＜徳島市＞民泊、阿波踊り期間限定で実施 今夏から

みなさん、こんにちは。
大田区空き家管理・活用の会社PHC（プレシャスハウス）です。
今日の記事はこれです（毎日新聞5/9付）

＜徳島市＞民泊、阿波踊り期間限定で実施　今夏から

 

徳島県内外から観光客がやってくる徳島市の阿波踊り（８月１２～１５日）で宿泊施設不足を少しでも改善しようと、市は今夏から、市民が宿泊料を取って空き部屋を提供する期間限定の民泊を初めて実施する。２０１６年の阿波踊り期間中には、主催者発表で１２３万人が訪れた。外国人観光客の増加で、１５年にはＪＲ徳島駅前にホテルが新設されたが「ツアー客の予約で９割近くが埋まり、個人の予約が難しい状況」（市観光課）。演舞は午後１０時半まで続くが、早めに街を離れて神戸市など関西圏に宿泊する人も少なくないという。料金を取る民泊は通常、旅館業法に基づく営業許可が必要だが、国は昨年４月、祭りやスポーツ大会など特定の期間に宿泊施設が不足する場合に、許可なしで実施できる「イベント民泊」の指針を示した。衛生面への配慮から、食事の提供をしないことや、同じ家での受け入れは年間１組だけとするなどの条件がある。ただ、全国では活用は低調だ。徳島市の調査では、指針策定後に青森、福島、宮崎、沖縄県内の５市でイベント民泊を実施したが、どこも宿の提供は１０軒に満たなかった。担当者は「普通の旅行と違って市民と楽しく過ごせば、また来てもらうきっかけになるかもしれない。宿泊施設不足の根本的な解決策ではないが、やっても損はない」と手応えを感じている。今年は昨年より早い５月初旬から、提供者の募集に力を入れる。徳島市は、阿波踊り自体の準備に追われる職員に代わり、民泊募集の広報や受け入れ家庭への研修といった事務を１００万円で外部委託し、利用を広げたい考えだ。現在業者を公募中で、６月には宿の提供者を募集。民泊の情報サイトなどで利用者を募る。担当者は「徳島にはお遍路さんをもてなしてきたお接待の文化がある。時間を気にせず阿波踊りを満喫してもらい、地域での飲食や宿泊の収入につなげたい」と期待している。・・・ということです。

 

こういったイベントによるホテル不足は前からあり、福岡では某アイドルグループのコンサートにより宿泊施設が不足し、期間限定で民泊を行ったこともあります。こういった一時的に民泊を行うのはその場しのぎでなんも問題の解決になっていないかと思われます。国会議員風に言えば「先延ばし」ということでしょうか。問題が解決していないが期間が直前まで来たので、とりあえずその期間だけ認め、それが終わればまた話し合おうという「先延ばし」。それでは何も議論していないのと変わらないのです。宿泊施設の不足はもう数年前から問題視され、ようやく民泊条例が国会を通過しようとしていますが、民泊をするには登録制でそのために大変な規制を通らなければなりません。果たして規制が多い民泊条例にどれほどの業者が登録するか？

 

こういった大きなイベントで町おこしのため民泊をするのは大変結構なことかと思います。ただここにも規制が高く、食事の提供ダメや年1組のみといった規制がある。こういった規制もあるおかげで登録したくても規制が高くやっぱりやめておこうという方も多いかと思います。確かに食事は衛生面的には良くないかと思いますが、年1組だけというのはなぜこんな規制と疑問を持ってしまいます。

 

確かに規制なしというのは問題があるかもしれませんが、必要ない規制は緩和して登録しやすい民泊にしないとヤミ民泊が増えるだけかと思います。結果登録数が伸び悩み、オリンピックまで先延ばしされ、一時しのぎにこういったイベント民泊という形で民泊を解禁すれば「今までの話し合いはいったい何だったんだ」とならないよう民泊が定着すればいいなあと思います。

 

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＜北九州火災６人死亡＞低額家賃 簡易宿泊所代わりに入居

みなさん、こんにちは。
大田区空き家管理・活用の会社PHC（プレシャスハウス）です。
今日の記事はこれです（毎日新聞5/8付）

＜北九州火災６人死亡＞低額家賃　簡易宿泊所代わりに入居

 

北九州市小倉北区清水２のアパート「中村荘」が全焼した火災で、福岡県警は８日、連絡が取れなかった住人の男性１人の無事を確認した。焼け跡から見つかった性別不明の６遺体は、依然連絡が取れない住人の可能性があるとみて確認を急ぐとともに、失火と放火の両面で調べている。１階に７人、２階に９人が住んでおり、日雇い労働者らが低額の家賃で簡易宿泊所代わりに入居していたとみられる。元住人らは劣悪な住環境や防火対策の不備を指摘している。「みんなたばこを吸うと、廊下の奥にある流しにどんどん捨てていた。いつか火事になると思っていた」。２０１５年３月から約１年間、２階に入居していたという男性（６７）はそう振り返った。アパートの管理会社によると、以前は建設会社の寮などとして使われていたが、現在は市内の不動産会社が月７万円で借り上げている。今年２～３月に住んでいた無職の男性（６４）は「家賃は１日９００円。部屋には入居時からテレビや机、布団が備えられ、いわゆる『宿泊所』だった」と証言。不動産会社は「簡易宿泊所ではない。うちは不動産業なので賃貸アパートとしてやっていた」と話した。市などは、避難のための誘導灯の設置が義務付けられるなど防火基準が厳しい旅館業法上の「簡易宿所」に該当しないか、使用実態を慎重に調べる。・・・ということです。

 

大変痛ましい事故が起こってしまいました。以前も神奈川でこういった簡易宿泊所にて火災が起こり、多数の被害者が出ました。今回もこういった簡易宿泊所で同様の火災が起きてしまいました。なぜこういった火災が起きるのでしょうか？そこには火災に対する甘さがあるかと思います。私もよく会社内のビルでの防火訓練に積極的に参加するのですが、ほとんどの入居者は参加しません。そのビルに入居後初めての防災訓練に参加したのは私一人だけでした。テナント側に「なぜ参加しないのか？」を聞いてみると、「仕事が忙しい」や「面倒くさい」がほとんど、中には「知らなかった」という答えがありました。ビル側にも聞いてみると「今までほとんど参加された方がいない」などビル側も「おそらく誰も参加しないけど法令上しないといけないのでとりあえずやろうか」みたいな感じでした。それも東日本大震災後で防災の意識が薄いのでは？と思わざる得ないこととなりました。

 

こういった簡易宿泊所だと建物が古いので、こういうった建物こそ防災設備を充実させないと同じような火災が起こるので、消防ももっと基準を厳しくしないといけないのではと思ってしまいますが、こういった日雇い労働者の方にとっては格安で泊まれるなどありがたい施設なんだと思います。だからといって防災をおろそかにしては、また同様の悲劇が繰り返されるだけなのです。確かに宿泊施設側もこういった防災のことをちゃんとしておかなければなりませんが、今回は宿泊者のたばこが原因とのこと。宿泊者のモラルも問題かと思います。

 

民泊施設を登録する際、消防に防災基準をしっかりしておかないと登録できませんが、こういった簡易宿泊所も立派な宿泊施設です。こういうところも民泊同様、防災基準をしっかりしておかなければならないと思いました。

 

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特区民泊の認定件数が200室を突破。大阪で急増

みなさん、こんにちは。
大田区空き家管理・活用の会社PHC（プレシャスハウス）です。
今日の記事はこれです（民泊ニュース4/3付）

特区民泊の認定件数が200室を突破。大阪で急増

 

国家戦略特区を活用してマンションの空き部屋などに旅行者を宿泊させる特区民泊の認定施設数が３月28日時点で、85件218室となったことがわかった。特区民泊は、1月29日に東京都大田区で全国で初めてスタート。４月には大阪府の一部でもスタートし10月には大阪市でも開始していた。３月28日時点での認定件数の内訳では、大田区がもっとも多く33件117室、大阪府は４件６室、大阪市は48件95室となる。大阪市を除く大阪府や東京都大田区が伸び悩む一方で、急増しているのが大阪市の特区民泊だ。大阪市の特区民泊の開始時期は11月と遅かったにもかかわらず、物件数は着実に増加しており大田区を上回る勢いで増えている。認定件数では大田区が全国１位の物件数となるが、大田区を上回るのは時間の問題と言えよう。大田区に存在する民泊物件数は171室で特区民泊の割合は約68％（117室）にのぼる。大田区の民泊物件数は昨年12月をピークに減少しており無許可民泊の撤退が相次ぐ一方で合法化が進んでいる。一方で大阪府に存在する民泊の物件数は9,500件あまりで特区民泊の割合は101室で約１％だ。無許可民泊が大半を占めていると見られるが、大阪市長はツイッターで「違法民泊はどんどん摘発して厳しく取り締まる」と発言しており、無許可民泊に対する風当たりが強くなることは確実だ。無許可民泊は厳しさを増す一方で、大阪市観光局によると訪日客の19％が民泊を宿泊施設として利用していることがわかるなど民泊の需要は急増している。2017年3月10日に閣議決定された民泊新法案（住宅宿泊事業法案）は、早くて2018年１月には施行される見込みだ。しかし年間の営業日数には180日の上限があることから、民泊新法よりは特区民泊や簡易宿所を活用したスキームへの注目度が高い。大阪市の特区民泊は今後さらに増えていくことは確実と言えそうだ。・・・ということです。

 

確かに大阪市は違法民泊も多いが、実際に摘発したり裁判になって民泊事業者が敗訴になる事例も出てきています。その効果も大きいかと思いますが、大阪市は民泊の規制緩和により6泊以上から2泊以上になったことを受け、2泊以上の宿泊日数を取り入れています。2泊ですと、到着直後あるいは、帰国直前の宿泊と1日京都や大阪観光すれば2泊以上宿泊できるので、「2泊かなら泊まろうか」と考える外国人も多いかと思います。グラフでも2泊以上に規制緩和が出てきた2016年11月以降（話が出てきたのは10月後半）、急激に伸びています。これは2泊以上に規制緩和された影響も大きいかと思います。

 

一方東京大田区は規制緩和をせず、いまだ6泊以上になったままです。そして正式に民泊新法が通れば営業日数も180日とさらに厳しくなります。結果そうなるのであればと民泊をやめたり、登録せず民泊を行ったりして伸び悩んでいるのかと思われます。大田区も早めに大阪同様2泊以上にすればもっと伸びていたのではないでしょうか。大田区は羽田空港に接しておりいわば玄関口なのです。そのためにも大阪同様、2泊に規制緩和されたらすぐにそれに乗っからないといけないと思います。

 

民泊新法は早ければ来年頭には施行されます。民泊が日本文化になじんでいくのでしょうか？

 

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GWに空き家お持ちの方は様子を見に行きませんか？

みなさん、こんにちは。
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いよいよ明日からゴールデンウィークに突入します。有休など使えば5/7まで最大9連休という方もおられます。この連休を使って外国に旅行に行かれる方も多いかと思います。外国以外にも国内に旅行される方もおられます。もちろんご実家に帰省さる方も多いかと思います。ご実家が空き家になっていて普段様子を見に行かれていない方は是非とも様子を見に行ってください。ひょっとすれば鍵をかけていたはずなのに人が侵入された形跡があるかもしれません。空き家を使って犯罪を行うパターンが多くなってきています。数か月前にも能登で実家の空き家を使って殺人という痛ましい事件がありました。そういった犯罪は必ずその家が空き家かどうか調べます。数日間その空き家らしき家の周辺をウロウロし、例えば窓が開いたりポストの中が整理されていれば諦めます。ただ雨戸は閉まったままやポストは郵便物だらけだと、犯人は空き家だと判断し侵入することはあるのです。そういった犯罪に家が使われないよう、こういった連休に点検に行くべきかと思います。そして窓を開け、空気の入れ替えをしないと、腐ってきます。家は生き物と同じで住む人がいなく、そして風が家を通り抜けなければ家自体が息苦しくなり、腐食が思った以上に早くなるのです。家だけではありません。庭も手入れをしなければゴミを捨ててくなどされ悪臭がするようになるんです。そうなれば近所迷惑になり、ひょっとすれば特定空き家に認定され行政指導が行われたり罰金や行政代執行で解体処分にされることもあるのです。それ以外でもお墓も清掃しなければご先祖様も浮かばれないかと思います。

 

ゴールデンウィークに遊びに行かれる方も多いかと思いますが、一日ご実家のために費やして親孝行をするのもいいかもしれないですね。それでは素敵な連休をお過ごしください。

 

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Airbnb投資に黄信号？ 投資家の反応が消極的なワケ

みなさん、こんにちは。
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Airbnb投資に黄信号？　投資家の反応が消極的なワケ

 

不動産投資家からも注目が高まっているAirbnbをはじめとした民泊。賃貸物件を民泊運用して利益を出すことができるため、初期費用が低く参入しやすいのが魅力だ。だが、近頃は民泊ビジネスを行っている業者や投資家からはあまり良い話を聞かない。「以前よりも予約が入らない」「利益が出ないので撤退するかもしれない」など、みな消極的だ。民泊ビジネスを取り巻く状況を見ていこう。民泊専門メディアAirstairが発表した「東京民泊マーケット市場レポート 2016」によると、2015年10月に5942室であった民泊物件数は、1年後の2016年10月には1万4252室と一気に2倍以上に増加している。このペースで増加を続けると、2017年４月には1万8000室を超える見込みとのことだ。これだけ物件数が増えてしまっては、競争が激しくなり稼働率も悪くなるかと思うのだが、意外にもそうではない。稼働率を見てみると、横ばいなのだ。つまり、物件は増えたが、Airbnbなどの民泊サイトを利用する宿泊者も増加していることで、全体の稼働率事態は維持されているということになる。訪日外国人観光客も2016年は2403万人と5年連続で増加しており、2020年の東京オリンピックに向けて引き続き好調が続くことが予想され、民泊ビジネスにおいても追い風となっている。筆者は2016年7月より品川区で賃貸したマンションの1室を民泊運用しているため、その例を紹介しよう。民泊を始める前に運用している投資家や運用業者に調査したところ、一泊あたりの宿泊料金は家賃の10％程度に設定することが可能とのことだった。1カ月10万円の家賃なら1万円程度に設定できる。実際にその通りに、家賃の10％の宿泊料金設定にして運用を始めたのだが、1カ月経過する頃に運用業者から「宿泊金額を下げましょう」と相談された。月に10日程度しか稼働しなかったのだ。賃貸物件で民泊運用する場合、宿泊料を家賃の10％に設定したとして、だいたい月に20日以上の稼働が収益分岐点となる。月々の家賃以外にも様々な費用がかかるからだ。費用の例としては、運用業者への手数料（売り上げの20％程度）、清掃業者の清掃費（1回4000円程度）、光熱費、インターネット接続料、さらにはアメニティの補充費や物件の更新費もかかってくる。ほかにも敷金・礼金をはじめとした初期費用もかかっている。このような料金を全て考慮すると、宿泊料が家賃の10分の1未満になってしまい利益を出すことが難しくなる。現在、筆者の物件は家賃の7％程度に宿泊料金を設定して、やっと月に20日程度が稼働するようになった。この金額だと月のランニングコストはまかなえるが、初期費用の回収までは難しい。トータルで考えると残念ながら利益が出るまでには至っていない。現在、運用業者からは繁忙期が終わるタイミングで撤退を薦められている。データをみると物件が増えても稼働率は横ばいを維持しているとあるが、実際には価格競争に陥っており、利益を出すことは難しくなっている。純粋に民泊のみで不動産運用をすることが難しくなってくると、投資家としては例えば、家賃を支払っていた入居者が退去した後に一時的に民泊運用を行うなどの方法しかなくなってくる。投資家は民泊から一斉に撤退していくことになるだろう。Airbnbなどのサービスサイトも日本においては今以上に拡大することが厳しくなることが予想される。抜け道として、複数のサービスサイトを併用して、Airbnbサイトで非表示になっても他サイトから集客するという方法はありそうだが、法令に違反した場合には6カ月以下の懲役または100万円以下の罰金が科されることになるため、リスクを取ってまで行う投資家も減少するだろう。Airbnb社はもともと投資家や不動産業者をターゲットとしていない。Airbnb社が優良ホストとして考えている例としては、持ち家で子供が結婚などで出て行ってしまい、寂しくなった親が、子供が住んでいた部屋に旅行者を泊めて料理を出したりなどの交流を行うというような形だ。日本においては、くしくも本来のAirbnb社がモデルとしていたような物件が今後残っていきそうだ・・・ということです。

 

空き家の活用のひとつとして注目されているこの民泊。最初のころは、民泊を知らずほぼ入れ食い状態でしたが、最近は民泊も浸透し年々違法民泊を含め、増え続けています。結果飽和状態になり高めに設置した宿泊料も値段を下げざる得ない状態にならないといけなくなり、また大田区では7泊以上と長期間で、うまみがなくなり現象傾向であるのです。ただ届け出を出さないいわゆる「違法民泊」は届を出していないというリスクはありますが、それ以外では特に縛られることなく、1泊から宿泊可能にしているため収入が増えてくることになるのです。今後、政府主導で2泊以上や日数制限180日未満など様々な制限が増えてくると言われています。民泊を登録制にすることによってさらに違法民泊が増えると予想されています。それをなくすためにも民官が一体となって違法民泊を増やしていかなくなるよう制度化する必要があるかと思います。

 

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