平等寺が８日、お遍路さんや一般の旅行者も宿泊できる民泊を境内に開業した。隣の札所まで１０キロ以上離れているが近隣に旅館は１軒しかなく、民泊で地域のにぎわいづくりを目指す。南海トラフ巨大地震で想定される浸水域外の内陸にあることから、災害時は避難所として活用する。民泊「坊主の宿」がオープンしたのは、境内にある住職らの住居「庫裏（くり）」（鉄筋コンクリート造、２階建て）。３部屋あり、１日３組（最大７人）が宿泊できる。１泊２食付き（７０００円）なら、地域のタケノコなどを使った家庭料理も味わえる。災害時は被災者が無料で過ごせるよう、阿南市と協定を結んでいる。急増する外国人観光客の呼び込みを狙う県が、食事の提供などの規制を緩和して民泊開業を後押しする。宿坊がある二十三番札所・薬王寺（美波町）までは約２０キロあり、平等寺で宿泊に迷う歩き遍路も少なくない。訪れる人を地域全体でもてなそうと、寺周辺４軒の民家でも建物の耐震化を行うなど民泊開業の準備を進めている。希望者は朝６時からの“お勤め”にも参加できる。開所式で、民泊オーナーの谷口真梁副住職（３８）は「寺には井戸水があるので、災害時の食料をしっかり備蓄したい。修行の一環のような宿坊ではなく、気軽に立ち寄ってもらい、晩酌しながら仏教の話ができるような宿にしたい」と話した・・・ということです。

 

私も4/5のブログでも記載（記載内容はこちらをクリック）させていただきましたが四国八十八か所巡りのひとつが防災拠点を兼ねて民泊を営業しました。どうしてもお遍路さんでお参りする際は宿泊施設を使わないと巡れなく、宿泊施設も少なく限られてくるので、こういったお寺で民泊をされるというのはとても利用者のとっても忘れられない体験かと思います。また南海トラフ地震で徳島もかなりの被害が出ると言われます。その際に震災時でどうしても必要となってくる水問題も、ここには井戸水があるためいい防災拠点となるのではないでしょうか。またネーミングも「坊主の宿」って面白い、いかにもお寺がやっているのでは？というネーミングかと思います。またお寺のお勤めができるのも朝から「お遍路に今日も行くぞ！」という気持ちにさせてくれるかと思います。京都にはバーでお坊さんがやられているお店があります。仏法のお話を聞けるとあって人気があります。ここならそういったお話もたくさん聞けそうですね。

 

お寺に泊まれてお坊さんから仏法のお話やお勤めができる、そして精進料理を頂き心も体もすっきりとした感じでまた一日お遍路参りをする・・・こういう体験も必要かもしれませんね。

 

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